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#1 12/11/2022 10h40

Membre (2022)
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Bonjour à tous,

Voilà, je suis actuellement entrain d’effectuer mes premières visites et là paf, le premier bien que je visite est totalement en dessous du prix du marché sur lequel je recherche.

Pour vous donner une idée simple, le T1 que j’ai trouvé est à 56 000€ en centre ville alors que les autres, parfois plus petit et pas forcément en centre ville démarrent à 75 000€ !

Naturellement je me suis dit que c’était une anomalie de marché et que il faut vite que je visite. Mais j’avais du mal à me dire que je ferais mouche sur la bonne affaire dès la première visite de ma vie entière littéralement …

J’ai donc visité le bien. voici les infos que je peux vous donner :

Localisation : Centre ville, à 30 secondes d’un arrêt de bus, 10 à 15min à pied de la gare. 1er étage, pas d’ascenseur.
Superficie : 18m2, pas de perte d’espace.
Copro : 24 lots, syndic professionnel.
Dernières AG / décompte de charges : façade récemment refaite à neuf, porte d’entrée refaite à neuf également.
État des communs : bien.
Avantages : pas de cave ni de parking, stationnement à proximité possible mais un peu compliqué en journée.
Charges annuelles : 209€
Taxe foncière : 369€
DPE : F (on y revient après)

Le bien en général : entièrement refait à neuf sauf le sol en carrelage et la porte du placard en ferraille un peu moche. Sinon, la peinture est fraîche, salle de bain neuve avec meuble sous vasque, VMC présente, électricité aux normes, chaudière OK, radiateurs à inertie, et fenêtres en double vitrage PVC.
Infos sur les proprio : possède 2 biens sur la zone dont celui là et un autre déjà vendu. ils ont déménagé dans le sud (c’est en effet vrai au vu de l’adresse postale sur le décompte de charges)

Infos sur l’ancienne location : était loué 420cc, par contre vacant depuis septembre 2020.

Voilà tout ce que je peux vous dire. Voici ce qui m’interroge et ou j’ai besoin de votre avis :

- Comment le DPE peut il être en F avec tous ces travaux de réno ? Sachant qu’il n’y  a ni iso intérieure et extérieure, si c’est à prévoir c’est perte d’espace ou lourdes charges de copro. A savoir qu’il a été fait en 10/2020 donc je suppose qu’il a été fait AVANT les travaux de réno.

- Pourquoi il est vacant depuis 2 ans ? Il y a de la demande locative sur mon secteur surtout en centre ville. Je n’ai pas encore passé d’annonce fictive mais je compte le faire. Mais comment c’est possible ? Copro à fuir ? Les travaux n’auraient pas prit 2 ans quand même ?

- En sus de qui a été dit au dessus, pourquoi ce prix anormalement bas ? Selon l’agent immo, "nous avons proposé un prix au propriétaire par rapport au marché actuel, de manière rationnelle" y’a quelque chose qui cloche, ça me parait louche.

Voilà, en attendant je continue de visiter d’autres bien, mais je dois vous avouer que si celui-là se loue avec un loyer à 450 hors charges si je refais le sol, placard et quelques options + la réno, on approche d’un rendement brut à 9% ce qui m’intéresse bien mais je ne veux pas tomber dans un piège dès mon 1er investissement, et c’est que ma première visite …

Par avance merci à tous pour vos conseils et vos futurs réponses.

Dernière modification par Sahku98 (12/11/2022 13h26)

Mots-clés : anomalie, locatif, vacation

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#2 12/11/2022 11h37

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ESTP

Pour moi, ça sent l’appartement qui a eu un gros problème, genre dégâts des eaux, ou plancher qui s’écroule. Les travaux sont là pour résoudre (ou cacher vu le prix?) le problème. A votre place, je reviendrais avec un bon artisan.

Et j’irais voir les voisins pour leur demander si ils savent quelque chose.

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#3 12/11/2022 11h49

Membre (2022)
Réputation :   1  

En effet cela me parait une piste envisageable. Cela expliquerait la durée de la vacation le temps que l’expert vienne, constate, et ainsi de suite …

Vous pensez que le syndic pourrait me renseigner aussi ?

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#4 12/11/2022 12h32

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Renseignez vous auprès des copropriétaires sur l’historique du bien.

Demander à refaire le DPE suivant nouvelle réglementation.

Précisez le mode de chauffage.

Quel est le montant des charges locatives? Calculez votre rentabilité nette.

Y a-t-il une réglementation particulière sur la ville concernée ? Plafonnement des loyers, permis de louer?

Une bonne affaire qui traîne 2 ans sur le marché,  ça n’existe pas

Dernière modification par lachignolecorse (12/11/2022 13h20)


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#5 12/11/2022 13h20

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Bonjour,

Le DPE date d’octobre 2020 j’ai la conviction qu’il a été fait avant la rénovation.

Chauffage à chaudière électrique, et radiateurs convecteurs.

Il y a 10€ de charge locative, si on part sur une négo à 50K hors honoraires et hors frais de notaires, avec quelques travaux estimés à 2000€ (sol + porte du placard, est ce insuffisant ou surévalué ?) et un loyer à 450 hors charges en LMNP (il y a de la demande meublée sur le secteur), on est à 7% net jusqu’à la 8ème année (j’inclus 3000€ de mobilier à peu près amorti sur 6 ans). Je ne sais pas si ça vous parait correct.

Oui, permis de louer sur le secteur mais l’agent immo m’a précisé qu’il était déjà détenu sur ce bien, c’est un plus.

Je suis d’accord avec vous. Mais en tout état de cause il y a une raison pour laquelle il n’était pas en location. Il n’est en vente que depuis peu il semblerait mais je n’ai pas pu en savoir plus, je pense que oui il faut que j’essore les coproprio.

Si la question de sa vacation est répondue par un motif justifié, et que le DPE est refait et vaut à minima un E, faut-il s’aligner ?

Dernière modification par Sahku98 (12/11/2022 13h24)

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#6 12/11/2022 13h31

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C’est quoi un chauffage à chaudière électrique ?

L’isolation a-t-elle été améliorée suite à la rénovation ? Idem pour la ventilation ? Si rien n’a été fait, vous risquez une dégradation du dpe vu la surface et si vous êtes G, plus possible de louer dans 2 mois… donc il vous faudra probablement le rénover.

Quel est le prix au m2 indiqué sur meilleursagents par exemple ? Consultez aussi dvf et autre pour connaître les transactions récentes.


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#7 12/11/2022 14h05

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Sahku98 a écrit :

Le DPE date d’octobre 2020 j’ai la conviction qu’il a été fait avant la rénovation.

Attention, première ligne jaune ! Le mode de calcul du DPE a complètement changé en mi-2021, donc vous avez un DPE ancienne génération. De nombreux appartements classés F sont passés à G avec le nouveau mode de calcul. Même si votre DPE d’ancienne génération date d’avant les travaux, et a vocation à s’améliorer, il faut absolument redemander un nouveau DPE.

Quitte à le payer vous-même, en prévoyant 150€. De toutes façons, un DPE de 2020 ne sera bientôt plus valable (2024 ?) et vous devrez de toute manière bientôt en payer un pour louer, autant le faire tout de suite avant la vente. Si au final le DPE s’avère catastrophique, vous aurez perdu 150€, mais cela vous évitera une grosse déconvenue.

Sahku98 a écrit :

Oui, permis de louer sur le secteur mais l’agent immo m’a précisé qu’il était déjà détenu sur ce bien, c’est un plus.

Deuxième ligne jaune. Il  faut absolument contacter l’organisme de service public qui s’occupe des permis de louer pour leur poser des questions. Vérifier que le permis de louer était bien valable, qu’il n’y a eu aucun problème de ce côté-là, et vérifier que son renouvellement ne poserait aucun problème.


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#8 12/11/2022 14h07

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lachignolecorse a écrit :

C’est quoi un chauffage à chaudière électrique ?

L’isolation a-t-elle été améliorée suite à la rénovation ? Idem pour la ventilation ? Si rien n’a été fait, vous risquez une dégradation du dpe vu la surface et si vous êtes G, plus possible de louer dans 2 mois… donc il vous faudra probablement le rénover.

Quel est le prix au m2 indiqué sur meilleursagents par exemple ? Consultez aussi dvf et autre pour connaître les transactions récentes.

Chauffage électrique pardon, je me suis mal exprimé j’ai encore quelques lacunes dans mes connaissances. Je vous cite l’annonce pour éviter la confusion :

"Chauffage : Individuel
Chauffage (mécanisme) : Convecteurs
Chauffage (mode) : Electrique"


Comme dit dans mon 1er message, il n’y a pas eu d’isolation intérieure sur les cloisons, par contre l’installation du double vitrage PVC sur les fenêtres a du y contribuer. Ventilation, les propriétaires ont installé une VMC. Aucun trace d’humidité lors de ma visite.

En effet mais au vu de tout ce qui à été fait j’ai du mal à croire qu’on soit sur du G vu la nouvelle législation. La nécessité de faire le DPE avant mon achat semble quasi obligatoire pour s’en assurer.

Meilleurs agents estime le bien à 59 600€ soit 3311€ / m2, donc ça ne paraît pas "déconnant".

Selon Castorus l’annonce date d’il y a un peu plus d’1 mois.

Un autre bien comparable que je vais visiter, T1 16m2 vendu loué qui est une passoire, est vendu 75k soit à 4687€ le m2.

Pour les transactions, rien trouvé sur Patrim, mais j’ai trouvé cet historique sur DVF dans la même copro :

- T1 25m2 vendu 70k soit 2800€ / m2 en 2018
- T1 18m2 vendu 52k soit 2889€ / m2 en 2015. C’est surement celui là !

Merci pour DVF je ne connaissais pas.

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#9 12/11/2022 14h28

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Comment financez-vous l’achat? Prêt? Durée?

Sachant que vous êtes F, il faudrait refaire le dpe ou utiliser l’argument du nouveau dpe pénalisant pour les petites surfaces pour négocier.

Pour ce bien, vous savez déjà qu’il faudra refaire une rénovation énergétique (même si vous êtes en E) au plus tard d’ici 12 ans. Donc à prévoir dans votre négociation.

Voir aussi si vous pouvez installer une PAC monobloc (ne nécessitant pas de module externe encombrants,  juste 2 grosses bouches d’aération visibles depuis l’extérieur, voir fonction de la façade et les réticences des autres copropriétaires). Cette solution est assez "miraculeuse" pour baisser le DPE.


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#10 12/11/2022 14h29

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DPE ancienne formule en F, malheureusement avec le nouveau ce sera sûrement G.
Perso, petit appart très sain, pas énergivore du tout, de C il est passé à G…

Les fenêtres en double-vitrage améliorent peu la "note" m’a-t’on dit…
De mémoire après lecture des préconisations du diagnostic : les travaux qui changent la note sont souvent de gros travaux, des trucs impossibles pour les appartements (pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique ou solaire…) et des travaux énormes de copropriété qui demandent des années pour se mettre en place : isolation extérieure, changement de chaudière collective… Désespérant.

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#11 12/11/2022 14h38

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Je trouve que vous vous focalisez un peu trop sur l’appartement lui-même. Certes, le DPE, le mode de chauffage, etc. Mais vous achetez un appartement dans un immeuble dans un quartier dans une ville.

La valeur dépend donc de la ville, du quartier, et de l’immeuble.

Si c’est dans un immeuble vétuste à Lille, ça n’a pas la même valeur que dans un immeuble récent à Bordeaux.

Faites le tour du quartier, discutez avec les commerçants et les voisins. Seulement à ce moment-là vous pourrez estimer la valeur.

DVF est très bien pour essayer de comprendre les différences de valeur à l’intérieur d’une ville, et même à l’intérieur d’une rue.

Exemple 1)
- au 3 de la rue Jean Dupont, je vois sur DVF un prix moyen des ventes à 3000 €/m².
- Au 5 de la même rue, prix moyen 1500 €/m².
Or, l’appartement qu’on me propose est au 5, donc il faut que je comprenne. Je regarde un peu mieux, je visite, je me renseigne. Le 5, immeuble ancien, moche, des soucis de voisinage. Le 3, immeuble récent, banque au RDC, marbre dans les parties communes, un box et une cave fournis avec chaque appartement.

Autre exemple :
- dans la ville A, l’hypercentre est recherché. Je vois des appartements dans les 4000 €/m² alors que la moyenne de la ville est de 3000 €.
- Dans la ville B, pourtant similaire, l’hypercentre est peu recherché. J’y vois des appartements dans les 1000 €/m² alors que la moyenne de la ville est de 1800 €/m². Manifestement, les programmes neufs et les logements HLM ont conduit à un exode vers la périphérie bourgeoise, laissant le centre-ville à une population et une fréquentation qui n’ont rien de bon pour la valeur de l’immobilier…

Dernière modification par Bernard2K (12/11/2022 14h46)


Les vacances sont finies, au travail !

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#12 12/11/2022 14h41

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lachignolecorse a écrit :

Comment financez-vous l’achat? Prêt? Durée?

Sachant que vous êtes F, il faudrait refaire le dpe ou utiliser l’argument du nouveau dpe pénalisant pour les petites surfaces pour négocier.

Pour ce bien, vous savez déjà qu’il faudra refaire une rénovation énergétique (même si vous êtes en E) au plus tard d’ici 12 ans. Donc à prévoir dans votre négociation.

Voir aussi si vous pouvez installer une PAC monobloc (ne nécessitant pas de module externe encombrants,  juste 2 grosses bouches d’aération visibles depuis l’extérieur, voir fonction de la façade et les réticences des autres copropriétaires). Cette solution est assez "miraculeuse" pour baisser le DPE.

Prêt sur 20 ans, sur la simulation dont je vous fait part je place 22k. Sinon, même avec un apport aux frais de notaire je suis en cashflow positif suivant les prévisions.

Merci beaucoup pour les conseils. Autant j’avais prévu de négocier le prix pour le DPE actuel, mais pour le E dans 12 ans je ne savais pas.

Dernière modification par Sahku98 (12/11/2022 14h45)

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[+1]    #13 12/11/2022 14h41

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Autre conseil très important : il faut absolument veiller à anonymiser un minimum vos études de cas. Ici en 5 minutes, j’ai trouvé l’annonce de votre appartement, ce que n’importe quel investisseur peut faire. Heureusement, je ne suis pas intéressé !

Bonne nouvelle : avec 6000€ TTC de frais d’agence, votre agence est plutôt dans la fourchette basse de prix pour un bien dans le département en question.

Mauvaise nouvelle : le DPE est à plus de 430 kWh/m² an, c’est donc un F mais qui frôle le G. Avec le nouveau mode de calcul, je mets presque une pièce sur le fait que le nouveau DPE sera G. Et ce malgré le fait qu’il soit "entièrement rénové" comme le précise l’annonce. L’indication dans l’annonce d’un "double vitrage PVC récent" me fait plutôt penser à un double vitrage installé avant 2020 et donc avant l’ancien DPE, car sinon cela aurait été formulé autrement, d’autant plus que l’appartement est inoccupé depuis 2020 !

Question : avez-vous pensé à chercher plus loin de chez vous ? Des villes comme Reims ou Troyes ont un bien meilleur potentiel, et il est tout à fait possible d’y gérer en direct vos appartements.

Dernière modification par Plutarque (12/11/2022 14h47)


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#14 12/11/2022 14h49

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Plutarque a écrit :

Autre conseil très important : il faut absolument veiller à anonymiser un minimum vos études de cas. Ici en 5 minutes, j’ai trouvé l’annonce de votre appartement, ce que n’importe quel investisseur peut faire.

Bonne nouvelle : avec 6000€ TTC de frais d’agence, votre agence est plutôt dans la fourchette basse de prix pour un bien dans le département en question.

Mauvaise nouvelle : le DPE est à plus de 430 kWh/m² an, c’est donc un F mais qui frôle le G. Avec le nouveau mode de calcul, je mets presque une pièce sur le fait que le nouveau DPE sera G. Et ce malgré le fait qu’il soit "entièrement rénové" comme le précise l’annonce. L’indication d’un "double vitrage PVC récent" me fait plutôt penser à un double vitrage installé avant 2020 et donc avant l’ancien DPE, car sinon cela aurait été formulé autrement, d’autant plus que l’appartement est inoccupé depuis 2020 !

Question : avez-vous pensé à chercher plus loin de chez vous ? Des villes comme Reims ou Troyes ont un bien meilleur potentiel, et il est tout à fait possible d’y gérer en direct vos appartements.

Je n’avais pas pris en compte cela … je voulais être le plus précis possible. En effet il serait naïf de penser que cette éventualité ne peut arriver. J’en prend note.

Très honnêtement non, je suis encore novice et je cherche à me faire la main sur un secteur que je connais pour le mieux (ce qui est le cas ici présent), bien que j’ai de fortes chances de m’élargir après plusieurs investissements.

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#15 12/11/2022 19h29

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Bonjour
la vacance de cet appartement depuis septembre 2020, çà regarde l’ancien proprio qui avait peut être ses raisons, à mon avis c’est secondaire
Sinon, quand vous entrez dans l’appartement, est-il lumineux malgré au 1er étage ?
Quelle vue depuis les fenêtres ?
Quelle orientation solaire ?
Voilà qui peut faire pencher la balance dans un sens ou l’autre !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#16 13/11/2022 19h54

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Connaissant un peu les usages des agences immo, si je suis intéressé par un bien, je ferais faire un DPE par mon propre expert, en suivant les règles de 2022, et certainement pas celui proposé  par l’agence ou le vendeur… C’est un investissement de 200 euros qui en sécurise un de 50 000…

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#17 13/11/2022 20h40

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Rastignac a écrit :

Connaissant un peu les usages des agences immo, si je suis intéressé par un bien, je ferais faire un DPE par mon propre expert, en suivant les règles de 2022, et certainement pas celui proposé  par l’agence ou le vendeur… C’est un investissement de 200 euros qui en sécurise un de 50 000…

On est deux à vous proposer exactement la même chose Sahku98, vous savez maintenant ce qu’il vous reste à faire.

Sauf si, entre-temps, vous avez lâché l’affaire, ce qui ne serait pas déraisonnable vu le DPE à plus de 430 kWh/m² an. Personnellement, ce genre de DPE me fait fuir immédiatement, sauf à avoir une très grosse décote.


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#18 14/11/2022 13h44

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Bonjour,

En effet j’ai demandé entre temps à ce que le DPE soit refait. Si ca n’améliore pas la situation je n’y vais pas. Et si le propriétaire refuse d’en faire un nouveau, je m’en chargerais effectivement.

Merci à tous pour vos réponses.

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