PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 20/04/2023 10h24

Membre (2011)
Réputation :   64  

Bonjour à tous,

Ma femme est depuis peu propriétaire (en nom propre) de son local professionnel, dans lequel elle exerce une profession libérale ; elle loue également une partie du local à une collègue. Si je comprends bien, elle doit se déclarer une location (qu’elle passe en charges côté professionnel), qu’elle touche en tant que particulier (qu’elle déclare en micro-foncier, sur lequel elle aura un abattement de 30%).

Ma question porte plus précisément sur la ventilation loyer / charges locatives. Il me semble, si je comprends bien, qu’il est avantageux de ventiler le maximum possible en charges locatives : côté pro, loyer ou charges locatives, ça ne change rien ; et côté perso, pour le micro-foncier on ne déclare que le loyer sans charges.

Confirmez-vous mon raisonnement, ou est-ce que quelque chose m’échappe ?

Dernière modification par Golliwogg (20/04/2023 10h25)

Mots-clés : charges locatives, loyer à soi même, micro-foncier


Mon portefeuille "momentum" : 175k€ investis

Hors ligne Hors ligne

 

#2 21/04/2023 01h03

Membre (2017)
Réputation :   45  

ISTJ

Bonsoir,

Je ne vois pas à quel titre votre épouse se louerait à elle-même une partie de son local professionnel : aucun bail entre elle-même et elle-même n’a été conclu…

Votre situation se présenterait en présence de deux personnalités juridiques distinctes : local appartenant à une SCI (dont votre épouse serait associé) et donné en location à votre épouse OU local appartenant à votre épouse donné en location à une société (dont votre épouse serait associée potentiellement unique).

Il conviendrait donc que vous apportiez des précisions.

Dernière modification par savinien10 (21/04/2023 01h04)

Hors ligne Hors ligne

 

#3 21/04/2023 06h54

Membre (2019)
Réputation :   59  

Bonjour Si je résume et si j’ai bien compris:
Votre épouse est propriétaire d’un local professionnel.

Elle loue une partie a une collègue avec un bail professionnel de conclu.
Elle peut tout a fait se louer (et c’est courant) son local professionnel sous réserve qu’elle ait fait un bail entre elle perso et elle même pro (avec siret).
Dans un tel cas elle déclare les revenu foncier en micro foncier (avec abattement donc) si la somme annuelle des Loyers Hors Charge ne dépasse pas 15 000 €. (dans le foyer fiscal)

A titre perso pour le calcul de l’IR : Il est préférable d’encaisser un maximum de charge locative adossé au loyer car non pris en compte dans le calcul de l’IR. Attention ces charges doivent êtres réelles mais vous pouvez tout a fait (cela se fait en bail pro / commercial) inclure en charge locative le remboursement de l’assurance propriétaire non occupant par exemple, ainsi que l’entretien du bâtiment (hors gros œuvre), les contrats de nettoyages….

A titre pro: Que le professionnel paye des loyers avec plus ou moins de charge, cela passe en charge déductible du résultat donc aucune incidence que ce soit petit loyer et grosse charges ou l’inverse.

Dernière modification par Gautier33290 (21/04/2023 07h02)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 21/04/2023 07h25

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3395  

 Hall of Fame 

Bonjour,

Vous nous racontez la suite de cette histoire Golliwogg : étude de cas immobilier (achat local professionnel) .

Dans le cas d’une location à une tierce personne : l’article 29 dispose : "Il n’est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant."

Pour autant, la loi nous dit que le bailleur perçoit des provisions sur charges, et produit ensuite un régularisation annuelle, basée sur des justificatifs. Jsutificatfs, ça veut dire que le bailleur doit avoir effectivement payé la charge, et la refacturer à son montant exact, éventuellement affectée d’un prorata de surface. Le bailleur ne peut pas inventer des charges pour diminuer son loyer HC.

Dans le cas d’une location à soi-même
Comme le fait remarquer savinien10, Mme Golliwogg particulier et Mme Golliwogg professionnelle sont une seule et même personne. Il va être difficile de conclure un bail dans ce cas.
Il me semble (mais je peux me tromper) qu’il faut plutôt regarder l’article 30 du CGI qui dispose :

Sous réserve des dispositions de l’article 15-II, le revenu brut des immeubles ou parties d’immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance est constitué par le montant du loyer qu’ils pourraient produire s’ils étaient donnés en location. Il est évalué par comparaison avec les immeubles ou parties d’immeubles similaires faisant l’objet d’une location normale, ou, à défaut, par voie d’appréciation directe

Une comparaison attentive avec l’article 29 montre qu’il n’y a, dans l’article 30, pas de mention de charges incombant au locataire, et pour cause, il n’y a pas de locataire.

Donc, en cas de contrôle fiscal, il me semble que vous risquez une réévaluation du loyer en fonction des prix de marché. Votre tentative pour l’abaisser via des charges fictives n’aura servi à rien.

Sinon, qu’en dit l’expert-comptable ?


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

#5 21/04/2023 10h37

Membre (2011)
Réputation :   64  

Donc Gautier33290 semble en phase avec moi, tandis que Bernard2K et savinien10 sont plus circonspects.
Il n’était de toutes façons pas question d’inventer des charges, mais d’en compter le maximum possible.

Bernard2K a écrit :

Sinon, qu’en dit l’expert-comptable ?

A part nous prendre 1200 € pour produire un prévisionnel comptable, pour appuyer le dossier de crédit bancaire, et qui a dû lui prendre une heure (elle n’a fait que mettre les chiffres que je lui donnais), elle ne dit pas grand chose. Je n’ai pas voulu lui céder la comptabilité, mais je lui ai proposé de relire la mienne, contre paiement à l’heure. Elle était d’accord sur le principe, mais maintenant qu’on est dans la période de déclaration, elle ne répond plus aux mails…

Donc, Bernard2K, si je comprends bien, vous passez en charges pro le montant du loyer virtuel, et passez en perso micro-foncier ce même montant exact. C’est bien ça ?

Dernière modification par Golliwogg (21/04/2023 10h41)


Mon portefeuille "momentum" : 175k€ investis

Hors ligne Hors ligne

 

#6 21/04/2023 10h56

Membre (2016)
Top 50 Année 2024
Top 20 Année 2023
Top 50 Année 2022
Top 10 Dvpt perso.
Top 50 Vivre rentier
Top 5 Entreprendre
Top 50 Finance/Économie
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   591  

Pourquoi un loyer virtuel? Un loyer ne peut pas être virtuel.

Tout ça est très simple :

1. Bail entre deux personnes (personne morale preneur / votre épouse en tant que particulier bailleur)

2. Le bail définit notamment :

- Le loyer (hors charges), qui correspond à un prix de marché. Conseil perso : relevez les loyers (au m2) de locaux similaires dans la zone (par ex. sur le Bon Coin). Ça donne la marge de manœuvre pour la fixation du loyer sans être embêté plus tard par le fisc (sauvegardez le fichier quelque part, en cas de contrôle).

- Les modalités de révision du loyer (par exemple l’ILAT ou autre selon type d’activité/local)

- Les charges supportées par le bailleur et le preneur (flexibilité dépend du type de bail : commercial, professionnel). Depuis les impôts (TF) jusqu’aux charges classiques.

- Fixez le montant de la provision pour charges et ses modalités de paiement/régularisation.

3. Votre épouse encaisse les loyers en nom propre + les provisions (qui sont régularisées une fois par an). Et déclare les loyers (hors charges pour le micro foncier) à titre perso. Sa société passe en charges le loyer + les charges locatives effectives (i.e. après régularisation) + autres charges liées au local.

Rien de fou, du très classique.

Dernière modification par carignan99 (21/04/2023 11h07)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 21/04/2023 11h16

Membre (2011)
Réputation :   64  

carignan99 a écrit :

Pourquoi un loyer virtuel?

Virtuel dans le sens où il ne donne lieu qu’à une écriture comptable, mais pas nécessairement de virement réel.

Pour le bail, on ne s’embête pas : il nous suffira de le rédiger de façon rétroactive en cas de contrôle ; c’est entre elle et elle-même, donc bon…

carignan99 a écrit :

3. Votre épouse encaisse les loyers en nom propre + les provisions (qui sont régularisées une fois par an). Et déclare les loyers (hors charges pour le micro foncier) à titre perso. Sa société passe en charges le loyer + les charges locatives effectives (i.e. après régularisation) + autres charges liées au local.

Rien de fou, du très classique.

Oui, c’est ce que j’avais en tête. Mais Bernard2K semble en désaccord avec le fait de compter des charges locatives. Peut-être à cause du fait qu’il s’agit d’une entreprise individuelle, où la distinction pro/perso n’a plus lieu d’être ?

Dernière modification par Golliwogg (21/04/2023 11h37)


Mon portefeuille "momentum" : 175k€ investis

Hors ligne Hors ligne

 

#8 21/04/2023 16h58

Membre (2019)
Réputation :   59  

Pourtant c’est assez simple.
Si votre épouse à un KBIS (si en société) ou une attestation d’URSSAF (pour les auto entrepreneur et Entreprise individuelle), le bail est possible et légal.

Bien entendu on peut (et heureusement) dissocier les deux : Pro et Perso Sous condition d’avoir une activité déclarée (Kbis ou attestation Urssaf).

Cependant, Editer des quittances de loyers sans faire le virement oblige tout de même à les déclarer en micro foncier car le fisc considère que (sauf procédure écrite de relance pour impayé) les loyers sont payés.

A contrario, si aucun virement bancaire n’est fait pour payer le loyer, ce dernier ne sera pas déductible en charge de l’activité du locataire (votre épouse) car les loyers ne sont pas payés.

Question idiote: pourquoi mettre en place un bail, une assurance locataire pour ne pas payer de loyer ?
Cela génère une imposition pour le propriétaire sans déduire les loyers et charges pour le locataire …

Hors ligne Hors ligne

 

#9 21/04/2023 17h39

Membre (2011)
Réputation :   64  

Gautier33290 a écrit :

A contrario, si aucun virement bancaire n’est fait pour payer le loyer, ce dernier ne sera pas déductible en charge de l’activité du locataire (votre épouse) car les loyers ne sont pas payés.

Il le sera, par la magie d’une écriture comptable en "opération diverses" : je débite le compte "location immobilières" et je crédite du même montant le "compte de l’exploitant" (108). Ainsi, elle paye le loyer depuis son compte personnel (ce qui n’est pas interdit, à ce que je sache), vers… son compte personnel, n’occasionnant donc par définition aucune opération bancaire.

Dernière modification par Golliwogg (21/04/2023 17h39)


Mon portefeuille "momentum" : 175k€ investis

Hors ligne Hors ligne

 

#10 22/04/2023 07h39

Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3395  

 Hall of Fame 

Voilà un bon article sur le sujet : La location à soi-même d?un bien immobilier | Blog

carignan99, le 21/04/2023 a écrit :

personne morale preneur

Il n’y a pas de personne morale puisque Mme Golliwogg est entrepreneur en nom propre.

Dernière modification par Bernard2K (22/04/2023 07h43)


Les vacances sont finies, au travail !

Hors ligne Hors ligne

 

#11 22/04/2023 09h31

Membre (2019)
Réputation :   59  

Golliwogg, normalement qui dit activité professionnel dit compte bancaire dédié à cette activité.
ENfin, bien que l’opération soit nulle, la saisie comptable du paiement d’un loyer se fait dans le compte 613200 : Location immobilière.

Bernard2K, effectivement il n’y a pas de personne morale, cependant (et je suis bailleur de locaux pro) lorsque un bail est conclu entre un propriétaire et un locataire en nom propre, le bail est édité au nom de la personne physique sous le numéro SIRET inscrit sur le KBIS ou l’attestation INSEE si c’est en nom propre.

Ce n’est qu’avec les deux conditions ci dessu écrites que le bail est faisable, la comptabilité de l’entrepreneur (société ou nom propre) est clean et… en cas de contrôle fiscal, il faut que les loyers, soient déclarés en revenu foncier (ou micro foncier) chez le bailleur qu’il aient étés réglés ou non.

La seule possibilité pour ne pas déclarer les loyers non payés par un locataire est de (en cas de contrôle fiscal pour éviter un redressement) réaliser une procédure judiciaire pour loyer impayé et de pouvoir prouver que toute les démarches nécessaires pour recouvrer le loyer ont été faites.

Donc Oui un bail peu être conclu dans votre cas.

Il est plus clean d’avoir un compte séparé pour l’activité pro.

Il faut déclarer les loyers encaissé.

Cordialement

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums