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#1 05/05/2023 03h09

Membre (2014)
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Bonjour à tous, je suis confronté à un problème et j’aimerais avoir votre avis comment le régler au mieux :
Je traverse une passe financière un peu compliqué et suis en conflit avec le syndic pour cause de charges indues (à mon avis)

Depuis plusieurs années un de mes studios est vacant, car pas le temps de faire les travaux, une fois l’an le syndic (Nexity) me demande le relevé de compteur d’eau froide que a plusieurs reprises j’ai fourni au bout d’un mois et me suis vus appliquer un forfait de consommation de 40 m3, soit 160 eur environ. Le compteur d’eau ne bouge pas, et le syndic est au courant, pourtant les années passant, l’index estimatif est à 1756 et l’index réel 1622, soit 94m3 d’eau soit environ 534 eur que je me suis vu prélever en trop.

Au lieu de prendre mon index (bien que tardif) pour l’utiliser l’année suivante – le syndique répète l’exercice et me rajoute 40m3 d’eau systématiquement.

Jusqu’à fin d’année dernière je payais mes charges régulièrement (environ 1100 eur/an pour un bien vacant) les difficultés sont arrivées en début 2023 et a vrai dire j’en ai eu marre de faire crédit au syndic et ai demandé un remboursement qui aurait couvert les charges du T1 et T2

Le syndic ne m’a rien répondu, mais 1 mois plus tard – le 20.02 j’ai reçu une première mise en demeure (facturée 52 eur sur mon compte de copro), qui précisait que je pouvais me mettre en contact avec le syndic pour voir comment régler le problème à l’amiable.

Ce que j’ai fais, mais pas de réponse du type étalement de la dette, ou autre de la personne que j’ai été invité à contacter, uniquement un fin de non-recevoir de la comptable qui me dit que l’exercice comptable pour notre copro arrive à sa fin au mois de juin et qu’ils vont éventuellement me rembourser à ce moment-là.

Puis une seconde mise en demeure 25 jours plus tard le 15.03 (à nouveau facturée 52 eur sur mon compte de copro). Puis 2 jours après le 17.03 est apparu dans mon relevé de compte une ligne de «  dernier avis avant poursuite » avec le nom d’un cabinet d’avocat a nouveau facturée 53 eur.

Le 29.04 j’ai reçu un avis de passage d’un huissier qui s´était présenté avec une « sommation de payer » mais n’a pas pu me la remettre car j’étais absent, puis le 05.05 un avis de signification avec la photocopie de cette sommation de payer, qui reprend le total de la somme que le syndic me réclame : 420 eur environ sur lesquels il y a 150 eur de frais de poursuite et 270 de charges de T1
L’huissier me réclame évidemment à son tour 80 eur de frais.

Pour moi on marche un peu sur la tête, je suis poursuivi par le syndic, alors que c’est le syndic qui a une dette envers moi…
Je trouve par ailleurs totalement disproportionnés les sommes et l’énergie engagée pour le syndic au regard des montant qui me sont réclamés.

Je sais que j’ai un peu merdé en laissant traîner, mais je vois aussi que le syndic fait la sourde oreille pour me rembourser du trop-perçu d’eau – rien ne l’empêchait de le faire en juin 2022, qu’il ne souhaite pas me faciliter la vie en étalant la dette, et j’ai aussi l’impression qu’il profite de la situation pour me charger en frais au vu des dates rapprochées et l’absence de dialogue, un peu comme une banque où ceux qui rapportent le plus – ce sont les mauvais payeurs…

Pour le moment j’ai relaté ces mêmes faits au conseil syndical (dont je fais partie) en mettant le gestionnaire en copie et j’ai demandé l’annulation amiable des frais de poursuite.

Je compte aussi relater les faits à l´huissier en disant que le syndic ne lui a fourni pour info uniquement  les dettes que j’avais envers le syndic, mais pas les dettes que le syndic  avait envers moi, que le créancier c’est en fait moi que par conséquent les poursuites ne sont pas justifiées et qu’il aille présenter sa facture à son mandant.

Je pense que si je règle les charges qui me sont réclamées par le syndic, il y a moyen de laisser pendre les frais de poursuite, mais qu´il faudra probablement les régler tôt ou tard (lors d’une éventuelle vente  par exemple) dans l’idéal j’aimerais les faire sauter.

Qu’auriez vous fait si vous étiez à ma place aujourd’hui?
Je vous remercie par avance pour tout conseil.

Zaser

Mots-clés : charges, huissier, syndic

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[+1]    #2 05/05/2023 05h41

Membre (2017)
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Vous prenez le problème à l’envers et vous ne semblez pas vouloir comprendre le principe de la comptabilité d’une copropriété.
Pour éviter des frais superflus avec un syndic ou autre administration, vous payez d’abord, vous discutez ensuite. Vous n’avez pas payé en temps et en heure, donc vous en subissez les conséquences.

Il vous appartient de prendre les devants et de faire constater par la société en charge des relevés de compteur d’eau ( ou au membre du conseil syndical si le relevé est fait en interne ) de laisser accès à votre compteur ou d’apporter la preuve par tout moyen de votre index ( en général il y a des dates prévues à l’avance pour les passages et des cartons laissé pour renvoyer l’index ) . Les derniers comptes n’étant pas arrêtés avec votre index réel, vous devrez donc patienter pour que cela soit le cas.

Dernière modification par joe75 (05/05/2023 05h42)

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#3 05/05/2023 06h50

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INTJ

Le syndic est en faute puisqu’il ne prend pas en compte la consommation réelle lors des régularisations de charge. (même avec 1 an de décalage)
Il est surréaliste que cette histoire prenne de telles proportions.
Avez-vous tenté de contacter le conseil syndical ?

Patience

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Favoris 1    #4 05/05/2023 07h06

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Il n’y a rien à gagner dans ce combat perdu d’avance (*). Payez très rapidement tout ce qui vous est demandé, et soyez plus prompt à l’avenir à déclarer votre index d’eau et à payer vos charges.

Pour le prochain envoi de l’index d’eau, à votre place, je ferais : dès le jour où je reçois la demande d’envoi de l’index, je ferai une photo du compteur d’eau, avec à côté du compteur le journal du jour montrant la date, envoi au syndic d’un courrier LRAR avec en pièces jointes le formulaire sur lequel ils demandent le relevé de compteur + la photo imprimée. Ce courrier leur demandera de prendre en compte l’index réel et de procéder (enfin) au remboursement du trop perçu.

* Pourquoi c’est perdu d’avance ? Parce que même si vous aviez raison, le syndic fait manifestement la sourde oreille, donc il n’y aura pas de solution amiable, donc il vous faudra dégainer à votre tour avocat et huissier, ce qui va coûter bien plus cher que les sommes en jeu. Donc, même si au final vous gagniez devant le juge, financièrement vous êtes sûr de perdre. Qui plus est, il me semble peu probable de gagner devant le juge, car vous vous êtes mis en tort en transmettant tardivement les relevés d’eau.

La seule façon de faire est de payer d’abord. Et éventuellement, comme disait joe75, réclamer ensuite.

Dernière modification par Bernard2K (05/05/2023 07h13)


Les vacances sont finies, au travail !

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#5 05/05/2023 09h37

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Patience a écrit :

Avez-vous tenté de contacter le conseil syndical ?

oui:

zaser a écrit :

Pour le moment j’ai relaté ces mêmes faits au conseil syndical (dont je fais partie) en mettant le gestionnaire en copie et j’ai demandé l’annulation amiable des frais de poursuite.

Et la réponse de l’un des memebres ce matin a été qu’il y a quelques années il s’est retrouvé dans exactement la meme situation dans cette meme copro avec ce meme syndic, sauf que à l’époque le trop percu était de 1800 eur (erreur de relevé de compteur d’eau chaude - 100m3!) que beaucoup de frais ont été engagé des deux coté et que c’est le membre du CS qui a cédé en premier.
Il n’a jamais pu se faire rembourser le trop percu en monnaie sonante, cela a simplement été crédité sur son compte de la copro qui a été asseché trimestre après trimestre.

Je vais de ce fait tenter une ultime négo en presentiel au siège local de nexity, si ca ne donne toujours rien je vais payer.

Il n’y adonc pas de formule magique pour arreter les poursuites (sinon ca se saurait probablement).

Dernière modification par zaser (05/05/2023 09h37)

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#6 05/05/2023 10h51

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Bonjour,
Il y a pourtant une solution simple pour sortir de ces galères typiques d’un syndic national : proposer un changement de syndic à la fin du mandat de Nexity, pour un syndic de proximité avec de bons avis.
Cela nécessite un peu de travail et de temps, mais vous y serez gagnant à long terme.
Les syndics nationaux ont un mode de fonctionnement que votre post décrit très bien. A vous de voir si vous voulez en sortir ou non.


Parrain Total Energies : 108358330, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#7 05/05/2023 10h55

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J’ai été confronté à une histoire d’eau chaude du même tonneau( en plus cool) avec un syndic pour un appart acheté il y a 4 ans.
Contrairement à vous, je paye les appels de charge sans rechigner en ne me faisant pas justice moi même.
Il avait été voté lors d’une AG lointaine l’application d’un forfait lorsque l’index n’était pas communiqué. Le propriétaire avant moi n’avait pas communiqué l’index à temps, au moment de la vente je n’avais pas l’info.
J’ai tenté de négocier en vain un remboursement qui se fait finalement au fil de l’eau (si j’ose dire) non plus en Euros mais en m3 jusqu’à ce que mon compteur rattrape l’index forfaitisé par la copro.
Au final, ça fait 4 ans que l’eau ne m’est plus facturée. Pas si mal.

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Favoris 1   [+1]    #8 05/05/2023 15h33

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zaser a écrit :

Depuis plusieurs années un de mes studios est vacant, car pas le temps de faire les travaux, une fois l’an le syndic (Nexity) me demande le relevé de compteur d’eau froide que a plusieurs reprises j’ai fourni au bout d’un mois et me suis vus appliquer un forfait de consommation de 40 m3, soit 160 eur environ. Le compteur d’eau ne bouge pas, et le syndic est au courant, pourtant les années passant, l’index estimatif est à 1756 et l’index réel 1622, soit 94m3 d’eau soit environ 534 eur que je me suis vu prélever en trop.

Il y a plusieurs points différents.

Sur l’index eau, premièrement … Depuis des années vous "oubliez" … c’est une idiotie sans nom ! Vous payez une consommation virtuelle, et vous masquez une potentielle consommation indue de 40m3 ou non déclarée … et un potentiel conflit futur entre la copropriété et un bailleur dont le locataire aurait par exemple menti sur les relevés de compteur.

Ne pas faire son relevé, imposer des régules annuelles erronnées en se disant que cela sera régulariser dans 2, 3, 5, 10 ans est une idiotie sans nom !

Sur la comptabilité d’une copropriété. Vous ne considérez pas la différence entre disposer d’une créance comptable et pouvoir recevoir un remboursement en argent sonnant et trébuchant. La facture d’eau générale a été payé par la copro, sur la base des appels de charges. Vous rembourser n’est possible que si la copropriété compense par d’autres appels pour recevoir les fonds, donc si la consommation que vous avez assumée indument est reportée sur les copropriétaires qui auraient du la supporter initialement.

Même comptablement : vous créditez du montant de la consommation indue signifie que vous ne paierez pas les appels de charge à concurrence de votre crédit … mais dans ce cas, il faut que la copro trouve l’équivalent pour que le compte bancaire, et non comptable, soit alimenté correctement pour assumer les factures qui devront être payées sans mettre la copropriété à découvert.

Les appels de charges trimestrielles financent les dépenses courantes, les factures récurrentes, etc … Votre "surconsommation d’eau indue" est un problème en copropriétaire : vous avez assumé une dépense qui doit être régulée avec les autres copropriétaires. Cela ne peut se faire que dans le cadre de la régule, puisque ce qui vous sera crédité sera débité en regard à d’autres, une régule qui nécessite l’approbation de cette régule et des comptes via AG, vous ne pouvez pas exiger un remboursement quand ca vous arrange.

Vos charges trimestrielles sont dues du fait de l’AG réalisée précédemment et prévoyant le budget des appels. C’est un fait, ce n’est pas un point ouvert. En ne payant pas, vous êtes en tort, le syndic vous relance et applique conformément au contrat de syndic les frais qui vous sont imputés.

Donc payez vos charges, et faites en sorte en régule annuelle d’avoir ce crédit pour les trimestres futurs.

Vu qu’un huissier a été mis en jeu, il est peu probable que le syndic accepte de ne pas vous facturer les frais contractuels, au moins à concurrence des coûts qu’il doit assumer pour la procédure.

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