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#1 19/06/2022 22h35

Membre (2019)
Réputation :   4  

Bonjour à tous,

Je me permets de vous solliciter concernant un bien locatif que nous sommes en train d’acquérir avec mon épouse.

Ce bien est une maison en 2 parties :
- Au rez-de-chaussée : 4 cabinets médicaux/paramédicaux + salle d’attente + WC
- A l’étage : un appartement à usage d’habitation

Le compromis de vente que nous avons signé contient les baux à usage professionnel et le bail à usage d’habitation.
Il y est toujours fait mention de charges incluant : électricité, chauffage, eau, entretien des espaces verts et parties communes.
Dans les baux à usage professionnels, il est également fait mention que les charges font l’objet d’une provision mensuelle au prorata des tantième du rez-de-chaussée.
Dernier point, il est indiqué qu’un décompte définitif sera établi chaque fin d’année et qu’une régularisation (à la hausse ou à la baisse) sera effectuée.
Jusque là tout va bien (enfin pour moi) et je ne m’étais pas posé plus de question ..

Je viens de mettre la main sur les factures d’eau et d’électricité pour l’année 2021 et de comprendre qu’il n’y a en fait qu’un compteur électrique et un compteur d’eau, au nom du propriétaire bailleur, pour tout ce petit monde.
Et là, les problèmes commencent …
- Je ne vois pas comment il est possible de régulariser quoique ce soit sachant qu’il n’y a aucun moyen de savoir qui consomme quoi actuellement.
- D’après le décret du 23/12/1994

Toute rétrocession d’énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit.

- De plus, d’après la liste en annexe du décret 26 août 1987, les consommations individuelles d’électricité ne font parties des charges récupérables.
- D’après quelques recherches, on ne peut appliquer un forfait charges que dans 2 cas :
  * Collocation ou coworking
  * Location saisonnière

Du coup je me pose la question de la mise aux normes de l’installation et du coût.
D’après quelques recherches et ce post, je pense qu’il faudrait 3 compteurs :
- Le premier pour le locataire du haut avec un contrat à son nom
- Le second pour le centre de soins avec le contrat à notre nom et un loyer incluant l’électricité
- Le dernier pour les communs (éclairage extérieur, pompe à chaleur) également à notre nom et un fonctionnement sur le principes des provisions de charges + régularisation en fin d’année.
Pour l’eau, le problème ne semble pas se poser puisqu’il est autorisé de diviser au prorata dans les charges.

Pensez-vous que cela puisse fonctionner ainsi ? Selon moi, c’est bien plus juste que la situation actuelle mais je ne sais pas si c’est OK d’un point de vue légal ?
Dans tous les cas, je pense contacter le notaire et Enedis/EDF pour éclaircir ce point car j’avoue être surpris du fonctionnement actuel même si cela semble convenir à tout le monde (pour le moment).

Si l’un d’entre vous a déjà rencontré une situation similaire, je suis à l’écoute de vos conseils.

Merci d’avance

Mots-clés : immeuble, location, électicité

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#2 20/06/2022 13h32

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   149  

Bonjour,

Vous risquez d’avoir peu de monde qui vous répondent, la question à été maintes et maintes fois posées,

Sinon en deux mots, non votre répartition si elle fonctionne techniquement, elle fonctionnera pas avec Enedis.
Quand on parle de mise aux normes on met aux normes.

Vérifiez aussi le bail commercial et la refacturation de l’électricité, en faisant une recherche sur le site ou votre moteur de recherche préféré vous verrez les problèmes liés.

Quand a l’eau sans compteur individuelle ca va pas durer très longtemps surtout avec un bail Pro !

Cdt

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#3 20/06/2022 13h35

Membre (2020)
Réputation :   11  

Bonjour,

La solution que vous décrivez est le fonctionnement normal qui devrait déjà exister à mon sens.

Mais, au vu de la situation que vous décrivez, je me poserais tout de suite la question de vérifier que ce que vous achetez correspond bien à ce qui est décrit comme lots.
En effet, on peut facilement supposer que s’il n’y a qu’un compteur, c’est parce que la personne qui a créé l’appartement et le local pro au RDC n’a pas fait de division de la maison qui est peut etre encore considéré comme un unique lot d’habitation : à partir de là si vous souhaitez mettre des compteurs pour chaque lot, il faudra déclarer tout ça, effectuer la division et potentiellement accepter un certain nombre d’obligation qui vont être demandé par la commune (place de parking…etc) ou par enedis (Mise aux normes…) et prendre en compte le problème s’il y a un refus de création (pas de lot professionnel sur ce secteur par exemple).

Si vous voulez vous lancez la dedans, il y a matière à négocier avec le vendeur en tout cas…

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#4 20/06/2022 23h29

Membre (2019)
Réputation :   4  

Bonsoir et merci à tous les deux pour vos réponses.

Je n’ai pas pu avoir le notaire qui est malheureusement en congé jusque mercredi.

En revanche, j’ai contacté l’AREMA d’Enedis et je suis tombé sur une personne bien aimable et sympathique qui a pris le temps de répondre à mes questions et même de se renseigner auprès de ses collègues.
Après lui avoir expliqué la situation et comme je le pensais, elle m’a bien entendu confirmé que la gestion actuelle n’était absolument pas réglementaire :
- Interdiction de revendre de l’électricité (sauf exceptions mais j’y reviens dans une minute)
- Obligation de laisser le choix du fournisseur au locataire
- Les locataires pourrait de bon droit (je le concède) arrêter de payer l’électricité et nous imposer une mise aux normes de l’installation.

Comme vous le suggériez @grugru, elle m’a confirmé que d’après ses informations, il n’y a bien qu’un point de livraison et un compteur à l’adresse indiquée. Elle m’a également dit que "certains propriétaires fonctionnaient ainsi, souvent par le passé, pour s’éviter des démarches, des frais, etc. Mais qu’en général tout va bien jusqu’au jour où ça ne va plus". Elle m’a bien entendu conseiller, si d’aventure nous étions décidé à acheté (encore faut il que ce soit un motif d’annulation), de mettre tout en ordre afin d’éviter les problèmes.

Concernant l’électricité, elle m’a conseiller d’installer 6 compteurs : 1 par locataire + 1 pour les parties communes. De cette facon, chaque locataire a son abonnement et paie sa facture. Pour la PAC et l’éclairage extérieur, ils sont branchés sur le compteur commun qui permet de partager les charges.
Ensuite, je lui parlé de mon idée des 3 compteurs : 1 habitation, 1 centre de soins et 1 parties communes. Si dans un premier temps elle m’a dit : "Non", elle a quelque peu changé d’avis (sous réserve de vérification auprès des personnes compétentes) en m’expliquant qu’il était possible de facturer un forfait de charge dans des cas bien précis :
- Location meublé
- Colocation
Mon idée de coworking pourrait, éventuellement, s’apparenter à une collocation de profession libérales qui paieraient une location d’un cabinet un forfait de charges (qui ne pourrait conduire à aucune régularisation en fin d’année) incluant certaines prestation dont l’électricité.
A éclaircir donc avec notaire/avocat/administration…
Dernière information que cette charmante personne m’a communiqué, que ce soit 3 ou 6 compteurs, il faudra faire une demande à l’AREMA et il faut compter 6 à 8 mois entre la demande sur le site et l’installation des compteurs (et 3-4 mois pour avoir le devis du technicien).

Demain je m’attaque à l’eau, cependant je ne comprends pas pourquoi vous dites :

bascarol a écrit :

Quand a l’eau sans compteur individuelle ca va pas durer très longtemps surtout avec un bail Pro !

D’après le décret 87-713

Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

Certaines dépenses concernant l’eau et le chauffage sont récupérables sur le locataire, notamment :

    Eau froide et chaude de l’ensemble des occupants
    Eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, y compris la station d’épuration
    Eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs
    Produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau
    Fourniture d’énergie quelle que soit sa nature
    Exploitation des compteurs généraux et individuels et à l’entretien des épurateurs de fumée
    Réparation des fuites sur joints

De plus, la rédaction d’un bail professionnel laissant beaucoup plus de liberté qu’un bail à usage d’habitation ou un bail commercial, je pensais à priori à tort que cela poserait moins de problème que l’électricité.
Malgré tout j’envisageais aussi de régler ce problème (si possible) mais plus dans un soucis d’équité vis-à-vis des consommations plutôt que de procéder à répartition basée sur la surface.

Moi qui me réjouissais enfin de pouvoir partager la concrétisation de ce projet avec vous… je me retrouve à me prendre la tête et vous conter mes péripéties alors que nous ne sommes pas propriétaire.
D’un autre côté, comme dit mon épouse, mieux vaut s’en rendre compte maintenant.

Bonne soirée

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