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#1 22/03/2022 04h33

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Bonjour,

j’ai des parts de SCPI en pleine propriété (Corum ORIGIN, XL, Pierval santé, Novapierre Allemagne 1 …), et je souhaiterais les démembrer sur 3 ans afin de ne pas avoir de revenu les 3 prochaines années. J’ai eu la conseillère Corum au téléphone qui m’a dit que cela ne s’était jamais fait chez eux.

Pourtant il me semble avoir lu un article il y a quelques temps qui expliquait que c’était possible à faire, mais je ne le retrouve pas.

Avez vous déjà fait cela (demande de démembrement temporaire pour des pars en plein propriété) ? Si oui, comment cela marche ?

Merci

Mots-clés : démembrement, pleine propriété, scpi

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#2 22/03/2022 09h00

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Bonjour,

Le démembrement de parts à l’achat ou dans le cadre d’une donation/succession est quelque chose de courant.

Toutefois ce que vous envisagez est ce que l’on appelle une première cession temporaire d’usufruit, qui est un montage très pénalisé fiscalement et donc plus du tout (ou presque) mis en oeuvre :

Ainsi, par dérogation aux dispositions du CGI relatives à l’imposition des plus-values, le produit de la cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, sa valeur vénale est imposable par principe dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit temporaire cédé

.

Dernière modification par Geronimo (22/03/2022 09h03)

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#3 22/03/2022 10h48

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La question est plus de trouver un acheteur que comment faire rédiger ça par votre notaire.

Pour l’euro symbolique, je veux bien vous décharger de ce fardeau pour 3 ans, et prendre en charge l’impôt qui en découle.

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#4 22/03/2022 12h38

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En tant qu’acheteur d’usufruit, je me disais justement qu’il devait y avoir foule de pleins propriétaires comme voyageur55 intéressés par des cessions temporaires d’usufruit suite à des changements de situation, et que c’était peut-être une opportunité.

Je comprend du message de Géronimo que l’imposition des plus values de cession va en refroidir plus d’un.

Si toutefois voyageur75 est toujours intéressé et/ou si d’autres l’ont déjà fait je suis preneur des expériences sur le sujet. Faut-il un acte notarié ? Comment gérer avec la société de gestion le changement d’usufruitier ?…


Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin

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#5 22/03/2022 12h48

Membre (2020)
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ENTP

Un usufruit de 3 ans doit pas valoir bien cher, même si sur un gros volume ça finit toujours par faire un beau revenu foncier.

Et pour rebondir sur le commentaire de Tracoh, le rachat à l’euro symbolique n’est pas une bonne idée car il y a un risque, soit :
- de requalification en libéralité (peu probable mais pas impossible), qui entrainerait le paiement des droits de donations sur la valeur réelle au taux de 60% par l’acquéreur ;
- de revalorisation de la cession au juste prix avec potentiellement des pénalités allant jusqu’à 40% sur l’impôt dû sur la différence entre le juste prix et le prix pratiqué.

Dans la circonstance d’une disparition totale de revenus, le risque de contrôle n’es pas du tout négligeable.

Il faudrait aller se caller sur un pourcentage moyen pratiqué par les gestionnaires sur des durées courtes.

EDIT : on peut aussi effacer un revenu imposable en effectuant des dons déductibles.

Dernière modification par dusgas (22/03/2022 12h52)

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#6 24/03/2022 03h17

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La remarque de Geronimo, sur la fiscalité liée à la cession de l’usufruit temporaire, en vigueur depuis 2012 ou 2013, retire quasiment tout intérêt pour le plein propriétaire qui voudrait vendre l’usufruit temporaire.
Avant cette évolution, la cession d’usufruit temporaire était une opération assez courante (et intéressante pour celui qui avait des SCPI en pleine propriété et une forte imposition), et ma SCI en avait même acheté ainsi.

En conséquence, c’est surtout en cas de donation (de l’usufruit temporaire ou viager, ou de la NP) qu’un démembrement a généralement un intérêt.

Note : l’assiette fiscale, en cas de cession d’usufruit temporaire, n’est pas le prix effectivement payé, mais 23% de la valeur de la pleine propriété (pour un usufruit de 10 ans ou moins, c’est 46% jusqu’à 20 ans, et 69% jusqu’à 30 ans). C’est en tout cas ce qui a servi au fisc pour évaluer les droits de 5.5% de l’assiette fiscale à payer en cas de cession (de droits sur une société à prépondérance immobilière). Je suppose qu’il en est de même en cas de donation.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 24/03/2022 07h16

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ENTP

Bonjour GBL,
En l’état de la jurisprudence actuelle sur la cession d’usufruit temporaire, il y a effectivement une décorellation entre valeur de cession, devant être évaluée sur la base des cash-flow futurs actualisés, et base pour les droits d’enregistrement où l’on applique le barème du 669 du CGI au prix de la pleine propriété (idéalement calculé à partir des cash-flow pour être cohérent). ceci dit en pratique l’agent de l’enregistrement ne comprends généralement rien.

Dernière modification par dusgas (24/03/2022 07h17)

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#8 24/03/2022 12h44

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Première réponse de Corum reçue ce matin :

“Il est effectivement possible de procéder au démembrement temporaire de vos parts (on parle ici d’usufruit temporaire), à condition toutefois de déclarer la démarche auprès de votre notaire et d’avoir votre propre contrepartie déterminée au préalable.”

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#9 24/03/2022 19h57

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Personne ne vous a dit que c’était impossible, jusque que c’était rarement intéressant smile

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