PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 09/05/2023 20h04

Membre (2023)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je sollicite votre expertise et vos conseils concernant l’achat et la rénovation d’une maison, ma première acquisition immobilière.

Pour vous donner un aperçu de la situation, j’ai signé un compromis pour l’achat de ce bien pour un montant total de 112 000€, frais de notaire et d’agence inclus. La maison est ancienne et nécessite des travaux de rénovation, particulièrement au niveau de l’électricité qui doit être entièrement refaite. Les devis que j’ai obtenus varient entre 5 000€ et 10 000€.

Pour ce qui est de ma situation financière, je gagne actuellement 1 700€ net par mois et je n’ai pas de crédit en cours. J’ai actuellement 70 000€ d’épargne disponible sur mon livret, et je suis prêt à en utiliser une partie comme apport pour l’achat de cette maison. Je précise que je serai en mesure de rembourser au maximum 600€ par mois, soit un taux d’endettement de 35%.

Mon objectif avec cet achat est d’y vivre, de la rénover et de la revendre pour réaliser une plus-value dans quelques années. Je suis de nature plutôt défensive en matière d’investissement et préfère minimiser les risques.

J’ai réalisé quelques simulations sur le site Meilleurtaux pour évaluer mes options :

Situation 1 :
Emprunt de 82 000€ sur 15 ans (taux 3,2% et assurance 0,2%) + 30 000€ d’apport
Cela donne :
Mensualité : 588€/mois
Coût du crédit : 23 816 € dont 2 460 € d’assurance

Situation 2 :
Emprunt de 100 000€ sur 20 ans (taux 3,36% et assurance 0,2%) + 12 000€ d’apport
Cela donne :
Mensualité : 589€/mois
Coût du crédit : 41 470 € dont 4 000 € d’assurance

Situation 3 :
Emprunt de 112 000€ sur 25 ans (taux 3,5% et assurance 0,2%)
Cela donne :
Mensualité : 579€/mois
Coût du crédit : 61 810 € dont 5 600 € d’assurance

Selon vous, quelle serait la meilleure stratégie de financement dans ma situation ?

De plus, si vous avez des conseils sur la gestion de mon épargne restante ou sur des stratégies d’investissement pertinentes pour mon profil défensif, je suis tout ouïe.

Merci d’avance pour votre aide et vos conseils. J’apprécie vraiment cette communauté pour sa richesse en connaissances et en expériences partagées.

Cordialement,

Kolwiz

Dernière modification par Kolwiz (09/05/2023 20h05)

Mots-clés : crédit, immobilier, investir

Hors ligne Hors ligne

 

#2 09/05/2023 21h42

Membre (2017)
Réputation :   109  

Il faut aussi regarder le tableau d’amortissement. Si vous comptez revendre dans peu d’années évitez la solution 3.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 10/05/2023 15h26

Membre (2023)
Réputation :   0  

D’accord, je prends note de ça.

Donc en gros il faut que je détermine par avance combien de temps je compte conserver le bien ?

Pour le moment j’ai du mal à estimer combien de temps je vais conserver cette maison, mais je m’étais mis en tête cette stratégie :

1. Y vivre pour m’éviter de payer des loyers
2. Profiter du fait que je peux bénéficier des aides à la transition énergétique pour financer une partie des travaux de rénovation
3. La maison étant située face à une faculté (et la maison se prêtant bien à la division), j’avais imaginé la diviser en 3 logements avec 2 pièces communes (cuisine et salle de bains). Pour profiter de son potentiel locatif.
4. Mettre le bien en location

Selon vous, quelle serait la stratégie de financement la plus adaptée à ce projet?
La stratégie serait elle différente si je devais revendre le bien dans moins de 10 ans?


Merci par avance.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 10/05/2023 16h15

Membre (2017)
Top 50 Année 2024
Réputation :   54  

Bonjour,

Il semble que les 3 situations sont des cas théorique et non des propositions faites par votre banque. Par exemple, la Situation 3 est assez improbable en pratique actuellement, ou alors il faudra fortement négocier car je pense qu’on vous demandera de mettre un apport de 10 à 20% du prix du bien.

Donc, de manière plus réaliste la question se pose entre la Situation 1 et 2.

Il faut vous poser plusieurs questions :

Etes vous confiante de pouvoir placer les 18.000€ que vous conserverez dans la Situation 2 à un taux supérieur à 3.5% sur le long terme, si c’est non versez les en apport dans votre bien.

Ces 18.000Euros de la Situation 2 vous donnent t-ils la possibilité de saisir des opportunités d’investissement ( exemple apport pour un achat de bien locatif-> Probablement non car vous êtes à 35% d’endettement), vous donnent ils une sécurité financière supplémentaire, si c’est non versez les dans votre apport.

Vous souhaitez je cite "revendre dans quelques année", le capital remboursé sera plus important avec la Situation 1.

Dernière question, vous parlez de 70 000 sur votre livret, de quel livret parlez vous ?

Dernière modification par JeanB (10/05/2023 16h16)


Code Parrain Total Energie : 111358896 / Fortuneo : 12598758/ SaxoBanque / Linxea, Boursorama (Me Contacter)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 10/05/2023 17h22

Membre (2023)
Réputation :   0  

Très bien je vois,

Concernant les livret, je dispose d’un livret A, d’un livret bleu, d’un LDD et d’un LEP.

Cela fait très peu de temps que je m’intéresser à comment mieux gérer mon épargne et je vous avoue que je ne sais pas vraiment comment la placer "intelligemment".

Hors ligne Hors ligne

 

#6 10/05/2023 18h04

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3371  

 Hall of Fame 

Bonjour,

mes remarques :
- en ce moment quand on est financé par une banque, on est déjà content. On ne peut pas trop faire la fine bouche. Traditionnellement, on considère que 20 ans et 10 % d’apport sont une bonne solution ; ça peut être votre point de départ.
- si vous avez déjà signé le compromis, vous devriez rechercher très activement un prêt, auprès de plusieurs banques ou d’un courtier. Ne surtout pas vous contenter d’une demande auprès de votre banque habituelle, c’est le meilleur moyen de se retrouver le bec dans l’eau.
- "Les devis que j’ai obtenus varient entre 5 000€ et 10 000€." Chacun ou au total ? Si c’est le total des devis, c’est très bas. Je ne comprends pas qu’une maison suffisamment vétuste pour qu’il fasse notamment refaire complètement l’électricité, n’ait pas besoin d’un budget travaux beaucoup plus conséquent. Or, les banques n’aiment pas quand les travaux sont élevés (on m’a cité "plus de 30 % du prix d’achat"), notamment parce qu’elles se garantissent sur rien (elles prêtent beaucoup plus que la valeur de la maison). Je vous invite à réviser votre budget travaux, en vérifiant auprès des artisans que les devis sont encore valables à en vérifiant que vous n’avez rien oublié.
- en conséquence, gardez une bonne dose d’épargne pour financer les imprévus de travaux, les frais liés au déménagement, etc.


Les vacances sont finies, au travail !

En ligne En ligne

 

#7 10/05/2023 19h38

Membre (2014)
Top 50 Année 2024
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   499  

Sans aucune hésitation, viser la durée la plus courte pour limiter les intérêts, négocier si possible les IRA à 0 en cas de remboursement anticipé. Financer les travaux sur fonds propres pour une plus grande souplesse.

Par contre, il vous faut bien maîtriser le budget travaux et la plus-value estimée à la revente.

Je vous conseille de faire une simulation de 2 scénarios :
- vous ne changez rien à votre vie et vous gardez vos placements et leurs intérêts
- vous achetez/rénovez/vendez votre bien

Attention au résultat. Le premier scénario plan-plan, vous avez toujours un toit. Second scénario,  vous avez de l’argent.

Dites vous que la conjoncture actuelle n’a rien de nouveau. Elle ressemble étrangement aux années 80/90.

Bonne chance


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#8 11/05/2023 13h19

Membre (2016)
Réputation :   -1  

Pour apporter ma pierre à l’édifice vous trouverez un financement sans problème car vous avez de l’apport et aucun autres crédits … surtout pour une RP.

Ne leur indiquez pas les travaux à réaliser ce n’ai pas nécessaire mettez le moins d’apport possible pour les garder pour vos travaux et votre tranquillité d’esprit .

Votre idée de l’amélioration énergétique est très bonne pour l’achat/revente .

la mode actuelle et de regarder seulement les lettres de notations du dpe (qui est de mon point de vue une bêtise)

Mais pour moi votre projet et viable et vous emmènera dans une belle aventure sans trop de risque

Hors ligne Hors ligne

 

#9 12/05/2023 10h12

Membre (2017)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   45  

INTP

Je rejoins une partie des avis : s’agissant d’une RP avec projet de revente dans quelques années, minimisez la durée du crédit en maximisant l’apport.
Ma réflexion est la suivante : vous avez de l’épargne inutilisée, vous ne savez pas comment l’utiliser (puisque vous êtes tout ouïe) et vous n’aurez pas le temps prochainement de vous former (car démarchage des banques, des artisans etc, puis travaux pendant X mois/années)… donc vous avez là un placement qui s’offre à vous, votre projet.
Quand vous en aurez terminé, vous pourrez vous former aux investissements (locatifs, bourse etc) et choisir dans quelle direction partir. En attendant, prenez date sur une assurance vie et un PEA, ça suffira bien.

Alors ensuite méfiance, maximiser l’apport ne veux pas nécessairement dire la solution 1, ça peut être plus comme moins car il faut savoir de combien vous avez besoin pour rénover.
A mon sens il faut garder au moins 10k€ de côté, d’une part pour laisser le LEP bien rempli et d’autre part pour avoir un petit matelas en cas de soucis.
Il reste donc 60k€ à répartir entre votre apport et vos travaux. Si vous voulez tout faire vous même, chiffrez le coût des matériaux en n’oubliant rien, ajoutez une somme pour l’outillage et multipliez le tout par 1.5. Si vous souhaitez faire faire par des artisans, alors faites des devis, plusieurs par poste… et multipliez le tout par 1.5.
Vous aurez alors une enveloppe "défensive" pour les travaux et les aléas et en déduirez l’apport que vous pouvez mettre.

Notez que certaines clauses de prêts peuvent être intéressantes : je peux tous les X mois augmenter ou réduire sans frais la durée de mon crédit de Y%, permettant donc de réduire ou augmenter les mensualité. Je peux aussi tous les Z mois rembourser sans frais une partie du crédit pour en réduire la durée ou la mensualité. Ces clauses vous permettraient de garder un peu de flexibilité, toujours importante pour les profils défensifs.

Enfin dans le cas ou vous ne souhaitez pas faire tous les travaux, pensez à regarder du côté des PTZ rénovation énergétique pour la partie des travaux concernée. Il vaut mieux dans ce cas augmenter l’apport sur le crédit pour financer une partie des travaux avec un PTZ.

Bref, pas mal de travail, calculs et travaux en perspective !

Hors ligne Hors ligne

 

#10 12/05/2023 11h00

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3371  

 Hall of Fame 

Iomipom a écrit :

(…) minimisez la durée du crédit en maximisant l’apport.
Ma réflexion est la suivante : vous avez de l’épargne inutilisée, vous ne savez pas comment l’utiliser (puisque vous êtes tout ouïe) et vous n’aurez pas le temps prochainement de vous former (car démarchage des banques, des artisans etc, puis travaux pendant X mois/années)… donc vous avez là un placement qui s’offre à vous, votre projet.
Quand vous en aurez terminé, vous pourrez vous former aux investissements (locatifs, bourse etc) et choisir dans quelle direction partir.

Je mets en garde sur les points suivants, s’il maximise son apport :
1) le jour où il voudra placer ailleurs, il n’aura plus son épargne à placer. Les banques prêtent facilement pour de l’immobilier, pas pour autre chose. Quand il voudra investir, il sera trop tard pour demander à la banque "dites, j’ai été sympa de ne pas vous demander beaucoup quand j’ai acheté ma maison, mais maintenant je voudrais investir dans tel domaine est-ce que vous pouvez me prêter à nouveau ?", la réponse de la banque sera très probablement "non" ou bien "oui, mais à des conditions bien moins avantageuses".
2) à 1700 €/mois, on met très longtemps à constituer une telle épargne. En l’immobilisant dans l’achat de la RP, l’investissement est bloqué pour longtemps puisqu’on ne peut recupérer qu’en revendant la maison où l’on habite (et en n’en rachetant pas une autre) ce qui implique de devenir locataire ou SDF.

Donc, je serais partisan de limiter l’apport au montant qui rassure la banque (10 à 20 % max) et garder autant d’épargne que possible.

Dernière modification par Bernard2K (12/05/2023 11h01)


Les vacances sont finies, au travail !

En ligne En ligne

 

#11 12/05/2023 14h53

Membre (2017)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   45  

INTP

Je rejoins vos mises en gardes, encore plus depuis 2 ans maintenant que les critères de prêts se sont resserrés.

Cela dit, ma réponse a été faite dans l’optique de l’objectif affiché par Kolwiz:

Kolwiz a écrit :

Mon objectif avec cet achat est d’y vivre, de la rénover et de la revendre pour réaliser une plus-value dans quelques années. Je suis de nature plutôt défensive en matière d’investissement et préfère minimiser les risques.

Dans la mesure ou il indique clairement que le projet est de revendre dans quelques années, je me suis placé dans cette optique.
Ainsi comme je le disais, un tel projet est suffisamment prenant en termes de temps pour se dire qu’il ne se lancera pas dans d’autres investissements en parallèle, surtout en tant que "profile défensif" et pas encore formé.
Son épargne a donc à mon sens deux avenir possibles dans les prochaines années : rester sur les livrets ou servir au projet.

Bernard2K a écrit :

on ne peut recupérer qu’en revendant la maison où l’on habite (et en n’en rachetant pas une autre) ce qui implique de devenir locataire ou SDF.

Là en revanche je ne vous rejoins pas : vous oubliez la plus-value et le capital remboursé d’une part, et la possibilité de racheter sans apport (ou avec moins d’apport) d’autre part.

D’ailleurs le capital remboursé est vraiment différent entre la solution 1 et la solution 3 en cas de revente avant la fin du prêt:
- Revente à   5 ans : 23k€ de capital remboursé pour la solution 1 contre seulement 15k€ pour la solution 3
- Revente à 10 ans : 50k€ de capital remboursé pour la solution 1 contre seulement 33k€ pour la solution 3

D’une certaine manière, on peut donc dire que les 30 000€ investis dans la solution 1 lui rapportent 8000€ en 5 ans (si revente, évidemment), soit un investissement à un peu plus de 5% net, pas facile de faire mieux pour un novice défensif !

Dernière modification par Iomipom (12/05/2023 14h59)

Hors ligne Hors ligne

 

#12 13/05/2023 07h40

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3371  

 Hall of Fame 

Vous avez raison, la revente permet de récupérer le capital, diminué du CRD. Mais on vend pour racheter, généralement plus cher. Donc pour récupérer du capital malgré l’emprunt à faire pour la maison suivante, encore faut-il que l’apport soit plus faible sur ce second emprunt ; ce qui n’est pas gagné d’avance.

Notez qu’avec le même passage du message de Kolwitz, j’arrive à y trouver la confirmation de mes mises en garde, en mettant les caractères gras sur une autre partie du message :

Kolwiz a écrit :

Mon objectif avec cet achat est d’y vivre, de la rénover et de la revendre pour réaliser une plus-value dans quelques années. Je suis de nature plutôt défensive en matière d’investissement et préfère minimiser les risques.

Pour la rénover, il faut pouvoir y injecter de l’argent. Même en faisant les travaux soi-même, car le prix des fournitures s’est envolé. D’où l’intérêt de garder de l’épargne.

Concernant la PV sur la revente du particulier, on lit souvent des trucs du genre : "j’ai acheté 200 k€, ça vaut maintenant 300 k€, quelle belle plus-value". Pourtant :
- combien de frottement liés à l’achat revente (frais de notaire, frais d’agence, frais d’emprunt, frais de déménagement, achat de nouveaux meubles et nouveaux équipements rendus nécessaires uniquement du fait qu’on a changé de logement…)
- combien de frais dus aux travaux, jusque et y compris les frais de déplacement ?
- sans même parler du fait que le déménagement vers un logement plus grand occasionne souvent des frais supérieurs (frais de déplacement supérieurs car on s’est éloigné de son lieu de travail, frais de chauffage car c’est plus grand, outils et fournitures de jardinage alors qu’on n’avait pas de jardin avant, etc) ; or il s’agit là de dépenses récurrentes qui vont venir s’imputer sur le revenu mensuel du ménage et rendre plus difficile le remboursement de l’emprunt et le financement des travaux de rénovation et d’amélioration.

Un professionnel sait que le bénéfice, c’est les recettes moins les charges. Il ne confond pas son chiffre d’affaires et son bénéfice. Le particulier oublie souvent combien il a injecté d’argent pour obtenir sa plus-value.

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2023 07h45)


Les vacances sont finies, au travail !

En ligne En ligne

 

#13 21/06/2023 13h07

Membre (2023)
Réputation :   21  

Dans votre cas, en gagant 1700 euros net par mois, je pense que re-constituer votre epargne va ete tres long.
De plus, tout argent donne au banquier est "perdu", ou du moins perd toute son utilite.
Je m’explique:
Vous avez 50k disponnible, pour acheter un bien a 100k:
La banque vous demande 20 d’apport. vous decider de leur approter 40k.
Vous decidez d’acheter un second bien dans quelques annees, a 100k toujours, la banque vous demande toujours 20k mais vous ne les avez plus. Elle refusera.
(vous auriez pu n’approter que 20k au premier montage et et conserver 30k vous permettant de partir sur le second)

Ce n’est pas toujorus vrai mais je prefere donner le moins possible a la banque (toutes choses egale par ailleurs) car en cas de coup dure votre argent reste disponible.
Par exemple pour financer les travaux d’amenagement de la maison afin de la louer a des etudiants et acheter votre nouvelle RP.


Parrainage :  BitPanda

Hors ligne Hors ligne

 

#14 26/06/2023 13h48

Membre (2015)
Réputation :   13  

ESTP

Globalement un investisseur, même en achat revente, emprunte sur des durée longues pour avoir un taux d’endettement faible.
On garde son cash pour les travaux, de toute façon ça vous coutera toujours plus que prévu, SURTOUT en résidence principale. Pour un premier achat vous allez forcément oubliez plein de postes dans les travaux, alors restez prudent, garder une partie conséquente de votre apport.
Restez focus sur un SEUL projet à la fois, faite les choses dans l’ordre et correctement pour les travaux.
Ensuite quand tout sera terminé, se posera la question de vendre votre RP pour encaisser la plus value.
Surgirons alors de nouveaux doutes, mais il faudra surement vendre wink

Quoi qu’il arrive si vous compter revendre, essayez de ne pas trop vous attacher à votre achat.

Hors ligne Hors ligne

 

#15 26/06/2023 17h47

Membre (2021)
Réputation :   13  

INTJ

D’accord avec @Bernard2K.

Pour compléter ses propos les gens oublient aussi souvent que les intérêts du prêts sont dégressifs et sont en général plein pot les premières années de remboursement du prêt ….


Parrainage Robocash 10%Lien———Parrainage Mintos 12%Lien———et parrainage bourse direct——->2023849185, plus d’info en mp—————-"N'est stupide que la stupidité" Forrest Gump

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrainages Parrainages
Louve Invest
Prosper Conseil

[ Générée en 0.020 sec., 25 requêtes exécutées ]