PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 10/08/2023 10h17

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

J’en appelle à vos compétences pour répondre à une question pointue à laquelle je ne trouve pas de réponse, même auprès de professionnels du secteur.

Nous sommes propriétaires d’un appartement avec un prêt immobilier sur 2 lignes à 1,35% au global :
- Ligne 1 : 15 ans avec une mensualité de 600€ à 0,9%
- Ligne 2 : 15 ans avec une mensualité de 380€ à 1,5% puis 10 ans avec 1000€ à 1,5%

La famille s’agrandie et nous souhaitons acheter une maison avec un apport de 100K, sachant que :
- Nous ne souhaitons pas vendre notre appartement et le mettre en location ;
- Nous sommes endettés à 14% mais notre capacité de remboursement pour aller à 35% ne nous permet pas de nous positionner sur les biens que nous convoitons dans la région (souvent 50 à 100k d’écart).

Je vois donc 2 solutions :
- Scénario 1 - Attendre que les prix baissent et que nos salaires et apports augmentent (horizon 2 ans) ;
- Scénario 2 – Rembourser en anticipé la 1ère ligne de crédit avec les impacts suivants :
     o L’apport retombe à 30k (comme il augmente de 20k par an, il faudra attendre quelque mois pour avoir un apport de 10%) ;
     o Pendant plus de 10 ans, nos mensualités tombent à 380€ puis repasseront à 1000€ après

Questions :
1. Le scénario est-il pertinent d’un point de vue financier (rembourser en anticipé une ligne à 0,9% avec les taux actuels). On économise quasi rien en intérêt (mangé par les frais), par contre ça fait un placement de 70k qui rapporte 600*12=7200€ ? 10% / an ? Le raisonnement est il correct ?
2. Et le plus important, pourront nous prétendre à une capacité d’emprunt supérieur puisque nos mensualités sont diminuées à 380€ pendant plus de 10 ans (contre 1000€ actuellement) ? Ou la banque va-t-elle prendre en compte ce 2ème pallier qui augmente au bout de 10 ans et si oui comment ?

Par avance merci pour les retours smile

Mots-clés : capacité d'emprunt, emprunt, prêt pallier

Hors ligne Hors ligne

 

#2 10/08/2023 10h56

Membre (2020)
Réputation :   5  

Bonjour,

Personnellement si j’ai une ligne à 0.9% et une autre à 1.5%… je vais plutôt rembourser la ligne à 1.5% avant la ligne à 0.9%.
Ensuite le marcher immobilier devrait encore corriger vers le bas ( mouvement déjà amorcé) mais certaines régions reste stables donc votre situation intervient suivant le cas.
Après comment vont évoluer prochainement les taux de crédit ? Je pense que je miserai plus sur la baisse des prix.
Si vous avez du temps devant vous… scénario 1…

Hors ligne Hors ligne

 

#3 10/08/2023 11h04

Membre (2016)
Top 20 Année 2024
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   264  

ISTJ

BernardChoubidexe a écrit :

- Scénario 2 – Rembourser en anticipé la 1ère ligne de crédit avec les impacts suivants :
     o L’apport retombe à 30k (comme il augmente de 20k par an, il faudra attendre quelque mois pour avoir un apport de 10%) ;

100k - 30 = 70k / 20 = 3.5 ans, ce n’est pas "quelques mois"

Questions :
1. Le scénario est-il pertinent d’un point de vue financier (rembourser en anticipé une ligne à 0,9% avec les taux actuels). On économise quasi rien en intérêt (mangé par les frais), par contre ça fait un placement de 70k qui rapporte 600*12=7200€ ? 10% / an ? Le raisonnement est il correct ?

Ce n’est pas pertinent puisque vous allez solder un crédit à 0.9% pour en reprendre un à 3%.
Au contraire il faut conserver au maximum ce crédit à taux avantageux.
Votre calcul de "rendement" ne tient pas la route, vous confondez patrimoine et trésorerie. Le remboursement anticipé vous dégage un flux de trésorerie mais ne vous enrichit pas de plus que le taux d’intérêt économisé c’est-à-dire 0.9% par an. Vu que vous allez vous endetter derrière à 3% en réalité cela représente un "placement" à -2.1%.

2. Et le plus important, pourront nous prétendre à une capacité d’emprunt supérieur puisque nos mensualités sont diminuées à 380€ pendant plus de 10 ans (contre 1000€ actuellement) ? Ou la banque va-t-elle prendre en compte ce 2ème pallier qui augmente au bout de 10 ans et si oui comment ?

A vérifier avec la banque ou un courtier mais je pense que la banque prendra en compte le 2è pallier dans votre endettement de toute façon.
Je résume crûment ce que j’ai compris : vous possédez un bien que vous ne voulez pas vendre et qui n’est pas encore totalement payé. Vous voulez acheter un autre bien en plus. Mais, vous n’en avez pas les moyens.
Et vous cherchez à optimiser pour acquérir ce nouveau bien quand même.

Essayez de raisonner au global. Quel est le capital restant dû sur le bien actuel ? Quel est le montant de l’emprunt envisagé pour le nouveau ? Cela vous donne votre endettement total projeté, si celui-ci est supérieur à votre capacité d’endettement à 33% alors vous n’avez pas les moyens d’acheter ce que vous voulez dans tous les cas.

Si ca passe, alors il /peut/ y avoir une solution mais qui dépend des taux. Par exemple faire racheter votre crédit immo actuel en passant sur 20 ans pour libérer un peu de flux de trésorerie pour permettre un deuxième emprunt. Ce serait viable si les taux n’avaient pas explosé, en cette période je serais très étonné que cela fonctionne.

Conclusion :
- continuer à épargner pour avoir les moyens de ce que vous souhaitez acheter
ou
- vendre l’appartement qui est actuellement votre résidence principale (plus value éventuelle exonérée d’impôt) pour dégager le cash nécessaire à la nouvelle acquisition

Dernière modification par sven337 (10/08/2023 11h06)

Hors ligne Hors ligne

 

#4 10/08/2023 12h38

Membre (2023)
Réputation :   21  

Avez vous integre les futurs loyers dans le taux d’endettement?
Comme dit au dessus ne rembourser aucuns credit avec un taux inferieur a celui que vous allez obtenir.

Je pense qu’avec la conjoncture actuelle d’inflation, taux de  la banque centrale, niveau bas de transactions immobilieres et le fort rique de recession "tant attendu", vous ne risquez pas grand chose a atetndre 12-18mois pour vous possitionner.
Votre apport sera de +20k, vos salaires peuvent augmenter, et les prix seront surement similaires ou plus bas de quelques €.


Parrainage :  BitPanda

Hors ligne Hors ligne

 

#5 10/08/2023 13h50

Membre (2019)
Réputation :   20  

Bonjour,

Quel est le capital restant dû sur vos prets en cours ?

Et a quelle valeur est estimé votre logement actuel ?

Hors ligne Hors ligne

 

#6 10/08/2023 17h30

Membre (2019)
Réputation :   0  

Merci à tous pour vos réponses pertinentes.

Le capital restant dû est de 215k il me semble.
Sur la valeur je n’en ai aucune idée !
Ça valait peut-être 260k (en net vendeur) avant l’augmentation des taux.
Aujourd’hui dans mon secteur (93) à 15min de Châtelet en transport, il n’y a plus rien qui se vend.
Cela dit mon appartement est plutôt positionné prémium (RT2012), double exposition, parking, extérieurs, 71m2 pour un T3… Mais forte concurrence de projets neufs (beaucoup plus chers) qui ne se vendent pas non plus d’ailleurs. 

Par contre il est hors de question de le vendre (encore moins en ce moment).
Le projet depuis le début est d’être long sur cet appartement.
Je change pas ma stratégie en cours de route.

Dernière modification par BernardChoubidexe (10/08/2023 17h30)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 10/08/2023 17h34

Membre (2020)
Réputation :   5  

Vous pouvez rallonger vos prêts de 2 ans pour diminuer vos mensualités et gagner en capacité d’emprunt. Avec l’inflation actuelle et donc l’augmentation future de vos salaires, cela peut être un bon plan.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 10/08/2023 17h37

Membre (2019)
Réputation :   0  

Au même taux ?
C’est une disposition légale ?
Parce que je ne crois pas que mon contrat prévoit ça

Hors ligne Hors ligne

 

#9 10/08/2023 17h51

Membre (2019)
Réputation :   20  

Vous pouvez tenter le montage suivant :

Effectuer un pret relais afin que la banque ne tienne pas compte de vos mensualités actuelles : cela va vous degager de la capacité d’emprunt.

Vous achetez votre nouveau logement et remboursez votre pret relais avec votre apport que vous aurez diminué en conséquence en disant que vous avez changé d’avis et le vous le mettez en locatif.

Cela vous permet donc de garder les deux biens et d’avoir acheté votre nouvelle rp sans avoir eu besoin de revendre.

Toutefois, c’est un montage risqué car mentez à votre banque (ou pas, certain conseillers acceptent ce montage mais ca reste très Borderline).
Vous serez grillé auprès de votre établissement bancaire et votre taux d’endettement sera elevé après operation, ce qui signifie que vous serez durablement non financable et cela peut etre problématique si besoin d’ un pret travaux ou auto par exemple.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 10/08/2023 17h58

Membre (2019)
Réputation :   0  

Merci.
Du coup le prêt relais n’est pas soldé ?

Exemple :
La banque prête 200k pour un bien qui vaut 250k que finalement je ne vends pas et mets en location.
J’achète une maison à 400k avec les 200k du prêt relais + 30k d’apport + 170k de crédit à 4%.

Je mets les 70k d’apport restant dans le prêt relais.
Il reste toujours 130 à rembourser dans les 2 ans ?
J’ai mal compris ?

Hors ligne Hors ligne

 

#11 10/08/2023 18h12

Membre (2018)
Réputation :   30  

BernardChoubidexe a écrit :

Au même taux ?
C’est une disposition légale ?
Parce que je ne crois pas que mon contrat prévoit ça

Non, il s’agit d’une disposition contractuelle, appelée modulation :
- le taux reste inchangé
- la durée d’augmentation est limitée à 6 mois, 1 an voire 2 ans
- il y a une période de "carence" avoir de pouvoir moduler

Cette clause permet donc de bénéficier d’un taux plus bas lors de la souscription, par exemple prendre un 18 ans et le basculer ensuite sur un 20 ans, au prix évidemment d’une augmentation du coût global du crédit et de l’assurance qui doit couvrir la durée totale du prêt.

Pour vous donner un ordre d’idée, sur un prêt 17 => 19 ans de 300k à 1.1%, la baisse de mensualité est d’environ 150€, le coût du crédit augmente de 5k€.

Il est également possible de moduler les mensualités à la hausse en raccourcissant le crédit mais cette opération n’a à priori pas d’intérêt dans votre cas.

Xavier.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 10/08/2023 18h51

Membre (2019)
Réputation :   0  

Merci pour vos précisions.
Dans mon cas je ne pense pas que je puisse rallonger, je vais vérifier.
Par contre je peux moduler la mensualité du pallier 1 de -10 à +30% (assez anecdotique vu que les mensualités sont de 600€ à la base).
J’avais augmenté de 30% quand les taux étaient très très bas et la j’ai diminué à -10% depuis que les taux ont augmenté pour améliorer ma capacité d’emprunt et augmenter mes placements sur des supports mieux rémunérés.

Hors ligne Hors ligne

 

#13 10/08/2023 20h26

Membre (2019)
Réputation :   20  

BernardChoubidexe a écrit :

Merci.
Du coup le prêt relais n’est pas soldé ?

Exemple :
La banque prête 200k pour un bien qui vaut 250k que finalement je ne vends pas et mets en location.
J’achète une maison à 400k avec les 200k du prêt relais + 30k d’apport + 170k de crédit à 4%.

Je mets les 70k d’apport restant dans le prêt relais.
Il reste toujours 130 à rembourser dans les 2 ans ?
J’ai mal compris ?

Dans votre cas, le calcul du pret relais serait :

240k ( en tenant compte de la baisse de l’immobilier avec la hausse des taux actuel) - 215k de capital restant dû soit 25k.
La banque retiendra 70% de 25k donc 17k environ.

Votre montage sera :
Apport de 80 000euros
Pret relais de 17k
Pret classique de xxx euros.

Les charges de vos prets actuels ne seront pas retenues dans le calcul.

Après operation, vous utilisez une partie de votre apport restant pour solder le pret relais et vous vous retrouvez avec vos deux logements et les prets restants.

Hors ligne Hors ligne

 

#14 28/08/2023 21h33

Membre (2019)
Réputation :   17  

Il n’y a pas de solution à votre problème si vous ne vendez pas votre appartement.

Vous devrez soit rester dans votre appartement, soit louer un autre logement.

Je rajouterais que si votre famille s’agrandit, attendez-vous à ce que le rythme d’accroissement de l’apport ralentisse.


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums