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#1 23/08/2022 22h55

Membre (2022)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je sollicite vos avis concernant un projet immobilier. S’agissant du 1er projet d’investissement locatif j’aimerais avoir des avis plus objectifs et expérimentés sur ce projet.

PROFIL :

Couple marié, sans enfant, tous les deux 28ans. Nous avons un revenue net avant impôt combiné d’environs 6000€ par mois (TMI 30%). J’ai également des primes en plus (6-8k€/an) mais si j’ai compris celles ci ne sont pas prises en compte si cela fait moins 3ans que je les perçois (en tout cas elles n’ont pas été prises en compte pour le prêt de ma RP).

Depuis nov, nous sommes propriétaire de notre RP pour 1500€/mois de remboursement sur 25ans.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE :

- Comptables : Très bonne (lié à mon métier) ;
- Fiscales : Moyenne (j’ai des bonnes bases mais pas plus loin) ;
- Artisanales : Nous connaissons de nombreux artisanats de très bonnes qualités et fiables et avons de l’expérience dans les travaux ;
- Sociales : Si cela correspond au droit social, pas super ;
- Temps disponibles : Faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN :

- Type : Pour l’instant, la destination du bien n’est pas une habitation, mais après avoir vu avec la mairie et le PLU, nous avons la possibilité de faire les démarches pour changer la destination du bien
- Année de construction : Inconnu, je dirais dans les années 30, des travaux de "rénovation" que je qualifierais de cache misère ont été effectué il y a 10-15ans pour pouvoir le louer (bien qu’il ne s’agisse pas d’une habitation…)
- Étage : Rez de jardin, luminosité faible mais possibilité d’amélioré ce point, surface actuelle (18m2)
- Inhabité
- Appartement en copro syndic bénévole pour l’instant mais probablement passage à un syndic pro l’année pro.
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Jardin partagé par la copro (une 15aine d’appartements), ce bien "possède" de par la configuration du jardin, d’un mini espace "attribué" de 2-3m².
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels, en manuels (à reconfirmer)
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires 60%.
- Concierge : Non
- Décoration : A refaire

LOCALISATION DU BIEN :

- Yvelines
- Centre ville
- Ville aisée, accès au transport au commun donc de Paris très facile
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? : J’imagine car zone en centre ville proche transport dans un quartier calme

RENTABILITE DU BIEN :

C’est la où la situation devient compliqué.
Le bien pourrait être je pense négocier autour de 40/50k€ de part plusieurs éléments (la propriétaire cherche à vendre rapidement car n’est plus dans la région, le bien est en vente depuis +1 an, des informations que nous avons eu il y a eu 3 offres qui ont été accepté par la propriétaire mais qui ont à chaque fois capoté, pas eu de visite depuis quelques temps, bien non destiné à usage d’habitation mais qui a été utilisée comme tel, conflit actuel entre elle et l’ensemble de la copro).
Un cout de régularisation d’environs 40k/45k€.
Des travaux de rénovation important (bien classé F plus vers le G que le E) et d’agrandissement (pour passer à 35m² en carrez avec la construction d’un étage) ainsi que le meublage car probablement LMNP pour 80k€

Ce qui nous ferrais un cout total de (dans l’hypothèse haute) de 180k€ (frais de notaire inclus).

- Loyer pratiqué pour ce type de bien : 1050€ (hyp basse)
- Taux de vacance envisagé : 4%
- Travaux immédiats : mentionné plus haut ;
- Travaux copro : Toiture car refaite il y a 1an. Façade dans 7-8ans minimum.
- Taxe foncière et assurance : Il faut que j’approfondisse ce point

- Rentabilité brute :  (1050*12)/(180 000) = 7% ;
- Rendement opérationnel brute : A peaufiner des infos sur les taxes/assurances

FINANCEMENT DU BIEN :

Vu notre situation et des simulations réalisés, l’opération est "réalisable" mais il faudrait qu’un établissement bancaire nous suivent ce qui est plus compliqué.

-Apport : 20k€ en fonction de ce que la banque demande
-Type de crédit : Amortissable
-Taux du crédit : La simulation sur laquelle je me suis basé projette un taux à 2,2%
-Durée du crédit : 25ans

REGIME D’EXPLOITATION :
-Location meublée LMNP probablement

CASH FLOW :
En brut de brut, la mensualité s’élèverait à 740€ vs un loyer de 1050€ soit un +310€/mois.

Egalement à prendre en compte que la durée des travaux estimé est de 8mois (6mois théoriquement en ajoutant 2mois de retard).

C’est globalement l’ensemble des infos à l’heure actuelle et j’espère ne rien avoir oublié.

Il y a beaucoup de si pour l’instant, mais les étoiles sont un peu aligné en ce moment pour ce bien d’où mon questionnement. L’état d’avancement de notre coté est larvaire et avant de me projeter un peu plus loin, je souhaitais avoir des avis plus éclairés si au final je ne suis pas un peu trop idéaliste ou si je n’ai pas oublié des éléments fondamentaux.

En vous remerciant par avance,
Aorsat

Mots-clés : avis, immobilier, location

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#2 24/08/2022 10h16

Membre (2018)
Réputation :   30  

Bonjour,

Le bien "possède" un mini espace de 2-3 m2. Soit ce bout de jardin est vendu avec le lot, soit il est en jouissance exclusive, soit… rien du tout. Vérifiez dans l’EDD, au risque d’une belle déconvenue.

Le bien a été détourné de sa destination, un local commercial loué en tant qu’habitation ?
Le changement de destination impliqué à minima une déclaration préalable, bon point vous y a avez pensé.

Tant que la DP ne sera pas acceptée et purgée de tout recours, le lot n’est pas une habitation. Le démarrage de la procédure est donc critique pour vous, d’autant que les délais sont longs (1 mois + 2 mois de recours dans le meilleur des cas), si tant est qu’elle est réalisée dans les règles.
La situation étant déjà compliquée avec les copropriétaires (et on comprend pourquoi), faites les choses méthodiquement et le plus rapidement possible.

Le PLU impose t’il la création d’une place de stationnement ? Pouvez-vous en acheter une ?

Comment arrivez-vous à un coût de régularisation de 40/50k ? Qu’inclue ce montant ?

Vous indiquez vouloir agrandir le logement. Changement de destination + modification des façades = permis de construire donc des délais plus longs. Vous aurez également à souscrire à une assurance dommage ouvrage et à obtenir l’accord de la copropriété. L’EDD devra mis à jour à vos frais pour la mise à jour des tantièmes, les charges, l’assurance et la TF augmenteront.

Vous arrivez à un total de 180k pour 35m2, soit 5100€/m2, avec les risques et délais supplémentaires décrits ci-dessus pour un appartement en rdc (+1 si extension verticale ?). Si le prix des biens dans votre secteur est inférieur a votre coût global, votre projet n’est pas viable. Qu’en disent les annonces sur lbc, quid des loyers pour des biens semblables  ?

Vous louerez "probablement" en LMNP. Il faut le savoir, la rentabilité ne sera pas la même. Y a t’il un marché pour le meublé dans votre secteur ? Quid de la rentabilité en nue ? (il faut toujours un plan B).

L’opération est réalisable si la banque vous suit. J’aimerais acheter un immeuble à 500k, il ne manque que l’accord de la banque, donc c’est presque bon non ? Et bien non, sans accord de la banque, vous n’irez nulle part.

Ajoutez les procédures administratives à la durée des travaux et vous soufflerez les bougies avant la mise en location.

Xavier.

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#3 24/08/2022 10h31

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Non seulement tout ce que décrit l’intervenant précédent, mais il faut aussi l’accord de la copro !

En théorie le changement de destination d’un lot est possible même sans l’accord de la copro. Cf Peut-on changer l’affectation d’un lot de copropriété ? | Service-public.fr
…sauf si cela ne respecte pas la destination de l’immeuble. Si le règlement dit que l’ensemble des locaux de RdC sont des locaux commerciaux, peut-on changer la destination d’un lot en restant conforme à la destination de l’immeuble ? Pas sûr !

Donc, vous pourriez peut-être faire un appart de 18 m² sans l’accord de la copro (mais l’accord de la mairie). Quoi que, je n’en mettrai pas ma main au feu. Par exemple, est-ce que la délib de copro ne sera pas l’une des pièces demandées par la mairie ? wink

Par contre, pour votre projet d’étage supplémentaire, il faut l’accord de la copro, car modification de l’aspect, modification de l’EDD et des tantièmes de tout l’immeuble (vous modifiez la surface totale donc il faut recalculer un nouveau total)… Là, ça devient très très scabreux. Même si vous prenez tous les frais à votre charge, les copropriétaires peuvent refuser, par peur du changement et/ou par pure jalousie ("il n’y a pas de raison que la valeur de son lot double alors que je ne peux pas faire de même sur le mien, je ne vois pas pourquoi je lui ferai ce cadeau, en plus c’est celui qui succède à la veille sorcière, alors non").

Personnellement, j’aime bien que la réussite de mes investissements dépende de moi (mon talent, mon travail…). Investir dans un truc dont la forte augmentation de valeur dépend de la décision d’autrui, décision sur laquelle je n’ai aucune prise, ce n’est plus un investissement, c’est un ticket de loto.


Les vacances sont finies, au travail !

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#4 24/08/2022 19h35

Membre (2022)
Réputation :   0  

Bonjour,

Déjà merci à vous deux pour vos retours. Et pour vous répondre :

L’espace n’est effectivement n’est ni en jouissance exclusive ni vendu avec le lot. C’est le syndic qui m’a indiqué qu’il était "réservé" à ce lot car l’accès est dernière une haie d’arbuste et il faut passer devant l’entrée de ce lot pour y accéder sinon.

Il s’agit d’une ancienne arrière boutique qui a été détourné pour faire une habitation (l’accès avec la boutique a été clos et les réseaux ont été posé).

Effectivement, il y a une grosse question niveau délai (entre la DP, la banque, la copro, le commencement des travaux et bien sur les retards à chacune des étapes) mais nous avons bien conscience de ça.

Le PLU indique bien qu’une place de stationnement doit être créer et justement il y a une en vente dans un gros box (possibilité de garer voiture + moto + rangement) à moins de 200m. C’est ce box qui correspond aux frais de régul de 40k€.

En effet, j’avais bien en tête le changement du réglement de copro avec les tantièmes, je me suis renseigné auprès de mon notaire, cela correspond à 3,5k€ donc quelques frais en plus.

Sur le coup du prix au m2, même à 5100€/m², nous sommes bien en dessous du marché de la ville (pour ce type de surface nous tournons autour du 6100-6800m² en fonction de la localisation et la vétusté du bien. Je pense que nous pouvons ce baser un prix de 6500€/m² à la fin des travaux.

La localisation est bien, et donc il y a une demande pour ce type de bien et surface dans cette ville (peu de surface moyenne), en très proche centre ville et gare tout en étant au calme.

La banque est en effet le next step si nous décidons de valider le projet "sur le papier".

Sur le changement de destination, justement la copro est demandeuse du changement de destination (c’est le principal sujet de discord entre l’actuelle proprio et la copro) car le bien est tout de même utilisé en tant qu’habitation depuis plusieurs années.

Je n’avais pas le coté jalousie en tête et sur le fait que la copro puisse refuser (car au final cela n’a d’impact sur aucun des lots des copropriétaires) mais en effet c’est un très bon point. Après le fait de vouloir régulariser le bien pourrait être notre élément de négociation.

Au moins, les points que vous avez soulevé m’ont faire redescendre sur terre car on imagine le scénario où tout roule alors qu’il y a de nombreux sujets à embuches. Merci encore !

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#5 24/08/2022 21h04

Membre (2019)
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Bonsoir,

Je vous conseille de mettre ce changement de destination en condition suspensive.
Sachant que c’est une copro bénévole, il faudra vous rapprochez de la personne qui s’occupe de ce syndic bénévole pour organiser au plus vite une AG extraordinaire (a vos frais) pour voter ce changement de destination.
Profitez en pour clarifier les 3m2 de jardin et voir s’il s’agit d’une partie privative ou commune a usage privatif.

Peu être est ce le vendeur qui s’occupe de ce syndic bénévole ?

Concernant la place de parking qui coute le même prix que l’appart, je pense que vous pouvez trouver mieux comme solution… peu être se rapprocher de la mairie concernant cette problématique.

Sinon votre projet à l’air super intéressant, mais en tant que premier projet locatif je trouve cela plutôt risqué…

Mais comme dit souvent ici : plus de risques, plus de rentabilité…!

Bonne chance pour la suite et au plaisir d’echanger

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#6 01/09/2022 17h58

Membre (2022)
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Bonjour à tous,

Nous revenons d’un rendez-vous avec la banque, le projet est finançable en prenant les hypothèses hautes des biens et l’hypothèse basse du loyer.

Bien sur, maintenant pas mal de démarches à lancer pour voir si le projet peut tenir la route et pour valider plus en détail le financement (estimation locative de deux agences, multiples devis à l’euro près pour le financement des travaux, démarche auprès de la mairie).

Pour l’instant, les prochaines étapes vont être la prise de contact avec l’ensemble des parties prenantes, notamment au niveau des entrepreneurs pour être sur que nous sommes dans le budget niveau travaux, et bien sur la copro qui j’espère sera conciliante.

Je vais également travailler sur un tableau de rentabilité avec les différents régimes pour m’assurant que le projet reste viable, (je mettrais à jour le topic en conséquence pour avoir, j’espère, quelques retours).

Merci encore à tous pour vos messages,

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#7 01/09/2022 19h03

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77PourCent a écrit :

Sachant que c’est une copro bénévole, il faudra vous rapprochez de la personne qui s’occupe de ce syndic bénévole pour organiser au plus vite une AG extraordinaire (a vos frais) pour voter ce changement de destination.

- Un point de vocabulaire : Il convient de bien distinguer copropriété, syndicat des copropriétaires et syndic. Seul le syndic peut être bénévole.
- Tant que l’acquéreur n’est pas copropriétaire (c’est à dire que l’acte de vente n’a pas été signé), il ne peut pas intervenir auprès du syndic et donc pas demander la convocation d’une AGE. C’est au propriétaire actuel de gérer cela. Vous pourrez assister à l’AG à sa place s’il vous donne un pouvoir. En revanche, rien ne vous empêche de présenter informellement le projet au syndic s’il accepte de vous recevoir. Vous pourrez alors évaluer s’il supporte ou non le projet.
- Comme évoqué dans les messages précédents, votre projet de changement de destination et de sur-élévation implique une modification de l’état descriptif de division et un changement des tantièmes de copropriété du lot (point à faire valoir aux copropriétaires qui verront leurs charges réduites). Il vous faudra faire appel à un géomètre expert (si possible celui qui établi la répartition initiale des charges - son nom figure sur les plans de la copropriété s’ils existent) pour calculer la nouvelle répartition des tantièmes.

Globalement, c’est assez lourd à mettre en place et vous devrez engager des frais préalablement à l’AGE et à la vente, sans certitude absolue sur le résultat…

Canyonneur

PS : quelle est la destination actuelle du lot ?

Dernière modification par Canyonneur75 (01/09/2022 19h13)

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#8 11/04/2023 23h43

Membre (2019)
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Bonsoir, vous avez réussi à réaliser votre bonne affaire ?
Avez vous quelques nouvelles sur le projet ?

Vous avez réussi à convaincre le syndic du changement de destination et à régulariser le projet ?
Vous avez commencé les travaux ?

Merci, bonne soirée.

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