Impayés.Paris : impayés locatifs et procédures découlantes

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Bonjour @Amadieu, à vrai dire la photo dont vous parlez était censée représenter un locataire mauvais payeur contraint par la justice (et sa femme) de régler son loyer (au lieu de le dépenser au PMU ?). Je vais essayer de trouver une image qui prête moins à confusion C’est dommage, j’aimais bien son air vicieux. Merci pour ce retour

EDIT : J’ai trouvé une autre stockphoto qui ne devrait plus laisser place au doute : on fait payer le locataire inconséquent.

@debcos : Actuellement, le site ne dépose qu’un cookie de session et un autre anti-CSRF, qui sont couverts par l’exemption de consentement pour les cookies dits « fonctionnels ». Je n’ai pas installé de scripts traceurs type GTM ou XiTi. Les informations que vous remplissez ne quittent pas le localStorage de votre navigateur, sauf si vous téléchargez l’assignation (mais dans la version finale, vous auriez du vous inscrire et consentir aux CGV avant d’arriver à ce stade). Actuellement, les données sont utilisées pour générer l’assignation mais ne sont pas enregistrées.

Dernière modification par doubletrouble (12/12/2022 19h45)

Bonjour @mimizoe1 ! Vous posez des questions tout à fait pertinentes.

mimizoe1 a écrit :

Et vous, pouvez-vous nous indiquer quels bénéfices tirez/rez-vous de ce site que vous nous  demandez de tester ?

Je vais avoir 25% des parts de la société que nous sommes en train de constituer.

mimizoe1 a écrit :

"Quand c’ est gratuit, c’ est que c’ est vous le produit"
  Ou est-ce l’ avantage prévu pour les testeurs ?

C’est en effet le seul vrai avantage que je puisse proposer à ce stade, même si j’imagine que le nombre de membres ayant besoin d’une assignation gratuite doit se compter sur les doigts d’une main qui a trop joué près de la scie à ruban. Quoiqu’il en soit, détestant moi-même tout ce qui est fichage et traçage, je peux vous garantir qu’aucune information n’est enregistrée.

Pour les développeurs parmi vous, si vous aimez bien le système d’auto-génération du formulaire à partir d’un JSON, je pense le rendre open source (sous licence CeCILL) après la création de la société.

mimizoe1 a écrit :

Quels seront les frais prévus d’utilisation pour les futurs utilisateurs ? (pour les rémunérations et frais du site) => coût d’ achat du ou des prestations ? // apport concret du service ..

Alors pour l’instant rien n’est encore définitif (et c’est là que l’avis d’utilisateurs potentiels du service est intéressant également) mais l’idée est de pouvoir accompagner un propriétaire débrouillard (mais qui n’a pas forcément les moyens de faire appel à un avocat) tout au long du processus pénible menant de l’impayé à l’expulsion.

Le produit d’appel serait une mise en demeure (gratuite avec envoi du recommandé via l’API Maileva de la Poste, donc on paierait 7€ de notre poche, ou bien payante si l’utilisateur veut une mise en demeure d’avocat, autour de 89€).

Lorsque les 15 jours de la mise en demeure sont écoulés, on relance l’utilisateur et s’il n’a toujours pas reçu son dû, il peut déterminer automatiquement en remplissant le formulaire s’il doit aller vers une procédure sur requête (99€) si la situation s’y prête, ou bien vers le cheminement commandement de payer (on ne prend rien dessus, mise en relation avec un huissier qui en revanche applique le tarif réglementaire) -> assignation (149€) -> l’utilisateur peut choisir de plaider seul ou d’être mis en relation avec un avocat -> expulsion (mise en relation avec un huissier) en respectant bien les délais, de façon automatisée.

Dans les cabinets, on marge fortement sur les dossiers simples pour subventionner les dossiers compliqués. L’objectif du site est d’utiliser l’automatisation pour sabrer le coût d’un dossier simple et de ne pas traiter les dossiers compliqués (on oriente dans ce cas vers un avocat).

Sinon rassurez-vous, je n’ai pas l’intention de disparaître au lancement du site

@mimizoe1 : Le bougre n’a pas daigné répondre à un seul de mes courriers recommandés (j’en envoie pourtant un chaque mois). Je laisse la dette monter doucement, je pense même l’alourdir un peu plus en souscrivant à une assurance habitation bien chère à sa place (il ne m’a pas transmis son attestation malgré 3 relances et une mise en demeure), et puis faire un commandement de payer fin Janvier. Sans paiement de sa part dans les deux mois (j’espère bien !) je ferais l’assignation pour demander son expulsion, en espérant que le juge soit sévère.

Sinon, dans votre cas, apparemment une procédure sur requête permet parfois de récupérer quelque chose (bon, il faut que le locataire soit un minimum solvable…).

Si j’en ai l’autorisation (et surtout si ça intéresse les membres), je pourrais faire le suivi de l’avancement du projet dans cette file. Pour l’instant, je dois finir de coder la gestion des pièces du dossier (il faut que je les stocke sur un autre serveur, par sécurité, et chiffrées, tout en permettant à un huissier d’y accéder si l’utilisateur l’y autorise) et leur inclusion dans le dossier (numérotation, tampon…). Il manque aussi un escace "Mon compte" digne de ce nom.

Pour les autres, n’hésitez pas à commenter, même à la Jean-Pierre Coffe Aspect graphique, vitesse de chargement, ergonomie, accessibilité, tout m’intéresse.

Dernière modification par doubletrouble (13/12/2022 12h07)

mimizoe1 a écrit :

Chaque mois de retard relance la procédure de commandement de payer, puisque la somme variera à chaque fois ; Y avez-vous pensé ?
Etes-vous sûr qu’ il est toujours dans les lieux ?

Oh que oui, il est toujours dans les lieux, comme une moule sur son bouchot.

En fait, j’avais écrit un peu trop vite l’été dernier. Envoyer le commandement dès Septembre aurait été une bonne idée si je voulais vraiment recouvrer la somme, mais en expliquant à mon ami que la dette m’importait peu en réalité et que je la considérais comme un coût nécessaire pour mettre le locataire dehors, il m’a conseillé une approche différente.

Aucun juge ne mettra un locataire dehors pour quelques centaines d’euros, je laisse donc l’ardoise devenir suffisante pour d’une part augmenter la probabilité que le locataire ne parvienne pas à la rembourser dans les deux mois suivant le commandement et d’autre part essayer de diminuer la probabilité que le juge se montre trop généreux envers le locataire.

Le locataire en ne répondant à aucun de mes courriers démontre en même temps chaque mois un peu plus sa mauvaise foi.

Vu le faible montant du loyer (sa dette vient tout juste d’arriver à l’équivalent d’un mois de SMIC), j’ai apparemment tout intérêt à apparaître comme un bailleur conciliant et patient et lui comme un malotru

Bonjour @PascalD et merci beaucoup pour ce retour très complet !

1) Si le bailleur est couvert par une garantie loyer impayés, ou VISALE, les procédures sont différentes et globalement la seule option sera vraisemblablement la mise en relation avec un avocat si le bailleur souhaite expulser le locataire. Le filtre est prévu dans le parcours mais pas encore la “sortie” correspondante 

Nous allons ajouter les baux commerciaux, mais les dégradations risquent d’être aussi une mise en relation avec un avocat car souvent plus techniques (preuves que les travaux correspondent aux dégradations, etc…)

Techniquement le service fonctionne pour tout le territoire (j’ai une base de donnée complète des juridictions par commune, par exemple) mais nous avons choisi de le lancer à Paris au départ, car mes deux associés exercent à Paris. Il faudra faire appel à des confrères de province pour étendre petit à petit le service.

2) C’est une bonne remarque. L’idée est de proposer une auto-complétion (comme pour les villes où la nationalité) mais non obligatoire. Idéalement, tous les champs doivent proposer cela après OCR du bail. Du coup, trouveriez-vous quelque chose à la Gmail (vous savez quand il vous propose en grisé la suite d’une formule de politesse ?) plus intuitif ?

Merci pour ce retour sur la saisie des dates, je vais essayer de reproduire pour corriger cela !

Vous avez raison sur une fonction d’aide, d’autant que ce n’est pas l’espace qui manque sur PC. Il faut que je réfléchisse à une bonne présentation sur mobile.

Si je pouvais encore donner des +1, j’aurais vigoureusement plussé votre message

Dernière modification par doubletrouble (13/12/2022 20h21)

Bonjour @joe75, je crois que vous décrivez ici un bailleur chevronné plutôt que juste débrouillard. Pendant que je codais le site, mon partenaire m’a abreuvé d’histoires d’horreur comme ce bailleur dont le commandement de payer n’avait été signifié qu’au mari d’un couple de locataires mauvais payeur qu’il désirait expulser et qui s’est vu débouté à cause de cette erreur.

L’objectif n’est pas de sortir l’avocat de la boucle comme sur Procédure devant le Juge de Proximité et Tribunal d’Instance par Internet pour tous vos litiges , mais de faire en sorte que l’avocat, spécialisé dans ce type de litiges, puisse consacrer son temps aux dossiers complexes qui vont arriver (ou bien souvent qui deviennent complexes en cours de route). Mes deux associés ne comptent pas juste fournir un template et se tourner les pouces Le site doit donc se comporter comme un filtre, les cas vraiment simples pouvant repartir avec leur document en main s’ils le souhaitent, les autres pouvant retenir les services d’un avocat spécialisé pour moins cher qu’en frappant à la porte du cabinet puisque le dossier sera déjà bien débroussaillé.

Dernière modification par doubletrouble (14/12/2022 08h49)

Bonjour @perecastor et merci beaucoup pour ce retour détaillé !

- Au sujet de l’APL/ALS, a priori il me semble que le bailleur est systématiquement au courant car cela implique qu’il fournisse a minima une attestation de loyer. Après, c’est une question qui est surtout importante pour le décompte des impayés et indiquer au bailleur qu’il doit impérativement signaler les impayés à la CAF (même s’il ne touche pas les APL à la place du locataire), donc c’est vrai que l’on pourrait poser la question plus tard dans le formulaire.

- Je vois que le sujet des dégradations revient fréquemment, je vais voir avec mes partenaires si l’on ne pourrait pas intégrer cela dès le départ.

- Pour le coup, l’envoi du LRAR se fait sans devoir aller sur le site de La Poste : les documents sont transmis directement à leur serveur et ils envoient tout automatiquement. L’utilisateur n’a rien à faire. Si nous avons de gros volumes il devrait être possible de négocier une ristourne, mais pas d’affiliation

- J’avais pensé à demander directement le bail, mais on trouvait cela peut-être un peu agressif vis à vis de l’utilisateur même si en effet avec l’analyse OCR j’arrive à extraire la majorité des informations demandées dans le formulaire (y compris sur les baux manuscrits).

- Très bonne idée pour le numéro de téléphone du locataire, ainsi que pour les autres formes de cautionnement.

- Pour le lancement, mes deux associés étant inscrits au barreau de Paris nous ne pourrons pas prendre en charge les litiges dans d’autres villes. Mais en effet, l’automatisation marche pour toute la France. Nous allons étendre le service à d’autres villes au fur et à mesure que nous trouverons des avocats de confiance en province.

Trois remarques :
1) le site n’explique pas suffisamment au visiteur ce qu’il se propose de faire pour lui. Vous proposez d’emblée de remplir des données personnelles. C’est très rebutant. Il manque toute la partie "publicitaire", incitative. Il manque un parcours de navigation menant à la consommation. Il faut des explications, il faut des témoignages. Il faut une vidéo. C’est ça qui motivera le visiteur à, peut-être, commencer à remplir les cases. Lui proposer d’emblée de remplir des cases, c’est voué à l’échec.
2) j’espère que vous avez travaillé un business plan. Ca doit rapporter des sous. Or, vous commencez par prévoir d’en perdre, puisque vous offrez la lettre recommandée.
3) ce site ne pourra évidemment pas s’étendre à la France entière, puisqu’il s’appelle impayés.paris. Quelle idée.

Le but d’un site marchand, c’est de gagner de l’argent. Le chiffre d’affaires = nb clients x revenu moyen par client.

Or, avec le point 1), vous dissuadez les clients, donc "nb clients" est faible. Avec le point 3), vous dissuadez les non-parisiens, en aggravant donc le risque d’avoir peu de clients.

Avec le point 2), vous instituez une possibilité de panier négatif, donc un revenu moyen par client potentiellement négatif aussi, et en tout cas, probablement peu élevé.

Désolé, mais votre projet est mal emmanché. D’abord, on crée un business model gagnant. Si on ne perd pas de vue que chiffre d’affaires = nb clients x revenu moyen par client, on cherche comment avoir un nombre de clients élevé, et un revenu par client relativement élevé. Ensuite seulement on code. D’après le résultat, on dirait que vous avez fortement négligé la partie modèle d’affaires et business plan, et que vous êtes passé directement au codage. Je vous conseille donc de retravailler l’attractivité du site, le parcours de navigation. Il faut notamment chercher ce qui peut augmenter le ratio nombre de clients qui commande / nb de visiteurs.

Dernière modification par Bernard2K (15/12/2022 08h46)

En phase avec ce qui a été dit. Plus précisément, sous l’angle d’un visiteur lambda (dont je suis l’archétype, n’étant vraiment pas au fait des procédures coté bailleur) :

1. Impayés. Paris = je n’habite pas Paris, je passe logiquement mon chemin (mais comme je suis testeur, je continue quand même:)

2. Accroche principale = "Reprenez votre bien plus vite et sans erreur". Donc l’objet est l’expulsion du locataire? Mais plus bas on parle bien d’impayés (à décrire avec force détails). Donc c’est plutôt recouvrir des impayés? Pas très clair.

3. Le bouton ’découvrir la procédure appropriée’ suggère qu’en cliquant dessus on aura accès à du texte explicatif (genre : ’loyer impayés depuis 1 ou 2 mois’ > que faire? ’loyers impayés depuis plus longtemps + je veux dégager mon locataire mauvais payeur’ > que faire? ou autres explications). Pas du tout : ça vous fait juste passer en dessous pour remplir un formulaire (on ne sait toujours pas pourquoi on remplit un formulaire)

3. Le formulaire demande de décrire précisément sa situation mais on ne sait toujours pas dans quel but…

4. A un moment, on donne le choix entre "envoyer un commandement de payer" ou "continuer "sans commandement de payer" … l’option 2 ("sans") est troublante : s’il n’y a pas d’envoi, pourquoi suis-je donc en train de remplir un formulaire?

5. Je clique "sans commandement de payer" et on me demande alors de pointer sur un calendrier les impayés … mais pour quoi faire puisque je viens de cliquer "sans commandement de payer"…

6. Note : je n’ai pas tout compris à la façon dont il faut manipuler/remplir le calendrier et impayés.

7. Pas de page de présentation du Cabinet?

Bref je rejoins Bernard2k : si par hasard on atterrit sur ce site, il faut être parisien et deviner son objet.

Si l’objet est d’éditer une lettre de commandement à payer dans les formes sans avoir à payer une consultation d’avocat, l’idée ne me semble pas être déconnante sur le fond. Mais sur la forme, il faut le dire…

@carignan99 : Merci pour ce retour détaillé !

2. Ah ! C’est un commentaire intéressant. En effet, je ne suis pas non plus satisfait de la phrase d’accroche. L’objectif était d’exprimer l’idée de récupérer soit les loyers dûs, soit son bien immobilier, de façon la plus concise possible, mais il faut trouver mieux.

3. Très pertinent. On a choisi l’approche d’aiguiller l’utilisateur vers la bonne procédure comme le ferait un avocat lors de la première consultation, en posant des questions sur la situation, mais vous avez raison il faudrait quelques phrases d’introduction pour que l’utilisateur comprenne la démarche. La façon "DIY" que vous décrivez sera possible via la FAQ et des pages pour chaque procédure, afin que l’utilisateur qui préfère choisir sa procédure lui-même puisse le faire.

4. En effet. Le commandement est obligatoire pour l’expulsion mais pas pour les autres procédures, il faudra revoir la présentation de ce choix, en demandant par exemple en amont si l’objectif de l’utilisateur est principalement de recouvrer la dette (sans forcément chercher à expulser, même si c’est souvent le cas).

5. Il est tout à fait possible de se lancer dans une procédure sur requête (par exemple) sans commandement de payer mais il faudra dans tous les cas un décompte des impayés. Vous avez raison, il faudrait expliquer cela plus clairement.

6. Je vous serais très reconnaissant si vous pouviez commenter un peu plus votre ressenti au sujet du calendrier. En gros, il est prévu pour l’utilisateur qui est arrivé sur le site sans avoir au préalable effectué un décompte précis de ce que lui doit le locataire (i.e. il en est au stade "Machin ne me paye plus depuis trois mois, il faut faire quelque chose" sans avoir commencé à vraiment s’en occuper). Le calendrier doit lui permettre d’indiquer tous les impayés en pointant par exemple avec son compte en banque, tout en le guidant sur ce qu’il peut décompter (par exemple, il n’aura pas forcément pensé à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ou à prendre en compte les versements de la CAF). L’utilisateur qui a déjà un décompte précis et est prêt à en découdre peut directement passer à la suite sans jouer avec le petit calendrier.

7. Nous ajouterons évidemment une page "Qui sommes nous" lorsque la société sera formée, pour l’instant il n’y a pas non plus adresse, numéro de téléphone etc… J’avoue aussi que de la même façon que je traite avec respect les informations saisies par les testeurs en ne les enregistrant pas, j’ai essayé d’éviter de m’auto-doxxer dès cette première phase de test On pourra m’identifier dans la vie réelle suffisamment rapidement après le lancement.

Dernière modification par doubletrouble (15/12/2022 09h57)

@Floloup : Ah, je n’avais pas vu les choses comme cela. En effet nous aurions la possibilité d’obtenir des témoignages de clients de mes associés (les deux cabinets ont chacun plus de 15 ans d’existence), mais ils concerneraient plus l’accompagnement par un avocat que le site en lui-même… J’en discuterais avec eux afin de ne pas "imposer" mon point de vue peut-être trop biaisé au sujet des avis en ligne.