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#26 04/10/2023 13h09

Membre (2022)
Réputation :   1  

Bonjour Bernard,

Je vous remercie pour votre aimable retour, très complet. Vous avez exprimé les enjeux avec vos mots avec justesse.

J’ai toujours sur mon bureau d’ordinateur votre pièce jointe syndic-benevole.pdf ("Les premiers pas du syndic bénévole").

Voici des informations complémentaires, mais que je n’ai eu qu’après l’achat et mes premières alertes :

- L’acquéreur du 1er étage est l’oncle de l’agent immobilier nous ayant vendu le lot. Agent immobilier qui est une foncière avec des activités d’opérations immobilières. Ce monsieur a dans le RCP (servitude), une clause prévue uniquement pour l’installation de sa PAC : passage par l’ancien conduit de cheminée, traverse du parking et installation sur l’une de ses deux places dans un cabanon pour l’unité extérieure. J’en avais été informé, Il n’y a pas de sujet. En revanche ce monsieur a appuyé pour les PAC dans l’abri à vélo… pour économiser une place de parking. La manœuvre est grossière.

- L’acquéreur d’un lot au 3ème étage, qui selon l’appel téléphonique du promoteur après alerte sur la non-conformité Fibre/Telephone/TV (Loi Macron) ces derniers jours, est quant à lui chargé de faire le remplacement des menuiseries et la décoration intérieur des lots pour mise en location.

- Le gérant du syndic, et son collaborateur, le gestionnaire de bien, sont en relation avec le promoteur. Cela à été simple à comprendre pour moi : nous sommes restés coincés 2 fois devant le portail de la résidence (impossible de faire venir pompier (pas de danger de mort) ou serrurier à ma charge (relevant de la copropriété)) dont un dimanche soir. J’ai appelé le promoteur qui a appelé le gérant du syndic par portable et le collaborateur est arrivé 20 min après. Pour changer notre porte d’entrée (inexistante à l’origine), un seul appel au promoteur a débloqué la situation dans l’heure…

Le terme de collusion est tout à fait approprié.

Il y aussi d’autres points de non-conformité assez aberrantes (et dangereuse) en sus de tout ce que je viens de vous dire, comme l’accès au compteur et tableau de répartition électrique de toute la copropriété dans les communs (le couloir d’entrée) et au public de l’ERP du RDC ; c’est en libre accès. Ce point devrait être mis sous clé par précaution.

Pour l’instant, j’ai la chance, d’être pris pour un idiot. Je trace tout à l’écrit, par photographie, etc.

Nous avons pris nos dispositions avec ma conjointe pour la suite qui va être conflictuelle :
- La visite du Service Droit des Sols. A titre d’information, le service a refusé en première instance, se mettant en porte-à-faux sur la validité de l’arrêté. J’ai dû contacter le maire pour faire avancer la demande (et ça, en 24 heures).
- J’ai contacté les Architectes des Bâtiments de France pour connaitre leur droit de regard sur ses travaux litigieux.
- Nous avons pris attache auprès de la Maison de la Justice de la commune. L’avocat privé que nous avions pris pour mener à bien la signature n’étant pas à la hauteur à mon humble avis.
- La possibilité de modifier le prêt pour sa destination RP à location. J’ai avisé en amonts , dont elle avait teneur lors des deux dérogations accordées pour le retard de vente, que nous souhaitions dans le pire des cas déménager beaucoup plus tôt que prévu.

Sur la suite des problèmes, le syndic a activé le portail principal (sans débrayage, et sans nous informer). Il est tombé 4 fois en panne depuis 1 mois et demi. Cela nous est arrivé encore hier. Pourtant, ce point aurait dû faire l’objet d’un point en AG selon l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. J’ai avisé depuis deux semaines l’ensemble des acteurs, et je vais prendre des mesures plus coercitives si cela se reproduit.

Aujourd’hui, le promoteur m’a rappelé. Il m’a indiqué avoir une date d’intervention d’Orange pour le câblage…
Hier, il a reçu la lettre de la Mairie où il avait mis tout le monde en copie. Je n’y ai pas compris l’intérêt puisque cela le met en porte-à-faux, mais aller savoir, des paramètres m’échappent.

Bien à vous,

Ilan Parmentier

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#27 04/10/2023 22h00

Membre (2022)
Réputation :   1  

Bonsoir Bernard,

Aujourd’hui, contact avec le cabinet syndical en exposant les mesures coercitives que nous prendrions si nous restions à la rue une énième fois avec citation des articles de loi, respectivement pour la fermeture du portail puis sur la poursuite de leur mandat de gestion. Avec mesures coercitives à la clé.
Auparavant, le gestionnaire de la résidence a répondu avec agressivité à notre proposition de désarmer le disjoncteur d’alimentation.
Par la suite, le représentant légal du syndic a envoyer un message incendiaire avec tous les copropriétaires en copie en déclarant qu’il porterait plainte pour harcèlement et qu’il retirait le mandat de gestion du syndic lors de la prochaine AG en 2024.

Je subis depuis plusieurs semaines par le gestionnaire du bien, vous savez, un phénomène de "Bashing" et de "Loi de Brandolini". Il remettait systématiquement tous les copropriétaires en copie à chaque échange.

J’ai fait exactement que vous m’avez dit, c’est-à-dire un ultimatum :
Toujours en étant factuel, j’ai expliqué une partie des litiges sommairement (l’absence de local poubelles surtout), les enjeux de chacun et que je fermerais les yeux à l’avenir en trouvant un terrain d’entente le temps que nous mettions notre lot en location.

Figurez-vous que le promoteur m’a rappelé, 20 minutes après ce courriel. Je pensais qu’il serait agressif mais il a été dans la conciliation la plus complète. Cela m’a beaucoup surpris (et amadouer).
Après plusieurs clarifications, j’ai proposé le statu-quo dès nous aurions un moyen de communication (fibre, téléphone).

Il va rebondir demain sur mon droit de réponse pour apaiser les relations de tout et un chacun. Quant à moi, j’ai convenu de rappeler le cabinet syndical afin d’apaiser le dialogue.
Que dire de tout ça… J’attends de voir, surtout.

Ma conjointe et moi-même nous sommes vraiment reconnaissant pour le partage de votre expérience.

Bien à vous,

Ilan Parmentier

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#28 07/10/2023 08h46

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Vous avez toujours un problème de vocabulaire : " cabinet syndical" "représentant légal du syndic" "gérant du syndic", "gestionnaire de bien", "collaborateur".

Permettez-moi d’insister :
- il y a d’un côté les copropriétaires, et leurs instances : syndicat des copropriétaires, conseil syndical, et son président.
- il y a de l’autre le syndic. C’est sa seule désignation. "Cabinet syndical", ça n’existe pas. Supposons que le syndic désigné soit "SARL Syndic Gestion". Cette SARL a des personnes qui travaillent pour elles : un chef d’entreprise (gérant, directeur, peu importe comment on l’appelle), et des salariés. Le "gestionnaire" est souvent le salarié qui s’occupe en pratique de l’immeuble : il a les clés, il connaît l’historique, etc. Mais peu importent les personnes : le gestionnaire est tout autant "le syndic" que le directeur. Toutes ces personnes sont des représentants du syndic qui est la SARL.

Je ne comprends pas votre affirmation que la mise en service d’un portail relève d’une décision de la copro. Il y a un portail qui est prévu, il est construit, donc on le met en service. C’est de la gestion courante, ce qui est typiquement le rôle du syndic. Ca ne me semble pas relever d’une décision de l’AG. Le fait que le portail se bloque sans solution de secours pour l’ouvrir, c’est juste un problème pratico-pratique à résoudre.

J’ai l’impression que vous vous emmêlez dans vos demandes et vos exigences. Pour obtenir quelque chose, il faut être clair et précis, sans faire de nombreuses demandes compliquées.

Je répète quand même : du fait qu’il est un copropriétaire majoritaire, ce promoteur pourra faire voter aux AG tout ce qui l’arrange. C’est une bataille sans fin, que vous êtes certain de perdre. Donc, à terme, il est sûr et certain que la seule solution est de quitter cette copropriété en vendant ce bien, car cette copropriété est durablement sous la coupe d’un margoulin. Gardez l’objectif de la revente en tête, ça devrait déterminer vos priorités.

Bon courage pour la suite.

Dernière modification par Bernard2K (07/10/2023 08h51)


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#29 07/10/2023 12h36

Membre (2022)
Réputation :   1  

Bonjour Bernard,

Je vous remercie pour votre retour,

Le terme "Syndic" me semble toujours une abréviation. Je vais tenir compte de votre retour.

Bernard2K a écrit :

Je ne comprends pas votre affirmation que la mise en service d’un portail relève d’une décision de la copro. Il y a un portail qui est prévu, il est construit, donc on le met en service. C’est de la gestion courante, ce qui est typiquement le rôle du syndic. Ca ne me semble pas relever d’une décision de l’AG. Le fait que le portail se bloque sans solution de secours pour l’ouvrir, c’est juste un problème pratico-pratique à résoudre.

Je vous mets davantage de contexte et de détails afin de savoir si j’ai bien interprété mes lectures :

- Le portail et sa motorisation étaient déjà présents antérieurement au programme immobilier. Cependant, sa motorisation n’a jamais été activée.
Ce portail (2m50 de large sur 3m de haut, vous pouvez maintenant imaginer le monstre) ferme complétement la porte cochère, seul accès à l’ensemble immobilier. Il est impossible d’y accéder en cas de panne ou de défaillance (Le cas s’est présenté quatre fois. En particulier, lors de précipitations, le moteur/la cellule de déclenchement se met en défaut).

Dans les annexes de mon acte de vente, la facture de l’entreprise du poste électricité est présente. Non contente de bien spécifier le poste "Téléphone / Télévision" (triptyque : TV, Téléphone & Fibre) pour un budget de ~3,7Ke € dont je vous avait alerté le manque, il y a aussi le poste "Portail" de ~7Ke € comprenant "Motorisation", "Sécurité", "Commande", "Boucle de sortie" et "Câblage".
Je ne les ai jamais vu intervenir sur le portail, et pourtant j’ai conduit les travaux de mon lot 7J/7 pendant 6 mois, et j’ai bien visité l’ensemble immobilier lors de leur travaux.

Lorsque la première panne s’est produite (pour rappel, je suis le seul résident), un devis pour la mise en place du débrayage a été demandée uniquement à l’entreprise ci-dessus par le gestionnaire du bien.
Il parait surprenant que le système de débrayage n’est pas été prévu en amont du projet.

Ce devis est de 771 € , soit un montant de moins de 800 € (Montant des marchés nécessitant un appel à la concurrence voté en AG).
Il a été payé par le fond travaux mais sans la consultation du conseil syndical (Montant des marchés au-delà duquel l’autorisation du conseil syndical est nécessaire : 500€), ou en tout cas, personne ne nous a informé de l’accord. En revanche, nous avions bien reçu le devis par courriel.

A cela, le gestionnaire a installé deux "coffres à clé" sur la façade avant et arrière de l’immeuble - toujours sans consultation et accord préalable - pour permettre le débrayage en cas de panne de la porte cochère (1) par clé, passé le hall, de la barrière de parking (2).

J’espère vous faire sourire : si la panne se produit lorsque nous sommes à l’intérieur, nous n’arrivons pas à distinguer les chiffres du clavier à code du coffre à clé. Ils vont donc maintenant installer un deuxième coffre à clé dans le hall. Cela nous a fait beaucoup rire (jaune) avec ma conjointe. Un miroir de courtoisie semble de rigueur.

- Le portail fait l’objet de modalités d’ouvertures puisque nous avons deux locaux commerciaux dans la résidence, dont un cabinet médical avec accès PMR et un immeuble à destination commercial au fond. Puisqu’il y a présence de deux ERP, à ma connaissance, nous aurions dû être consultés pour les modalités d’ouvertures (horaires et accès).
Par exemple, ils ont décidé de l’ouvrir le samedi matin tandis que les "pros" sont fermés. Ces modalités d’ouverture et de fermeture, soit le portail donnant l’accès ; n’ont aucune spécification dans le RCP. Cela m’étonne.

- A ce portail, il a été assujetti la mise en place d’un système de badge VIGIK. Ce système de badge, sa mise en place, conditionne l’ouverture des portes des parties communes (la porte cochère motorisée, le "sas d’entrée" de l’immeuble A). Celà n’a fait l’objet d’aucun point en assemblée générale. A ma connaissance, ce type de système aurait dû être prévu avant les ventes mais je n’ai rien dans les factures annexées.
A moins que cela soit liée à la clé "Commande" du poste "Portail".

Voilà pourquoi, j’imagine bien, que cela aurait dû être mis en place avant la commercialisation des lots.
Et que les modalités d’accès du portail aurait dû faire l’objet d’un point en AG.
(Article 25 - Point G - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis)

---

De surcroit Bernard, j’ai repris la totalité de l’EDD et du RCP suite à vos avertissements. J’en ressorts avec une liste conséquente de plus de dix points non-conformes. Je vais les conserver sous le coude.
J’ai rendez-vous avec un conseiller juriste de l’ADIL et avec la notaire chargée de l’acte de vente la semaine prochaine.

Comme je vous l’avais témoigné, nous avons eu un premier appel téléphonique puis deux autres après mon écrit liées au tractation. Les moyens de communication seront installés sous 15 jours dans l’immeuble et dans les lots.
Durant ce laps de temps (je parle de deux jours), ils ont enlevé les passage de réseaux des PACS, rebouché la façade arrière de l’immeuble, réparer la barrière du parking et désactivé le portail selon mes demandes.

Ils se préparent pour le passage du Service Droit des Sols, à ne pas en douter.
Selon les informations du promoteur (mais que vaut la parole d’un "margoulin" Bernard, on se le demande) , un architecte des Architectes des Bâtiments de France est venu visiter le premier étage (nous sommes dans un ancien hôtel particulier surélevé) pour voir comment ont été distribué les parties privatives intérieures. C’est une prescription de leur part pour la bâti décrit dans le PC, ceci pour tous les lots.
Je les avais alerté en sus de la Mairie.
Hier, le syndic, représenté par le gestionnaire du bien, a été convoqué en mairie. Le promoteur m’a affirmé l’avoir accompagné.
Pourtant, lors de mes échanges avec la juriste de la commune, elle m’a informé que seul, la maitrise d’ouvrage serait convoqué (pour le rendez-vous en présentiel).

N’ayant jamais eu à faire intervenir ce type de service, pour ceux que ça interesse au niveau du déroulement, toute la procédure est confidentielle. Je ne saurais jamais qu’elles auront été les mesures prises par la mairie (je n’ai pas de droit de regard). Quant au contrevenant, il ne sait pas ni ce qu’il lui est reproché, ni qui a lancé l’alerte. Bien que je ne m’en soit pas caché bien évidemment.

Bien à vous,

Ilan Parmentier

Dernière modification par ilanp (07/10/2023 13h05)

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#30 07/10/2023 14h20

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Loi de 1965, article 17 :

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

"Syndic" n’est pas une abréviation. Historiquement, c’est même l’inverse, le mot syndic a d’abord existé, et le mot syndicat a été dérivé de celui de syndic (source : Robert historique de la langue française). Aujourd’hui, les mots "syndic" d’un côté et "syndicat" de l’autre, ont des sens biens précis et bien différents. Et l’adjectif "syndical" ne s’emploi que pour désigner ce qui relève d’un syndicat (et non pas pour ce qui relève d’un syndic).

Concernant votre problème de portail, je ne suis pas un spécialiste des copropriétés. De toute façon, vous allez avoir toute une série de problèmes puisque vous avez affaire à des margoulins et je manque de temps et de compétences pour être votre contre-expert dédié.

Dernière modification par Bernard2K (07/10/2023 14h32)


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#31 07/10/2023 14h45

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J’avoue que plus je lis vos messages moins je comprend… il y a toujours un problème en plus…

Je rejoindrais l’avis de Bernard2k, de plus je l’ai vécu dans un copro avec un majoritaire… j’ai fini par laissé tomber car on ne gagne jamais…

Bonne chance a vous pour la suite

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#32 09/10/2023 10h48

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Bernard2K, le 07/10/2023 a écrit :

Concernant votre problème de portail, je ne suis pas un spécialiste des copropriétés. De toute façon, vous allez avoir toute une série de problèmes puisque vous avez affaire à des margoulins et je manque de temps et de compétences pour être votre contre-expert dédié.

Bonjour Bernard,

Vous m’aviez signalé manqué de précisions dans mes propos. Raison pour laquelle je suis rentrée dans le détail dans mon dernier message. C’était un parti pris afin de faciliter et fluidifier la lecture.
Je recherchais avant tout un retour d’expérience dans ce genre de confrontations car ça ne m’était jamais arrivé.

Je vois que je dois encore travailler sur l’aspect négociation. Il est vrai que je suis plus à l’aise à l’écrit qu’à l’oral.

77PourCent, le 07/10/2023 a écrit :

J’avoue que plus je lis vos messages moins je comprend… il y a toujours un problème en plus…

Bonjour 77PourCent,
Oui en effet, pour reprendre le terme de Bernard "Margoulin", il ne faut pas s’en étonner.

--

Il faut distinguer deux choses dans la confrontation ici : les intérêts privées (où l’accord à la majorité est recherché : le droit privé nécessite une procédure longue et couteuse) et les intérêts publics (respect du plan local d’urbanisme, autorisation de travaux, etc. ; de droit public, je suis "juste" lanceur d’alertes (écouté ou non, c’est une autre histoire)).

Le dernier point se passe des acteurs de la copropriété ; tant mieux pour nous.

Comme je l’avais spécifié dans un précédent message, mes tractations avec le promoteur ont abouti avec l’idée de Bernard (ultimatum).

Selon notre Conseil et notre notaire, nous serions en droit de demander une baisse de prix sur l’acquisition voire l’annulation de la vente avec dommages et intérêts.
Brièvement, on m’a évoqué que la "clause de non-responsabilité" n’est pas applicable au vendeur professionnel, ce qui peut ramener à plusieurs choses : "vice de consentement" et "dol incident".
Le professionnel encours un risque pénal à cela; jusqu’à aller à l’interdiction d’activité.
Cette non-responsabilité serait facile à démontrer avec les documents établis, photographies & écrits effectués aux différents acteurs depuis plusieurs mois voire année.
En revanche, la procédure peut être longue et couteuse (jugement, cour d’appel et pourvoi en cassation).

Le bien doit être loué en janvier de l’année prochaine. J’espère pouvoir passer à autre chose car mentalement c’est très demandeur et j’ai d’autres problèmes. Être pragmatique en "se faisant entuber" va certainement être la norme maintenant, le temps que j’absorbe les frais d’AI et émoluments notariés.

Je me permettrais de vous tenir au courant du rendez-vous Mairie en novembre prochain. Je ne doute pas qu’ils vont régulariser dans l’urgence certains points d’ici là.

Bien à vous,
Ilan

Dernière modification par ilanp (09/10/2023 16h29)

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#33 06/04/2024 16h14

Membre (2022)
Réputation :   1  

Bonjour,

Je vous donne quelques nouvelles depuis octobre 2023.

Nous sommes toujours les seuls résidents dans l’immeuble avec les résidents du RDC (professions libérales). La mairie a bien fait son travail. L’abri à vélo a été finalisé après leur contrôle en une semaine.

Les unités extérieures de pompe à chaleur (8 UC) qui devaient être installées. idem, ça a été abandonné.

Le monsieur du premier étage m’a invité a visité sa fin de chantier. On a pu échangé sur les sujets de la copropriété.

La fibre : le raccordement vertical a été installé au mois de novembre (je crois) par l’électricien du promoteur. le raccordement horizontal, quant à lui, par un sous-traitant d’Orange Resoline en mars.

Je viens de faire passer une résolution à voter pour équiper les fenêtres de volets, changer la porte de notre ascenseur (porte avec un isolant en sandwich) ainsi que changer le digicode par un télécommandé (pour changer le code à distance). A voir, l’accueil réservé.

L’immeuble principal (BAT A) a proprement parlé : étage 3 et 2, toujours en friche. ils ont juste changé les fenêtres en décembre. Le local (BAT B), vide, toujours pas loué.

Donc pour l’instant, à part les regards en chien de faïence sans salutations avec ceux du RDC, on en reste là.

Merci encore pour vos interventions,

Bien à vous

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