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#1 19/12/2022 21h26

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Bonjour
Je sollicite vos avis pour le cas suivant :
Mes beaux-parents tous justes retraités possèdent un patrimoine immobilier avec une résidence principale et trois bien locatifs.
Résidence principale évaluée vers 100000€ et biens locatifs pour 180000€ environ au total.
Les loyers perçus contribuent pour plus de moitié à leur retraite.
Ils veulent commencer à transmettre leur patrimoine à leur fille unique (ma femme).
J’aurai pensé que le plus simple était de donner soit la pleine propriété de la RP soit la nue-propriété des biens locatifs, mais une notaire consultée conseille de donner en pleine propriété les biens locatifs.
Pourront ils alors continuer à percevoir les loyers de ces biens dont il ne seront plus propriétaires ? Les impôts pourraient ils trouver redire à cela ?
Merci de vos conseils.

Mots-clés : donation, locatif, nue-propriété, patrimoine

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#2 20/12/2022 00h07

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"mais une notaire consultée conseille de donner en pleine propriété les biens locatifs."

Eventuellement, mais il faut argumenter … Concernant la PP de la RP, ce n’est pas possible, sauf à accepter d’être hébergés "chez leur fille". Par contre, donner la NP ou la PP avec réserve de droits d’usage (ce qui leur permet de conserver le logement à titre de RP, l’US permettant en outre de louer le bien si nécessaire pour financer un hébergement ailleurs)

"Pourront ils alors continuer à percevoir les loyers de ces biens dont il ne seront plus propriétaires ?"

Non. S’ils veulent conserver les loyers, ils doivent conserver l’usufruit, donc ne donner que la nue propriété.

Option 1 : vous transcrivez très très mal ce que le notaire vous a proposé (soit les données que vous avez donnés au notaire, soit son retour)
Option 2 : changez de notaire.

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#3 20/12/2022 10h03

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Bonjour,

Comme votre épouse est fille unique et si vous avez des enfants (et plus de projets d’en avoir d’autres) il pourrait être intéressant de faire une donation transgénérationnelle pour éviter une couche de frottement fiscal.

Regarder sur internet pour avoir plus d’informations.

Carpediem


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#4 20/12/2022 10h14

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Concernant les loyers ma femme est tout à fait disposée à leur laisser les percevoir en étant propriétaire mais j’ai peur que les impôts trouvent à y redire : est ce que cet abandon de loyers pourrait être considéré comme une donation de ma femme à ses parents ?

Pour les options :
Option 1 : je n’étais pas présent aussi c’est la retranscription de ce que mes beaux-parents ont compris, transmis à ma femme puis transmis à moi… Moi et ma femme avons pris rendez-vous (mi janvier) avec la notaire pour creuser plus mais pour l’instant ce que nous avons compris de ce qu’elle a proposé nous semble  inadapté.
Option 2 : suite à votre retour (et nous hésitions déjà) nous avons aussi pris rendez-vous avec notre propre notaire

carpediem a écrit :

Bonjour,

Comme votre épouse est fille unique et si vous avez des enfants (et plus de projets d’en avoir d’autres) il pourrait être intéressant de faire une donation transgénérationnelle pour éviter une couche de frottement fiscal.

Regarder sur internet pour avoir plus d’informations.

Carpediem

Cela a été abordé avec la notaire :
En cas de donation aux petits enfants, la somme est limitée à environ 30000 euros par enfants (nous en avons deux).
De plus étant donné que mes enfants sont jeunes <13 ans, en cas de nécessité de vendre avant leur 18 ans il faudrait l’accord d’un juge, ce qui refroidit mes beaux parents.

Dernière modification par eureka38 (20/12/2022 10h20)

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#5 20/12/2022 11h04

Membre (2017)
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Le démembrement de la propriété entre nue-propriété d’un côté et usufruit de l’autre est très classique en droit et accepté par les impôts : votre notaire pourra vous conseiller là-dessus.

Ce qui compte :
* avoir des estimations des biens locatifs raisonnables (le notaire vous conseillera, probablement plusieurs agences ou une comparaison à la base de données des impôts)
* faire attention à respecter les barèmes d’usufruit usuels, bref la "valeur" de l’usufruit par rapport à la valeur totale (les barèmes dépendent de l’âge de vos beaux-parents puisque l’usufruit s’éteindra à leur mort)

Une fois la propriété démembrée, vos beaux-parents conserveront l’usufruit et toucheront donc les loyers de manière parfaitement légale

Vos beaux-parents devront payer les impôts sur le revenu correspondants. Ils devront payer les charges d’entretien d’un usufruitier (c’est différent de la répartition charges propriétaire / charges locataire qu’on connaît souvent mieux)
Classiquement, cela signifie que la taxe foncière est due par l’usufruitier, le changement de toiture est à la charge du nu-propriétaire, le changement d’une ardoise cassée à celle de l’usufruitier.

Dernière modification par kihv (20/12/2022 11h05)

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[+1]    #6 20/12/2022 11h09

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eureka38 a écrit :

Concernant les loyers ma femme est tout à fait disposée à leur laisser les percevoir en étant propriétaire mais j’ai peur que les impôts trouvent à y redire : est ce que cet abandon de loyers pourrait être considéré comme une donation de ma femme à ses parents ?

Le fisc ne considérera pas que c’est une donation … C’est un fait, pas une considération ni une assimilation.

eureka38 a écrit :

je n’étais pas présent aussi c’est la retranscription de ce que mes beaux-parents ont compris, transmis à ma femme puis transmis à moi…

Aie, chaque étage ayant sa propre transcription sans comprendre qu’un mot, en droit, peut tout changer. Les options n’étaient pas des choix, mais les deux cas d’interprétation de votre post. Vous êtes dans l’option 1, avec une mauvaise transcription du fait que vous n’avez pas participé à l’entretien avec le notaire, donc vous n’avez pas les éléments fournis par vos beaux parents au notaire, les questions posées, les réponses du notaire à ces questions et objectifs, puis …

Donc en reprenant les bases :
- la pleine propriété, c’est le cumul NP + US
- l’usufruitier est le seul à pouvoir profiter des revenus du capital considéré
- toute personne qui percoit un revenu et le transfère à un autre doit justifier la nature de ce transfert : donation, cadeau, paiement de, pension.
- et en face, toute personne qui recoit un revenu doit justifier la nature de ce revenu

Si votre femme est bailleur, les loyers entrants sont pour elle (bailleur --> perception de loyer). Si elle transfère ces loyers, c’est au mieux une pension pour ses parents qui ont du mal, et elle doit déclarer cette pension sur la 2042 tout en justifiant la raison d’être de cette pension (traduction : les enfants de Bernard Arnault ne peuvent pas justifier la nécessité de verser une pension à leur père pour qu’il puisse vivre décemment)

eureka38 a écrit :

Moi et ma femme avons pris rendez-vous (mi janvier) avec la notaire pour creuser plus mais pour l’instant ce que nous avons compris de ce qu’elle a proposé nous semble  inadapté.

A nouveau, si vous êtes dans l’option 1, c’est à dire que les éléments que vous avez vous (eureka) ne sont pas exactement les éléments donnés au notaire + son retour, mais une traduction, il est logique que la réponse n’ait pas de sens. Si vous êtes dans l’option 2, c’est à dire que la notaire est incompétente …

Bref, dans les deux cas, il faut la consulter ou consulter qqun d’autre.

Notez tout de même qu’il n’est pas du tout impossible que vous n’obteniez pas tous les éléments. Peut être que vos beaux parents ont dit à cette notaire des choses dont votre épouse n’est pas consciente (ex : une ou deux assurances vies cachées, mais qui peuvent impacter le raisonnement)

carpediem a écrit :

Comme votre épouse est fille unique et si vous avez des enfants (et plus de projets d’en avoir d’autres) il pourrait être intéressant de faire une donation transgénérationnelle pour éviter une couche de frottement fiscal.

La donation directe aux petits enfants est limitée. Mais il y a une autre astuce utilisable avec les donations.

Etape 1 : donner à ses enfants par anticipation et en nue propriété une partie du patrimoine, de sorte à conserver en masse successorale une partie réduite. Idem avec les petits enfants.
Etape 1 bis tonguerévoir des AV pour pouvoir basculer le bénéficiaire à tout moment ou avec une clause bénéficiaire à tiroir (inconvénient : les assureurs refusent souvent, donc pour cela, il faut passer par une clause bénéficiaire notarié, ce qui va couter qq % du total de l’assurance vie au moment du dénouement par décès)
Etape 2 : lors de la succession, votre épouse renonce à la succession pour son compte propre. Les petits enfants viennent alors en représentation dans la succession, avec les abattements de leur mère.

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#7 20/12/2022 11h28

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Si votre femme est bailleur, les loyers entrants sont pour elle (bailleur --> perception de loyer). Si elle transfère ces loyers, c’est au mieux une pension pour ses parents qui ont du mal, et elle doit déclarer cette pension sur la 2042 tout en justifiant la raison d’être de cette pension (traduction : les enfants de Bernard Arnault ne peuvent pas justifier la nécessité de verser une pension à leur père pour qu’il puisse vivre décemment)

C’est pour ça que la donation en pleine propriété des biens locatifs à ma femme me semble être une bêtise (ou alors je loupe quelque chose dans la transmission du message ce qui me semble de plus en plus probable).

Concernant la notaire, ma femme l’a eue au téléphone : celle-ci demandait déjà une provision pour frais de donation alors que rien n’a été décidé que seul un rendez-vous d’une heure d’information a été réalisé. Ma femme s’est faite vertement recevoir par la notaire…

Dernière modification par eureka38 (20/12/2022 12h07)

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#8 20/12/2022 12h23

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changez de Notaire

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[+1]    #9 20/12/2022 13h52

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Concernant ce qu’a peut-être dit la notaire (mais peut-être qu’elle n’a pas dit exactement cela et que ses propos ont été déformés par deux transmissions successives), et concernant la façon dont elle a reçu votre femme au téléphone :
- les notaires sont des gens très pris. Avoir les conseils du notaire (et non pas d’un de ses clercs) n’est pas si facile que cela à obtenir ; il faut en faire bon usage.
- je pense que le jeu du téléphone arabe (essayer de détecter s’il y a eu des erreurs de transmission, puis ré-expliquer ce qui a déjà dû être expliqué une première fois) ne fait pas plus rire la notaire que nous autres forumeurs.
- Un notaire a une obligation de confidentialité. Il n’a pas à dire à un enfant tout ce qu’il a dit à ses parents, car les intérêts des parents et des enfants peuvent être divergents et qu’il peut y avoir des informations secrètes (assurance-vie cachée comme indiqué par xazh, mais peut-être aussi un enfant caché d’un premier lit ou d’une relation adultérine, allez savoir !).

Si les parents voulaient associer leur fille à leurs réflexions, c’était à eux de l’inviter à venir avec eux chez la notaire. Ainsi, elle aurait été aux premières loges, et elle aurait reçu toutes les informations nécessaires. Cela aurait évité bien des soucis et gagné du temps à tout le monde.

Comprenez bien qu’un notaire qui voit parents et enfants venir ensemble à un rendez-vous se dit "manifestement, cette famille est d’accord pour que tout le monde soit au courant, donc je n’ai pas de souci de confidentialité des informations ; je peux expliquer la même chose à tous, et en une seule fois, c’est excellent".
Un notaire qui voit une fille appeler au téléphone pour essayer d’avoir des infos sur un rendez-vous entre le notaire et ses parents, rendez-vous qui a déjà eu lieu et auquel elle n’a pas été conviée, se dit "déjà, ça me suer de devoir expliquer une seconde fois ; ensuite, méfiance, les parents ne m’ont pas autorisé à tout répéter à leur fille, sinon ils l’auraient amenée au rendez-vous".

Mon conseil est simple : que les rendez-vous suivants associent les parents et leur fille. Ainsi, je conseille :
- que votre femme demande à ses parents de demander à leur notaire un second rendez-vous, où elle les accompagnera.
- votre femme veut demander des conseils à un autre notaire, c’est une bonne idée, mais elle ne devrait pas y aller seule. Je conseille donc, de même, qu’elle explique tout à d’abord à ses parents l’intérêt d’avoir un second son de cloche et donc l’intérêt d’un rendez-vous avec un second notaire. Une fois qu’ils en seront convaincus, qu’elle aille à ce rendez-vous-ci avec ses parents aussi.
Faut-il préciser : je vous conseille de ne pas aller à ces rendez-vous même si l’on vous y invite. Vous n’êtes pas héritier, votre femme si.

La première fois, on peut dire que c’était un oubli ; mais si, pour cette seconde fois, les parents ne saisissent toujours pas de cette possibilité de faire venir leur fille avec eux, ça veut dire qu’ils ne veulent pas l’associer à leurs choix et/ou qu’ils trouvent une étrange satisfaction à ce jeu du téléphone arabe et des petits secrets et de la privation d’informations.

NOTE : édité pour compléments et reformulations.

Dernière modification par Bernard2K (20/12/2022 18h01)


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#10 20/12/2022 14h17

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Je me rends compte que mes infos sont trop parcellaires.
Je vous propose de clore ce fil pour ne pas faire perdre du temps à tout le monde.
M.e.r.c.i aux intervenants.

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#11 20/12/2022 14h24

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eureka38 a écrit :

Cela a été abordé avec la notaire :
En cas de donation aux petits enfants, la somme est limitée à environ 30000 euros par enfants (nous en avons deux).
De plus étant donné que mes enfants sont jeunes <13 ans, en cas de nécessité de vendre avant leur 18 ans il faudrait l’accord d’un juge, ce qui refroidit mes beaux parents.

Effectivement, changez de notaire. Dans le cadre d’une donation directe, la somme est limitée à environ 30 000 € pour les petits enfants. Dans le cadre d’une transgérénationelle, les abattements de parents à enfants se cumulent donc cela augmente la capacité à donner et évite que les biens des grands parents reçus subissent une seconde couche de droits lorsque les parents décèdent.
Par contre, les parents renoncent à la possession du bien (pas forcément à l’usufruit) ce qui est non négligeable dans la réflexion.

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#12 20/12/2022 16h19

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@Carpediem

J’ai peut être raté une évolution, mais pour que la donation transgénérationnelle soit mise en oeuvre, elle doit inclure l’un des enfants. Par ailleurs, l’abattement se cumule … si le petit enfant a déjà perdu son parent dans le cadre transgénérationnelle, sinon il ne bénéficie que de son abattement personnel.

Sauf si j’ai raté une évolution, et dans ce cas, merci de nous donner une source.

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#13 20/12/2022 19h47

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Legifrance a écrit :

Article 1078-5
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2007

Création Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 23 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007

Cette libéralité constitue une donation-partage alors même que l’ascendant donateur n’aurait qu’un enfant, que le partage se fasse entre celui-ci et ses descendants ou entre ses descendants seulement.

Elle requiert le consentement, dans l’acte, de l’enfant qui renonce à tout ou partie de ses droits, ainsi que de ses descendants qui en bénéficient. La libéralité est nulle lorsque le consentement du renonçant a été vicié par l’erreur, le dol ou la violence.

L’article du Code Civil en source ci-dessus. Le partage de la donation issue des grands parents peut-être fait entre le parent et ses enfants, si le parent renonce à une partie de ses droits.

Lorsqu’il n’y a qu’un seul enfant et plusieurs petits enfants cela permet de commencer à faire fonctionner l’abattement de 100 000 € tous les 15 ans et déjà prendre date avant que les parents n’envisagent une donation.

Carpediem


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#14 21/12/2022 00h07

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carpediem a écrit :

Legifrance a écrit :

Article 1078-5
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2007

Création Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 23 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007

Cette libéralité constitue une donation-partage alors même que l’ascendant donateur n’aurait qu’un enfant, que le partage se fasse entre celui-ci et ses descendants ou entre ses descendants seulement.

Elle requiert le consentement, dans l’acte, de l’enfant qui renonce à tout ou partie de ses droits, ainsi que de ses descendants qui en bénéficient. La libéralité est nulle lorsque le consentement du renonçant a été vicié par l’erreur, le dol ou la violence.

L’article du Code Civil en source ci-dessus. Le partage de la donation issue des grands parents peut-être fait entre le parent et ses enfants, si le parent renonce à une partie de ses droits.

Lorsqu’il n’y a qu’un seul enfant et plusieurs petits enfants cela permet de commencer à faire fonctionner l’abattement de 100 000 € tous les 15 ans et déjà prendre date avant que les parents n’envisagent une donation.

Carpediem

Oui mais non … Je vous pose une question fiscale, et vous répondez au plan civil.

EDIT

Pour rappel, le code civil n’emporte pas sur le code général des impôts et vice versa. Le classique "l’AV non dénoué n’impacte pas la succession" est valide au plan fiscal depuis longtemps, mais il a été difficile de faire entendre raison à tout le monde sur le fait que la non intégration fiscale du capital non dénoué n’impliquait pas que cela autorisait à ignorer ce capital commun dans la détermination de la masse successorale au plan civil.

FiN EDIT

Ma problématique c’est que si la donation transgénérationnelle est prévue civilement à l’article 1075 CC, fiscalement elle relève a priori du 784 CGI, plus particulièrement du 784B CGI, lequel prévoit : "En cas de donation-partage faite à des descendants de degrés différents, les droits sont liquidés en fonction du lien de parenté entre l’ascendant donateur et les descendants allotis."

D’ailleurs le Bofip nous dit :

Bofip a écrit :

S’agissant plus précisément des donations-partages transgénérationnelles, l’article 784 B du CGI prévoit qu’en cas de donation-partage faite à des descendants de degrés différents, les droits sont liquidés en fonction du lien de parenté entre l’ascendant donateur et les descendants allotis.

Ainsi, en cas de donation-partage faite en faveur de petits-enfants dont les parents ont consenti qu’ils soient allotis totalement en leur lieu et place, les droits sont dus uniquement en fonction du lien de parenté existant entre le grand-parent et les descendants gratifiés.

"

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3339 … -20120912, point 170

S’agissant de la position du fisc en 2012, je pose donc la question d’un revirement de position fiscale, et donc d’une source pour ce revirement

Dernière modification par xazh (21/12/2022 00h11)

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#15 21/12/2022 07h55

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Je suis bien d’accord avec xazh : pour la fiscalité, la donation-partage transgénérationnelle relève des droits de mutation entre les générations concernées. Si les parents s’effacent totalement au bénéfice des petits-enfants, cela ne permet aucunement de "de commencer à faire fonctionner l’abattement de 100 000 € tous les 15 ans" comme vous l’écrivez, carpediem. Si les parents reçoivent eux aussi une partie de la donation, alors oui, ça fait "fonctionner les 100000 €" comme vous le dites, mais ni plus ni moins que dans une donation classique parents-enfants.

D’ailleurs, rappelons que les abattements de grand-parent à petit-enfant sont de 31865 € si donation, mais seulement 1594 € si succession.

Comme il y a rappel fiscal, au décès, des donations de moins de 15 ans, il me semble qu’il pourrait tout à fait y avoir ce scénario : les deux grand-parents maternels font une donation transgénérationelle qui attribue 31865 € de chaque grand-parent à chacun de leurs 3 petits-enfants soit 191 190 € au total. Tout le monde se félicite d’avoir réussi à transmettre autant en franchise de droits.

Moins de 15 ans plus tard, les deux grand-parents décèdent. Rappel fiscal. Des droits sont dus sur un montant de (31865 - 1594) x 6 = 181 626 €. En stricte application du droit, voyez-vous une raison pourquoi ce rappel ne serait pas dû ?

Pour autant, est-ce que, en pratique, de tels rappels fiscaux sont pratiqués ? Ou bien est-ce que les notaires oublient les petit-enfants au moment de la succession (ils n’y apparaissent pas, sauf s’ils sont légataires), ce qui arrange tout le monde ?

Dernière modification par Bernard2K (21/12/2022 07h58)


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#16 21/12/2022 09h02

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Le rapport concernant uniquement les héritiers, c’est à dire en général les enfants.

Les petits-enfants ne sont pas concernés (sauf testament contraire qui les désignerait), donc les donations qui leur sont faites ne sont en général pas rapportables à la succession.

Dernière modification par Geronimo (21/12/2022 09h04)

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#17 21/12/2022 10h19

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Si je comprends bien, les grand-parents qui ont fait une telle donation-partage transgénérationnelle ne doivent surtout pas, ensuite léguer par testament à leurs petits-enfants ?

Si je reprends mon exemple ci-dessus, si les deux grand-parents rédigent chacun un testament où ils dotent leurs petits-enfants de sommes d’argent ou d’objets de faible valeur (disons 2000 € par petit-enfant). Puis décédent dans les 15 ans suivant la donation-partage. Dans ce cas, et dans ce cas seulement, puisque les petits-enfants sont appelés à la succession, il y aura rappel fiscal des sommes données, et donc paiement de droits sur tout ce qui dépasse 31 865 de la donation + 2000 - 1594 = 32271.

Si c’est bien le cas, alors voilà une règle que j’ignorais totalement ! Doter ses petits enfants par testament peut être totalement contreproductif, en leur faisant payer des droits sur la donation précédente !

Autant un notaire de bon conseil dissuaderait les grand-parents de rédiger un tel testament, autant, si c’est un testament olographe, ça reste possible, et ce serait alors un très mauvais choix.


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#18 21/12/2022 15h41

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Pour info, chatGPT est pas mal pour les questions financières.

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#19 22/12/2022 11h30

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Bernard2K, le 21/12/2022 a écrit :

Si je comprends bien, les grand-parents qui ont fait une telle donation-partage transgénérationnelle ne doivent surtout pas, ensuite léguer par testament à leurs petits-enfants ?

Un bon notaire prendra en compte les différents aspects de la loi applicable pour guider le donateur dans la préparation de sa succession. Cela implique que le donateur soit précis dans l’évaluation de son patrimoine, ses objectifs de vie, sa santé parfois, parce qu’un donateur avec un cancer en stade terminal n’a pas le même besoin qu’un préretraité en parfaite santé, etc …

Ce qui n’implique pas que le conseil soit optimal in fine, puisqu’entre la mise en place d’une stratégie de succession et le décès, il peut y avoir des évolutions au niveau de la loi ou de la jurisprudence.

Geronimo a écrit :

Pour info, chatGPT est pas mal pour les questions financières.

Hum … Il y a quand même de grosses anomalies dans la réponse.

- "Si votre femme souhaite continuer à percevoir ces loyers" … qu’elle ne percoit pas actuellement
- "elle devra leur verser une rémunération en échange de l’utilisation de ces biens" … ce qu’on appelle vulgairement un loyer. Et c’est en contradiction avec la première partie de la phrase : si elle récupère la propriété de ces biens, elle n’a aucun loyer à verser à ses parents, c’est elle la propriétaire. Cette seconde partie serait à peu près valide si la phrase était "si votre femme veut pouvoir louer ces biens qui ne lui appartiennent pas, elle devra obtenir ce droit auprès de ses parents et donc elle devra leur verser une rémunération"  … en ajoutant que si elle est locataire des biens et qu’elle souhaite sous louer ces biens, il y a des contraintes.

- "il y a la possibilité de donner la nue propriété … ce qui signifie que vos beaux parents resteront propriétaire"

Non, justement, ils ne seront plus propriétaires, ils ne seront qu’usufruitiers, titulaires du droit d’occuper le bien et de louer son usage, mais pas le droit de le vendre, d’en modifier la structure, le découper, ni même le droit de s’opposer à ce que le propriétaire vende le bien.

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