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#1 29/12/2023 09h55

Membre (2016)
Réputation :   25  

Bonjour a tous,

Rappel pour comprehension de la suite : Je suis expatrie a Hong Kong, pour les impots francais, je ne les paye que sur mes revenus de source francaise. Les revenus des SCPI genre Novapierre Allemagne ou la grande partie de Corum Origin, ne sont pas imposes pour ce qui me concerne (hormis bien sur la retenue a la source avant distribution).

Detenteur de plusieurs SCPI et d’immobilier en direct, mon revenu issu de ces placements va suffir a me faire passer a la tranche de 30% (+ 17.2% PS). Je cherche donc a optimiser.

Pour cela, je m’interesse a la creation d’une SCI a l’IS pour y loger mes parts de SCPI.

Au niveau taux d’imposition :
- maintenant en pleine propriete : 20% IR + 17.2% PS => 37.2%
- une fois franchi le seuil de 27478 EUR : 30% IR + 17.2% PS => 47.2%
- SCI a l’IS : 15% IS puis 30% Flat tax soit un total 40.5%

A noter, que la solution SCI a l’IS sera d’autant plus interessante que je ne payerai la Flat tax que au moment ou je me verse des dividendes et potentiellement moins (si c’est pour ma retraite, je serais peut-etre en TMI 0%).

Premiere question est quant au cout de fonctionnement d’une SCI. Combien faut-il budgetter pour ce poste? Pour faire simple, les 15% d’IS, c’est jusqu’au plafond de 42500 EUR, apres, c’est 25% (soit 47.5% en incluant la Flat tax) et donc potentiellement moins interessant que l’imposition en direct ou similaire. Donc en gros, je gagnerai potentiellement 42500 EUR * (47.2% - 40.5%) = 2847.5 EUR. De mes premieres recherches, une SCI ne necessite que peu de frais et je devrais pouvoir rentrer le tout dans un budget de 1200 EUR annuels. est-ce correct?

A moins que, en ne gardant les gains sur la SCI et en les faisant travailler avant d’etre assujettis a la Flat tax, je ne puisse en degager encore plus et que meme apres flat tax a la sortie, je sois gagnant. J’ai donc fait une simulation en prenant des frais de SCI a 1200 EUR/an. J’arrive, en prenant 300k EUR d’invest de depart, a 5% de rendement, a un differentiel de 24000 EUR en faveur de la SCI apres 15 ans. Pas mal du tout!

Ai-je bien compris la mecanique ici?

Y a-t-il d’autres risques? J’ai vu sur un site qu’une SCI juste pour y loger des SCPI de rendement peut etre vu par le FISC comme un abus de droit, est-ce vrai?

Derniere question : au vu de mon cas, comment cela se passe-t-il pour les SCPI avec des biens a l’etranger genre Novapierre Allemagne. De ce que je sais, en imposition directe, c’est rien (plus precisement, impot dans le pays de residence, mais comme HK se contre-fout de ce qui n’est pas d’origine HK, 0 pour moi), mais en SCI a l’IS, si j’ai bien compris, les 15% devraient sauter car revenus de source non francaise, mais la flat tax apres par contre ne sautera pas. Ai-je bien compris? Dans ce cas, ces SCPI doivent clairement rester en nom propre.

Merci d’avance pour votre aide, je suis toujours tres etonne des resultats quand je pousse les simulations un peu plus que ce que l’on trouve dans les videos Youtube ou articles de blog et cela me perd un peu.

Mots-clés : fiscalité, imposition, sci, scpi


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[+1]    #2 29/12/2023 10h14

Membre (2016)
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Bonjour,

Pour le budget: vous êtes bon, comptez 800-1000e de comptabilité et 100-200e de frais bancaires.

Pour le fisc: 1ère fois que je vois cela et je ne vois pas pourquoi il y aurait une distinction entre SCPI et immo physique.
C’est le propre même d’une SCI de loger du rendement immobilier.

Fiscalité des SCPI européennes: vous avez juste, impot payé avant distribution donc pas de fiscalité pour le détenteur physique/moral.
Par contre lors de la sortie SCI-->Vous il y aura bien entendu la flat tax, l’origine de l’enrichissement de la SCI n’a rien à voir ici.

A noter: si vous avez apporté vos titres de SCPI européennes en CCA vous vous rembourserez sans flat tax sur le montant du CCA. La fiscalité directe n’apparaitra donc que bien plus tard.

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#3 29/12/2023 10h19

Membre (2011)
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Je ne vois pas l’intérêt pour vous d’apporter des SCPI à revenu étranger en SCI. Vous ne payez pas d’impôt selon vos dire. Dans la mesure du possible, il vaut mieux capitaliser dans son patrimoine perso que dans celui de la SCI.

Pour les revenus français, cela dépend de la quantité dont on parle. Si vous en avez pour 1M€, ca vaut le coup oui mais si vous en avez 100k€, vaut mieux passer votre chemin. Il y a une économie d’échelle.
Pour les vendre à votre SCI, vous devrez payer 5% au fisc + les éventuels PV (en contrepartie d’un CCA augmenté). Si vous avez des emprunts dessus, autant dire que c’est pas possible sauf à ne rien dire à la banque (j’ai ce cas de figure…).

L’intérêt de la SCI c’est aussi de vous offrir d’autres possibilités que fiscales : transmission, montage plus varié.

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#4 29/12/2023 10h27

Membre (2016)
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kirikou a écrit :

A noter: si vous avez apporté vos titres de SCPI européennes en CCA vous vous rembourserez sans flat tax sur le montant du CCA. La fiscalité directe n’apparaitra donc que bien plus tard.

oui, precision somme toute importante.

Kabal a écrit :

Pour les revenus français, cela dépend de la quantité dont on parle. Si vous en avez pour 1M€, ca vaut le coup oui mais si vous en avez 100k€, vaut mieux passer votre chemin. Il y a une économie d’échelle.

on parle ici de 300k EUR a ce jour avec augmentation prevue.

Kabal a écrit :

Pour les vendre à votre SCI, vous devrez payer 5% au fisc + les éventuels PV (en contrepartie d’un CCA augmenté). Si vous avez des emprunts dessus, autant dire que c’est pas possible sauf à ne rien dire à la banque (j’ai ce cas de figure…).

J’ai vu qu’il est eventuellement possible de les apporter a la SCI et d’apporter le passif du pret aussi. Je creuse le sujet en parallele.

Kabal a écrit :

L’intérêt de la SCI c’est aussi de vous offrir d’autres possibilités que fiscales : transmission, montage plus varié.

oui, j’ai deja ca sous le radar, donnation de NP de la SCI aux enfants pour preparer la transmission.


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#5 29/12/2023 10h39

Membre (2011)
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Pour le passif, c’est au bon vouloir de la banque. Autant dire que si vous avez un taux bas, elle ne voudra pas dans l’espoir que vous remboursiez en anticiper.

300k€ : ayant des revenus Français ? ou en tout avec vos revenus étrangers. Si c’est le premier cas, ca peut le faire en augmentant un peu sans doute et en réinvestissant. Si c’est le second cas, ca me semble pas trop une bonne idée sauf à augmenter drastiquement cette partie.

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#6 29/12/2023 10h56

Membre (2016)
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J’ai RDV avec la banque la semaine prochaine pour parler du sujet. nous verrons bien.

J’ai 300k EUR de SCPI que je veux loger en SCI. en tout, j’ai 550k EUR de SCPI mais les autres sont sur des SCPI europeennes qui n’ont donc aucun interet a etre logees en SCI. Ce ne sont pas 300k EUR de revenus, j’arrive au 30k EUR de revenus de source francaise en incluant SCPI, immobilier physique et dividendes sur CTO ce qui fait passer mon TMI francais de 20% a 30%, d’ou mon souci d’optimisation (que j’aurais du faire bien avant, mais bon…).


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#7 29/12/2023 11h17

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ENTP

Je ne suis pas fan de l’apport des parts en CCA ça me semble criticable.

J’ai les mêmes remarques que Kabal.
A voir si l’apport des parts de SCPI lors de la  constitution de la sci ne peut pas bénéficier de l’exonération de l’article 810, I du CGI. Faudrait creuser le point.
Autrement le droit de 5% sur la valeur de 300k est dû, soit 15k… Ce qui réduit fortement l’intérêt de l’opération.

Gardez aussi à l’esprit que les frais ont tendance à augmenter alors que la rentabilité baisse parfois avec le temps.

Maintenant, si vous voulez augmenter vos investissements, n’envisagez pas de prendre régulièrement des dividendes et surtout en profiter pour transmettre aux enfants c’est tout de même un bon outil.

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#8 29/12/2023 12h00

Membre (2015)
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ENTJ

En complément, soyez vigilant si vous êtes résident fiscal à l’étranger que votre état de résidence (Hong Kong) ne vienne pas considérer que le siège de direction effective de votre SCI est en fait situé à Hong-Kong et qu’elle devrait donc y être assujettie à l’impôt là-bas (et traitée comme un non-résident par les SCPI qui distribuent), avec un risque de double imposition entre la France et Hong-Kong (même si des procédures amiables existent).

Il vous faudra a minima prendre vos décisions sociales en France en y étant physiquement présent: je vous invite à prendre un conseil spécifique sur ce sujet.

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#9 29/12/2023 13h38

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dusgas a écrit :

Je ne suis pas fan de l’apport des parts en CCA ça me semble criticable.

C’est un abus de langage, c’est une vente à soi-même dont le prix payé par la SC est mis en CCA. Il faut donc bien payer les 5% au fisc et les impots sur les PV.

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#10 04/01/2024 08h01

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Bon, la banque vient de rejeter purement et simplement de passer le pret a la SCI donc cela remet en question l’operation etant donne que je n’ai que 70k EUR libres de pret…

dusgas, le 29/12/2023 a écrit :

Je ne suis pas fan de l’apport des parts en CCA ça me semble criticable.

J’ai les mêmes remarques que Kabal.
A voir si l’apport des parts de SCPI lors de la  constitution de la sci ne peut pas bénéficier de l’exonération de l’article 810, I du CGI. Faudrait creuser le point.
Autrement le droit de 5% sur la valeur de 300k est dû, soit 15k… Ce qui réduit fortement l’intérêt de l’opération.

Oui, je suis en train de reverifier si l’apport des parts en capital n’est pas preferable.

Manarea a écrit :

En complément, soyez vigilant si vous êtes résident fiscal à l’étranger que votre état de résidence (Hong Kong) ne vienne pas considérer que le siège de direction effective de votre SCI est en fait situé à Hong-Kong et qu’elle devrait donc y être assujettie à l’impôt là-bas (et traitée comme un non-résident par les SCPI qui distribuent), avec un risque de double imposition entre la France et Hong-Kong (même si des procédures amiables existent).

Il vous faudra a minima prendre vos décisions sociales en France en y étant physiquement présent: je vous invite à prendre un conseil spécifique sur ce sujet.

sur ce point pas de souci, meme si HK vient a identifier cette entreprise comme etant basee a HK, pas d’impots car le profit est realise a l’exterieur de HK. C’est un des point forts de la region smile.


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#11 04/01/2024 09h23

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et pour completer, est-ce qu’une SAS peut-etre envisagee plutot qu’une SCI?

J’y vois un avantage certain sur le fait de la responsabilite limitee, sait-on jamais, si ca venait a s’ecrouler, la SAS ne m’exposerais qu’au niveau du capital, la SCI met mon patrimoine perso a dispo de possibles creanciers.

Au niveau imposition et gestion, pas de difference a premiere vue.


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#12 04/01/2024 09h34

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Les créanciers sur une SAS nouvellement crées risquent de vous demander une garantie personnelle. Je doute qu’on vous laisse sans en SAS. On demande déjà ces garanties en SCI.
Il existe des cas sans garantie mais c’est à négocier avec la banque et pour des gens qui ont un business déjà présent dedans (ou un track record suffisant).
Accessoirement, c’est un peu plus dur d’obtenir le financement en SAS.

Dernière modification par Kabal (04/01/2024 09h34)

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#13 04/01/2024 09h50

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Vous parler des creanciers, sur une SAS qui investi en SCPI, je ne vois que la banque pour le pret. donc si je comprend bien :
- si emprunt, SAS est plus contraignante (garantie perso, difficulte d’obtenir un financement…)
- si tout en fonds propres : SAS n’a pas d’inconvenient vis a vis de la SCI

C’est correct?

PS : c’est la ou j’en etais aussi dans mes recherches smile


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#14 04/01/2024 09h58

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Oui tout à fait, mais est-ce que la société n’a pas vocation a emprunté sur la durée ? Si vous venez avec 300k€ en compte propre, peut-être que la banque sera plus flexible. Surtout qu’en SAS, j’ai ouïe dire que c’est plus dure d’avoir des crédits longs (et en plus vous êtes non résident Français) mais j’imagine que c’est comme tout une bonne relation peu aider à lever certaines barrières. Je ne sais pas sur cette dernière partie quel sera l’accueil de la banque sur une telle société.

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#15 04/01/2024 11h13

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OK, vous confirmez ce que j’ai trouve jusqu’a present (merci pour ca smile).

J’attend pour voir si d’autres reponses confirment ou mettent en doute ceci, mais pour le moment ca me semble clair.


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