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#1 19/11/2023 20h46

Membre (2020)
Réputation :   0  

Messieurs bonjour, alors voilà j’aimerais avoir un retour sur un business plan que je souhaiterais effectuer avec mon associé de Sci.

Vivant actuellement sur toulon je possède de mon côté 2 bien Immo, je suis bien exposé en Crypto monnaie et Bourse. Je souhaite d’avantage investir en Immo, j’ai donc crée une Sci avec mon meilleur ami, qui apporte 50k dans ce projet.

J’ai pensé à acheter un immeuble de 6 appartements, rénover le tout et en mettre 2 en vente. Pour garder la majorité au sein de la copropriété (Et c’est maintenant que j’aurais besoin de vous) alors je sais que je vais devoir créer une copropriété, faire venir le géomètre et payer forcément tous les couts annexe pour cela.

Mais ma zone d’ombre arrive maintenant, comment fonctionne la plus value sur une vente de 2 appartements qui seront donc plus faible que le prix total de l’immeuble. (Immeuble à 500k par exemple et 2 appartement vendu à 120k unité par exemple) Comment fonctionne la plus value?

Ce qui me permettra d’avoir 240k de liquidité sur notre Sci, de créer une société plus adéquate avec la fiscalité marchand de bien et de faire un nouveau projet de marchand de bien classique sur une maison en apportant les 240k d’apports, pour aller chercher un projet plus gros.

Alors oui je pourrais simplement garder l’immeuble en location classique, mais le but est de créer de la trésorerie rapidement pour passer à des projets plus gros. Et actuellement nous avons que 50k d’apport qui est plutôt insuffisant pour faire un gros projet de marchand de bien directement.

C’est difficile d’expliquer ce projet par écrit mais j’espère avoir été plus au moins clair dans mon post, en attendant vos retour.
Je vous remercie.

Mots-clés : immeuble, marchand de bien, plus value, vente

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#2 19/11/2023 21h10

Membre (2020)
Réputation :   11  

Bonjour Joshua30

Mais ma zone d’ombre arrive maintenant, comment fonctionne la plus value sur une vente de 2 appartements qui seront donc plus faible que le prix total de l’immeuble. (Immeuble à 500k par exemple et 2 appartement vendu à 120k unité par exemple) Comment fonctionne la plus value?

Je suis pas sur de bien comprendre où vous situez la zone d’ombre. Le notaire ne calculera pas la plus value en faisant 120k*2 - 500k = -260k -> pas d’impôt.
Il va bien entendu proratiser le montant d’achat pour ces appartements et également de la même manière s’il y a des travaux, …etc ?
Après, je prendrais garde quand même à la requalification si vous achetez uniquement dans le but de revendre, même s’il s’agit d’une revente partielle… Car d’après votre présentation, vous ne semblez justement pas être un marchand de bien ?

Dernière modification par grugru (19/11/2023 21h12)

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#3 19/11/2023 22h04

Membre (2018)
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Je vous invite à parcourir cette file qui traite également du calcul des plus values après mise en copropriété d’un bien.

D’autre part, si un propriétaire est majoritaire dans une copropriété, en AG, son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 de la loi de 1965). Le majoritaire ne peut donc pas imposer seul une décision…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (20/11/2023 10h23)

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#4 19/11/2023 23h17

Membre (2020)
Réputation :   0  

Merci, j’ai eu réponse à ma question.

Et ravi d’avoir appris cela, il me semblait qu’on pouvait être majoritaire dans une copropriété, je me coucherai moins bête.

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[+2]    #5 20/11/2023 15h14

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Quelques remarques :
1) acheter et revendre, c’est typiquement une opération de marchand de biens. La SCI risque donc une requalification en marchand de biens. A ce sujet, lire par exemple l’avis du rapporteur public pour ce pourvoi en cassation N° 425443. L’intérêt, c’est que c’est argumenté de façon linéaire (contrairement à une décision de cassation qui est bien plus difficile à lire) et qu’il y a toute une analyse de la jurisprudence précédente : https://www.conseil-etat.fr/fr/arianewe … wnload_pdf
Vous parlez de faire des opérations de marchand de biens avec la tréso de la SCI. Mais non, car la SCI n’est pas une structure adaptée à faire des opérations de marchand de biens. On fait des opérations de marchand de biens soit en tant que commerçant en nom propre, soit avec une société commerciale, dans les deux cas avec le code APE 6810Z, mais pas avec une SCI. Il va donc falloir sortir la tréso de la SCI pour aller dans une structure adaptée, telle qu’une société commerciale.

2) L’une des grosses difficultés d’une société de marchand de biens, c’est l’accès au crédit. Avec une SCI, vous arriverez à emprunter auprès des banques avec les conditions du particulier. Avec une société de marchand de biens, c’est bien différent (en fait, il est quasiment impossible d’obtenir un financement surtout pour la première opération de cette société).

2 bis) Même si on raisonne en tant que particulier ou en tant que SCI, il y a un problème avec la banque : la banque vous prête pour acheter cet immeuble (dans votre exemple, elle vous prête 450 k€ pour acheter un immeuble à 500 k€ car vous n’avez que 50 k€ d’apport). Donc, la banque se garantit sur cet immeuble. Vous ne devez donc pas le revendre ! Emprunter de l’argent à la banque, la somme étant garantie par un bien ; revendre ce bien (même partiellement) et garder l’argent, ce n’est pas possible ! C’est une cavalerie. C’est une fraude à la banque ! Normalement, le notaire de la seconde vente devrait informer la banque et s’assurer que l’argent de la vente sert à rembourser tout ou partie du prêt ; la banque pourrait alors exiger le remboursement total du prêt, ce qui vous obligerait à vendre en urgence le reste de l’immeuble (et cette revente totale vous exposant bien sûr à la requalification de marchand de biens) : toute l’opération tournerait alors au fiasco !
Je ne sais pas si vous voyez bien le problème… En fait, vous ne pouvez pas revendre l’immeuble car il n’est pas à vous. Tant que la banque a une garantie dessus, il appartient au moins autant à la banque qu’à vous ! Même sur des objets mobiliers, ça ne va pas ! On ne peut pas emprunter 20000 € à la banque pour acheter une voiture, revendre la voiture le lendemain, et garder les 20000 € (ou plutôt 17 ou 18000 €) rapportés par la vente de la voiture ! Ca serait un peu trop facile !
Vous imaginez pouvoir faire de la tréso par un dispositif de cavalerie financière, mais ça ne fonctionne pas. La triste réalité, que vous ne voulez pas regarder en face, est : vous n’avez pas la trésorerie nécessaire pour amorcer une activité de marchand de biens.

3) Marchand de biens, ça veut dire aussi la responsabilité d’un professionnel de l’immobilier, les coûts d’assurance, d’expert-comptable, de compte bancaire pro, etc.

4) Enfin, si je ne m’abuse : vous êtes militaire donc vous êtes fonctionnaire. En tant que fonctionnaire, vous n’avez pas le droit d’exercer une activité commerciale, que ce soit en nom propre ou par société interposée. Donc, vous ne pouvez pas être marchand de biens. Marchand de biens n’est pas une "fiscalité" comme vous semblez le croire, c’est avant tout une activité commerciale.

Je résume. Votre projet ne tient pas la route, car :
1) structure inadaptée
2) impossibilité de financement bancaire (que ce soit en tant que marchand de biens ou en tant que particulier ou SCI). En particulier, pas de possibilité de revente partielle d’un immeuble sur lequel il y a un emprunt.
3) vous n’avez pas mesuré les responsabilités et coûts de cette activité de marchand de biens.
4) vous n’avez pas réalisé que cette activité est incompatible avec votre statut de fonctionnaire.

Bref, vous n’avez pas fait le B.A.BA des diligences pour vérifier que ce projet était possible. J’ai l’air sévère comme ça, mais vous vous apprêtiez à faire une grosse bêtise, et j’espère vous avoir dissuadé de le faire. Un fonctionnaire qui fait le marchand de biens via une SCI en revendant un bien sur lequel la banque a une garantie, ça a 99% de chances de mener à de très graves ennuis ! Mais vraiment très graves : procédure disciplinaire, radiation, exigibilité immédiate du prêt, surendettement, redressement fiscal, procès… Peut-être pas tout ça à la fois mais au moins une partie. Pour foutre sa vie en l’air, avec au moins 10 ans de démêlés avec le fisc, la banque et la justice, ça me semble très efficace.

La sagesse, dans votre cas, c’est de rester investisseur-bailleur, et de ne pas vouloir verser dans le côté achat-revente.

Dernière modification par Bernard2K (21/11/2023 10h13)


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#6 20/11/2023 17h11

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Joshua30 a écrit :

Messieurs bonjour,

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