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#1 24/09/2022 22h15

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Bonjour à tous,

Il arrive souvent, lors de la recherche de biens immobiliers, de trouver des biens avec un cash-flow légèrement négatif dans l’hypothèse de la location nue. Pour simplifier le propos, prenons l’exemple d’un 2 pièces avec un cash-flow négatif de 50€ par mois.

J’ai l’impression que, dans ce cas là, on réussit quasiment toujours à inverser ce cash-flow légèrement négatif en un cash-flow légèrement positif, en choisissant le LMNP au réel plutôt que la location nue.

Bien sûr, il faut que le bien s’y prête avec une demande en meublé dans la zone.

Ainsi, je ne vois pas du tout l’intérêt de faire de la location nue sur des studios/T2 dans ces zones. Surtout que, de manière étonnante selon moi, l’amortissement du bien en LMNP n’a aucun impact sur l’impôt sur les plus-values. Le LMNP semble n’avoir que des avantages.

La seule ombre que je vois au tableau, c’est le risque de voir le LMNP être réformé par le législateur, mais c’est un serpent de mer depuis très longtemps, jamais rendu concret.

En raisonnant ainsi, y a-t-il des aspects que j’occulte complètement ?

Merci,
Plutarque

Dernière modification par Plutarque (24/09/2022 22h26)

Mots-clés : cash-flow, investissement, lmnp (loueur en meublé non professionnel)


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[+1]    #2 25/09/2022 08h07

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Vous omettez deux inconvénients :
- un turnover plus rapide des locataires
- le risque d’excès d’offre.

Vous pouvez tenir exactement le même raisonnement avec la colocation et le Airbnb. C’est tellement plus rémunérateur que la location nue classique, qu’il n’y a aucune raison de préférer la location nue classique. Sauf :
- un turnover plus rapide des locataires
- le risque d’excès d’offre.
- le risque que le législateur intervienne pour désavantager ces solutions, justement pour éviter que tout le parc locatif ne se transforme en meublé/coloc/airbnb.

100 % des locataires ne rêvent pas d’une coloc ou d’un logement meublé. Si 100 % des bailleurs tiennent le même raisonnement que vous, il y aura excès d’offre. Logiquement, on verra alors des logements meublés être loués moins cher que les mêmes logements nus. Ce qui serait parfaitement logique puisque les bailleurs de meublés ont un revenu supérieur, en net d’impôt, donc ils peuvent se permettre de brader les loyers. La loi de l’offre et de la demande fonctionne aussi côté bailleur. Pour un bailleur, le juste loyer d’un logement meublé est celui qui n’est ni plus ni moins incitatif, par rapport au logement loué nu ; or, ce juste loyer du meublé est inférieur à celui du logement nu, puisque l’avantage fiscal vient ensuite l’avantager.

La libre application de la loi de l’offre et de la demande devrait donc conduire à ce que de nombreux bailleurs passent en meublé, jusqu’à ce que les loyers des meublés deviennent inférieurs à ceux des logements nus, car c’est ce loyer inférieur qui causera l’équilibre côté bailleurs. On aura atteint l’équilibre le jour où les bailleurs diront "je ne veux pas passer en meublé, car j’ai regardé l’offre locative sur ma ville, il y a 100 offres de location meublée sur LBC contre seulement 2 en nu, et les loyers en meublé sont plus bas qu’en nu, donc même s’il y a un avantage fiscal à louer en meublé, je ne suis pas fou, je reste en nu".

Sauf si le législateur réforme le LMNP d’ici là.

Dernière modification par Bernard2K (25/09/2022 08h35)


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#3 25/09/2022 08h16

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L’amortissement n’est pas éternel. En général les meubles c’est 5 ans, l’aménagement c’est à dire les cloisons, la plomberie et l’électricité c’est 10 ans… Au bout de 10ans selon votre comptable, il ne restera que le clos couvert, le cash Flow peut donc redevir négatif car sur 50 ans, on amortit un montant relativement réduit.
Les durées d’amortissement sont variables et n’ont pas de base fixe pour tout le monde.

L’autre point négatif est la dégradation des meubles. Changer de matelas, de canapé, de chaises, de lave linge c’est une logistique, il faut habiter dans le secteur idéalement.

Dernière modification par Stephanejudd (25/09/2022 08h21)


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#4 25/09/2022 08h32

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stephanjudd : pour votre première remarque : il suffit de revendre tous les 10 à 20 ans, et de racheter un bien équivalent pour repartir alors sur de nouveaux amortissements. En plus, au bout de 10 à 20 ans, il y a vraiment besoin de rénover : finitions ternies, marquées ou rayées ; déco datée… Donc revendre au moment où il est faudrait réinvestir est une démarche que font assez spontanément de nombreux bailleurs.

Sur la seconde remarque : oui, changer des meubles, c’est un coût et une logistique. Quand on vieillit on s’en lasse. De ça et de la rotation des locataires. Notez quand même que beaucoup de magasins proposent la livraison à domicile, l’installation et le branchement si nécessaire, et la reprise de l’ancien. Ca coûte un peu, mais c’est très bon marché par rapport à une prestation d’un artisan indépendant, justement parce que le magasin a besoin de vendre et qu’il marge suffisamment sur la vente pour qu’il puisse se permettre de brader la livraison et l’installation. Ca peut être une solution pour cet aspect logistique.

Dernière modification par Bernard2K (25/09/2022 08h36)


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#5 25/09/2022 09h14

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Merci beaucoup à tous les deux pour les réponses !

Stephanejudd a écrit :

L’amortissement n’est pas éternel. En général les meubles c’est 5 ans, l’aménagement c’est à dire les cloisons, la plomberie et l’électricité c’est 10 ans… Au bout de 10ans selon votre comptable, il ne restera que le clos couvert, le cash Flow peut donc redevir négatif car sur 50 ans, on amortit un montant relativement réduit.
Les durées d’amortissement sont variables et n’ont pas de base fixe pour tout le monde.

Mettons qu’on parte sur un crédit et un amortissement de 20 ans. Qu’est ce qui empêche, une fois les 20 ans écoulés, de basculer en LMNP Micro-BIC ?


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[+1]    #6 25/09/2022 09h23

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Il me semble qu’il convient également de tenir compte des élèments suivants qui peuvent limiter le cash flow :
- Le régime LMNP induit un supplément de dépenses, outre le renouvellement des meubles et leur entretien : CFE, tenue de la comptabilité et déclarations.
- le régime LMNP est limité, donc le complément de cash flow : passage en LMP si les recettes brutes sont supérieures à 23000 euros et dépassent les traitements et salaires et autres revenus (voir BOFIP dédié, côte 150). Il convient d’éventuellement prendre en compte la baisse future des revenus pris en compte liée au départ à la retraite.
- en cas de prêt, l’indemnité d’assurance décès est imposable (voir la file dédiée).
- la stratégie de revente à 10/20 ans avant travaux induit des frais : frais liées à la nouvelle acquisition / impôt éventuel sur la plus value à comparer à la remise à niveau.

On revient toujours au même adage : il faut pas être omnibulé par la fiscalité, mais par le rendement global !

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (25/09/2022 09h29)

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#7 25/09/2022 12h29

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De surcroît cette limite de 23 k€ n’est jusque-ĺà jamais réajustée de l’inflation ( contrairement à beaucoup d’autres plafonds ou seuils qui sont eux logiquement adaptés tous les ans)

Avec le retour de l’inflation et d’indexation de loyers significatives, ça pourrait à terme poser problème à ceux qui l’ont joué "juste en dessous de la limite".

Dernière modification par julien (25/09/2022 12h30)

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#8 25/09/2022 13h06

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Canyonneur75 a écrit :

- en cas de prêt, l’indemnité d’assurance décès est imposable (voir la file dédiée).

Merci d’avoir attiré mon attention sur ce point précis, dont je n’étais pas conscient.

Je comprends de vos réponses que, d’une certaine façon, le LMNP est une niche fiscale et que, comme toute niche fiscale, elle a ses limites : en montant (23k€ ou revenus) et en contraintes (plus de turnover, offre/demande, gestion).

Mais si on est bien conscient de ces limites et contraintes et que le bien s’y prête bien, cela reste un excellent accélérateur de cash-flow.

D’autant plus qu’une fois l’amortissement et le crédit terminés, on peut basculer en LMNP Micro-BIC et bénéficier de 50% d’abattement forfaitaire (et économiser les frais de comptable). Et ainsi bénéficier des avantages des deux régimes.

Dernière modification par Plutarque (25/09/2022 13h08)


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#9 26/09/2022 11h21

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Stephanejudd, le 25/09/2022 a écrit :

L’amortissement n’est pas éternel. En général les meubles c’est 5 ans, l’aménagement c’est à dire les cloisons, la plomberie et l’électricité c’est 10 ans… Au bout de 10ans selon votre comptable, il ne restera que le clos couvert, le cash Flow peut donc redevir négatif car sur 50 ans, on amortit un montant relativement réduit.
Les durées d’amortissement sont variables et n’ont pas de base fixe pour tout le monde.

Il y a quand meme le report sur 10 ans des deficits qui permettent de "gagner du temps".
J’expérimente une situation qui me gratouille un peu : j’arrive bientôt à une période ou mes déficits de 10 ans vont être perdus car l’amortissement de l’année en cours est encore suffisant pour être à résultat fiscal négatif.
C’est assez désagréable de se dire qu’on pourrait avoir + de revenus à déclarer sans pour autant payer d’impot …mais de ne pas les avoir !


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#10 26/09/2022 19h24

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lemouz a écrit :

Il y a quand meme le report sur 10 ans des deficits qui permettent de "gagner du temps".
J’expérimente une situation qui me gratouille un peu : j’arrive bientôt à une période ou mes déficits de 10 ans vont être perdus car l’amortissement de l’année en cours est encore suffisant pour être à résultat fiscal négatif.
C’est assez désagréable de se dire qu’on pourrait avoir + de revenus à déclarer sans pour autant payer d’impot …mais de ne pas les avoir !

Vous devez faire erreur, l’amortissement n’a pas de limite de durée. Vous confondez probablement avec le déficit foncier dont le surplus peut être reporté jusqu’à 10 ans.

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Favoris 3   [+2]    #11 27/09/2022 00h53

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Je pense que Lemouz a raison. Voilà le raisonnement :
Année N : charges > recettes. Cela crée un déficit.
Année N+1 à N+9 : les amortissements sont suffisants pour amener le résultat fiscal à zéro. Or, le juge nous dit que les amortissements doivent s’imputer prioritairement au déficit reporté. Très bien expliqué sur cette page : Déficit reportable et amortissement, qui s’impute en 1er Donc le déficit de l’année N ne trouve pas à s’imputer.
Année N+10 : le déficit de l’année N est désormais perdu.
Car le déficit en LMNP n’est reportable que sur 10 ans. Il n’y a là aucune confusion avec le déficit foncier. Ce mécanisme est prévu spécifiquement pour la location meublée non professionnel, cf 1°ter du I de l’article 156 du CGI.

Deux exemples de comment on crée du déficit :
Exemple 1
Année N :
recettes 6 mois de location à 400 € CC = 2400 €
charges : divers petits achats pour le bien, chacun à moins de 500 € HT donc non amortis, pour un total de 3000 €+ frais d’acquisition passés en charge (quelle erreur !) pour un total de 10000 € soit 13000 € de charges.
Résultat fiscal de l’année N = 2400 - 13000 = -11600 €
(et des amortissements 10000 € par exemple, qui vont se reporter intégralement).
Voilà donc un gros déficit de 11600 € qui risque de traîner 10 ans avant d’être définitivement perdu, si les amortissements sont suffisants pour empêcher d’avoir un résultat fiscal positif pendant cette durée.

Exemple 2, plus subtil :
LoyerCC 12000
Entretien de ce bien locatif : 6000
Frais de comptabilité : 300
Dotations aux amortissements : 7000
Résultat comptable = -1300 €. Facile jusque là.
Résultat fiscal :
Les amortissements sont déductibles fiscalement à hauteur de loyers de ce bien - charges spécifiques à ce bien = 12000 -6000 = 6000.
En revanche, les frais de compta qui ne sont pas spécifiques à ce bien ne sont pas pris en compte dans ce calcul.
D’où un résultat fiscal de 12000 -6000 (entretien) -6000 (amortissements déductibles) - 300 (compta) = -300.
Et voilà comment on peut faire du déficit fiscal d’année en année à cause des frais de compta, d’honoraires et autres frais non spécifiques au bien.
Par ce mécanisme, les amortissements, qui certes ne peuvent pas créer de déficit sur le bien lui-même, créent néanmoins un déficit sur l’activité LMNP !
Ce mécanisme est bien précisé ici (cotes 40 à 70 ) :
BIC - Amortissements - Régimes particuliers - Biens donnés en location ou mis à disposition - Calcul de l’amortissement fiscalement déductible | bofip.impots.gouv.fr

Ce deuxième exemple est pris ici (cette page me semble très bien écrite, avec ces précisions que l’on ne trouve pas sur d’autres sites de vulgarisation) :
Location meublée amortissements et déficits

Donc, si les calculs prévisionnels sur un bien montrent que les amortissements vont être suffisants pour avoir des résultats comptables négatifs pendant plus de 10 ans :
- on a intérêt à ne pas créer de déficit, car il est reportable seulement 10 ans, donc il va probablement être perdu.
- donc, on a intérêt à amortir un maximum de choses car les amortissements sont reportables sans limite de temps. Par exemple achat de 6 meubles à 400 € HT chacun, achetés séparément : on considère qu’il s’agit d’éléments destinés à constituer un ensemble, valeur totale 2400 € HT, donc on l’amortit. Second exemple : achat d’un électroménager à 400 € HT : on considère que c’est un investissement dont les avantages vont être consommés sur plusieurs années, donc on l’amortit même si le montant est inférieur à 500 € HT (car le non-amortissement des biens de moins 500 € HT est une simple tolérance et non pas une règle à suivre aveuglément. Encore faut-il que ces biens soient vraiment durables : on ne va pas amortir des sacs d’aspirateur !). Dernier exemple : 10000 € de frais d’acquisition : on les amortit (ne surtout pas les passer en charges de la première année).

Or, il me semble bien que la majorité des experts-comptables n’amortissent que s’ils y sont obligés, car ça fait du boulot en plus. Donc, un expert-comptable "normalement constitué" risque de tout compter en charge dans mes exemples ci-dessus :
- 6 meubles de 400 € HT chacun, achetés séparément : vu que chaque facture est <500 €HT, il ne réfléchira pas une seconde à la notion d’achat d’éléments destinés à constituer un ensemble.
- si vous voulez amortir une télé à 400 € HT ou un frigo à 300 € HT, il va juste halluciner, tellement la méthode "<500 € HT = non amorti" est appliquée à tour de bras et sans réfléchir (la plupart du temps en tout cas).
- enfin, sur la comptabilisation des frais d’acquisition, la principale motivation à ne pas les amortir va être que "c’est plus simple". Or, ce n’est pas correct de faire cela, car l’intégration à l’actif amorti est désormais la "méthode de référence", qui doit être préférée à moins d’avoir une bonne raison d’opter pour l’autre méthode (la comptabilisation en charges). Or, l’inscription en charges étant défavorable au client comme on vient de le voir… la principale raison d’opter… c’est la flemme d’avoir un élément de plus à immobiliser !

Il est vrai que c’est là un besoin très spécifique au LMNP. Une entreprise normale n’a pas ces besoins et c’est pourquoi l’expert-comptable n’a pas l’habitude de procéder ainsi.

Donc, à bon entendeur : si vous voulez amortir un maximum de choses, pour éviter d’avoir du déficit qui risque d’être perdu au bout de 10 ans comme cela arrive à Lemouz, il faudra le réclamer à votre expert-comptable, car il ne le fera pas spontanément !

Voilà quelque chose que je n’avais jamais réalisé ! Merci lemouz et grugru pour cette occasion d’approfondir.

Dernière modification par Bernard2K (27/09/2022 01h40)


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Favoris 1    #12 27/09/2022 03h43

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@grugru : vous faites erreur, le report de déficit est bien limité à 10 ans en LMNP. Par contre, pas de limite en LMP.

Honnêtement,  tout se calcule donc perdre des amortissements n’est pas normal (hormis si c’est un choix). C’est un signe de recettes insuffisantes (rentabilité ?).

Les comptables ne passent pas en charge plutôt qu’en amortissement par paresse, c’est un choix lié à l’exploitation de la société (tout en respectant les règles comptables). En général, il est préférable de reporter l’imposition dont passer en charge ce qui peut l’être (dont les frais notariés). Cela vous crée une réserve qui éponge votre résultat et neutralise l’impôt. Hormis quelques cas très particuliers,  je ne vois pas l’intérêt d’amortir au maximum.

De plus, c’est la bonne période pour commencer à optimiser le résultat de l’année (s’il est positif bien sûr). La plupart des charges et recettes sont connues, donc vous avez la possibilité d’ajuster votre résultat.

Consultez votre EC pour plus de précision! C’est votre conseil pour gérer votre petite entreprise.


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#13 27/09/2022 17h27

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@lachignolecorse Oui je parlais du report d’amortissement, j’ai lu un peu rapidement la phrase de lemouz.

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