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[+1]    #1 15/06/2022 11h10

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Vivre à l’IS et mourir à l’IR, le rêve de tout le monde quand il s’agit d’investissement immobilier

Je viens de lire ce post d’un avocat (Maitre Halbout) que je trouve interessant et qui sort des montages habituels peu satisfaisants
Alors, je n’ai pas d’expérience sur ce montage et je n’ai pas audité les avantages et risques

La société en commandite simple comme outils d’acquisition immobilière

La société en commandite simple est une ancienne forme de société peu utilisée aujourd’hui.

Elle présente toutefois un intérêt dans le cadre d’une acquisition immobilière financée par l’emprunt.

La SCS comporte deux types d’associés, les commanditaires et les commandités.

Sa particularité réside dans son régime fiscal hybride, la part des revenus revenant aux commanditaires étant imposable à l’IS et celle revenant aux commandités, relevant de la transparence fiscale, sera imposable à l’IR, lorsque les commandités sont des personnes physiques.

Il est à noter que les commandités auront nécessairement le statut de commerçant et devront cotiser au régime de Sécurité Sociale des Indépendants.

L’intérêt de la formule consiste en la répartition du résultat, la quasi-totalité du résultat courant revenant aux commanditaires et le résultat exceptionnel aux commandités.

Cette partie du résultat exceptionnel revenant aux commandités correspondant au prix de vente du bien immobilier moins le résultat courant qui n’a pas été distribué faute de trésorerie et les apports en capital.

Les statuts devront également prévoir le sort des apports lors de la liquidation de la SNC.

Une variante, à mon sens à éviter, est de limiter le résultat courant revenant aux commanditaires à la trésorerie et ainsi de réserver aux commandités la totalité du prix de cession moins éventuellement le remboursement des apports des commanditaires.

Le commanditaire sera la société d’exploitation locataire de la SNC et les commandités les associés de la société d’exploitation.

Le résultat courant est imposé à l’IS, alors que le résultat exceptionnel dégagé lors de la vente du bien immobilier relèvera de la fiscalité des plus-values des particuliers.

Ainsi, l’objectif de fiscalisation des revenus à l’IS, pendant la détention du bien immobilier et à l’IR lors de la vente sera atteint

Mots-clés : commandite, fiscalité, immobilier, imposition, sci ir, sci is

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#2 15/06/2022 11h25

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Un membre du forum, après avoir lu un article mis en ligne par une officine de défiscalisation, s’était interrogé sur ce montage il y a quelques mois.

Après y avoir réfléchi, il m’était personnellement apparu qu’il ne peut (évidemment) fonctionner qu’en présence de deux associés (un commanditaire et un commandité) mais aussi à condition que ces derniers ne soient pas membres d’un même foyer fiscal (mais je peux bien évidemment me tromper sur ce point).

Pour plus de détails, voir ici : Information - Forums des investisseurs heureux


Ceci étant, un retour d’expérience de membres qui auraient pu approfondir davantage la question ou qui auraient même mis en œuvre ce montage serait intéressant car il peut être potentiellement très optimisant…

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#3 15/06/2022 11h53

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En principe, c’est le commanditaire qui reçoit le produit de la vente (car actionnaire en capital et à son bilan par translucidité) et la PV sera donc calculée à l’IS.

Il me semble que cet avocat a fumé la moquette.

Dernière modification par bet (15/06/2022 11h54)

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#4 15/06/2022 12h07

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Effectivement il dit vente = résultat exceptionnel = commandités = IR

Je ne suis pas capable de vous départager !

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[+1]    #5 15/06/2022 12h13

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Bet & Tsmm,

Ce sont les statuts de la société qui régissent les modalités de partage des bénéfices entre les associés commanditaires et les associés commandités (et en la matière, la liberté contractuelle est de mise).

Ces statuts peuvent valablement prévoir que les revenus tirés de l’exploitation de l’immeuble sont attribués aux commanditaires (et soumis à l’IS) et que la plus-value extériorisée lors de la cession est attribuée aux commandités (et soumise à l’IR dans la catégorie des PV des particuliers).

A chacun (associé commanditaire ou associé commandité) de voir si le deal est équilibré.

Dernière modification par Tchouikov (15/06/2022 12h19)

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#6 15/06/2022 13h05

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Il y a la question de savoir si un immeuble acquis pas la société dans le but de le louer est ou n’est pas considéré comme un capital propre de la SCS, ce qui change l’attribution du produit de la vente. Personnellement, j’ai un doute dans le cas d’une activité de location.

Admettons que ce produit soit effectivement attribuable au commandité.

Il me semble qu’il y a alors un souci entre la notion de transparence fiscale et la notion de transparence totale. Ici, c’est la SCS qui vend, la taxation répond à la nature de la société. Le commandité à le statut de commercant, et le bénéfice de sa société est taxé comme tel.

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[+1]    #7 15/06/2022 15h40

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Xazh,

L’immeuble est la propriété juridique de la SCS et est d’ailleurs inscrit à ce titre à l’actif de son bilan : il n’y a aucun doute là-dessus.

Le capital inscrit au passif est divisé en parts sociales et réparti entre les associés (commanditaires et commandités) à raison de leurs apports (immeuble, somme en numéraire, voire apport en industrie pour les seuls associés commandités).

Comme précisé dans mon précédent post, les modalités de répartition des bénéfices de la SCS sont régies par ses statuts et l’intérêt du montage est d’attribuer aux commanditaires les revenus tirés de l’exploitation de l’immeuble et aux commandités ceux tirés de son aliénation (avec tout de même une importante difficulté pratique puisque ces modalités de répartition doivent être équitables et proportionnées aux apports de chacun et aux fonctions et risques qu’il assume : pas sûr qu’un commandité se satisfasse d’une perception différée de sa part dans le bénéfice de la SCS à la date à laquelle l’immeuble sera vendu ; pas sûr non plus qu’un commanditaire qui aurait apporté l’immeuble accepte si facilement de renoncer à la plus-value de cession au profit d’un commandité ; il y a un délicat équilibre à trouver entre associés).

C’est uniquement lorsque les bénéfices sont constatés par la SCS que la notion de transparence fiscale, que vous évoquez, intervient :
- Pour la part revenant aux associés commandités, c’est le régime de la transparence fiscale de l’art. 8 du CGI qui s’applique (les bénéfices sont soumis entre leurs mains à l’IR dans la catégorie des revenus dont ils relèvent : dans le cas qui nous occupe ici, il va s’agir de la catégorie des PV des particuliers).
- Pour la part revenant aux associés commanditaires, c’est un régime d’opacité qui s’applique (les bénéfices sont d’abord soumis à l’IS au nom de la SCS sur le fondement de l’art. 206-4 du CGI ; puis ils sont soumis à l’IR au niveau des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers lorsqu’ils font l’objet d’une distribution sous forme de dividende).

Au plan strictement juridique, tout ceci est codifié par les textes et ce montage est parfaitement envisageable.

Au plan fiscal, il reste tout de même une grosse noix à casser : passer sous les fourches caudines de l’administration et être en mesure de justifier, en cas de contrôle, que cette structuration n’est pas uniquement ou principalement motivée par le souci d’éluder ou de limiter l’impôt… (je ne vous apprendrai rien en vous disant que l’administration est fondée à neutraliser les conséquences fiscales d’un montage considéré comme abusif).

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#8 15/06/2022 23h39

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Tchouikov a écrit :

- Pour la part revenant aux associés commandités, c’est le régime de la transparence fiscale de l’art. 8 du CGI qui s’applique (les bénéfices sont soumis entre leurs mains à l’IR dans la catégorie des revenus dont ils relèvent : dans le cas qui nous occupe ici, il va s’agir de la catégorie des PV des particuliers).

C’est justement sur ce point que nous n’interprétons pas de la même manière la transparence fiscale.

Par défaut, la transparence implique qu’un produit de la société est imposé selon le régime d’imposition applicable à l’associé dans la nature du produit réalisé par la société. Ainsi, dans une SCI IR, les revenus fonciers … sont juridiquement des revenus de location pour la SCI. Par transparence, ils sont taxés dans la même catégorie pour les associés IR, et pour les éventuels associés IS, comme la fiscalité correspondante ne prévoit pas de cas spécifique, ils sont intégrés comme CA.

Ici, c’est une SCS, qui est par définition une société commerciale réalisant donc un bénéfice, et donnant au commandité le statut de commercant. Le Bofip précise que ce commercant est taxé à l’IR sur les bénéfices sociaux correspondant à ses droits.

Ce qui à mon sens signifie ce qui est dit dans le bofip :
- la SCS réalise un bénéfice comptable primaire
- pour les commanditaires, c’est la SCS qui déclare et paye l’IS. Les distributions sont de facto des dividendes.
- pour le commandité, par transparence, sa part du bénéfice primaire est directement transposé en déclaration à l’IR, comme pour un commercant, mais à mon sens dans la catégorie des bénéfices, comme c’est le cas pour des bénéfices réalisés par un commerce.

C’est là qu’il me semble qu’il y a un os dans le raisonnement. ET à mon sens, outre l’abus fiscal, il me semble que le fisc pourrait tout à fait suivre mon raisonnement, à savoir que la nature de la vente n’importe pas, cela reste un bénéfice réalisé par la société, et donc le commandité doit être taxé au titre des bénéfices réalisés par son commerce …

Mais si vous avez une décision fiscale ferme et opposable, je suis preneur.

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#9 16/06/2022 00h06

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Xazh: Il se pourrait que cela fonctionne tout même, malgré votre raisonnement. Une cession immobilière réalisée par une entreprise soumise à l’IR semble bénéficier du régime de la plus value immo "des particuliers". Une vente immobilière est traitée de manière spécifique et pas intégrée purement dans le chiffre d’affaire comme le reste.

Si je ne dis pas de bêtises, même pour les sociétés à l’IS, tout ne tombe pas forcément sous le coup de l’IS à taux standard. Il y a certaines plus-values de long terme qui peuvent être taxées de manière spécifiques à un taux différent.

Une rapide recherche semblerait confirmer ceci:
http://www.expert-infos.com/infos/infos … re=comptys

Ce lien fait par contre apparaître un couac: Il semblerait qu’il faille que le bien ait été affecté à une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole pour pouvoir bénéficier des deux différents régimes d’exonération. Ca coincerait a priori à ce niveau là: https://www.legifiscal.fr/infos-conseil … rises.html

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#10 16/06/2022 00h54

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Mevo a écrit :

Une cession immobilière réalisée par une entreprise soumise à l’IR semble bénéficier du régime de la plus value immo "des particuliers".

Tout est là.

Pour les Sarl à l’Ir, c’est l’article 239 ou suivants de mémoire qui prévoit l’application du régime des particuliers pour la plus value, c’est explicitement un texte formel justifiant le montage. Pour les 1655ter, c’est l’article en question qui prévoit la transparence totale, pour les sociétés civiles, dans lesquelles on trouve les SCP … La loi précise le mécanisme, c’est donc une justification opposable.

Pour les SNC, c’est déjà un peu plus sioux, puisque ces sociétés sont par définition totalement transparente. Ce qui pose des questions. Un Mdb en SNC peut-il alors éviter la taxation professionnelle ?


Pour rappel/info, les 1655ter, typiquement, ce sont des sociétés d’attribution : un titre équivaut à un bien physique détenu par la société. Le titulaire du titre agit exactement comme s’il était pleinement propriétaire en propre du bien représenté.

Par rapport à votre lien, je rappellerais qu’en 2014, lorsque ce lien a été publié (date en bas du lien), le girardin industriel potovoltaique aux DomTom, un montage de défiscalisation redoutable, était un montage fiable, légal, garanti, proposé par les mêmes types d’avocats … mais qu’in fine, le Conseil d’Etat n’a pas validé le montage, ce qui a induit des corrections fiscales douloureuses non prises en charge par les conseilleurs, évidemment.

Donc personnellement, je resterais prudent sur ce montage.

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#11 16/06/2022 12h13

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Mevo a écrit :

Xazh: Il se pourrait que cela fonctionne tout même, malgré votre raisonnement. Une cession immobilière réalisée par une entreprise soumise à l’IR semble bénéficier du régime de la plus value immo "des particuliers". Une vente immobilière est traitée de manière spécifique et pas intégrée purement dans le chiffre d’affaire comme le reste.

Un exemple typique est la cession d’un bien immobilier (situé en France) par une SCPI, qui n’est rien d’autre qu’une SCI transparente (ce qu’on appelle souvent "soumises à l’IR",
même si ce n’est le cas que pour les associés personnes physiques) :
   - pour les associés soumis à l’IR (en gros, les personnes physiques), la plus-value est imposée selon le régime "des particuliers";
   - pour les associés soumis à l’IS (en gros des sociétés IS), la plus-value augmente le résultat fiscal (mais bien sur pas le chiffre d’affaire) soumis à l’IS de l’associé (et il sera mentionné sur l’IFU).

La SCPI va payer au fisc,  pour le compte de ses associés soumis à l’IR, l’impôt sur la plus value, mais pas pour les autres. Et la SCPI ne versera pas le même montant en cas de distribution (immédiate) de la plus-value à ses associés IR et IS.
Ça se complique encore un peu plus si la SCPI ne distribue pas (mais met en réserve) la plus-value (pas mal de SCPI distribuent alors une compensation aux associés à l’IS, et le font même approuver en AG via une résolution à cet effet) ou si l’immeuble est hors de France (car la fiscalité sur les plus values pour les particuliers ou les sociétés à l’IS n’y est pas toujours identique à celle en France)…

Pour ma part, je resterai également prudent, voire réservé, sur ce type de montage avec commandite (qui me semble ressembler à une usine à gaz pour enrichir les avocats et co).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#12 17/06/2022 10h30

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Le point soulevé par Xazh du risque d’une imposition dans la catégorie des BIC plutôt que dans celle des plus-values de la part du résultat revenant aux associés commandités est très intéressant car dans ce cas, le schéma d’investissement immobilier dans le cadre d’une SCS serait radicalement vicié.

J’ai regardé par pure curiosité dans le mémento fiscal la définition que donnent les textes et la jurisprudence aux BIC :

- L’art. 34 al. 1 du CGI donne une définition générale des BIC (= bénéfices réalisés par une personne physique provenant de l’exercice d’une profession commerciale, industrielle ou artisanale).

- La jurisprudence, qui a eu à connaître du champ d’application de l’art. 34 du CGI, considère qu’il s’apprécie à l’aune des dispositions de l’art. L*110-1 du code de commerce (cf. décision CE n°234133 du 29 avril 2002 commentée au BOFiP : BOI-BIC-CHAMP-80-10-10-10 n°360 et suiv.), lequel stipule que les achats d’immeubles aux fins de les revendre constituent des actes de commerce.

- Enfin, les art. 34 al. 2 et 35 du CGI font rentrer dans la catégorie des BIC certaines opérations qui, au plan juridique, ne constituent pas des actes de commerce relevant de l’art. L*110-1 du code de commerce. Dans le cas qui nous occupe, il va s’agir des acquisitions d’immeubles réalisées dans un objectif de revente (cf. art. 35-I-1° du CGI).     

On pourrait donc penser, de prime abord, que l’imposition du bénéfice revenant aux commandités dans la catégorie des plus-values est possible dès lors que l’immeuble n’a pas été acquis avec un objectif de revente.

Mais il y a là, me semble-t-il, un vers dans le fruit puisque, pour pouvoir démontrer l’absence d’intention spéculative et de volonté de revente, il faut aussi être en mesure de démontrer l’intérêt des commandités à s’associer dans une société sans aucune perspective de gain (bonne chance pour trouver une histoire crédible à raconter au fisc !).

Bref, indépendamment de la difficulté à trouver une justification autre que fiscale à l’investissement immobilier dans le cadre d’une SCS (que trahit d’ailleurs le titre du post initié par Tssm), le risque de requalification en BIC de la part du bénéfice revenant aux associés commandités me pousse à conclure que les montages de ce type, proposés certaines officines de défiscalisation, ne sont pas viables.

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