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#1 04/01/2024 21h08

Membre (2022)
Réputation :   4  

Bonjour les membres du forums.

Je me permettais de vous écrire étant face à un dilemme, je remercie d’avance les membres du forum qui me répondront.

Préambule :
Je n’ai pas d’expérience en immobilier locatif, préférant jusqu’ici la bourse (commencée il y’a 2 ans). Mon patrimoine immobilier se résume à ma résidence principale (remboursée dans 14 ans)

Cette situation me "complexe" car je n’utilise pas complètement ma capacité d’emprunt et que le côté tangible de l’immobilier locatif m’interesse. Cependant je me demande si c’est réellement indispensable à mon patrimoine, et je me suis mis à rechercher les biens autour de moi qui pouvaient m’interesser. J’ai interrogé ma banque et celle-ci me suit en cas de projet.

Si je le fais, je prefère investir dans des biens situés dans ma ville afin d’éviter de me tromper sur un marché que je ne connais pas.

voici ma question :

J’ai trouvé un appartement très bien situé dans ma ville , plein centre-ville, on peut tout faire à pied, le bien est situé à 100m du tram et de l’ecole de management, à 5min à pied des autres facs. C’est passant mais tranquille.
De mon point de vue, tous les voyants sont au verts.

Il s’agit d’un T2, de 36m2, au premier étage d’une copropriété de 2 appartements et un restaurant.
Le bien est propre, la chaudiere est récente, la toiture a été rénovée.
Le DPE est E, je dois isoler 2 murs pour le faire passer en D.

Prix demandé 102 600 euros FAI

Un locataire est en place (location nue) , il loue le bien 480 euros par mois.
soit un rendemnt brut de 5,5%.

Le bien me plait beaucoup , j’adore le quartier qui était précisement celui que je ciblais, cependant d’un point de vue purement financier, je m’interroge sur la pertinence d’un tel achat.

J’ai mis beaucoup d’argent dans la bourse et j’ai donc gardé assez peu de liquidité. Si je veux l’acheter je dois emprunter la totalité de la somme.

Si je calcule bien , et n’hésitez pas à me corriger mes flux d’argent vont être les suivants :

+ 480 euros de loyers

- remboursement des mensualités 650 (assurance de pret inclus)
- taxe fonciere 60
- coproprité 21
- Impots sur les revenus foncier TMI 30% =183
- j’ajoute à tous cela assurance PNO, assurance loyers impayés , frais d’agence (car vu mon inexperience je pense que c’est préférable).

Je compte un effort d’épargne de 500 euros par mois.

Ceci est loin d’être insurmontable pour moi , mais va tout de même représenter un coup d’opportunité vers la bourse.

Ma démarche actuelle était la suivante : maintenir un niveau de 50% de mon patrimoine en action et arbitrer chaque année mes liquidités  accumulées dans l’année entre la bourse et d’autres actifs, notamment des SCPI (en assurance vie pour ne pas augmenter mes impots) en fonction de la performance des marchés (ex : si mes actions representent 60% de mon patrimoine hors RP, je dirige mes liquidité vers des SCPI , si elles representent 40% je dirige mes liquidités vers les actions).

Ainsi j’aurais bien aimé avoir votre avis sur cette opération immobilière, qui m’attire à la fois car elle diversifie mon patrimoine et y amène un part plus tangible. Mais d’un autre côté j’ai le sentiment que cet achat va beaucoup m’handicaper pour la bourse, dans laquelle j’investit actuellement 2300 euros par mois. Je précise (pour ceux qui n’aurait pas le temps de lire ma présentation que j’ai 40 ans, et que j’ai commencé l’investissement il y a seulement 2 ans).

Je vous remercie d’avance pour vos remarques qui seront très bien reçues.

Mots-clés : achat, immobilier, location

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#2 04/01/2024 21h24

Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   130  

C’est clair que ça va sacrément vous handicaper…

Pour être bien, il faut que loyer >2xremboursement. Il faut en plus louer en meublé (ou sci IS).

En ce moment, les taux sont hauts et les vendeurs sont accrochés au prix avant la hausse des taux. Donc, l’équation est très compliqué à réaliser (sauf savoir faire spécifique)…

Bref, vous êtes en capacité d’acheter. C’est super. Il faut juste attendre pour faire un coup de fusil de trouver un vendeur pressé…

Dernière modification par Pierrot31 (04/01/2024 21h42)


"Money is a tool to buy Time"

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#3 04/01/2024 21h45

Membre (2022)
Réputation :   4  

Merci pour votre réponse

Si je veux respecter cette regle loyer >2xremboursement, il faut que j’apporte 65 000 euros et n’emprunter que 35 000, ce qui m’empeche d’investir en bourse pendant 2 ans, c’est en cela que je perçois un "handicape".

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#4 04/01/2024 21h51

Membre (2023)
Réputation :   3  

Sauf erreur de ma part vous vous trompez sur le calcul de la fiscalité.

Sur un loyer a 480 euros, l’état applique un abattement forfaitaire de 30% (en location nue, ce qui semble être le cas).
Sur l’assiette vous payez votre TMI mais aussi 17,2 de cotisations sociales.

Vous payerez donc:
- 480 * 70% * 30% = 100.8
- 480 * 70% * 17.2% = 57.80

Soit environ 158€ de fiscalité mensuelle versus les 183 que vous annoncez.

Cela ne change pas forcément la donne, mais je pense que cela peut vous intéresser.

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#5 04/01/2024 22h00

Membre (2022)
Réputation :   4  

Oui je me trompe peut etre, j’ai compté  les 30% d’abattement sur la partie impôt sur le revenu, mais pas sur la partie prelevement sociaux, ce qui m’a donné

480*0,7*0,3=100,8
480*0,172=82,5

D’où ma possible erreur, mais en effet, ce n’est pas déterminant dans mon raisonnement. Merci de votre attention en tous les cas.

Dernière modification par AirflowETF (04/01/2024 22h03)

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#6 04/01/2024 22h05

Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Cette règle du loyer >2 remboursements est :
- d’une part, une règle empirique. Il faut affiner chaque étude de cas en déroulant les calculs.
- d’autre part, elle s’entend avec l’apport minimal (il y a encore quelques années, on pouvait emprunter avec 0 apport).

C’est compliqué de timer le marché immobilier mais là, à mon avis, on est au début d’un cycle baissier de 6/7 ans. Ce n’est que mon avis….

Ça ne veut pas dire qu’il faut attendre 6/7ans. Il y a et il y aura toujours des vendeurs pressés…

Dernière modification par Pierrot31 (04/01/2024 22h07)


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#7 04/01/2024 22h11

Membre (2022)
Réputation :   4  

ça ne serait pas choquant étant donné la difficulté de trouver des rendements interessants…

cela fait aussi partie de ma réflexion, pourquoi s’ennuyer à acheter un appartement avec un rendement net de moins de 3% quand cette argent rapporte autant sur un livret A…et que probablement les occasions seront toujours là dans quelques années (mais j’aurais aussi quelques années en plus).

A moins de vraiment vouloir CET appartement, ce qui se comprendrait pour une résidence principale mais moins pour un achat locatif.

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#8 04/01/2024 22h21

Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif
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La comparaison avec un livret A ne fonctionne pas. En immobilier locatif, vous travaillez avec le levier du crédit… C’est LE point essentiel par rapport aux autres placements.


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#9 04/01/2024 22h22

Membre (2017)
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Un rendement de 3% n’est pas terrible en ce moment mais d’ici quelques années il rapportera encore au moins ces 3% (+ augmentations de loyer) alors que les livrets auront peut-être beaucoup baissé.
Mais je n’ai pas de boule de cristal… c’est un pari…
En dehors du côté financier, un restaurant dans une copro ça n’apporte pas trop de nuisances ? Odeurs surtout ?

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Favoris 2    #10 04/01/2024 23h44

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L’investissement que vous envisagez ne sert absolument à rien.

Pour bien le comprendre, il faut distinguer l’échéance du prêt en 2 termes : le remboursement du capital d’une part ; les intérêts l’assurance d’autre part.
Je vais prendre un exemple de l’année 2021. Je reprends votre exemple avec un investissement et un loyer légèrement plus bas pour simplifier les calculs. Soit donc un appartement qui coûte 100 k€ pour lequel j’emprunte 100 k€ sur 20 ans. Il est loué 417 €/mois soit 5000 €/an.

- remboursement du capital : 100 K€ / 20 = 5 k€ annuels.
- intérêts + assurance de l’emprunt : 1 % soit 1 k€ annuels.

Cet appartement, loué nu et imposé en revenus fonciers, rapporte :
loyer 417 €/mois = 5000 € par an
et coûte :
intérêts + assurance = 1000 € par an
PNO, TF, travaux, etc. 1000 € par an.
revenu net avant impôt 3000 €.
IR + PS à 50 % (pour faire simple) reste 1500 € nets.
Donc, sur 5000 € de remboursement annuel du capital, 1500 soit un petit tiers est payé par le locataire, 3500 € soit deux gros tiers, par vous. Ce n’est pas le Pérou, mais enfin cet appartement rapporte quelque chose ; il contribue à son propre désendettement.

Prenons maintenant votre exemple de début 2024, ce qui apporte au cas de 2021 quelques changements notés en gras :

remboursement du capital : 100 K€ / 20 = 5 k€ annuels.
intérêts + assurance 3,5 % soit 3,5 k€ annuels.

Un tel investissement rapporte :
loyer 417/mois = 5000 € par an
et coûte :
intérêts + assurance = 3500 € par an
PNO, TF, travaux, etc. 1500 € par an (il y a eu de l’inflation partout, donc entre 2021 et 2023 ce terme a augmenté de 500 €).
revenu net avant impot 0 €.
IR + PS = 0 ( à condition de déclarer au réel ; il ne faut surtout pas être au forfait de 30 % pour un tel gouffre).
Donc, sur 5000 € de remboursement annuel du capital, 0 est payé par le locataire, et la totalité par vous. vous avez un effort d’épargne de 500 €/mois. Ainsi, cet appartement ne rapporte rien et ne contribue pas à son désendettement. Le loyer paie seulement les charges courantes.
Au bout de 20 ans, vous revendez. Dans un marché qui a augmenté un peu, mais un immeuble qui a vieilli, vous revendez 110 k€ - 10 k€ de frais de notaire, ça vous rapporte 100 k€ nets. Ca rembourse tout juste ce que vous avez remboursé à la banque. Résultat : pendant 20 ans, vous avez fait un effort d’épargne, géré un locataire chiant, êtes allé aux AG de la copro, avez fait des calculs et déclaré des revenus fonciers. Vous avez aussi réclamé des trucs au syndic, vous avez fait des travaux entre deux locataires, et tout ça pour… rien. Ca ne rapporte rien. La rentabilité nette de cet investissement est 0.

Si vous aviez mis l’effort d’épargne de 500 € par mois sur un compte courant (ou bien en billets cachés sous la pile de draps), vous auriez eu exactement le même résultat : 100 k€ au bout de 20 ans. Si vous aviez mis ces 500 € chaque mois sur des supports rémunérateurs (livrets défiscalisés, PEA, AV), vous auriez eu beaucoup plus au bout des 20 ans !

Vous vous apprêtez donc à faire une opération blanche. Un truc qui ne sert à rien si ce n’est à brasser du vent. Il n’y a aucun effet de levier de l’emprunt, car le capital investi ne rapporte aucun revenu net.

Aujourd’hui, compte tenu de la hausse des taux et de la hausse des charges en général, une opération avec un rendement de 5,5 % brut est une opération blanche, qui ne rapporte rien. Il ne faut pas la faire.

Pour que cette opération présente un avantage, compte tenu de la hausse des taux et de la hausse des charges en général, il faudrait le payer nettement moins cher (et sans doute augmenter le loyer). Je dirais qu’il faudrait le payer vers les 70 k€ pour que ça recommence à ressembler à quelque chose.

Les vendeurs n’ont pas intégré les conséquences de la hausse des travaux et des charges en général. Il faut qu’ils baissent leurs prix…. ou bien qu’ils gardent leurs biens immobiliers en attendant des jours meilleurs, s’ils ne veulent pas baisser leurs prix !

(note pour les plus rigoureux : des intérêts à 3,5 % sur 100 k€ ne font pas 3500 € à payer chaque année car les intérêts décroissent au fil du temps ; mon calcul est volontairement à l’emporte-pièce pour être plus clair et pédagogique).

Dernière modification par Bernard2K (05/01/2024 00h51)


Les vacances sont finies, au travail !

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#11 05/01/2024 09h43

Membre (2022)
Réputation :   4  

Merci Bernard pour la limpidité de votre exposé.

J’étais un peu aveuglé par la situation du bien qui était pile là où je recherchais, mais je voyais bien que d’un point de vue purement financier, l’opération était douteuse.

Vous avez également mis le doigt sur le fait que je pourrais placer cette argent sur un PEA (comme je le fais actuellement) où d’apres les backtests, même un etf monde investi entre 1988 et 2008 aurait fait mieux.

Le sujet peut-être clos et me servira de base de reflexion si la situation se représentait.

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