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#1 13/02/2023 13h52

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bonjour,
profil
23 ans, revenu imposable 14.500e annuel, j’ai diverse prime non imposable qui m’ont permis d’épargner.

- Comptables : Débutant
- Fiscales : débutant
- Artisanales : aucune
- Sociales : aucun réseau
- Temps disponible : après 18h la semaine et tout le week end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
Superficie    T4 79m2
Etage bâtiment   12
Etage bien      12
Travaux    aucun a  prévoir
Rafraichissement      a prévoir
Nombre de façades        4
Facilité à trouver un parking à proximité    oui
Année de construction du batiment    1971
Types de sol     Sol PVC
Ascenseur    Oui ( jusqu’au 11eme étage )
Présence de balcons     oui d’environ 5 m2
Terrasses    Non
Cave     Non
Loyers annuels hc    5 772 €
Taxe foncière    471 €
Prix moyen au m2 quartier    1 479 €
Prix m2 du bien    1 215,19 €
Revenu moyen par personne    19 780 €/annuel
Charge coproprieté     1 200 €
Loyer moyen m2 quartier    9,7 €
Loyer annuels CC    6 432 €

Localisation du bien
Villes    Fougeres ( 35 )
Quartier    la forairie source: kelquartier
Dynamisme     ITI 17% par meilleur agent
Population ( ville )    Légère baisse / vieillissante
Proximité de points d’intérêt    College 100m, bus centre ville 80m
Proxi ville 100k habitants    Rennes (35) 35 min d’autoroute
Logements vacants  % ( ville )    11,4 %
Pourcentage de locataires ( ville )     54 %
Logement sociaux      20 %

RENTABILITÉ DU BIEN
Brut    6,01%
Net (pas suffisamment d’info pour le net net)    4,25% " Loyer annuels CC−Taxe foncière−Charge copropriété - 300€ d’assurance divers ÷Prix: clé en main ×100 "
Cash-flow annuel actuel    -1 179 € " Loyer annuels actuel CC−((mensualité credit×12)+300 d’assurance diverse + Taxe foncière+ Charge coproprieté annuel )
Cash-flow annuel prévisionnel       1584 €  "Loyer moyen m2 quartier×Superficie×12−((mensualité credit ×12)+ Taxe foncière+ 300 d’assurance + charge copropriété annuel )
Mensualité    470 €
Prix bien/prix quartier    0,82
Loyer hc/ loyer moyen    0,63
Loyer cc/ revenu moyen    0,33
Clé en main ( AI+Notaire et rédaction )    104 960 €

FINANCEMENT DU BIEN

Credit environ:   108 000€
Taux du credit:    3,20% ( prévisionnel )
Durée :        25 ans
Apport : 12 000 €
Endettement actuel :   0€

J’en suis à:  l’offre a été acceptée par le vendeur (oral) je suis en train de rédiger une écrite mais ne sais pas trop quoi mettre pour me couvrir, j’ai discuté de mon projet à la banque elle attend le DPE BAIL Compromis pour donner une réponse.
les charge copropriété passe a 1000€ prochainement a croire l’agent immobilier
Rendez vous pour signature du compromis: 24/02
C’est la première fois que j’achète un bien, j’aimerais noter dans mon offre d’achat que je voulais avoir la preuve que les loyers étaient payés. Y a-t-il d’autres choses que je devrais vérifier?
L’agent immobilier refuse de me montrer le bail, je ne connais pas la durée du bail en cours ( nue ).
Comment savoir quel montage est le plus approprier ?

J’ai décrit mes formule, pour que vous puissiez corriger si erreur de ma part et comprendre d’ou sorte mes chiffre merci par avance
Concernant la délégation de gestion je ne souhaite pas le faire pour apprendre comment ça fonctionne

Dernière modification par Tekay (13/02/2023 13h53)

Mots-clés : achat, appartement, avis, immobilier

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#2 13/02/2023 14h07

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Epluchez consciencieusement les comptes individuels de charges.

L’eau chaude et le chauffage sont-ils individuels ? Si oui, quelle énergie ?
Si collectif, quelle énergie ?

Attention aux charges si chauffage et eau chaude collectifs, tous les justificatifs antérieurs sont caduques avec les évolutions récentes des tarifs de l’énergie.

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[+1]    #3 13/02/2023 14h13

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Bonjour.

Je ne connais pas bien l’Ille-et-Vilaine, mais je peux en première lecture faire plusieurs remarques et poser plusieurs questions :

(1) quel type de chauffage ? Dans une résidence de 1971, on peut s’attendre à du chauffage collectif au gaz. Pour ma part, ce type de chauffage déjà une ligne rouge. Vous dites qu’il n’y a aucun travaux à faire, vous confirmez donc que les fenêtres sont en double vitrage ?

(2) Par suite du point précédent, quelle lettre pour le DPE ? Je crains le DPE F, voire G. Si c’est le cas, êtes-vous au courant des interdictions de location à venir ? Vous dites que la banque souhaite un DPE, je devine donc que vous ne l’avez pas. Faire une offre sans avoir le DPE, c’est jouer à la roulette russe avec 6 balles dans le barillet.

(3) Pour les charges de copro, si j’ai vu juste, c’est dû à l’augmentation des prix du gaz. Attendez-vous à voir vos charges exploser ces prochains mois et années.

(4) pour l’achat loué, cela ne pose pas de problème, mais à condition de savoir ce que l’on fait. J’ai tendance à dire que ce genre d’achat doit être réservé aux investisseurs déjà un peu aguerris. Pour un premier achat, c’est dangereux. Vous pourrez trouver des conseils sur les sites suivants :
Acheter un appartement loué : bonne ou mauvaise idée ? - Pretto
Acheter un appartement loué : ce qu?il faut savoir avant d’investir !
Faut-il acheter un bien déja loué ?

(5) terminons sur le prix payé : 6% de rentabilité brute, c’est famélique. Dans une ville où le prix moyen est de 1400€/m², il faut absolument viser 10% bruts.
On parle d’un T4 de 80m², donc le prix moyen au m² chute (pour des grandes surfaces, le prix au m² chute), donc on parle d’un prix moyen dans le quartier qu’on va grossièrement estimer autour de 1000€/m² pour un T4 de 80m².

Vous avez plein d’énormes cartes dans votre manche :
- appartement années 70 avec probable chauffage au gaz, les charges vont exploser et le vendeur le sait : il veut donc vendre vite
- l’appartement est loué, cela le décote assez fortement, et cela prouve que le vendeur veut vendre vite
- interdiction possible de location à venir, sauf à faire de gros travaux pour passer en DPE E ou D
- chute de la valeur de l’appartement à venir

Donc le prix de 108000€ est beaucoup trop élevé ! Sauf spécificité particulière que vous n’avez pas indiqué, je pense qu’un prix à 80000€ serait un maximum, et vu les choses indiquées ci-dessus, ce serait encore beaucoup trop cher.

Dernière modification par Plutarque (13/02/2023 14h15)


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#4 13/02/2023 18h30

Membre (2023)
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Merci de vos retours,

Eau chaude et chauffage individuel ( GAZ ) mais radiateur électrique dans l’appartement.

Les fenêtres sont effectivement en double vitrage pvc avec baie vitré sur le balcon.

Le DPE est en D, il est refait aujourd’hui même j’aurais donc le nouveau demain, l’offre n’étais que verbale pour bloqué la vente et j’attend donc tout les éléments pour la faire écrite.

Les charge de copropriété vue aujourd’hui avec voisin du bien ( je suis aller dans l’immeuble demander des info supplémentaire le quartier le bâtiment etc ) le propriétaire m’a annoncer que l’assemblé avais réussis a négocier leur contrat il paie maintenant 1000 euro annuel comprenant l’eau froide individuel.

Je vais éplucher les lien je vous en remercie.

Le locataire actuel paie un loyer très faible ce qui n’est pas le cas de ces voisin en effet il ne paie actuellement 481 euro HC  et 55 euro de charge sont voisin au 5eme étage paie lui 640 avec 60 euro de charge.

l’appartement est au prix de 96000€ hai ( meilleur agent l’estime lui 107000 ) Concernant le notaire, les frais sont de 8960€ (8600€ de frais + 360€ de frais de rédaction), Total acte(clé) en main : 104960€. 108000 étant lui le crédit et non le prix du bien je me suis peut être mal exprimé.

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#5 13/02/2023 19h32

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Merci pour ces précisions. J’aurais plusieurs autres questions, pour me faire un avis plus précis :

(1) vous dites chauffage à gaz individuel (= chaudière à gaz individuelle), mais également radiateurs électriques. Pouvez-vous précisez ? Les radiateurs sont-ils bien des radiateurs à eau ? Y a-t-il des radiateurs électriques supplémentaires ?

(2) de quand date la chaudière à gaz ?

(3) l’étage du bien est-il bien le 5ème ? combien d’étages au total ?

(4) quelles sont les transactions récentes (disons ces 3 dernières années) dans l’immeuble ? Pour cela, utilisez l’outil Patrim dans impots.gouv.fr. A défaut d’autres ventes dans l’immeuble, quelles sont les transactions récentes des immeubles adjacents ?

Attention au loyer très faible ! C’est peut-être une des raisons de la vente, un propriétaire qui sait très bien que ce locataire souhaite rester à long terme. Ce qui plomberait votre rentabilité ! J’expliquais dans mon message précédent que vendre loué faisait décoter fortement le bien. En voici une des raisons.

A 96000€ HAI, on doit être entre 88000€ et 90000€ nets vendeur. C’est déjà plus correct ! Mais vous êtes au-dessus de 1000€/m², alors que le prix moyen dans le quartier est de 1400€/m². Avec une si grande surface, un appartement début 1970 et un locataire à très faible loyer, la décote devrait être encore plus importante.

Enfin, dernière question : vous calculez un cash-flow qui ne tient pas compte de l’imposition sur vos revenus fonciers. J’espère que ce n’est qu’un simple oubli, dans le cas contraire vous n’êtes pas encore prêt pour un tel investissement !

Edit : je vois que l’agent immobilier refuse de vous montrer le bail. Est-ce une blague ? Vous pouvez également proposer de refuser de payer ses honoraires, vous verrez comment il réagira. Blague à part, le bail est une condition substantielle de votre offre d’achat d’un appartement vendu loué, et il faudrait faire cette offre à l’aveugle ? Bien sûr, il vous restera toujours la possibilité de vous rétracter ensuite, mais cet agent immobilier est un plaisantin et ne vous prend pas au sérieux.

Dernière modification par Plutarque (13/02/2023 20h01)


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#6 13/02/2023 20h28

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Vos question m’ont fait prendre conscience qu’il y’a beaucoup de chose que je n’ai pas pris en compte merci beaucoup.

Pour ce qui est des radiateur il y’a effectivement les deux gaz pièce de vie dans les chambres électriques.

J’avouerais ne pas avoir demandé la date de la chaudière elle étais plutôt récente avec entretien fait dans les 6 dernier mois.

Non l’appartement est au 12 eme et dernier étage.

tout d’abord merci je ne connaissais pas cet outil !
Depuis le 02 pour des bien exactement pareil mais des étage different il y’a eue 8 ventes
2020: 98K 86k 77k 2021: 89k 95k 89k 2022: 95K 96 k ( 12 eme ) merci beaucoup de cet outil je me rend compte que meilleur agent n’est pas si fiable.

Le propriétaire est un grand investisseur voici sa page Nicolas SARAZIN.

Non ceci n’étais pas un oubli ni intentionnel mais effectivement un manque de connaissance ne connaissant pas le montage choisis pour ce type de bien j’attendais le rendez vous avec le notaire pour en parler.

Effectivement c’était sont discours de ce matin, prétextant vouloirs garder l’anonymat du vendeur pour ne pas se faire court circuiter, elle me la ensuite donner pour faire une offre écrites que je n’ai pas encore fait, je m’en suis servi pour lui redemander le bail, elle me l’envoie demain.

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[+1]    #7 13/02/2023 21h51

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Meilleurs agents est fiable en première approche pour se faire une première idée, mais dès qu’on veut affiner les choses, passer par Patrim est indispensable !

Grâce à ce travail, vous avez pu vous rendre compte que vous êtes en train d’acheter cet appartement au prix du marché, ni plus ni moins. On a tendance à dire sur ce forum que pour faire une bonne affaire, il faut acheter en dessous du prix du marché.

Et vous achèteriez :
- avec des frais d’agence (ce qui n’est pas le cas de toutes les ventes que vous avez listées sur Patrim)
- un appartement loué
- et loué très en dessous du prix du marché
Les deux derniers éléments doivent amener une décote, de l’ordre de 10 à 15%.

Enfin, si vous n’avez pas étudié la question de la fiscalité, je vous recommande très sincèrement de passer votre chemin pour cette fois, et de prendre le temps d’étudier tout ça avant de lancer votre premier investissement. Rien que bien comprendre les grands principes de la fiscalité en location nue, ça prend un certain temps en lectures.

Il existe de très bons sites et de très bons livres pour se former.

Dernière modification par Plutarque (13/02/2023 21h58)


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#8 13/02/2023 22h08

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Merci bien, je vais laisser passer cette affaire je pense;
auriez vous une source a se fier pour savoir comment définir le secteur de recherche ?
De plus je recherche un moyen comme un tableau Excel ou il n’aurais qu’a rentrer les donnée pour que les rentabilité et autre soit afficher en connaissez vous un ? ( gratuit de préférence )

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#9 13/02/2023 22h26

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Trouver le bon secteur de recherche est une question très difficile, y compris pour des investisseurs aguerris. L’idéal selon moi est de chercher dans un rayon de maximum 1h de route de son domicile, car cela va faciliter grandement la gestion. Mais ce n’est pas une obligation. Plus votre périmètre de recherche sera élargi, plus vous serez ouvert à un nombre important d’opportunités et pourrez vous permettre d’être exigeant. Commencez donc par clairement définir la liste des villes de votre recherche.

Après, il n’y a pas de recette miracle : certains coins sont très tendus avec des rentabilités faméliques, d’autres sont des déserts avec des rentabilités exceptionnelles. Les premiers sont très peu rémunérateurs mais sans risque, les seconds sont très rémunérateurs mais très risqués. A vous de voir où vous mettez le curseur. Je vous conseille de lire les nombreuses études de cas de ce forum, c’est une mine d’information incroyable.

Chercher un tableau Excel déjà fait est, de mon point de vue, le meilleur moyen de s’affranchir de la compréhension profonde des mécanismes, et c’est dommage sinon préjudiciable. Une fois que vous aurez bien compris comment on calcule un cash-flow en incluant tout (notamment la fiscalité, que ce soit en nu ou en LMNP), vous pourrez faire votre tableau Excel tout seul, c’est extrêmement simple, et vous comprendrez chaque étape du calcul, ce qui vous aidera à avoir un regard critique sur chaque aspect de l’investissement et comment optimiser chaque aspect. Un tableau tout fait ne vous donnera aucun recul.

Dernière modification par Plutarque (13/02/2023 22h28)


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Favoris 1   [+1]    #10 14/02/2023 08h50

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Vous allez devoir vous former si vous voulez investir le plus sereinement possible. Par chance, ce forum et de bons bouquins existent.
Je conseille la lecture de celui de Julien Delagrandanne plutôt exhaustif "L’’investissement immobilier locatif intelligent".
Documentez vous aussi techniquement sur l’isolation thermique, point devenu déterminant. Un bon DPE ne suffit pas, vive la compréhension d’éléments objectifs : isolation murale, vitrage, plafonds, production eau chaude et chauffage etc etc

Ensuite, la pratique : quoi de mieux pour débuter dans l’apprentissage de la gestion que du facile. Un petit appartement (T1bis ou T2) à destination d’un étudiant me semble remplir cet objectif.
Un DPE en D max, chauffage individuel électrique.
Les jeunes se sont embourgeoisés donc copro clean avec parking, box ou garage impérativement. À proximité immédiate du campus (si ce n’est pas un coin craignos) ou en centre ville, près d’un lycée avec beaucoup de filières du supérieur.

Sur le logement que vous avez en vue : acheter dans une tour ne me semble pas une stratégie judicieuse, oubliez ce genre d’idée ou alors à des prix massacrés. J’ai un gros doute sur un appart DPE D en dernier étage dans ce type d’immeuble. Vous savez comment il est isolé ?

Évitez les systèmes de chauffage au gaz, les pannes sont coûteuses ; le remplacement d’une chaudière vous coûterait au moins 1an et demi de loyer aujourd’hui. Considérant un prêt sur 25 ans, vous aurez au moins un remplacement de chaudière à financer et des réparations + au moins une rénovation de l’appartement.

Comme tout investissement, il y a une multitude d’aléas, apprenez à en maîtriser un maximum en sachant qu’il est impossible de les maîtriser tous.

De mon point de vue, le principal écueil pour les débutants depuis quelques années est de se faire fourguer des logements dans des immeubles des années 50 à 70 par des gens expérimentés.

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#11 14/02/2023 11h20

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Un dernier étage d’une tour de 1971, vous pouvez être sûr que les combles au-dessus de l’appartement ne sont pas isolés (sauf si ça a été fait depuis).

Et n’espérez pas faire voter des travaux d’isolation par la copro, car vous en seriez le seul bénéficiaire (avec les autres appartements du dernier étage). Donc tous les autres copropriétaires, qui profitent du fait que les étages supérieurs soient chauffés, voteront contre pour ne pas payer.

Donc vous avez vocation à garder une passoire thermique à vie. Il n’est pas impossible d’avoir un DPE D malgré ce gros défaut, si :
- les murs sont isolés
- chaudière à gaz individuelle plutôt récente
- bonne exposition, sud par exemple
- VMC
Et encore, on est à la limite du DPE E.
Et un DPE erronné n’est pas à exclure aussi.

Dernière modification par Plutarque (14/02/2023 13h52)


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#12 14/02/2023 14h06

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Plutarque a écrit :

Un dernier étage d’une tour de 1971, vous pouvez être sûr que les combles au-dessus de l’appartement ne sont pas isolés.

On peut tenir le raisonnement exactement inverse : depuis 1971, ça serait bien le diable que ces combles n’aient pas été isolés ! Dans l’histoire de l’isolation, les combles/toitures ont été prioritaires. Ensuite les murs, ensuite les vitrages (même si c’était parfois d’abord les vitrages, ensuite les murs). La dalle vers le sol ou vers locaux non chauffés était souvent traitée en dernier, soit pour cause de difficulté d’accès, soit par présence d’un LNC (local non chauffé) type vide sanitaire, garages ou caves offrant un espace qui se maintient naturellement vers 12-14°C, ce qui fait donc une moindre incitation à isoler.

La seule façon d’en avoir le coeur net c’est d’aller voir ces combles ou cet espace sous toiture (par une porte ou trappe d’accès). On peut aussi interroger les voisins. Si ce n’est pas isolé, non seulement ça doit être difficile à chauffer en hiver mais une fournaise en été, donc les gens ont dû s’en rendre compte depuis le temps.

DPE D, ça me semble très optimiste pour l’époque. S’il n’y a jamais eu isolation des murs par l’intérieur ou par l’extérieur ça me semble difficile d’atteindre D… Le vrai juge de paix, ce sont les factures de chauffage (assorties de l’information de si les gens chauffaient bien toutes les pièces, et à quelle température). Car ce qu’on veut savoir, ce n’est pas tant l’isolation réelle, mais la consommation de chauffage ; le vrai critère, c’est le coût du chauffage.

Ne pas oublier que le dernier étage est aussi aux premières loges en cas de fuite de toiture, comme nous le rappelait récemment un cas posté ici.

Et si l’ascenceur est en panne…

Dans une copro de cette époque, ne pas oublier non plus le diag amiante des parties communes. Si ce sont seulement des tuyaux de descente, ça va, s’il y a du flocage isolant dans les combles ou dans les garages, c’est à fuir.

D’une manière générale, je suis aussi circonspect que les collègues sur ces logements en copro anciennes.

je suis aller dans l’immeuble demander des info supplémentaire le quartier le bâtiment etc

Très bonne démarche. Je recommande souvent de "faire la commère". On apprend beaucoup de choses. Attention quand même à un biais possible : si vous dites à un copropriétaire "je vous demande des infos car j’envisage d’acheter", il peut avoir envie d’enjoliver la situation, soit par solidarité entre copropriétaires ("je vais aider ce copropriétaire à vendre cher car ça donne de la valeur à mon bien aussi, pour quand je le vendrai ; je n’ai pas intérêt à faire descendre les prix en expliquant tous les défauts), soit simplement parce qu’on est rarement critique avec ses propres biens. Qu’il s’agisse d’une voiture, d’une télé ou d’un bien immobilier, les gens disent rarement "ce que j’ai acheté est pourri, quelle est erreur j’ai fait !". Ils justifient leur achat en trouvant des qualités à leur bien ; ça s’appelle un biais de confirmation.

Dernière modification par Bernard2K (14/02/2023 14h34)


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#13 14/02/2023 15h27

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Bernard2K a écrit :

On peut tenir le raisonnement exactement inverse : depuis 1971, ça serait bien le diable que ces combles n’aient pas été isolés ! Dans l’histoire de l’isolation, les combles/toitures ont été prioritaires. Ensuite les murs, ensuite les vitrages (même si c’était parfois d’abord les vitrages, ensuite les murs). La dalle vers le sol ou vers locaux non chauffés était souvent traitée en dernier, soit pour cause de difficulté d’accès, soit par présence d’un LNC (local non chauffé) type vide sanitaire, garages ou caves offrant un espace qui se maintient naturellement vers 12-14°C, ce qui fait donc une moindre incitation à isoler.

La seule façon d’en avoir le coeur net c’est d’aller voir ces combles ou cet espace sous toiture (par une porte ou trappe d’accès). On peut aussi interroger les voisins. Si ce n’est pas isolé, non seulement ça doit être difficile à chauffer en hiver mais une fournaise en été, donc les gens ont dû s’en rendre compte depuis le temps.

DPE D, ça me semble très optimiste pour l’époque. S’il n’y a jamais eu isolation des murs par l’intérieur ou par l’extérieur ça me semble difficile d’atteindre D… Le vrai juge de paix, ce sont les factures de chauffage (assorties de l’information de si les gens chauffaient bien toutes les pièces, et à quelle température). Car ce qu’on veut savoir, ce n’est pas tant l’isolation réelle, mais la consommation de chauffage ; le vrai critère, c’est le coût du chauffage.

Je ne dis pas que les combles ne sont pas isolés au jour d’aujourd’hui, mais qu’ils ne l’ont pas été à la construction. La question est de savoir si depuis 1971, ces travaux ont été faits ou non.

Je ne compte plus le nombre de copros que j’aie pu voir des années 60 et 70 où cette isolation des combles n’a jamais été faite, même si dans ce cas on a le plus souvent affaire à des DPE E, F ou G et à du chauffage collectif.

Techniquement, c’est possible d’avoir un DPE D en limite du E sans isolation des combles, mais il faut beaucoup de choses pour compenser, ce qui rend cette hypothèse plutôt improbable. Le plus probable dans le cas présent, c’est d’avoir affaire à un DPE erroné, voire à un DPE de complaisance. Il ne faut accorder aucune confiance en un DPE qui indique une isolation des combles, il faut le vérifier.

Les factures de chauffage sont une première information, mais c’est facilement trucable (en ne chauffant que très peu) ou même falsifiable. C’est d’ailleurs une des raisons qui font que les DPE ne s’appuient désormais plus sur ces factures, mais uniquement sur des éléments concrets. Et c’est très bien.

La décision de raison : éviter autant que possible les résidences années 60 et 70.

Dernière modification par Plutarque (14/02/2023 15h33)


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#14 14/02/2023 15h40

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C’est vrai que les factures de chauffage peuvent être truquées. A chaque fois qu’on a un doute sur un élément, il faut rechercher à confirmer ou infirmer l’information par d’autres moyens. Par exemple : le DPE, interroger les voisins pour connaître leurs consommations et l’isolation… Si plusieurs sources d’informations sont convergentes, c’est bon.

Il s’agit de vérifier ses informations jusqu’à bien savoir ce que l’on achète. Ca me paraît tellement naturel que j’oublie parfois de le préciser.


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#15 15/02/2023 10h16

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INTJ

Bonjour,

Je vais également apporter ma contribution sur l’étude de marché qui est le point de départ de l’achat immobilier.
Il y a 2 approches totalement opposées: acheter un bien au feeling sans études préalables OU étudier au préalable son marché et choisir un bien correspondant aux besoins à longs termes du marché.

Pour ma part je préfère nettement étudier mon marché et m’appuyer sur une démarche structurée : études amont, puis définition successive du positionnement, de la cible et du produit.
Les précédents conseils sont excellents : ne reprenez pas un fichier Excel existant sans le comprendre mais essayez en parallèle de comprendre votre marché.

Vous visez l’Ile et Vilaine ? En première approche : très bien, les projections à 20 ans sont très bonnes.
Vous visiez une ville moyenne à 30 km de Rennes, entre la métropole et la Manche ? A première vue le choix semblait pertinent. Il faudrait comprendre pourquoi cette ville ne se développe pas.
Les Statistiques INSEE peuvent vous aider dans un premier temps. Dans un second temps, il faut creuser les villes à potentiel, les projets d’infrastructure ….
Une fois votre secteur défini : visitez, visitez, visitez et formez vous. Vous progresserez. L’idée n’est pas de tout maitriser avant de se jeter à l’eau mais d’éviter la catastrophe.
A ce titre, limitez le risque de cette première acquisition.
A mon sens, démarrer petit sur une petite surface avec travaux est un bon moyen d’apprendre en limitant le risque.

Je vous souhaite bonne chance dans vos recherches.

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#16 15/02/2023 12h00

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Bonjour, tout d’abord  merci de vos participation qui donne matière a réfléchir.

avec l’indexions le loyer est passé a 481 en mars 2022  locataire en place depuis 2018

J’ai aujourd’hui reçu le DPE et etc

C’est effectivement du D ( 217 ) je ne pensais avoir autant de page sur ce type de document a vrai dire,
Estimation entre 1200 et 1700 annuel pour l’énergie
plancher " isolation inconnnu "
Toiture isolé dalle béton noté insuffisante,
Les 3 mur " béton isolation inconnu " noté insuffisante
Porte " bois opaque "  et fenêtre noté moyenne tout en menuiserie pvc double vitrage de 14

"Confort été insuffisant " bon on est en Bretagne et le bien n’est pas exposé plein sud

Installation chaudière 2016, entretien chaudière 2022 " RAS"

ascenseur est changer dans 3 trimestre il ont mis en place une cotisation trimestriel pour les propriétaires, 50euro par trimestre

Les liste de matériaux avec possible amiante est noté néant

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#17 15/02/2023 14h15

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Et bien ce lot est mieux loti que les miens qui avec ces critères seraient en B au lieu de C et D !
Avec ces annotations sur un DPE ici on serait au mieux en F.
Il se peut qu’il n’y ait pas d’amiante dans l’appartement (lieu du diag) mais qu’il y en ait dans les parties communes, les sous sols, toits des garages etc.

Techniquement vous semblez avoir tout à découvrir.

Je n’aime pas être péremptoire mais là, si : courage, fuyez !

Dernière modification par Range19 (15/02/2023 16h27)

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#18 15/02/2023 14h49

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Incroyable en effet d’être en D à 217 avec de telles caractéristiques. Comme Range19, votre bien a tout d’un DPE F ou G. La valeur de ce type de bien va très fortement chuter dans les années à venir, et votre vendeur le sait sans doute très bien.

Il pourrait être intéressant, si vous le souhaitez, de partager votre DPE, en prenant soin de tout anonymiser.


Parrain Total Energies : 108358330, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#19 15/02/2023 16h17

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Pareil, le DPE est "étonnant". A votre place, j’appelerais le diagnostiqueur pour savoir comment il arrive à D avec une isolation "inconnue" !

Cela dit, personnellement, je me fais toujours ma propre idée de l’isolation en place. Selon l’épaisseur des murs, leur aspect, et la façon dont sonne le parement intérieur, on peut savoir avec une bonne propbabilité de quoi est composé le mur. Ca demande un peu de bouteille.

Pour le vitrage, ça se voit si c’est du double vitrage ; l’épaisseur entre les deux vitres et l’aspect général donnent une idée de l’ancienneté.

Pour le plafond, c’est plus compliqué, il faut accéder par une trappe ou une porte, c’est rarement possible, ou tout cas pas sur une première visite.

Le plancher on s’en fout dans le cas présent (12e étage !), si on est bien au-dessus d’un appartement, c’est du chaud qui arrive par là et non du froid.


Les vacances sont finies, au travail !

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#20 15/02/2023 16h34

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Je le partage avec plaisir, ça me sera utile pour mieux analyser le prochain, en revanche suite a vos message j’ai très envie de laisser passer cet affaire qui me parais maintenant très mauvaise ahah
Je vous met un lien noel shark les image seront plus lisible:
http://www.noelshack.com/2023-07-3-1676 … -40-21.png
https://www.noelshack.com/2023-07-3-167 … -11-54.png
https://www.noelshack.com/2023-07-3-167 … -11-02.jpg
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http://www.noelshack.com/2023-07-3-1676 … -09-47.png
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http://www.noelshack.com/2023-07-3-1676 … -08-31.jpg








Dernière modification par Tekay (15/02/2023 16h43)

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