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[+6]    #1 26/09/2023 16h59

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Je me suis fais une petite liste des différents GFI (Groupements Forestiers d’Investissement) qui donnent droit à une réduction d’impôt sur le revenu en 2023 alors autant vous la partager puisque le boulot est fait ;-)

J’en dénombre 4 (+ un qui existerait chez Epicure AM aussi, mais impossible d’avoir des infos)



FRAIS:
Globalement si on parle de frais qui seront payés après la souscription il faut ajouter:
- les frais d’entrée éventuels >>> notez qu’il est très facile de souscrire au GFI Vatel sans frais d’entrée donc globalement on peut considérer que tous sont à 0 %
- les frais de souscription >>> ces frais expliquent l’écart entre le prix de souscription et le prix de retrait
- la commission sur transaction >>> que le GFI paye à la société de gestion sur chaque achat de forêts

En partant du principe que la commission sur transaction est appliquée sur 90 % (car le GFI gardera au moins 10 % de cash qui ne supportera donc pas de commission sur transaction) du prix de souscription réduit de la commission de souscription:
- France Valley Forêts 9: 14,86 %
- Vatel: 6,03 %
- Forecial 2:14,86 %
- CoeurForest: 12,97 %

Evidemment mes calculs sont approximatifs, notamment car on ne connait pas la part exacte de forêt achetée. Mais sur une base de 90 %, l’avantage en frais de Vatel est très net. Même si les frais de gestion annuels sont plus élevés, l’écart est tel que je le considère impossible à rattraper sur un horizon raisonnable.

SOCIETES DE GESTION:

France Valley gère 37 000 hectares de forêts (250 forêts en tout). Donc énorme avantage sur le sujet. Le premier GFI, France Valley Patrimoine, a été lancé chez eux (ne donne plus droit à avantage fiscal  IR PME donc pas dans mon tableau). Ils ont donc acquis une grosse expérience sur le sujet. Avant que le GFI n’existe, ils géraient déjà des GFF (Groupement Foncier Forestier - ancêtre du GFI).

Vatel a lancé son GFI en 2022 mais gérait déjà des GFF depuis longtemps. Au total ils gèrent plus de 2000 hectares de forêts.

Fiducial a lancé le GFI Forecial 1 fin 2021. Le 2 est lancé en 2023. Le groupe Fiducial a toutefois une très longue expérience de la gestion de GFF. Au total ils gèrent 6 000 hectares de forêts.

Sogenial a lancé son GFI en 2022 et sauf erreur de ma part c’est le premier pas de ce gestionnaire d’actifs immobiliers dans le monde de la forêt.

Verdict:

Pour ma part il me semble que le GFI Vatel est le choix numéro 1, du fait des frais et de l’expérience de la société de gestion. Puis viennent ceux de France Valley et Fiducial qui me semblent relativement proches (frais identiques, sociétés de gestion expérimentées). Le GFI de Sogenial serait mon dernier choix du fait de l’inexpérience de la société de gestion.
Mais bon… ce n’est que mon avis !

BONUS: rappel des avantages fiscaux du GFI

1. 25 % de réduction d’impôt (mais blocage 5 années civiles pleines + il y a des plafonds évidemment)

2. Exonéré d’IFI

3. 75 % de réduction d’impôt sur les successions et donations (calculée sur la part de forêts)

Tout ça se cumule évidemment, donc fiscalement le GFI c’est top. Mais évidemment capital non-garanti, performance non-garantie et patrimoine pas liquide.

Voilà, la discussion sur le sujet est ouverte. Lancez-vous !

Mots-clés : foret, gfi, groupement forestier investissement


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[+1]    #2 26/09/2023 21h42

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Je vous propose de regarder les performances de ces fonds.

Souvent je compare les GFI aux OPCI et les GFF aux SCPI.

J’avais regardé à une époque Vatel ou France Valley, et c’était décevant.

Le souci sera la sortie. Si le produit ne propose qu’une defisc à l’achat sur le primaire, il sera difficile de vendre sur le secondaire sans une belle décote.

La plupart des frais de souscription des GFI sont supérieurs aux GFF.

Il faut voir les performances sur 5 ans et 10 ans (brut et net de fiscalité).

Les frais de gestion que vous citez risquent de ne pas être exhaustif des frais supportés par les GFI (je les suppose >1%). Sur de bons GFF, on peut s’en tirer <1%. De toute façon vu la rentabilité de ce type d’actif, chaque frais de gestion ponctionne bien la rentabilité…

Mais le principal :
- est-ce que ces forets sont attaqués par les scollytes ?
- est ce que la gestion anticipe bien les impacts du changement climatique ?

Car les cycles de la gestion de la forets sont plus longs que les changements de climats, donc les mauvais emplacements, les mauvaises essences… ça va se payer sur votre rentabilité et le gestionnaire lui encaisse sans risque.

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#3 30/09/2023 10h52

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Le problème principale semble bien être la revente de ces parts. Si dans un cas extrême, on considère qu’il n’y a aucun rendement et que sur 6 ans de détention la valeur de revente soit la même que la valeur de souscription, pour faire simple disons que l’on puisse théoriquement récupérer notre mise au centime près ( hypothèse déjà purement théorique…), la revente est elle organisée ? quid de de la liquidité? Le second acquéreur bénéficie t-il aussi de l’avantage fiscal ? Tous ceux qui se sont fait avoir avec le PINEL  apprécieront..
Et même pour une succession, quel avantage pour l’héritier d’avoir un bien qui ne rapporte quasiment rien et qui n’est pas forcément facile à revendre? La aussi, ceux qui ont hérité de bois dans la forêt des Landes peuvent s’interroger…
Qu’en pensez vous ?

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Favoris 1    #4 13/11/2023 13h51

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J’en profite pour ajouter du contexte.

Un hectare de forêt se valorise environ 15k€ aujourd’hui en France.
A moduler évidemment selon les forêts.

Un groupe comme Vatel avec 1800ha gère donc moins de 30m€ d’actifs forestiers.
C’est petit et grand à la fois.

Les frais de gestion annuels ne sont pas les seuls prélevés.
Exemple : Groupe Vatel
GFI VATEL, le GFI géré par Vatel Capital
Frais du dépositaire    10 000 € HT (12 000 € TTC) + commission variable (maximum 0,04 % HT (0,048 % TTC) de l’actif
Frais d’exploitation    7% HT du montant des travaux
Frais d’expertise annuels    300 € HT par forêt + 1 euro par ha

Frais d’acquisition des forêts :
Frais d’expertise    de 12 à 120 € TTC par ha
Commission de transaction    1% HT (1,20 % TTC)
Frais de notaire    7,5 % environ

En effet, avec seulement 1800ha, Vatel se ferait 300k€ de revenus donc pas assez pour "nourrir" le personnel.

Tout cela pour dire que si une forêt rapporte du 2%/an, les frais risquent de consommer ce rendement.

Il existe des groupements forestiers qui ne font pas appel public à l’épargne.
Souvent des émanations de forêts de grands familles, qui ont été éclatées lors des héritages ou bien un gros héritage concentré en forêts et réparti auprès des bénéficiaires.
Cela peut être des groupements très bien gérés, performants, avec 2-10k hectares.


Dirige un cabinet de CGP - triple compétence France / Suisse / UK

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#5 13/11/2023 16h52

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Très intéressant merci.
À propos des scolytes, je me promène régulièrement dans les forêts vosgiennes en particulier dans les environs de Vittel, Remiremont, Gérardmer et Épinal. Même dans les bois 100% résineux les arbres morts pour cause de scolyte sont assez rares. A l’inverse même dans une forêt de feuillus vous pouvez trouver une parcelle de résineux ravagée. Je pense que c’est plus lié à une espèce particulière d’epiceas qu’au réchauffement.
Méfiez-vous des discours catastrophe dans les médias. Même lors des plus fortes  canicules les ruisseaux continuent à couler tranquillement…

Dernière modification par Karim (14/11/2023 13h17)

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#6 13/11/2023 17h31

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patrick, le 30/09/2023 a écrit :

Et même pour une succession, quel avantage pour l’héritier d’avoir un bien qui ne rapporte quasiment rien et qui n’est pas forcément facile à revendre? La aussi, ceux qui ont hérité de bois dans la forêt des Landes peuvent s’interroger…
Qu’en pensez vous ?

L’avantage pour l’héritier et le donateur est la base de taxation de l’héritage qui est de 25% de la valeur des parts. Cela peut faire une différence conséquente sur le total appréhéndé dans le cadre d’une succession.

Certes les parts du GFI ne rapportent pas grand chose et ne prennent quasiment pas de valeur dans le temps mais dans un objectif de succession pure, c’est une piste à étudier. Certains avocats fiscalistes et CGP les conseillent dans des situations particulières.

Par exemple si un parent fortuné souhaite transmettre une une somme importante à ses 2 enfants de son vivant disons 1 M€. Sauf qu’il n’a rien anticipé n’a pas de société ou de montage particulier pour optimiser la transmission. Ce qui est possible, c’est que le parent achète des parts de GFI, puis en fasse donation à ses enfants qui disposeront des parts comme bon leur semble et seront donc libres de les vendre. Chaque enfant reçoit 500 K€ dont 25% sont taxés soit 125 K€. En considérant que le parent n’a jamais utilisé l’abattement de 100K€ la donation serait taxée sur une base de 25 K€. La donation pourrait être totalement exonérée si c’est un couple qui la fait (100 K€ d’abattement par parent). Chaque enfant peut revendre ses parts une fois la donation effectuée, c’est le même principe que la donation de compte-titre.

Le montage pourrait être encore mieux optimisé si les parts de GFI étaient achetées 5 ans avant permettant au parent de bénéficier de la réduction d’impôts de 25% mais cela demande plus d’anticipation et il faudrait qu’il soit très fortement imposé pour bénéficier de tout le potentiel de la réduction.

Les calculs sont faits à la louche et en considérant que tous les frais (acquisition et notaire) sont payés par le donateur. Il faut aussi tenir compte du délai de revente des parts et d’une éventuelle décote selon le contexte. Bref c’est une piste à étudier avec un conseil compétent dans le domaine.


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#7 14/11/2023 13h04

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L’exemple est intéressant.Peut être faut il accumuler régulièrement avant de transmettre pour bénéficier de la réduction d’IR.Reste la question de la revente, des frais et de la décote.En effet, pour que l’opération soit intéressante, il faut la réaliser pour un gros montant( 500k€ dans l’exemple précédent) et il y a probablement un aspect psychologique à ne pas négliger. Mais c’est à étudier, c’est certain.

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[+2]    #8 14/11/2023 13h22

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Karim, le 13/11/2023 a écrit :

À propos des scolytes, je me promène régulièrement dans les forêts vosgiennes en particulier dans les environs de Vittel, Remiremont, Gérardmer et Épinal. Même dans les bois 100% résineux les arbres morts pour cause de scolyte sont assez rares. A l’inverse même dans une forêt de feuillus vous pouvez trouver une parcelle de résineux ravagée. Je pense que c’est plus lié à une espèce particulière de pins qu’au réchauffement.
Méfiez-vous des discours catastrophe dans les médias. Même lors des plus fortes  canicules les ruisseaux continuent à couler tranquillement…

Dans le grand Est, et notamment dans les Vosges, on trouve des forêts entières qui sont blanches. Ce  sont surtout les épicéas qui sont touchés, même si des pins peuvent l’être.

Leur prolifération est directement liée au réchauffement climatique, pas seulement parce qu’ils apprécieraient le nouveau climat, mais parce que ce nouveau climat stresse les arbres, lesquels deviennent des cibles pour le scolyte. Le scolyte n’est pas un mal en soi, il le devient car le nombre d’arbre en stress explose.

Je ne connais pas le discours catastrophe des médias mais je connais bien la forêt, dont la forêt vosgienne, et l’ONF. Nos forêts sont en très mauvais état et ce n’est pas vouloir faire dans le discours catastrophe que de le dire.

D’ailleurs les sociétés citées dans ce sujet, qui s’adonnent notamment à la coupe rase, ne font rien pour y remédier. C’est ce que je trouve dommage sur ce forum (et plus globalement la société), sinon très intéressant, le rendement comme seul boussole, indépendamment de toute considération écologique ou éthique (Orpéa est toujours debout et la même chose se passe dans nos crèches, mais peu importe, ça rapporte).

Dernière modification par Yoan14 (14/11/2023 13h24)

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#9 14/11/2023 13h42

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Oui vous avez raison mon cerveau a bogué, je voulais parler d’epiceas. Par contre je suis sidéré de lire " des forêts entières blanches". Ou ça exactement? J’adore découvrir de nouveaux coins dans les Vosges, j’irai voir dès qu’il arrêtera de pleuvoir.

Dernière modification par Karim (14/11/2023 13h46)

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#10 14/11/2023 13h58

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J’abonde les propos de yoan 14
Dans une revue professionnelle (donc pas grand public) je lis "Mais aujourd’hui, dans les forêts publiques, plus de 300 000 hectares connaissent des dépérissements à des degrés variables, selon l’ONF. Parmi ce total, 50 000 hectares sont « fortement détruits », dont près de 50 % à cause des scolytes."
Et plus loin :"Et dans le Jura (Bourgogne-Franche-Comté), par exemple, l’Office s’alarme d’une « crise sanitaire inédite » parmi les résineux. C’est une vague de mortalité chez l’épicéa et, de plus en plus, le sapin pectiné qui souffre du stress hydrique, avec des incidences sur le budget des communes forestières.
J’ai lu il y a peu de temps mais je ne retrouve plus l’article que le marché des forêts était en train de se retourner. En cause : les problèmes liés au changement climatique et le manque de rentabilité (comparé à un taux sans risque de 4%).

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#11 14/04/2024 12h46

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Amundi semble avoir lancé une offre GFI aussi :

Amundi Investissement Forestier | Home Amundi Immobilier

La vrai question sur ces offres me semble être la liquidité en sortie. S’il n’y a pas de flux entrant quand vous voulez sortir, ça peut prendre du temps avant qu’un arbitrage se fasse avec vente d’asset et de possibles moins values.

En gros tant que ça collecte, tout va bien, mais quand ça baisse, je suis plus inquiet. L’offre France Valley me semble la plus rassurante sur ce point assez critique, compte tenu du volume détenu largement supérieur.

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#12 14/04/2024 13h30

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Je n’avais pas intégré le GFI d’Amundi car il ne permet pas de bénéficier de la réduction d’impôt à la souscription.

Depuis mon message initial un autre GFI le permet en revanche: Symbiose, de la Société Forestière (10 000 € de versement initial).


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#13 14/04/2024 13h36

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Nous sommes d’accord que, pour cette année, la réduction d’impôt ne serait que de 18%?

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[+1]    #14 14/04/2024 13h46

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Oui 18 % cette année.


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#15 14/04/2024 14h53

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Témoignage.
Rentré en 2013 sur 2 GF Amundi pour 6000 € avant réduction d’impôt.
Sorti en 2024 pour 12 000 € une fois l’impôt sur la plus-value calculé,  déclaré et payé par Amundi.
Vente réalisée en un mois et demi.
Les équipes d’Amundi basées à Valence ont été très réactives.
Bilan globalement très positif.

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#16 15/04/2024 16h43

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J’en étais resté à un crédit d’impôt de 25% en 2023 et reconduit pour les achats en 2024.

Texte legifrence

Étant intéressé, si quelqu’un peut me dire ce qu’il en est réellement, je suis preneur.

Merci

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#17 15/04/2024 17h17

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@Greyna
Vous évoquez Symbiose le GFI de la Forestière. Savez-vous si ce GFI se borne à acquérir des forêts non encore détenues par des GFF de la Forestière ou est-ce que Symbiose peut racheter "en interne" des parts de GFF peu liquides ou n’ayant pas trouvé de contrepartie jusqu’à présent ? Ce point me paraît important, qu’en pensez-vous ?


"La bourse est le seul magasin où la plupart des clients fuient quand les prix baissent. W Buffet". Portefeuille, Blog

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#18 15/04/2024 17h45

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Eram a écrit :

J’en étais resté à un crédit d’impôt de 25% en 2023 et reconduit pour les achats en 2024.

Texte legifrence

Étant intéressé, si quelqu’un peut me dire ce qu’il en est réellement, je suis preneur.

Merci

Je vous confirme que c’est bien 18 % cette année (communication claire chez toutes les sociétés de gestion qui proposent des GFI "fiscaux").

skywalker31 a écrit :

Vous évoquez Symbiose le GFI de la Forestière. Savez-vous si ce GFI se borne à acquérir des forêts non encore détenues par des GFF de la Forestière ou est-ce que Symbiose peut racheter "en interne" des parts de GFF peu liquides ou n’ayant pas trouvé de contrepartie jusqu’à présent ? Ce point me paraît important, qu’en pensez-vous ?

Je n’ai rien lu dans la note d’information du GFI qui leur interdirait d’acheter des forêts à leurs GFF. Mais rien ne dit non plus qu’ils feront ce que vous évoquez. Ce serait flinguer le produit alors qu’ils viennent de le lancer (et que ça ne collecte pas fort à priori puisque le plafond des 15 millions € n’est pas atteint à ce jour).


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#19 16/04/2024 06h19

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Comment achète-t-on des parts de GFI sur le marché secondaire?

Les montages défisc peu rentable, type Pinel, sont des fois très intéressants pour celui qui passe derrière et qui rachète à prix cassé car personne n’en veut. Alors est-ce que racheter des GFI sur le marché secondaire est rentable?

Parce qu’acheter des GFI au primaire pour ensuite galérer pour les revendre, ou les revendre à prix cassé, n’est ce pas un très mauvais plan malgré toute la défisc ?

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[+2]    #20 16/04/2024 09h36

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En fait il y a 2 types d’acheteurs pour du GFI:

-les investisseurs qui recherchent avant tout la réduction d’impôt à l’entrée (IR PME) >>> ils investissent en général des faibles montants (leur investissement max étant plafonné par la réduction d’impôt souhaitée). Ils achètent des parts de GFI "neufs" (=qui sont dans leurs 15 premiers millions € de collecte) et donc éligibles à l’IR PME. Ils ne sont donc présents que sur le marché primaire.

-les investisseurs qui recherchent une réduction sur les droits de succession / donation >>> on parle ici de personnes généralement âgées (j’ai déjà monté un dossier pour une personne de 94 ans), et les tickets sont bien plus conséquents (des centaines de milliers d’Euros). L’abattement sur les droits de succession / donation (75 %) ne jouant que sur la part de forêts détenue par le GFI ils vont forcément acheter des GFI anciennement créé et donc qui ne sont plus éligibles à l’IR PME. C’est eux qui animent le marché secondaire.

Notez que les sociétés de gestion sont organisées pour faciliter cette liquidité. Par exemple France Valley (le pionnier) a prévu de faire absorber tous ses GFI fiscaux (la gamme "France Valley Forêts") par son GFI cœur de gamme (GFI France Valley Patrimoine). Le raisonnement est le même chez Fiducial (Forecial ayant vocation, à terme, à absorber Forecial 2 etc etc).

Bref il n’y a pas de garantie de liquidité, mais dans les faits elle ne pose actuellement pas de problème.


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