Emidim [94] : étude de cas immobilier (RS meublé touristique puis RP chambre d'hôte)

Bonjour à tous,

J’habite actuellement dans une maison de 80m2 dans la région parisienne (valeur 500K€). En 2019, nous avons acheté un appartement en VEFA pour y habiter (coût d’achat 500K€). L’appartement est bien situé (au pied du métro). On a bénéficié le TVA réduite de 5.5%.
Entretemps, le Covid nous a fait changer d’avis et on a décidé de construire une maison en 2020. J’ai construire une grande maison de 250 m2 avec le projet de faire des chambres d’hôtes à plus tard. La date de livraison de la nouvelle maison est Mai 2023. Nous comptons d’y habiter à partir de Juillet 2024.
En effet, pour garder le TVA réduite de l’appartement, nous allons habiter dans l’appartement pendant au moins 1 an avant de le louer, ce qui ne nous gêne pas vu son emplacement.

Mon projet est donc :
-    Entre 07/2023-06/2024 :
o    Nous allons habiter dans l’appartement qui sera notre résidence principale et qu’on va louer de temps en temps en AirBNB.
o    La maison actuelle de 80 m2 devient notre résidence secondaire. Nous comptons de faire du meublé touristique (AirBNB). Les travaux déductibles pour mise en location est environ 20K€ (changement de cuisine, peinture, salle de bain). Le loyer mensuelle est environ 3 K€.
o    La nouvelle maison de 250m2 sera donc notre résidence secondaire. Pour cette période, je compte de la louer 100% en meublé touristique. Coût construction 500K€ hors terrain. Valeur vénale 1M€. Le chiffre d’affaires 2023 sera environ 30K€. Les équipements (cuisine, meuble) sont estimé à 40 K€.
-    A partir de 07/2024 :
o    L’appartement devient notre résidence secondaire. Nous allons faire du AirBnB avec loyer moyen de 4K€, soit 24k€ pour 2024
o    Nous allons emménager dans la nouvelle maison et utiliser 50% de la surface totale. Les 50% restant seront les chambres d’hôte. Le chiffre d’affaires estimé sera environ 70k€ dont 40 K€ pour 1er semestre et 30 K€ pour 2ème semestre 2024.

Notre revenu professionnel en 2023 sera de 90K€, et de 70K€ en 2024.
Le revenu locatif estimé pour sera environ 45k€ en 2023 et 130 K€ en 2024 (JO2024) avec respectivement :
2K€ et 30 K€ pour l’appartement
30K et 70 K€ pour la nouvelle maison
13K€ et 30 K€ pour l’ancienne maison

Je serai en LMNP en 2023. Quelle régime est plus avantageuse?
Si je choisi le régime réel dès le début, cela applique pour les 3 biens n’est-ce pas ? Dans ce cas, comment affecter la part déductible de la nouvelle maison sachant qu’on va y habiter dans 1 an et on va louer 50% de la surface en chambre d’hôtes?
En 2024, dois-je basculer en LMP ? Dans ce cas, les déficits de 2023 sous LMNP seront perdus ?
Pouvez-vous me donner votre avis ? Merci d’avance

Mots-clés : chambre d'hôte, immobilier, lmnp, lmp (loueur en meublé professionnel), meublé touristique