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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#51 04/08/2022 19h01

Membre (2021)
Réputation :   11  

ESTP

Avez-vous pris des garants ? Une garantie Visale ?

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#52 04/08/2022 20h18

Membre (2015)
Réputation :   10  

Ha bon, et pourquoi prendriez vous des risques ?

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#53 04/08/2022 22h05

Membre (2017)
Réputation :   13  

Je pense qu’il voulait dire que "juriste" même futur peut rimer avec "locataire chaint / compliqué / procédurier".

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#54 04/08/2022 22h42

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

048e a écrit :

Avez-vous pris des garants ? Une garantie Visale ?

Je me fiche des garants, je ne prends que du visale. Pas de gli. 36 mois d’impayés réglés rapidement, y a pas mieux, c’est suffisant selon moi. De plus ce n’est pas forcément les plus aisés qui rendent l’appartement en meilleur état, donc ce n’est pas ce que je regarde en premier.

Effectivement c’est une référence au bouquin de Julien. L’investissement locatif intelligent.
Parmi les profils les moins intéressants il cite les retraités, les profs. Et les personnes qui connaissent bien le droit (élèves ou employés)

Dernière modification par Rodin (05/08/2022 09h32)

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#55 05/08/2022 00h07

Membre (2020)
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Rodin, le 04/08/2022 a écrit :

Parmi les profils les moins intéressants il cite les retraités, les fonctionnaires. Et les personnes qui connaissent bien le droit (élèves ou employés)

Je n’ai pas lu ce livre mais pour quelles raisons les fonctionnaires sont dans cette catégorie ?

Intuitivement, je me disais que c’était justement un statut qui pouvait rassurer les propriétaires bailleurs mais quelque chose a dû m’échapper…


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

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#56 05/08/2022 09h32

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

Précisément les profs. Plus de temps libre donc plus de temps pour ennuyer le proprio, avec un côté donneur de leçon.

Rectification faite, ce n’est pas dans le livre mais une vidéo ad hoc :-)

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#57 05/08/2022 10h18

Membre (2015)
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ESTJ

Oui bof c’est une généralité un peu rapide, ma femme était prof et elle ne faisait pas plus chier le propriétaire qu’un autre locataire.

J’ai aussi un locataire prof depuis 1 an et jamais eu de soucis, il a sans d’autre de meilleures choses à faire de ces vacances smile

Étant fonctionnaire aussi depuis maintenant quelques années je ne pose pas plus de soucis à mon propriétaire que quand j’étais dans le privé ce n’est pas donc pas une histoire de fonction publique\privé ou temps dispo ou non.

Si un locataire vous ennui régulièrement c’est soit un soucis de votre appartement soit un soucis de son coté notamment financier qui a quand même plus de chance d’arriver quand on est dans le privé où la fin d’un contrat, même en CDI, arrive plus facilement et peut avoir de forts impacts financier pas toujours dans le bon sens.

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#58 14/08/2022 17h19

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

Lindo, le 05/08/2022 a écrit :

Oui bof c’est une généralité un peu rapide, ma femme était prof et elle ne faisait pas plus chier le propriétaire qu’un autre locataire.

Il semblerait que cela dépende vachement de l’expérience de chacun.

En définitive il n’y a pas de vérité générale, ça dépend aussi du tempérament, j’ai aussi mon cousin qui est prof pourtant cela fait presque 10 ans qu’il est locataire de son appartement il n’a jamais bronche sur rien.

Pour autant, je ne suis pas le seul investisseur a constater cela…



PS, il s’agit d’un membre du forum :-)

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Favoris 1    #59 14/08/2022 17h44

Membre (2021)
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ESTP

Enfin, si c’est être "chiant" de vérifier le calme d’un appartement et de demander le DPE avant de louer, ça me va en tant que proprio…

Et puis c’est quoi ce truc "les profs ont le temps" ? vous avez des profs dans votre entourage ?

Dernière modification par 048e (14/08/2022 17h44)

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#60 14/08/2022 17h44

Membre (2022)
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Au risque de passer pour un enquiquineur, j’aimerais vous rappeler ceci (charte):

"La communauté des investisseurs heureux a pour vocation d’être un lieu convivial, positif, d’échange, de partage, de réflexions sur l’investissement patrimonial et de contribuer positivement à l’élévation des connaissances de chacun sur cette thématique.
Courtoisie : notre communauté attend de ses membres qu’ils se comportent en gentlemen et considère la courtoisie, le respect et la pudeur comme un pré-requis à tout échange.
de par la thématique abordée, notre communauté attend un certain niveau de qualité des échanges et notamment des opinions argumentées, factuelles, étayées ou des questions précises et circonstanciées.
5. D’humour douteux et autres condescendances, vous vous abstiendrez"

Il me semble donc que les considérations méprisantes et les blagues ignorantes envers les enseignants n’ont PAS leur place ici.

Et puis, est-ce si terrible qu’un locataire cherche à savoir si un appartement est calme ? Avez-vous vraiment envie de vivre au milieu du bruit ?

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#61 15/08/2022 00h57

Membre (2021)
Réputation :   10  

Rodin, le 04/08/2022 a écrit :

Parmi les profils les moins intéressants il cite les retraités, les profs. Et les personnes qui connaissent bien le droit (élèves ou employés)

Ce passage, et ce que vous avez pu écrire ensuite, me laisse la regrettable impression que vous considérez comme profil peu intéressant quelqu’un qui est susceptible de vous demander de respecter les règles.

Quelque part, je trouve ça un peu gênant, mais c’est sans doute en raison du fait que je suis parmi les catégories citées.

Dernière modification par LieKolchin (15/08/2022 00h58)

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[+2]    #62 25/08/2022 23h38

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

Les chiffres de la location été !

Résumé : 1600€ de revenus sur été, passage superhost, exercice de gestion intéressant.

Je n’avais pas spécialement d’objectif financier pour cette partie (belle erreur de jeune entrepreneur!), je n’ai pas vraiment observé le marché, mais cela me paraît plutôt correct !

1600€ pour deux mois, même un mois et demi puisque pour les quinze derniers jours j’ai occupé moi-même l’appartement pour mes vacances (l’utile à l’agréable).

On est à une moyenne de 43€ la nuitée, ce qui est -très- bas de marché, et s’explique de plusieurs manières :
- j’ai volontairement mis des prix bas dès le départ car je m’étais focus sur le besoin d’avoir de bonnes revues
- c’était sans savoir qu’Airbnb, dans ses tarifs automatiques, diminue également le tarif nuitée pour les trois premières réservations lorsuq’on est nouveau… l’une d’elle était de plus d’une semaine donc j’y ai perdu un peu

Gestion :
J’ai délégué la partie ménage et "messages automatiques d’arrivée et de sortie" à une tierce personne. Je me suis un peu foiré sur le tarif car 50€ par séjour n’est pas bien calibré et surtout m’est défavorable pour les séjours de deux jours (et il y en a eu)

Résultats :
- grâce à relancer incessantes auprès des voyageurs satisfaits de mettre une note à l’image de ce qu’ils ont vécu… je passerai superhost airbnb en octobre ! Ce qui était mon principal objectif
- sur 10 voyageurs… forcément l’un d’eux s’est plaint. Ca arrive, je l’ai géré.

Disons que j’ai beaucoup appris…
- Je me suis rendu compte que nombreux voyageurs ne se plaignent pas forcément de ce qui manque tant que globalement tout se passe bien. J’ai eu 3 voyageurs successifs qui n’ont pas eu d’eau chaude et seul le 4ème a commencé à le notifier, et seul le 5 s’est vraiment plaint.
- L’usure du mobilier est bien plus visible en quelques semaines… un pied du meuble TV déjà cassé

En tout cas, si c’était à refaire, je le fais pour tout l’été ! Cela n’a pas de prix de pouvoir profiter de son appartement quand bon le semble, et ce n’est pas possible avec la LLD.

Aussi, depuis hier une locataire étudiante est dans l’appartement. Elle y reste jusque fin mai. Puis rebelote saisonnier ! J’ai aussi des rendez-vous avec un prestataire location courte durée à tarif attractif, cela m’intéresse fortement pour cet appart comme pour ceux qui sont en cours d’acquisition

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#63 05/09/2022 12h09

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INTP

Bonjour Rodin
Une petite question par rapport au statut superhost dont vous dîtes qu’il était votre objectif : quel est son intérêt ?
Bonne continuation,

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#64 05/09/2022 12h36

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Bonjour

Vous semblez satisfait du saisonnier c’est parfait et vous etes en ligne avec votre objectif ce qui est tres bien.

Cependant j’ai de la difficulté a comprendre vos chiffres.

Je vois un revenu " brut"  ce qui correspond a ce que la plateforme vous a reversé ?
quels sont vos frais et charges en contrepartie ( menage vous indiquiez , prestation de plomberie pour le probleme d’eau ?  )
par rapport a votre location etudiante quel est le gain par rapport a l’energie demandée ?

Cdt

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#65 05/09/2022 14h12

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Rodin, le 25/08/2022 a écrit :

On est à une moyenne de 43€ la nuitée, ce qui est -très- bas de marché, et s’explique de plusieurs manières :
- j’ai volontairement mis des prix bas dès le départ car je m’étais focus sur le besoin d’avoir de bonnes revues

Je vais aller dans le même sens que mes petits camarades. Je ne sais pas exactement où est situé votre studio, mais relativement proche de la mer et en été, ça aurait plutôt dû être le double. Ce n’est pas bon de brader : il y a un malentendu dans la relation dès le début. Ce n’est pas non plus la certitude d’obtenir des super notes, car il y a ce malentendu en travers de votre relation bailleur-visiteur. Et les gens qui se ruent sur les trucs bradés ont parfois une mentalité de râleur, car ce sont ceux qui veulent le beurre, l’argent du beurre et le sourire de la crémière. Etes-vous déjà allé dans les magasins "discount" ? Je n’ai jamais vu autant de clients malpolis que là-bas. Comme c’est pas cher, ils se croient autorisés à être désagréables et sans gêne.

- Je me suis rendu compte que nombreux voyageurs ne se plaignent pas forcément de ce qui manque tant que globalement tout se passe bien. J’ai eu 3 voyageurs successifs qui n’ont pas eu d’eau chaude et seul le 4ème a commencé à le notifier, et seul le 5 s’est vraiment plaint.

Ca, ce n’est vraiment pas normal. Il y a plusieurs explications possibles, mais aucune n’est bonne pour vous :
"c’est tellement pas cher que l’eau chaude ne doit pas être incluse".
" le proprio me semble tellement distant (aucune communication à part les messages automatisés) que je n’ose pas communiquer avec lui".
… ou quelque chose comme ça.

Pour qu’ils n’aient pas fait remonter ce manque, il faut qu’il y ait vraiment un gros problème de communication.

Personnellement, je pense qu’il faut, au contraire, vendre relativement cher, mais avoir un service impeccable. Il faut donc insister en ce sens auprès des visiteurs : "Mon objectif est de vous fournir le meilleur service possible. Surtout, s’il y avait le moindre problème, le moindre manquement, prévenez-moi pour que j’y remédie au plus tôt." Ainsi, les gens réagissent, demandent, posent des questions, et on fait évoluer le service au fur et à mesure que des besoins non décelés remontent. Je pense que c’est comme ça qu’on obtient des super notes et que les gens sont satisfaits dans la durée.


Les vacances sont finies, au travail !

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#66 05/09/2022 18h47

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En cette chaude période il est probable aussi que les gens aient prit des douches froides, d’une parce que canicule, de deux conscience écologique et contexte pénurie. Et location pas cher peu aussi vouloir dire gens peu riches (ou des rentiers écnomes)  et habitués aux radineries bénéfiques.

Si le premier avait été frileux il n’aurait pas hésité une seconde pour le signaler, à moins d’y être resté une seule nuit.


Chauffeur-Trader

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#67 05/09/2022 21h27

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Roupettes a écrit :

En cette chaude période il est probable aussi que les gens aient prit des douches froides, d’une parce que canicule, de deux conscience écologique et contexte pénurie.

Très bonne remarque. Il est vrai qu’en pleine canicule, je prends des douches froides aussi. Néanmoins, je ne vais pas jusqu’à faire la vaisselle à l’eau froide.

Si ça peut contribuer à expliquer, je maintiens que le fait que ça n’ait pas été signalé dénote un problème de communication.


Les vacances sont finies, au travail !

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#68 05/09/2022 22h50

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Roupettes a écrit :

Et location pas cher peu aussi vouloir dire gens peu riches (ou des rentiers écnomes)  et habitués aux radineries bénéfiques.

Etre radin c’est bien, mais radin-malin c’est mieux.

Il est déconseillé de prendre une douche froide en période de forte chaleur car cela augmente le différentiel entre la température extérieure et la température interne. Le corps va donc tout faire pour se réchauffer… Contre-productif.

En période de canicule par exemple, il vaut mieux une douche tiède que froide.
Après, il faudra définir ce qu’est une douche glacée, froide, tiède.

Par ailleurs, l’exemple souvent donné est celui des nomades du désert, un bon thé bien chaud pour transpirer et le corps évacue une partie de sa chaleur…


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

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#69 06/09/2022 11h08

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ESFP

Interêt du superhost



Airbnb a dit a écrit :

En tant que Superhôte, vous bénéficierez d’une meilleure visibilité, de revenus potentiellement plus élevés et de récompenses exclusives. Ce statut est une façon pour nous de vous remercier pour votre hospitalité exceptionnelle.

Le premier indicateur dans l’économie collaborative, que ce soit Airbnb ou autre service B2C, ce sont les notes, en particuliers pour les millenials et génération Y Z.

Exemple concret : je connais peu de gens de ma tranche d’âge qui vont dans un resto non référence ou qui est noté sous 4* 4,5*/5 sur google maps, quand bien même celui-ci a été recommandé par un proche. J’ai même ma copine qui est à l’extrême de cela : s’il y a eu des mauvais commentaires récemment, c’est NON. Idem pour Airbnb.

Prestation de plomberie : 0 frais, celui qui s’est déplacé est celui qui m’a fait les travaux, il ne m’a rien facturé. Au final la solution était de mettre le tableau électrique en marche forcé.

Prestation ménage + relation message avec l’hôte : 50€/séjour. Elle me faisait les messages automatiques, répondaient aux quelques question s’il en avait, et pour les plus graves ou préoccupantes je répondais ou gérais moi-même.

Au final j’ai gagné 100€ de plus/mois par rapport à une location classique, et je n’ai eu que 30€/mois d’élec sur les deux mois. 20€ de provision utilitaire au début, et ce sont des consommables que je n’ai jamais eu a renouveler car les locataires le faisaient systématiquement. Peu de gens vont s’embeter a récupérer l’huile d’olive ou le pq acheté sur place…

B2K je prends note de votre explication sur le discount, cette situation était temporaire et circonstancielle, le temps d’avoir mes conditions de superhost. Les prix vont naturellement grimper l’été prochain

Par contre sur la deuxième partie, soit je me suis mal exprimé, soit vous n’y êtes pas du tout (ou les deux).
Je n’ai eu aucune remontée de dysfonctionnement de communication (preuve en est j’ai eu 5/5 en note). Hormis une clim réversible et éventuellement un sèche-cheveux, le studio ne manque d’aucun équipement recommandé par Airbnb et recherché par les utilisateurs.
Surtout sur un studio, les gens ont surtout besoin d’être rassuré sur l’arrivée et le départ, après ils font ce qu’ils veulent tant que tout fonctionne, et que les photos, même pro, correspondent au produit attendu.

Fin mot de l’histoire : le 1er locataire m’a dit qu’il prenait des douches frois et ça ne le dérangeait pas.
Pour les deux qui se sont plaints, je les ai appelé très rapidement et ai procédé à un dédommagement à l’amiable (10€ par ci, 15 par là). Au contraire, la réactivité est un maitre mot et c’est le premier critère sur lequel j’ai évalué ma co-hôte.

Dernière modification par Rodin (06/09/2022 13h21)

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#70 06/09/2022 11h47

Membre (2013)
Réputation :   18  

INTP

Bonjour Rodin,
Autant je vois bien l’intérêt des notes, autant dans les logements que j’ai utilisé  (du coup je suis allée regarder) il n’y a aucune corrélation claire entre le statut super hôte et la moyenne des notes.
J’ai quand même l’impression qu’il s’agit d’un machin marketing pour inciter les nouveaux hôtes à proposer des prix bas, ce qui permet à AirBnB d’avoir un stock sans cesse renouvelé de logements à bas prix.
Curieuse de savoir si l’effet superhost a un impact l’été prochain une fois que vous proposerez des tarifs plus élevés.

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#71 06/09/2022 12h33

Membre (2020)
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ESFP

Dans ce cas vous avez des standards tres élevés lors du choix de vos logements (ce qui confirme mon premier point et l’importance des notes en economie collaborative)

Car parmi les conditions pour etre superhost, il faut une note générale postée par l’utilisateur > 4.75/5 sur les derniers mois. Le calcul est fait 4 fois dans l’année, et si ce n’est pas le cas le statut est révoqué

Dernière modification par Rodin (06/09/2022 13h18)

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#72 16/09/2022 14h19

Membre (2019)
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Si je comprends bien, vous avez fait 1600 € de revenus sur juillet aout,
auquel se retranchent les 550 euros par mois de crédit, TF, copro, PNO, et 500 € de frais de ménages et entrée sortie (50€ x 10).

Vous êtes donc à un cash flow nul même en été, et ce avant impots, travaux de copro, travaux intérieur et renouvellement/réparation de l’aménagement.

J’ai une idée assez précise d’où se situe votre bien, dans une ville que je connais plutôt bien mais un quartier que je ne connais pas. Je n’ai pas fait d’étude détaillée des prix, mais je ne suis pas sûr que ce soit si décoté que cela. En étant dans un quartier excentré, à presque une heure de la plage à pied, vous ne pouvez pas louer des semaines entières à une clientèle prime.

Je ne critique pas votre investissement d’autant plus qu’il a l’air de vous satisfaire, mais la présentation trompeuse que vous en faites. J’aimerais moi aussi investir dans cette ville, propice au mix étudiants+ touriste, mais là comme ailleurs, il ne faut pas payer trop cher


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#73 26/09/2022 12h35

Membre (2020)
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ESFP

Tlaloc,

Intéressant.

Vous parlez probablement du quartier où désormais on vend des apparts surpayés aux franciliens qui veulent investir sur la côte et connaissent peu les prix. Ce n’est pas mon cas. Si je voulais un logement "pied sur la plage" dans ce quartier il aurait fallu faire x2 sur le prix d’achat. Je vous laisse calculer le cashflow.

J’ai délibérément choisi un quartier populaire en devenir (beaucoup de travaux de réaménagements). Cette ville est également une ville à taille correcte, c’est-à-dire qu’en 10 minutes de voiture, à la plage on y est (parking plage gratuit soit dit en passant).

Sur la clientèle que j’ai eu, quasiment la moitié est venue en voiture, l’autre moitié ne s’est pas vraiment plaint de l’emplacement puisqu’à côté de cela il y a la desserte en bus pour rejoindre centre-ville et plages.

Vous n’avez pas les bons chiffres sur le crédit, je paye 400€. Officiellement 120€ car je suis en différé partiel que je peux envoyer jusqu’à 36 mois mais pour les calculs il faut bien prendre le total.

J’ai déjà dit que cet été était un test pour me permettre d’avoir 4.8* et le statut de superhost airbnb, demain si je passe par une conciergerie un peu plus pro et que je maîtrise davantage mes coûts je n’aurai pas autant de charge.

De plus, je n’ai pas vraiment fait de revenue/yield management.
Airbnb communique sur leur solution intelligente mais elle est claquée au sol. D’autres solutions comme pricelabs ou autre permettent d’antciper des events jusqu’à un an avant l’échéance. Exemple : quelqu’un a payé 50€ la nuit pour aller au grand prix paul ricard, alors que le prix aurait pu être x3 facile pour ce weekend.

Mes remerciements que vous vous inquiétiez pour moi, tout va bien me concernant, et cet appart n’est que le début d’un empire 😉

Dernière modification par Rodin (26/09/2022 12h36)

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#74 30/09/2022 18h29

Membre (2019)
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Tlaloc, le 16/09/2022 a écrit :

Si je comprends bien, vous avez fait 1600 € de revenus sur juillet aout,
auquel se retranchent les 550 euros par mois de crédit, TF, copro, PNO, et 500 € de frais de ménages et entrée sortie (50€ x 10).

J’avais bien compris que votre crédit était de 400€. 550€ c’est avec les autres charges citées.
Vous auriez pu vous en douter si vous nous donniez le cash flow réel de votre opération.

Bon, j’ai raté une occasion la semaine passée de vous rejoindre. Un appartement de 19m2+environ 6m2 hors carrez s’y vendait, en plein centre ville. Mon enchère max était de 24, il est parti à 25K.
Le 36m2 est monté à 43 000€, (mon enchère max 38K) mais il avait des combles à aménager en sus.

Aucun regret, j’ai un projet plus important en cours, et j’essaierai à la prochaine occasion.


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