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Favoris 1    #1 27/12/2022 16h54

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Bonjour,

Je vis dans une grande maison qui, de par sa construction, comportait en quelque sorte 4 logements (je n’ai rien divisé) reliés par un escalier intérieur. Je vis dans un des logements, et j’ai mis en location mixte les 3 autres : étudiants durant l’année, location saisonnière l’été, en LMNP au réel.

Entre temps ma ville a décidé de limiter le changement d’usage à 1 logement par foyer fiscal, ce qui m’empêche de faire de la location saisonnière dans deux d’entre eux et génère un manque à gagner que je sens vraiment passer (cela m’aidait à assumer le crédit). Pour des raisons personnelles je ne souhaite pas mettre ces logements en location à l’année.

Je cherche une solution, si elle existe, pour pouvoir exploiter une partie de l’année chacun de ces deux logements en courte durée soit durant l’été, soit en cas de départ anticipé de l’étudiant (ce qui est déjà arrivé et m’a posé problème). Je me suis demandé s’il serait possible de considérer que ces deux logements font partie de ma résidence principale ? C’est moins vendeur sur les plateformes de location, mais ce serait mieux que rien.

Des démarches, des conséquences comptables ou des difficultés particulière ? Ou peut-être que ce n’est pas une bonne idée du tout ?

Merci pour votre aide.

Mots-clés : changement d'usage, lmnp, location mixte

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[+1]    #2 27/12/2022 17h14

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Si ni vous ni personne n’avez jamais laisser penser par des écrits ou des actes qu’il pourrait s’agir de plusieurs logement, et qu’il y a une seule entrée commune, c’est de fait un logement unique.

Si vous habitez sur place 8 mois par an, c’est votre résidence principale.

Si vous louez en courte durée seulement une partie de cette résidence principale, la location de courte durée n’est pas limitée à 120 jours par an, et il n’y a pas besoin d’autorisation.

Pas non plus de diagnostic performance énergétique. Ni loyers plafonnée. Ni de permis de louer.

Dernière modification par Trahcoh (27/12/2022 17h20)

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#3 27/12/2022 17h38

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Commencons par le commencement : 1 taxe fonciere ou 4 ? Et auparavant, 1 ou 4 taxes d’habitation ?
Dans le même ordre d’idée 1 ou 4 compteurs électriques ? gaz ? eau ?

Si 4, vous ne pouvez pas "réintégrer" les 2 logements comme étant intégré à votre RP dès le départ.

Si 1, il n’y a pas que la question des locations saisonnières sur la table, il y a le fait que vos étudiants n’ont pas un logement dédié, mais ulogent dans une partie de votre RP, ce qui n’est pas tout à fait la même chose.

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Favoris 1    #4 27/12/2022 18h30

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Il n’y a qu’une seule taxe foncière. Avant mon acquisition il y en avait deux car chacun des membres du couple propriétaire possédait un étage. Pour la taxe d’habitation je pense qu’il n’y a que celle que je reçois car je n’ai jamais reçu de demande de l’administration pour indiquer qui occupe les logements loués. Il y a deux compteurs électriques : 1 pour mon logement, 1 autre commun aux appartements loués sur lequel sont reliés un disjoncteur général et un tableau électrique chacun. Il y a une seule arrivée d’eau pour toute la maison, redistribuée ensuite à chacun des logements.

Dans les faits, jusqu’ici tout se passait comme si j’occupais un logements dans un immeuble d’habitation classique dans lequel se trouvent d’autres logements : déclaration de 3 logements pour la taxe de séjours, 3 déclarations auprès de mon comptable pour la tenue de la comptabilité LMNP. Pour les étudiants je réalise un bail de location meublé classique comme s’il s’agissait d’un immeuble, il n’y a pas de mention indiquant que c’est un logement dans un logement.

J’habite 12 mois par an dans cette maison. Il y a une entrée commune qui donne sur un escalier menant à l’entrée de mon logement, et 3 autres entrées menant aux logements loués. Le tout pourrait aussi bien être vu comme un petit immeuble de par l’individualisation des unités d’habitation, que comme une grande maison.

Dernière modification par Marcq (27/12/2022 18h32)

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#5 03/01/2023 02h33

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Cela vous semble faisable ?

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#6 03/01/2023 08h31

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Il ne faut pas vous fier uniquement à la taxe foncière mais demander au fisc un relevé de propriété.

Dans les copropriétés où je possède plusieurs lots, la taxe foncière est globale et  il n’y a aucun détail sur le relevé. Seul le relevé de propriété permet d’y voir clair et de répartir.

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#7 03/01/2023 13h43

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La maison m’appartient dans sa totalité.

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#8 03/01/2023 14h32

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Certes, mais la question est de savoir s’il y a déjà eu dans le passé 4 lots reconnus.

Je vous réponds que l’avis de taxe foncière n’est pas significatif puisque n’y apparait qu’une taxe globale et que vous devriez demander au services fiscaux un relevé de propriété ; ils ont l’habitude et l’envoient sans difficulté.

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#9 03/01/2023 17h22

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Je comprends, merci. Je vais me renseigner sur les démarches pour obtenir ce document.

En relisant l’acte de vente je vois que l’existence de lots est bien mentionnée, mais il est également indiqué ensuite : "Précision étant faite ici que les lots […] ont été réunis et constituent une seule unité d’habitation composée, savoir : […]", reprenant la description de tous les lots d’habitation.

Est-ce un élément de réponse ?

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#10 03/01/2023 18h24

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L’intérêt de savoir si vous avez 1 ou 4 taxes, c’est que l’existence de 4 taxes implique que les lots soient identifiés comme des logements réels et officiels. Avec 4 logements officiels, impossible de considérer qu’ils sont tous votre RP.

Avec 1 taxe, il faut se référer à d’autres éléments pour trancher.

Donc autres éléments que vous nous confiez : il n’existe que 2 compteurs électriques, et les anciens propriétaires (couple) avaient 2 taxes (chacun un étage). Vu de l’extérieur, cela ressemble à une séparation de corps avec répartition du bien commun, répartition qui tombe lorsque le bien est revendu. Ce qui pourrait donner un seul bien officiel, donc votre RP, dont vous sous louez de fait une partie. Avec peut être des conséquences non prises en compte dans les contrats qui vous lient aux locataires.

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#11 03/01/2023 19h16

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D’après l’acte de vente, j’ai l’impression que la réunification des lots avaient été effectuée par les précédents propriétaires. Je n’en sais pas plus à ce sujet. S’il s’agit d’un unique bien officiel, je n’ai aucune idée des conséquences sur mes locataires. Actuellement il s’agit de baux meublés classiques. Faudrait-il, le cas échéant, faire des baux de colocation par exemple ?

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#12 20/04/2023 18h37

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Bonjour,

comment avance votre étude de cas ?

Avez vous réussi à trouver réponse à vos questions ?

Bonne journée.

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