Ilanp [49] : étude de cas immobilier (exploitation nue)

Bonjour Bernard,

Je vous remercie pour votre aimable retour, très complet. Vous avez exprimé les enjeux avec vos mots avec justesse.

J’ai toujours sur mon bureau d’ordinateur votre pièce jointe syndic-benevole.pdf ("Les premiers pas du syndic bénévole").

Voici des informations complémentaires, mais que je n’ai eu qu’après l’achat et mes premières alertes :

- L’acquéreur du 1er étage est l’oncle de l’agent immobilier nous ayant vendu le lot. Agent immobilier qui est une foncière avec des activités d’opérations immobilières. Ce monsieur a dans le RCP (servitude), une clause prévue uniquement pour l’installation de sa PAC : passage par l’ancien conduit de cheminée, traverse du parking et installation sur l’une de ses deux places dans un cabanon pour l’unité extérieure. J’en avais été informé, Il n’y a pas de sujet. En revanche ce monsieur a appuyé pour les PAC dans l’abri à vélo… pour économiser une place de parking. La manœuvre est grossière.

- L’acquéreur d’un lot au 3ème étage, qui selon l’appel téléphonique du promoteur après alerte sur la non-conformité Fibre/Telephone/TV (Loi Macron) ces derniers jours, est quant à lui chargé de faire le remplacement des menuiseries et la décoration intérieur des lots pour mise en location.

- Le gérant du syndic, et son collaborateur, le gestionnaire de bien, sont en relation avec le promoteur. Cela à été simple à comprendre pour moi : nous sommes restés coincés 2 fois devant le portail de la résidence (impossible de faire venir pompier (pas de danger de mort) ou serrurier à ma charge (relevant de la copropriété)) dont un dimanche soir. J’ai appelé le promoteur qui a appelé le gérant du syndic par portable et le collaborateur est arrivé 20 min après. Pour changer notre porte d’entrée (inexistante à l’origine), un seul appel au promoteur a débloqué la situation dans l’heure…

Le terme de collusion est tout à fait approprié.

Il y aussi d’autres points de non-conformité assez aberrantes (et dangereuse) en sus de tout ce que je viens de vous dire, comme l’accès au compteur et tableau de répartition électrique de toute la copropriété dans les communs (le couloir d’entrée) et au public de l’ERP du RDC ; c’est en libre accès. Ce point devrait être mis sous clé par précaution.

Pour l’instant, j’ai la chance, d’être pris pour un idiot. Je trace tout à l’écrit, par photographie, etc.

Nous avons pris nos dispositions avec ma conjointe pour la suite qui va être conflictuelle :
- La visite du Service Droit des Sols. A titre d’information, le service a refusé en première instance, se mettant en porte-à-faux sur la validité de l’arrêté. J’ai dû contacter le maire pour faire avancer la demande (et ça, en 24 heures).
- J’ai contacté les Architectes des Bâtiments de France pour connaitre leur droit de regard sur ses travaux litigieux.
- Nous avons pris attache auprès de la Maison de la Justice de la commune. L’avocat privé que nous avions pris pour mener à bien la signature n’étant pas à la hauteur à mon humble avis.
- La possibilité de modifier le prêt pour sa destination RP à location. J’ai avisé en amonts , dont elle avait teneur lors des deux dérogations accordées pour le retard de vente, que nous souhaitions dans le pire des cas déménager beaucoup plus tôt que prévu.

Sur la suite des problèmes, le syndic a activé le portail principal (sans débrayage, et sans nous informer). Il est tombé 4 fois en panne depuis 1 mois et demi. Cela nous est arrivé encore hier. Pourtant, ce point aurait dû faire l’objet d’un point en AG selon l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. J’ai avisé depuis deux semaines l’ensemble des acteurs, et je vais prendre des mesures plus coercitives si cela se reproduit.

Aujourd’hui, le promoteur m’a rappelé. Il m’a indiqué avoir une date d’intervention d’Orange pour le câblage…
Hier, il a reçu la lettre de la Mairie où il avait mis tout le monde en copie. Je n’y ai pas compris l’intérêt puisque cela le met en porte-à-faux, mais aller savoir, des paramètres m’échappent.

Bien à vous,

Ilan Parmentier

Vous avez toujours un problème de vocabulaire : " cabinet syndical" "représentant légal du syndic" "gérant du syndic", "gestionnaire de bien", "collaborateur".

Permettez-moi d’insister :
- il y a d’un côté les copropriétaires, et leurs instances : syndicat des copropriétaires, conseil syndical, et son président.
- il y a de l’autre le syndic. C’est sa seule désignation. "Cabinet syndical", ça n’existe pas. Supposons que le syndic désigné soit "SARL Syndic Gestion". Cette SARL a des personnes qui travaillent pour elles : un chef d’entreprise (gérant, directeur, peu importe comment on l’appelle), et des salariés. Le "gestionnaire" est souvent le salarié qui s’occupe en pratique de l’immeuble : il a les clés, il connaît l’historique, etc. Mais peu importent les personnes : le gestionnaire est tout autant "le syndic" que le directeur. Toutes ces personnes sont des représentants du syndic qui est la SARL.

Je ne comprends pas votre affirmation que la mise en service d’un portail relève d’une décision de la copro. Il y a un portail qui est prévu, il est construit, donc on le met en service. C’est de la gestion courante, ce qui est typiquement le rôle du syndic. Ca ne me semble pas relever d’une décision de l’AG. Le fait que le portail se bloque sans solution de secours pour l’ouvrir, c’est juste un problème pratico-pratique à résoudre.

J’ai l’impression que vous vous emmêlez dans vos demandes et vos exigences. Pour obtenir quelque chose, il faut être clair et précis, sans faire de nombreuses demandes compliquées.

Je répète quand même : du fait qu’il est un copropriétaire majoritaire, ce promoteur pourra faire voter aux AG tout ce qui l’arrange. C’est une bataille sans fin, que vous êtes certain de perdre. Donc, à terme, il est sûr et certain que la seule solution est de quitter cette copropriété en vendant ce bien, car cette copropriété est durablement sous la coupe d’un margoulin. Gardez l’objectif de la revente en tête, ça devrait déterminer vos priorités.

Bon courage pour la suite.

Dernière modification par Bernard2K (07/10/2023 08h51)

Loi de 1965, article 17 :

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

"Syndic" n’est pas une abréviation. Historiquement, c’est même l’inverse, le mot syndic a d’abord existé, et le mot syndicat a été dérivé de celui de syndic (source : Robert historique de la langue française). Aujourd’hui, les mots "syndic" d’un côté et "syndicat" de l’autre, ont des sens biens précis et bien différents. Et l’adjectif "syndical" ne s’emploi que pour désigner ce qui relève d’un syndicat (et non pas pour ce qui relève d’un syndic).

Concernant votre problème de portail, je ne suis pas un spécialiste des copropriétés. De toute façon, vous allez avoir toute une série de problèmes puisque vous avez affaire à des margoulins et je manque de temps et de compétences pour être votre contre-expert dédié.

Dernière modification par Bernard2K (07/10/2023 14h32)

Bernard2K, le 07/10/2023 a écrit :

Concernant votre problème de portail, je ne suis pas un spécialiste des copropriétés. De toute façon, vous allez avoir toute une série de problèmes puisque vous avez affaire à des margoulins et je manque de temps et de compétences pour être votre contre-expert dédié.

Bonjour Bernard,

Vous m’aviez signalé manqué de précisions dans mes propos. Raison pour laquelle je suis rentrée dans le détail dans mon dernier message. C’était un parti pris afin de faciliter et fluidifier la lecture.
Je recherchais avant tout un retour d’expérience dans ce genre de confrontations car ça ne m’était jamais arrivé.

Je vois que je dois encore travailler sur l’aspect négociation. Il est vrai que je suis plus à l’aise à l’écrit qu’à l’oral.

77PourCent, le 07/10/2023 a écrit :

J’avoue que plus je lis vos messages moins je comprend… il y a toujours un problème en plus…

Bonjour 77PourCent,
Oui en effet, pour reprendre le terme de Bernard "Margoulin", il ne faut pas s’en étonner.

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Il faut distinguer deux choses dans la confrontation ici : les intérêts privées (où l’accord à la majorité est recherché : le droit privé nécessite une procédure longue et couteuse) et les intérêts publics (respect du plan local d’urbanisme, autorisation de travaux, etc. ; de droit public, je suis "juste" lanceur d’alertes (écouté ou non, c’est une autre histoire)).

Le dernier point se passe des acteurs de la copropriété ; tant mieux pour nous.

Comme je l’avais spécifié dans un précédent message, mes tractations avec le promoteur ont abouti avec l’idée de Bernard (ultimatum).

Selon notre Conseil et notre notaire, nous serions en droit de demander une baisse de prix sur l’acquisition voire l’annulation de la vente avec dommages et intérêts.
Brièvement, on m’a évoqué que la "clause de non-responsabilité" n’est pas applicable au vendeur professionnel, ce qui peut ramener à plusieurs choses : "vice de consentement" et "dol incident".
Le professionnel encours un risque pénal à cela; jusqu’à aller à l’interdiction d’activité.
Cette non-responsabilité serait facile à démontrer avec les documents établis, photographies & écrits effectués aux différents acteurs depuis plusieurs mois voire année.
En revanche, la procédure peut être longue et couteuse (jugement, cour d’appel et pourvoi en cassation).

Le bien doit être loué en janvier de l’année prochaine. J’espère pouvoir passer à autre chose car mentalement c’est très demandeur et j’ai d’autres problèmes. Être pragmatique en "se faisant entuber" va certainement être la norme maintenant, le temps que j’absorbe les frais d’AI et émoluments notariés.

Je me permettrais de vous tenir au courant du rendez-vous Mairie en novembre prochain. Je ne doute pas qu’ils vont régulariser dans l’urgence certains points d’ici là.

Bien à vous,
Ilan

Dernière modification par ilanp (09/10/2023 16h29)