Travaux de rénovation : gestion de crise et responsabilités en copropriété
Cette discussion porte sur les difficultés rencontrées lors de travaux de rénovation de façade d'un immeuble. Le principal problème découle du démontage intempestif de l'échafaudage, imposé par la ville entre le 5 et le 20 août, alors que les travaux d'étanchéité des balcons et la pose des garde-corps n'étaient pas terminés. Cette situation a entraîné une mise en danger des résidents dont les balcons se sont retrouvés sans protection.
Les membres débattent des responsabilités. Le retard des travaux est imputé aux fortes chaleurs et à des problèmes d'approvisionnement en matériaux. L'architecte, pourtant censé anticiper de tels problèmes, a décidé de verrouiller les baies vitrées par l'extérieur, rendant les logements invivables en période de canicule. Plusieurs participants critiquent cette solution, la jugeant irresponsable. La question de la responsabilité de la mairie, qui impose l'arrêt annuel des travaux, est également soulevée, certains membres proposant qu'une dérogation exceptionnelle aurait dû être accordée compte tenu des circonstances.
Plusieurs solutions alternatives sont envisagées, notamment la mise en place de garde-corps provisoires, mais la rapidité de mise en œuvre et les contraintes réglementaires rendent ces solutions complexes. L'absence de communication et de prise de décision proactive du syndic et du conseil syndical sont également pointées du doigt. L'un des copropriétaires, mécontent, a engagé une procédure judiciaire, faisant intervenir un huissier et un avocat. Des questions de gestion du risque et de la responsabilité du syndic, de l'architecte et de l'entreprise sont débattues.
La discussion souligne l'importance d'une bonne planification des travaux, de la communication transparente entre les différentes parties prenantes et d'une gestion rigoureuse des risques, notamment en matière de sécurité. L'absence de ces éléments a mené à une situation de crise et à des tensions significatives entre les copropriétaires, le syndic et les professionnels intervenant sur le chantier. Le cas montre l'importance de la clarification des rôles et responsabilités entre le maître d'ouvrage (la copropriété), le maître d'œuvre (l'architecte) et le syndic.
Finalement, un compromis est trouvé pour la sécurisation des balcons. Une procédure judiciaire initiée par un copropriétaire est rejetée par le juge. La discussion met en lumière les aspects complexes de la gestion de projet et de la responsabilité en copropriété, mettant en avant l'importance d'une anticipation et d'une communication efficace pour éviter ce type de situation.
L’ajout de garde-corps temporaire me semble encore la situation la plus simple vu la tournure que prend les évènements.
Pour bien faire il faudra que les ouvriers aient un baudrier et soient assurés.
Garde-corps à pince, qqies plaques d’OSB, et c’est réglé….
Je pense que cette solution devrait être discuté lors de votre prochaine réunion de chantier.
En terme de coût, à la louche deux ouvriers font ça en une journée maximum et comptez 10€/M2 de panneaux…
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Pour rejoindre les propos de Bernard ci-dessus, sur le plan sécurité une chose me choque depuis le début.
On voit sur les photos aucune précaution entre l’accès aux balcons et l’échafaudage, j’espère pour l’architecte qu’il a pris quand même la précaution de cloisonner l’accès à l’échafaudage par les balcons.
Tout comme j’espère que pour les Copropriétaires appelés "Maitre d’Ouvrage", ils ont votés pour avoir un Coordonnateur SPS sur leur chantier. Il faut pas oublier qu’en cas d’accident de chantier, la responsabilité de la Maitrise d’Ouvrage est systématiquement engagé par les assurances pour s’assurer que le Maitre d’Ouvrage a pris tous le moyens en sa connaissance pour assurer la sécurité du chantier.
- Base de Vie (si proposé elle doit être accepté lors du devis)
- Coordonnateur SPS (CSPS)
- Diagnostic avant travaux, amiante, plomb (si proposé ils doivent être accepté lors du devis)
Ne voyant pas ces éléments, je doute qu’il y ait un CSPS sur ce chantier!
Comme le rappel Xazh, le syndic de copro n’a aucune compétence dans la maitrise d’œuvre sauf si ce dernier à fait signer un contrat en ce sens.
Comme nous n’avons pas tous les éléments sur ce projet il est difficile de dire, nous ne faisons donc que des suppositions. Mais il est important de le rappeler car trop souvent on oublie ou ne votons pas ces compléments par souci d’économie.
Cdt
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Pour répondre à Bernard2K
J’ai contacté ma locataire.
Depuis le début des travaux il y avait une grille devant les baies vitrées empêchant l’accès aux balcons.
Je pense donc que l’échafaudage ne servait pas de garde corps et n’avait pas de renfort supplémentaire de sécurité.
A la mise en peinture de la façade les grilles ont été retirées.
Ma locataire me dit que du coup l’accès au balcon était possible mais elle sait pas me dire si une protection avait été rajoutée.
En passant devant la résidence il y avait quand même un filet accroché à l’échafaudage. Mais je ne saurais dire si cela suffisait pour la protection des résidents.
Pour répondre à Bascarol
Alors là, cela dépasse complètement mes connaissances et compétences.
Je ne saurais dire si un CSPS a été choisi pour ce chantier.
A l’AG seul était présent l’architecte et à mon niveau j’avais cru comprendre que c’était lui qui gérerait le chantier en totalité : artisans, entreprises, sécurité, occupation du domaine public….
Je vais regarder ce soir sur le dernier pv d’AG si je trouve quelque chose.
Pour la base de vie, oui il y était.
Les ouvriers avaient au moins un accès à des toilettes.
Je le sais car justement il y avait un soucis avec certains ouvriers qui faisait leur miction n’importe où !
L’architecte avait fait passer le message que des toilettes leur été mises à disposition.
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[img]https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 220401.jpg
[img]https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 214444.jpg
J’ai obtenu le compte rendu de chantier du 25 juillet rédigé par l’architecte.
Le maître d’ouvrage est le syndic de copropriété.
Il y a bien un CSPS pour ce chantier.
Désolée pour les taches noires mais je souhaitais bien sûr cacher les noms des intervenants.
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L’échafaudage ne peut pas rester en place durant la période du 5 août au 20 août par décision annuelle de la ville.
Pour quelle raison pour info ?
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Je viens vous donner la suite des événements précédents.
La réunion de chantier lundi a abouti à la mise en place d’un système de verrouillage permettant l’ouverture et la fermeture des baies vitrées sur 10 cm.
Cela a été validé par tous les copropriétaires et locataires présents à cette réunion.
La mise en place doit se faire demain 5 août et lundi 8 août.
Il y’a donc à ce jour encore des accès aux balcons non sécurisés.
Ce jour également un arrêté de mise en sécurité procédure d’urgence ordonné par le maire a été publié.
Il fait suite au signalement d’un copropriétaire (le même qui avait fait constater par huissier le démontage de l’échafaudage sans protection).
Le délai ordonné est de 7 jours pour mettre en place les mesures de sécurité.
Le même copropriété a également rencontré un avocat pour donner des suites judiciaires.
J’ignore si le syndicat des copropriétaires doit se joindre à cette démarche ?
Doit on se retourner contre le maître d’ouvrage (le syndic) et la maîtrise d’ouvrage (l’architecte) pour la mise en danger des résidents ?
C’est peut être trop tard, il aurait sûrement fallu agir dès le début.
Il est clair que le syndic et le CS ont brillé par leur absence depuis le 25 juillet.
Pour ma part (je suis membre du CS), j’avoue ne pas savoir quoi faire !
Je remercie le copropriétaire qui a engager sur ces frais huissier, avocat et maire.
Nous avons une réunion CS ce soir pour préparer la prochaine AG.
Ce sujet est bien sûr à l’ordre du jour
Nous aborderons aussi la position du syndic.
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Hall of Fame Doit on se retourner contre le maître d’ouvrage (le syndic) et la maîtrise d’ouvrage (l’architecte) pour la mise en danger des résidents ?
Ca fait mal aux yeux.
Je pense que vous seriez moins perdu si vous compreniez la différence entre :
- syndicat des copropriétaires / conseil syndical /syndic, d’une part (il s’agit de notions de base pour comprendre le fonctionnement d’une copropriété)
- maître d’ouvrage / maître d’œuvre, d’autre part (il s’agit de notions de base pour comprendre le fonctionnement des travaux).
Je ne vais quand même pas me lancer dans de longues explications alors que ces explications sont amplement disponibles sur l’internet ? Ce qui manque, ce ne sont pas les explications, mais votre volonté de consacrer un peu de temps à cet apprentissage. Mon message va paraître abrupt, pas sympa, et tout ce qu’on veut, mais je pense vraiment que la meilleure manière de vous rendre service est de vous motiver à vous former pour comprendre. Sinon, tout cela va rester un truc incompréhensible parce que vous vous débattez avec des notions que vous ne maîtrisez pas.
Je vous donne quand même la solution, celle à laquelle vous devez aboutir quand vous aurez fini de comprendre :
- le maître d’ouvrage est le syndicat des copropriétaires ;
- le maître d’œuvre est l’architecte.
Bon courage pour ce travail d’auto-formation que personne ne peut faire à votre place.
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Autant pour moi c’est une erreur d’écriture c’était bien maîtrise d’œuvre que je voulais marquer pour l’architecte au lieu de maîtrise d’ouvrage.
Je m’excuse de vous avoir fait tant mal à vos yeux par cette inadvertance.
Je ne manquerais pas d’approfondir mes connaissances à ce sujet.
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Je complète …
Techniquement, le maitre d’ouvrage, c’est la copropriété … représentée par son mandataire, le syndic de copropriété. C’est une nuance mais une nuance importante à retenir, puisque 1) les syndics peuvent limiter contractuellement la représentation à la partie financière de la réalisation et 2) lorsque des décisions importantes sont nécessaires, le syndic n’a pas le pouvoir nécessaire pour les prendre (comme par exemple, l’opportunité d’aller en justice, le syndic peut vous informer voire vous conseiller de, mais in fine, c’est la copropriété qui ira peut être en justice)
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Accessoirement, agir « pour la mise en danger des résidents » cela relève du pénal … Sauf à aller invoquer un très hypothétique préjudice moral / d’anxiété ou si vous vous sentez l’âme d’un procureur je ne vois pas bien l’intérêt, si ce n’est accroître la tension au milieu d’un chantier inachevé.
A vous lire la phase de mise en sécurité semble en cours d’achèvement. Si vous n’êtes pas d’accord avec la solution mise en œuvre c’est le moment d’agir en urgence (comme l’a fait le copropriétaire qui a pris un avocat), sinon il n’y a rien à faire.
Ensuite il y aura éventuellement la question du préjudice financier, mais attendez déjà de voir : est ce que votre locataire vous a réclamé quelque chose ? Est ce que le surcoût des mesures de sécurité / retard du chantier va ou non être pris en charge amiablement etc.
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Effectivement pour répondre à durand18, la mise en sécurité est en cours et un compromis a été trouvé entre l’architecte et les copropriétaires présents à la réunion de lundi.
Ma locataire est en vacances et absente dans le logement, elle ne doit revenir que quelques jours mi août. Elle reprendra en septembre pour sa rentrée.
Pas de préjudice donc personnellement de mon côté.
Je me posais juste une question, je n’ai pas dit que je souhaitais engager quelconque procédure que je ne maîtrise pas.
C’était plus à titre de curiosité dans ce type de problématique.
Pour le copropriétaire qui a pris un avocat un référé d’heure à heure a était mis en place. Le syndic, l’architecte et l’entreprise de verrouillage des baies vitrées sont concernés.
J’avoue ne plus comprendre sa demande.
De ce que j’ai compris il demande une indemnité de 3000 euros par jour de non sécurisation de son balcon mais à contrario il s’oppose au verrouillage de sa baie vitrée. Il y a sûrement des éléments manquants pour tout comprendre, éléments que je n’aurais probablement jamais.
Suite à voir….
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1 #37 05/08/2022 17h28julimmo a écrit :
J’avoue ne plus comprendre sa demande.
De ce que j’ai compris il demande une indemnité de 3000 euros par jour de non sécurisation de son balcon.
Bonjour,
Rien à comprendre, un copropriétaire qui va être jusqu’au boutiste, pensant qu’il va gagner au loto par une procédure déjà avorté, puisque le problème est terminé.
Si a tous les problèmes de chantiers durant 2 ou 3 jours si défaillant soit il, il faudrait faire un procès, nous aurions pas assez de temps dans notre vie pour voir aboutir les procédures.
Le seul gagnant de ce type de procédure est l’avocat, qui fera tout pour aller jusqu’au bout persuadant son client de la légitimité de la procédure.
Plus c’est long, plus c’est bon… pour le porte monnaie
La mairie qui n’était pas concernée a agi par politesse de son électeur, l’architecte à pris les mesures conservatoires en urgence, même si elles ne plaisent pas et ne sont pas satisfaisantes, il a proposé une solution qui a été retenue, point.
Cdt
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Oui j’imagine que ce copropriétaire ira jusqu’à au bout de sa démarche…
La convocation devant le juge est prévu mardi.
Je ne l’ai pas précisé plus tôt mais dans sa démarche il met en cause également le syndicat des copropriétaires, en faisant lui même parti !
L’avocat choisi par le syndic représente également le syndicat des copropriétaires. Avocat a qui il faudra régler les honoraires.
Je me demande si ce copropriétaire, que je remerciais plus haut mais n’ayant pas tous les éléments, ne se met pas tout seul dans une situation sans fin sauf si il gagne…..
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Hum …….
Ce n’est pas évident à suivre, puisque vous ne maitrisez pas tous les termes.
Vous mélangez, il me semble, les notions syndic (a priori, syndic professionnel en gestion de copropriété, type urbania pour prendre un bien connu), le conseil syndical (les copropriétaires élus en AG pour représenter la copropriété dans els actes courants et qui peuvent prendre certaines décisions sans nécessiter l’accord des copropriétaires), et la copropriété, c’est à dire l’ensemble des copropriétaires.
Du coup, on se perd un peu dans vos propos.
Le copropriétaire qui met en cause est je suppose membre du CS et non du syndic. Vous parlez d’un avocaat qui représente le syndic et la copropriété, du coup, c’est peut être plutot le copropriétaire contre le maitre d’ouvrage et son représentant (le syndic) … et vu le délai rapide, un référé rapport au manque de sécurité ou l’impossibilité d’ouvrir sa fenêtre ce qui n’est pas admissible compte tenu de la chaleur, le tout en référé …
Mais ce n’est probablement pas une action au fond sur l’ensemble de la situation, la justice n’est pas si rapide.
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J’ai très bien compris la différence entre syndic, CS et syndicat des copropriétaires.
Le copropriétaire n’est pas membre du conseil syndical, il est simple copropriétaire et donc membre du syndicat des copropriétaires.
Je ne crois pas avoir dit que le copropriétaire était membre du CS ou du syndic.
Pour le referé il est fait référence à la situation dangereuse de la semaine dernière avec constat d’huissier au frais du dit copropriétaire et à la fermeture totale de la baie vitrée.
Il est bien stipulé que les mises en causes, à la demande de ce copropriétaire, sont le syndic (par le biais de Mme….., gestionnaire de copropriété), le syndicat des copropriétaires, l’architecte et l’entreprise de serrurerie.
Tous ces personnes ont été convoquées pour le référé hier.
N’ayant pas eu le temps de trouver un avocat ils ont demandé un report à mardi. Le syndic (qui représente les intérêts du syndicat des copropriétaires) nous a donc communiquer avoir choisi un avocat, ainsi que l’architecte, ainsi que l’entreprise de serrurerie, avocats bien sûr différents.
Je m’excuse je ne suis peut être pas très claire dans mes propos. C’est vraiment une situation que je découvre donc c’est difficile de retranscrire tout cela factuellement.
J’espère que cela est plus clair ?
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Vous avez bien clarifié la situation Julimmo, vous avez bien réalisé que le copropriétaire en question s’embarque dans une aventure individuelle qui va nuire à la copropriété, et Bascarol a bien résumé la situation.
L’absence de leadership dans une copropriété est de nature à laisser place à l’expression de l’incompétence, la psycho rigidité, l’avarice, le narcissisme… de certains
L’intérêt de le copropriété est que ces travaux soit terminés au plus vite, et ce n’est pas en cours de route que l’on doit trop contrarier le chef d’orchestre, à savoir l’architecte.
Il peut être intéressant en revanche de vous renseigner sur les responsabilités des uns et des autres pour vous faire une idée sur l’opportunité d’engager des actions pour limiter ( voir annuler ) le surcoût lié au démontage/remontage de l’échafaudage, et pour cela il faut commencer par vous rapprocher des membres du conseil syndical.
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Bonjour
Y a t-il eu des avancées pour ce dossier (référé, surcoût du démontage-remontage, fin des travaux..)?
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1 #43 13/10/2022 20h21Bonjour,
L’ordonnance de référé a été rendue le 9 Août 2022.
Le copropriétaire a été débouté de sa demande et condamné à payer à chacun des défendeurs (le SDC, l’architecte et l’entreprise de serrurerie) 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamnation que le copropriétaire a accepté.
La fermeture des baies vitrées a été réalisée avec huissier par une solution de verrouillage permettant l’ouverture et la fermeture des coulissants sur 10cm.
Solution présentée aux habitants qui ont accepté sans trop avoir le choix.
La fin de l’été a été un peu difficile pour certains.
Les travaux ont repris mi septembre.
Pas de surcoût d’échafaudages car la mise en place des nouveaux gardes corps des balcons se fait par le biais d’une nacelle.
Tout avance parfaitement bien, on voit la fin du chantier enfin s’approcher.
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