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#1 04/01/2024 21h08
- AirflowETF
- Membre (2022)
- Réputation : 4
Bonjour les membres du forums.
Je me permettais de vous écrire étant face à un dilemme, je remercie d’avance les membres du forum qui me répondront.
Préambule :
Je n’ai pas d’expérience en immobilier locatif, préférant jusqu’ici la bourse (commencée il y’a 2 ans). Mon patrimoine immobilier se résume à ma résidence principale (remboursée dans 14 ans)
Cette situation me "complexe" car je n’utilise pas complètement ma capacité d’emprunt et que le côté tangible de l’immobilier locatif m’interesse. Cependant je me demande si c’est réellement indispensable à mon patrimoine, et je me suis mis à rechercher les biens autour de moi qui pouvaient m’interesser. J’ai interrogé ma banque et celle-ci me suit en cas de projet.
Si je le fais, je prefère investir dans des biens situés dans ma ville afin d’éviter de me tromper sur un marché que je ne connais pas.
voici ma question :
J’ai trouvé un appartement très bien situé dans ma ville , plein centre-ville, on peut tout faire à pied, le bien est situé à 100m du tram et de l’ecole de management, à 5min à pied des autres facs. C’est passant mais tranquille.
De mon point de vue, tous les voyants sont au verts.
Il s’agit d’un T2, de 36m2, au premier étage d’une copropriété de 2 appartements et un restaurant.
Le bien est propre, la chaudiere est récente, la toiture a été rénovée.
Le DPE est E, je dois isoler 2 murs pour le faire passer en D.
Prix demandé 102 600 euros FAI
Un locataire est en place (location nue) , il loue le bien 480 euros par mois.
soit un rendemnt brut de 5,5%.
Le bien me plait beaucoup , j’adore le quartier qui était précisement celui que je ciblais, cependant d’un point de vue purement financier, je m’interroge sur la pertinence d’un tel achat.
J’ai mis beaucoup d’argent dans la bourse et j’ai donc gardé assez peu de liquidité. Si je veux l’acheter je dois emprunter la totalité de la somme.
Si je calcule bien , et n’hésitez pas à me corriger mes flux d’argent vont être les suivants :
+ 480 euros de loyers
- remboursement des mensualités 650 (assurance de pret inclus)
- taxe fonciere 60
- coproprité 21
- Impots sur les revenus foncier TMI 30% =183
- j’ajoute à tous cela assurance PNO, assurance loyers impayés , frais d’agence (car vu mon inexperience je pense que c’est préférable).
Je compte un effort d’épargne de 500 euros par mois.
Ceci est loin d’être insurmontable pour moi , mais va tout de même représenter un coup d’opportunité vers la bourse.
Ma démarche actuelle était la suivante : maintenir un niveau de 50% de mon patrimoine en action et arbitrer chaque année mes liquidités accumulées dans l’année entre la bourse et d’autres actifs, notamment des SCPI (en assurance vie pour ne pas augmenter mes impots) en fonction de la performance des marchés (ex : si mes actions representent 60% de mon patrimoine hors RP, je dirige mes liquidité vers des SCPI , si elles representent 40% je dirige mes liquidités vers les actions).
Ainsi j’aurais bien aimé avoir votre avis sur cette opération immobilière, qui m’attire à la fois car elle diversifie mon patrimoine et y amène un part plus tangible. Mais d’un autre côté j’ai le sentiment que cet achat va beaucoup m’handicaper pour la bourse, dans laquelle j’investit actuellement 2300 euros par mois. Je précise (pour ceux qui n’aurait pas le temps de lire ma présentation que j’ai 40 ans, et que j’ai commencé l’investissement il y a seulement 2 ans).
Je vous remercie d’avance pour vos remarques qui seront très bien reçues.
Mots-clés : achat, immobilier, location
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