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#1 22/12/2022 17h09

Membre (2018)
Réputation :   14  

Bonjour à tous,

Un petit historique avant de rentrer dans le vif du sujet…
Je pense avoir fait un très mauvais investissement au départ, et j’essaye tant bien que mal de le corriger depuis :-)
Au plaisir de lire vos commentaires et vos conseils.

2016:

achat de 2 SCPIs, PFO2 / Edissimmo pour ~175000 euros
PFO2: 455 parts à 194€ => 88270 euros. Frais de souscription = 8.5% soit 7503 euros, valeur de rachat = 80767.
Edissimmo: 365 parts à 235€ => 85775 euros. Frais de souscription = 8.39% soit 7197 euros, valeur de rachat = 78578.
Je considère avoir perdu les ~15000 euros de frais de souscription au moment de l’achat: c’est un "coût irrécupérable" aujourd’hui, qui ne doit pas être pris en compte dans ma décision de conserver ou vendre mes parts.

Acquisition à crédit via 2 prêts distincts, montant total 157000 euros @ 2.9% sur 20 ans.
Mensualité 864.17 x 12 = 10370 euros par an
A comparer aux rendements 2015:
Edissimmo = 4198 euros par an
PFO2 = 4345 euros par an
J’avais déja un cash flow avant fiscalité assez négatif dès le départ (à 150 euros par mois) mais ça me semblait correct pour un investissement passif.
Au niveau fiscalité, en tant que non résident à l’époque, j’étais soumis au taux minimum (20%), ainsi qu’à seulement une partie des prélèvements sociaux (7.5%)

2017:

"Ouch, ça pique un peu les 6 mois de délai de jouissance."

2018:

Le contrat de prêt stipulant qu’il est possible de passer de 20 ans à 25 ans au bout d’un an, je demande à bénéficier de cette option, je me retrouve avec des mensualités de 730 euros.
Cash flow presque neutre ? c’est sans compter sur la baisse des dividendes !
sur les rendements 2017 on est rendus à:
Edissimmo = 3632
PFO2 = 3910

2019:

PFO2 submit une royale revalorisation de 2 euros par part, soit 1.03% (c’est de la folie)
Retour en France, et me voilà avec une TMI à 30%.
Le remplissage attentif du formulaire 2044 m’indique que:
- je gagne très peu sur ces parts
- j’en donne les 3/4 en intérêts à la banque
- et les impôts me prélèvent ensuite la moitié (47.2%, soyons rigoureux) de ce qui me reste.
Joie et délectation.

2020:

Edissimmo copie sur PFO2 et revalorise à son tour la part de 2 euros. 0.85% d’augmentation, la foule est en délire.
Puis vient… (roulement de tambour) le COVID ! et son télétravail pour tout le monde.
Je panique un peu à l’idée que plus aucune entreprise ne va jamais louer des espaces de bureaux, et décide que je dois vendre mes parts, seulement celles-ci sont nanties, il faut donc d’abord solder le prêt.
Je demande en parallèle 2 prêts conso de 30000 euros, espérant qu’au moins l’un d’eux sera accepté.
Par chance les deux le sont. Je complète le tout et décide de rembourser en totalité le prêt rattaché à Edissimmo.
Je paye sans trop de regret les indemnités de remboursement anticipé, en me disant que cela correspond à 6 mois d’intérêts max et que je devrais les payer dans tous les cas.
Comme tout cela prend tout de même un peu de temps, je solde le prêt mais conserve les parts en mode "wait and see". Passé le premier confinement, les distributions sont finalement remontées et 2020 est finalement restée dans la même tendance préexistante, à savoir une baisse continue pour Edissimmo:



et une stabilisation pour PFO2:



2021:

L’un des prêts conso (qui n’était que sur un an) est soldé
Le second court encore jusque 2024.
Je procède à un remboursement anticipé partiel de 20000 euros sur le second prêt, CRD 50000 euros
Je reste en wait and see, n’arrivant pas à me décider à vendre les parts d’edissimmo

2022:

nouveau remboursement anticipé de 24000 euros, CRD 24000 euros.
Je vois alors se profiler la hausse des taux d’intérêts d’emprunt, le télétravail qui commence à prendre, le TOF de mes deux SCPIs baisser inexorablement.
On a aujourd’hui une inflation à 6%, qui achète encore des SCPIs servant 3.5% de rendement à peine ?
Je décide alors que 2023 sera l’occasion de clôturer cette histoire avant qu’il ne soit trop tard, car je crains un blocage de la revente s’il n’y a plus assez d’investisseurs sur ces SCPIs.
J’attends le mois de janvier pour demander le rachat de mes parts Edissimmo. (c’est peut être bête, mais le solde versé en janvier étant généralement le plus élevé, je ne voudrais pas passer à côté pour avoir vendu trop tôt)
Le solde de la vente me permettra de solder le reste du prêt sur PFO2, lever le nantissement des parts, puis demander la vente à nouveau.

J’utiliserai une partie de ces fonds pour d’autres projets, mais je devrais au final me retrouver avec environ 100000 euros à placer.
Et je me dis que si je souhaite rester dans la thématique immobilière / revenus passifs, je devrais remplacer cette poche (environ 15% de mon patrimoine net) par un portefeuille de foncières côtées… que je proposerai dans un prochain post.

A suivre !

Dernière modification par dicidailleurs (22/12/2022 17h11)

Mots-clés : edissimmo, pfo2, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 17/02/2023 15h09

Membre (2018)
Réputation :   14  

Mise à jour:
Parts de Edissimmo vendues, je viens de recevoir les fonds il y a quelques jours, ce qui m’a permis de rembourser le solde du prêt Crédit Foncier pour PFO2. J’attends à présent le courrier de confirmation de la banque pour pouvoir envoyer le formulaire de rachat de PFO2 à Périal.
Inutile de préciser que le solde des distributions 2022 versé en janvier me conforte largement dans ma décision !

En parallèle j’ai ouvert un compte chez Interactive Brokers et j’ai établi la short list suivante pour mes REITs:
- Realty Income
- VICI Properties
- Prologis
- Digital Realty
- American Tower Corp

Comme je vise un portefeuille d’environ 100000 euros, 5 lignes me semblent former un bon compromis en diversification, je ne suis pas encore sûr de prendre 20% de chaque ou une répartition différente, par exemple diminuer VICI (relativement jeune) à 10-15% en faveur de Realty Income (LA référence des REITs bon père de famille si j’en crois mes lectures) à 25-30% …

Je n’ai pas (encore) analysé en détail ces entreprises, jusqu’ici je me suis contenté de la lecture de ce forum (et d’autres aussi !) et j’ai vérifié la croissance du dividende sur les dernières années. J’essaie aussi de faire confiance à "monsieur le marché" en visant des entreprises dont le rendement sur dividende actuel n’est pas trop élevé, autour de 5% maximum.

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