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#1 21/07/2022 14h27

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Bonjours Messieurs,

Je me renseigne pour voir s’il est possible de faire un double crédit :

1) Un crédit pour la résidence principale (300K en couple)

2) Un crédit pour de l’investissement locatif (150K, seul)

En sachant que je ne vis pas en France. Mon immo locatif serait en France et ma RP serait à l’étranger, donc 2 banques totalement différentes et dans 2 pays différents. (salaire mensuel : 4K euros net. avec 50K de liquidités à disposition pour les apports)

Avantage : Profitez d’un effet de levier énorme
Inconvénient : La banque le découvre donc paiement immédiat du prêt. Mais hormis cela?

Mots-clés : crédits, double crédits, locatif

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#2 21/07/2022 14h33

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INTJ

@Angedell : C’est ce que j’ai fait, mais en France. A mon avis, la partie la plus difficile de votre plan n’est pas tant l’obtention de deux offres de prêts en parallèle mais plutôt de réussir à emprunter en France alors que vous êtes apparemment non résident ? Avez-vous déjà commencé à monter des dossiers ?

Quoiqu’il en soit, si vous êtes prudent sur les montants empruntés et que vous faites bien attention à compartimenter vos comptes bancaires, c’est presque sans risque. Sans compter que vous pourrez "nettoyer" tout cela quelques années plus tard en procédant à un ou plusieurs rachat de crédit avec une autre banque - ce qui "officialisera" les choses.

Pour le coup, au niveau des montants, j’aurais plutôt fait l’inverse : une RP modeste (puisqu’elle ne rapporte rien) et du locatif plus important (pour idéalement rembourser les deux emprunts avec les loyers).

Idem, vous n’êtes pas obligé de présenter les choses telles que vous les voyez : l’investissement en France peut parfaitement être présenté comme une grosse RP, personne n’ira vérifier si vous vivez dedans et le statut "primo-accédant" vous donnera de meilleures conditions que le statut "investisseur".

Dernière modification par doubletrouble (21/07/2022 14h46)


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#3 21/07/2022 14h34

Membre (2015)
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Vous parlez de faire simultanément les 2 crédits pour contourner la règle des 35% ?

Déjà en France c’est faisable, j’ai déjà vu plusieurs personnes y recourrir pour multiplier les investissements locatifs. Le risque de faire ça c’est que (i) si les 2 banques passent par crédit logement, ce dernier peut s’en rendre compte et les alerter, (ii) le jour où vous avez un problème sur un crédit, les 2 banques se rendront compte que vous les avez trompées et vous prendrez sans doute la foudre des 2 côtés et vis à vis de la loi.

Quand à faire ça sur 2 pays différents, si vous le faites bien avec 2 comptes qui ne communiquent pas entre eux et que vous trouvez une banque qui vous accompagne dans un pays où vous ne vivez pas, ça me semble faisable.

Donc ça peut se faire d’un point de vue technique (je précise bien sûr que je ne l’encourage pas et que c’est à vos risques et périls).


« Investing is simple. It's the financial industry that works hard to make it complex. » Robert Rolih

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#4 21/07/2022 14h50

Membre (2018)
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Moi personnellement je pense que le seuil des 35% d’endettement n’a pas été choisi au hasard. Si vos 2 dossiers ne peuvent pas passer en même temps, c’est qu’il y a un risque pour vous et votre foyer.
Alors contourner ce risque en omettant de déclarer un crédit, je ne pense pas que ce soit une bonne idée.
Investir, oui, mais pas en contournant les règles et vos obligations vis-à-vis de la loi,  je vous le déconseille fortement.

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#5 21/07/2022 14h59

Membre (2020)
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Tout d’abord, merci aux 2 intervenants pour leur réponse de qualité, c’est vraiment appréciable et ce que j’aime sur ce forum.

Concernant mes réponses :

Doubletrouble a écrit :

réussir à emprunter en France alors que vous êtes apparemment non résident ? Avez-vous déjà commencé à monter des dossiers ?

J’ai commencé à effectuer les démarches et en effet : il est possible d’emprunter en France alors que je ne réside pas en France, il """suffit"" de mettre un gros apport (30%).

Si d’autres ont d’autres retours d’expériences, je suis preneur.

Sheeplooser a écrit :

Vous parlez de faire simultanément les 2 crédits pour contourner la règle des 35% ?

C’est cela. En soi, j’aimerai faire un crédit en commun avec ma compagne (300K euros. Malte. Pour RP). Et un crédit seul (150K euros. France. Pour Locatif)

Sheeplooser a écrit :

si vous le faites bien avec 2 comptes qui ne communiquent pas entre eux

Pouvez vous definir ce que vous entendez par ne communiquent pas entre eux?
Si par exemple je reçois mes salaires sur le compte en banque maltais et que j’en verse une partie sur le compte Français, j’imagine que ce n’est pas bon? Il vaut mieux faire compte maltais > Revolut > Compte FR par exemple?
Evidemment, je ne suis pas grand dépensier, on parle de 1000 euros par mois de transit tout au +.

Doubletrouble a écrit :

Idem, vous n’êtes pas obligé de présenter les choses telles que vous les voyez : l’investissement en France peut parfaitement être présenté comme une grosse RP, personne n’ira vérifier si vous vivez dedans et le statut "primo-accédant" vous donnera de meilleures conditions que le statut "investisseur".

Ah ca par contre je n’y avais pas pensé. Autant pour le double crédit c’est facile puisque 2 pays différents, 2 banques différentes.
Mais dire à la banque FR avec laquelle je veux faire de l’investissement Locatif ""c’est pour ma RP"", ca fait beaucoup quand même non?

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[+1]    #6 21/07/2022 15h05

Membre (2015)
Réputation :   92  

Par "ne pas communiquer entre eux", je parle surtout de la phase de demande de crédit.

Les banques vont vous demander les relevés de l’ensemble de vos comptes. Si vous ne leur fournissez les relevés que d’un des deux, le risque est qu’ils voient des virements vers/depuis votre autre compte. Ils vont alors vous demander les relevés du 2ème compte également et potentiellement découvrir l’autre crédit.

Il faut donc faire les choses dans le bon ordre, et faire en sorte que les mensualités du 1er crédit ne soient pas visibles sur les relevés que vous fournirez à la banque qui vous fera le 2ème crédit.

Une fois que les 2 crédits sont en place ça n’a plus vraiment d’importance, rien ne vous interdit d’ouvrir de nouveaux comptes, faire de nouveaux crédits etc, et la banque n’est plus en droit de vous demander vos relevés.

Si vous envisagez de faire les 2 simultanément, vous n’aurez probablement pas ce problème dans tous les cas.

Dernière modification par Sheeplooser (21/07/2022 15h06)


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#7 21/07/2022 15h17

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@angedell : Comme c’est la première fois que vous faites cette opération (je l’ai fait deux fois) tout sera naturellement compartimenté : vous allez présenter aux deux banques les relevés de votre compte maltais "propre" et tout ira bien. Je n’ai pas parlé du cautionnement car en toute logique, seule votre opération française pourra en bénéficier (enfin vu que vous êtes non résident je crois que ce sera plutôt un PPD), et à Malte vous aurez une mortgage classique.

Ensuite, faites tomber les loyers sur un compte tiers et dispatchez-les depuis ce compte entre votre compte français et le compte maltais, si vous tenez absolument à ce que votre banque maltaise ignore l’existence du compte français.

Par contre, il n’y a absolument rien de risqué ou anormal à présenter votre achat locatif comme une RP. Il n’y aura aucune clause dans votre contrat de prêt vous contraignant à vivre dans le bien acheté et vous pourriez très bien changer d’avis (ou être forcé de déménager à cause d’un nouvel emploi, par exemple) après la signature. Encore une fois, personne n’ira vérifier si vous habitez dans ce bien et tout ce qui compte pour la banque, c’est que vous remboursiez votre crédit rubis sur l’ongle.

Du coup, je reviens sur les montants : si vous achetez un petit immeuble de rapport qui vous rapporte 3000€ de loyers par mois, vous pourrez rembourser aisément l’emprunt de l’immeuble (2k€) et la mensualité d’une petite RP (entre 600 et 1000€) sans même devoir toucher à vos revenus, tant que vous n’avez pas de vacance locative. Cela diminuerait considérablement le risque de votre opération. Si vous faites l’inverse, le bien locatif pourra probablement tourner relativement en autarcie mais vous devrez consacrer la moitié de vos revenus au remboursement de votre RP. Vous n’avez pas intérêt à perdre votre emploi ou tomber malade dans ces conditions…

Dernière chose : il est possible qu’à Malte votre banque fasse appel à des agences de credit rating dans le processus d’octroi de la mortgage. Comme je ne sais pas à quel point ces agences peuvent être efficace, j’aurais tendance dans votre cas à ne signer l’offre de prêt française qu’après avoir été approuvé à Malte.

Dernière modification par doubletrouble (21/07/2022 15h20)


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#8 21/07/2022 16h02

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Ah, la belle vie d’expatrié.
Pour ma part, je suis aussi expatrié depuis plus de 10 ans et j’ai plus de 10 emprunts locatifs  en France (nom propre ou SCI).
Le plus gros apport que j’ai mis est de 10% + frais de notaire. Le plus souvent je mets environ 10% du projet total (frais d’agence et notaire inclus).
Si vous avez du cash et souhaitez mettre 30% rien ne vous y empêche, mais si vous voulez conserver du cash, vous pouvez voir avec plusieurs banques s’il n’y a pas moyen de mettre moins d’apport.

Je ne connais pas bien les prix de l’immobilier à Malte, mais si j’étais vous, je comparerais la différence de mensualité entre le remboursement de l’emprunt et celui de votre loyer actuel (surtout si vous êtes en couple), 300k€ ça doit faire environ 700€ par personne sur 25 ans. Si c’est assez proche, pourquoi ne pas dire la vérité, au moins à une ou deux banques françaises pour essayer.

Sinon elles vont de toute façon prendre en compte votre loyer à Malte (sauf si vous indiquez que c’est pour une RP en France, mais si vous tombez sur un banquier avec un peu de jugeote, il va se poser la question de comment vous allez maintenir vos revenus en habitant à Malte). Peut-être que c’est possible (travail à distance), peut-être que non. Préparez cet argumentaire.

Pour information, quand j’ai été locataire à l’étranger, ma banque m’a demandé le montant de mon loyer sans demander de justificatif de ce dernier. Je ne vous incite pas à frauder, mais je vous transmets l’information.


Mon podcast Byebyepatron: Immobilier, liberté, gros billets => www.grosbillets.com

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#9 21/07/2022 17h15

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byebyepatron a écrit :

Sinon elles vont de toute façon prendre en compte votre loyer à Malte (sauf si vous indiquez que c’est pour une RP en France, mais si vous tombez sur un banquier avec un peu de jugeote, il va se poser la question de comment vous allez maintenir vos revenus en habitant à Malte). Peut-être que c’est possible (travail à distance), peut-être que non. Préparez cet argumentaire.

Pour information, quand j’ai été locataire à l’étranger, ma banque m’a demandé le montant de mon loyer sans demander de justificatif de ce dernier. Je ne vous incite pas à frauder, mais je vous transmets l’information.

Mais admettons que je dise en France que je souhaite faire le prêt pour acheter ma RP en France (alors que c’est pour du locatif), ca ne risque rien?

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#10 22/07/2022 11h27

Membre (2021)
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Je ne vois pas trop ce qui pourrait vous arriver. Plein de gens même non investisseurs font ça. On rencontre une compagne. On va habiter chez elle, on met son appartement en location.
On a une proposition à l’étranger, on met son bien en France en location … La vie est ainsi smile Bon pour vous il s’avère que ces opportunités vont se présenter très rapidement wink
Par contre il ne faut pas souscrire au prêt à taux 0 (si cela existe encore). Mais en tant que non résident, on ne vous le proposera pas je pense.


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#11 26/07/2022 15h56

Membre (2020)
Réputation :   0  

Merci pour l’ensemble de vos retours, c’est vraiment agréable.

Dernière question :
Si j’ai DEJA effectué des transferts du compte en banque Maltais vers le compte en banque FR, est-ce que cela pose un gros problème pour faire un double crédit?

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#12 26/07/2022 17h05

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ESTJ

La banque Française risque quand même de trouver louche que vous ne preniez pas le PTZ si vous y  êtes éligible.

Pour les mouvements il faut juste ne pas en faire pendant 3 mois pour qu’ils n’apparaissent pas sur les relevés bancaires qu’on vous demandera.

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[+1]    #13 26/07/2022 17h11

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@angedell : Ce n’est pas un problème, puisque de toute façon vous êtes obligés de montrer vos relevés de banque maltais (visiblement votre banque principale ?) pour justifier de vos revenus envers la banque française. Si vous vous y prenez bien et faites le montage de manière simultanée, vos trois derniers relevés maltais n’auront pas de mensualités d’emprunt. L’idée est de recevoir les deux offres de prêt le même mois et de les accepter simultanément. Evidemment, si vous laissez courir un delta d’un ou plusieurs mois entre chaque emprunt vous serez embêté d’un côté ou de l’autre, mais c’est très facilement évitable.

En fait, vous n’aurez besoin de compartimenter de la manière paranoiaque que vous envisagez que si vous décidez plus tard de refaire un emprunt avec l’une de ces deux banques.

Votre cas est pour l’instant simple, puisque vous partez d’une situation "propre" smile

Dernière modification par doubletrouble (26/07/2022 17h16)


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#14 26/08/2022 15h38

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Bonjour,

Triste France.
J’ai envoyé tout mes documents, mes salaires etc.
Pour une demande de prêt entre 100/150K€
Avec apport de 30/40K€
Donc assez tranquille quand-même.
D’autant plus que j’ai un salaire élève (>4000€).

Voici la réponse de ma jeune conseillère bancaire :
- Vous n’êtes pas rattaché fiscalement en France, la garantie immobilière ne pourra donner son accord.

-Vous n’êtes pas propriétaire de votre bien à usage personnel, ce qui va également me bloquer pour la garantie.

Une solution messieurs? Passer par un courtier ?

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#15 15/09/2022 23h22

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Essayez une banque "mutualiste" si ce n’était pas le cas.

Oui, il faut essayer une autre banque et aussi mettre un courtier dans la boucle pour multiplier les chances.
( Attention à se mettre d’accord sur les banques qu’il va solliciter)
Vous payez le courtier uniquement si vous souscrivez  à un prêt par son intermédiaire.
Le courtier a tout intérêt à trouver une solution car sinon il ne sera pas rémunéré …


On considère le chef d'entreprise comme un homme à abattre, ou une vache à traire. Peu voient en lui le cheval qui tire le char.  Winston CHURCHILL

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#16 16/09/2022 11h07

Membre (2020)
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Update:

suite au refus de ma banque (voir message du 26/08/2022 15h38),
j’ai appelé un courtier pour voir ce qu’ils pouvaient trouver.
On m’a rappelé au bout de 2 semaines pour me dire que j’avais la possibilité de =>

Pour info j’ai eu un appel avec un courtier doté d’une branche spécialisée expat (pret..to)
------
Ma situation
Mon contrat de travail : local (maltais)
Salaire : 4000€ mensuel
Apport possible : 40000€
--
Résultat de l’appel avec le courtier :
Minimum prêt 150000€
Minimum apport 25%
10% du prêt (15K€) bloqué sur 20 ans dans un compte titre

Questions très ouvertes, chacun est libre de répondre à toutes les questions ou simplement d’en piocher une que vous trouvez intéressante =>

1) Que vous pensez vous de l’apport de 25% et surtout des 10% du prêt bloqué sur 20 ans dans un compte titre?

2) Que pensez vous du fait qu’apparemment, la banque veut un minimum de prêt à 150K euros. Je ne sais pas si c’est un coup du courtier pour augmenter ses coms’ ou si c’est vrai.

3) Enfin, concernant l’apport : Débutant en immo, je veux être sûre d’avoir bien compris le mécanisme de l’apport.
Ici il demande un prêt minimum de 150K et un apport de 40K euros.
Ainsi, je pourrai acheter un appartement d’une valeur de 190K euros, le louer, et rembourser 150K euros de prêt, correct?

4) Celle ci est vraiment "facile" je creuserai evidemment moi même, mais si des Nordistes sont de passage : que pensez-vous d’un achat d’appartement sur Lille (Environ 180K euros) à des fins locatifs? Bonne idée ou rentabilité vraiment trop basse?

Merci encore pour les nombreux passionnés / experts / personnes bienveillantes qui se trouvent sur ce forum. C’est grâce à vous que des Hommes lambdas s’extirpent (ou du moins tentent de s’extirper) de leurs conditions sociales.

Dernière modification par angedell (16/09/2022 11h08)

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#17 16/09/2022 11h35

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1) C’est beaucoup mieux que ce que l’on m’avait proposé lorsque je suis revenu en France. A l’époque, on me demandait de nantir 100% du montant du prêt en assurance vie !

2) Ce n’est pas absurde.

3) Pour remplir la condition de 25% d’apport ce sera plutôt 47k€ que 40k dans votre exemple d’appartement à 190k. L’apport se calcule sur le montant total du projet.

4) Il me semble que Lille pratique l’encadrement des loyers, en cette période d’inflation je ne sais pas si c’est une bonne idée que de s’assujettir à ce genre de dispositifs communistes wink Vu le chemin que prend la France, personnellement je vous recommanderais de chercher un bien de qualité dans des communes plus petites, plus calmes, et si possible avec une mairie moins "militante". Voyez le travail effectué à Nantes, Lyon, et la "métropole apaisée" de Grenoble…


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#18 16/09/2022 13h21

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Bonjour

Pour la question 3) j’enfonce des portes ouvertes mais n’oubliez pas les frais de notaires..

donc 190 k tout compris  ( appart a 170k , vite fait )

pour la question 4) c’est trop large pour une reponse pertinente  plus precise que double trouble.  vous pouvez trouver de tout sur lille mais ( comme partout ) les prix ont bien monté ..

cdt

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#19 16/09/2022 20h57

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angedell, le 21/07/2022 a écrit :

Bonjours Messieurs,

Je me renseigne pour voir s’il est possible de faire un double crédit :

  Inconvénient : La banque le découvre donc paiement immédiat du prêt. Mais hormis cela?

Pourquoi le cacher aux banques concernées ?
Faire 2 crédits simultanés n’ est pas interdit …

Que se cache t-il derrière votre "montage" ?

Cela me rappelle une discussion récente wink
Prêt à la consommation pour apport pour un prêt immobilier ?

Même idée de "cacher aux banques", 2 accueils différents …
En tout cas, vous pourrez y piocher des astuces de crédits en parallèle, et des mises en garde de circonstance  …


Parrainages BoursoBanK(HECL5456), BourseDirect(2019579574),WeSave(HC9B32), Fortuneo(13344104), Bullionvault (CCHARLOTTE1), MeilleurTaux(HELENE330473), Linxéa, Véracash (MP)

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#20 29/09/2022 11h44

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Hello,

update : j’ai contacté un 2ème courtier via un contact commun. J’attends sa réponse.

Je souhaiterai louer sur Lille un 30m2, je double check que j’ai bien toutes les taxes/frais en tête :

1) Impot sur les loyers (Je suis expatrié à Malte avec 130K de salaire brut, je n’ai pas d’autres biens ou patrimoine. Quel sera le % de taxe sur un bien meublé avec un loyer de 550 euro par mois)

2) taxes foncière  (50% de la valeur locative cadastrale définie par le service des impôts - Lille)

3) Charges de copropriétés - (300 euro annuel)
4) Eau/Electricité (700 euro annuel)
5) Entretien annuel (? je vais prendre un appartement récent qui n’aura besoin que de peu d’entretiens)
6) Frais gestion locative : 10% des loyers

Donc au final, cela fait 6600euros de loyer brut par an
en déduisant tout (sauf les impots pour lesquels j’ai besoin d’éclaircissement), on a déjà
2600 euros de charges/frais hors impot.

-----
Pour les impôts je sais qu’il y a le micro bic et le régime réel. Je sais aussi qu’il est + intéressant d’opter pour le régime réel si les charges/frais déductibles dépassent 50% du loyer

Pour calculer cela je vais faire la liste de ce que je peux déduire en régime réel :

- taxe foncière 1000 euros // intêrets d’emprunt annuel : 1200 euros // amortissement du bien : 5000 euros annuel // 660 euros de frais de gestion locatif
ce qui donne un total de 7860 euros déductibles.

Il est donc beaucoup + intéressant pour moi d’être au régime réel, non? C’est surtout l’amortissement du bien qui aide pas mal. Je ferai evidemment appel à un expert comptable pour confirmer cela.

Enfin, je suis à Malte, je paie donc mes impôts à Malte. J’ai essayé de me renseigner par rapport à l’imposition (voir ci-dessus) mais le fait que je sois à Malte me pertube un peu concernant les impôts. Une solution simple serait de juste payer les impôts que je dois par rapport au logement que je loue, mais j’ai peur d’avoir oublié d’autres taxes.

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