PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 10/01/2022 19h47

Membre (2017)
Réputation :   66  

Bonjour à tous,
Je réfléchis à emprunter 100K pour des SCPI.

Je ne souhaite pas acheter ma résidence principale pour l’instant car je pense que ma capacité d’emprunt n’est pas suffisante pour acquérir un bien équivalent à l’appartement où je suis locataire actuellement. Et acheter pour louer me fait peur (choix de l’emplacement, ne pas se faire avoir, vacances locatives, gestion du locataire, travaux etc) d’autant que je n’ai pas le temps et les compétences pour cela.

Mon salaire me permet cependant d’accéder au levier de l’emprunt et il serait dommage de ne pas s’en servir. Dans l’idéal, j’emprunterai bien pour acheter des actions (en investissement passif long terme sur trackers) mais ce n’est pas possible en France avec mon patrimoine.

Ma situation rapidement :
-    Salaire de 2600 net en CDI, capacité d’épargne de 1000 à 1200 euros/mois,
-    Locataire,
-    1 PEA avec 43K (sur trackers, en investissement passif, apport de 500-600/mois),
-    1 AV avec 4K en fond euros (apport de 500-600/mois),
-    7600 euros sur un PER,
-    Mon compte courant n’est pas utilisé pour de l’épargne, je n’ai que l’argent nécessaire pour faire mon mois dessus.

Voilà ce qu’un CGP m’a dit :
-    Comme je ne suis pas propriétaire, je n’ai pas accès au crédit immobilier pour acheter des SPCI, je ne pourrai obtenir qu’un prêt conso non alloué,
-    Il n’est pas possible d’acheter des SCPI au sein d’une AV avec un prêt. Il faut les acheter en direct car elles seront nanties pour garantir le prêt,
-    Il est préférable d’emprunter sur la durée la plus longue possible, 25 ans, même si le taux est plus élevé (proposition de 2.4% hors assurance en crédit conso non alloué), afin de conserver une capacité d’épargne. C’est également important si je souhaite faire un nouveau prêt à l’avenir,
-    L’assurance n’est pas obligatoire mais très fortement conseillée, mieux vaut faire jouer la concurrence avec des comparateurs,
-    Sur 100K, mon portefeuille ne pourra être que de 2-3 SCPI max,
-    Ce CGP se paye sur des rétrocessions de la part des sociétés de gestion des SCPI. Il intermédie pour mon prêt sans frais et ne prend pas d’argent sur l’achat, la vente et les loyers des SCPI. Il ne conseille pas les SCPI sur lesquels il a le plus de rétrocessions car celles-ci sont de toute façon proches, il peut donc rester neutre dans son conseil,
-    Comme l’investissement est modeste, il conseille de prendre des SCPI anciennes, de grosses tailles et peu risquées, par exemple : Primonial, Sofidy, Immorente, Efimmo.

Par ailleurs, je suis assez troublé par l’imposition des revenus des SCPI (je suis à 30% de TMI donc 30% d’impôts + 17.2% de PS soit presque 50% !) Je lis que je peux déduire les charges locatives des loyers (mais aussi les charges d’emprunt) pour calculer mon impôt, de quel ordre sont-elles pour des SCPI ?

Que pensez de mes réflexions et des indications de ce CGP ?
Merci d’avance pour vos conseils.

Mots-clés : crédit, fiscalité, imposition, scpi (société civile de placement immobilier)

Hors ligne Hors ligne

 

#2 10/01/2022 20h02

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

En 2021, j’ai loupé un investissement de 100k en SCPI à cause de mon compte bancaire principal pas clean (découvert, commission d’intervention, etc). Je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale.

Au final j’ai effectivement du faire affecter un crédit conso à mes SCPI pour un montant plus modeste.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 10/01/2022 20h18

Membre (2021)
Réputation :   3  

-    Comme je ne suis pas propriétaire, je n’ai pas accès au crédit immobilier pour acheter des SPCI, je ne pourrai obtenir qu’un prêt conso non alloué,

C’est plutôt vrai - toutefois, vous pouvez trouver un CGP/Banquier prêt à vous suivre si votre patrimoine financier couvre le montant que vous souhaitez emprunter. Vos interlocuteurs peuvent plaider votre dossier auprès de l’organisme de garantie. (Dans mon cas, ça a fonctionné)

-    Il n’est pas possible d’acheter des SCPI au sein d’une AV avec un prêt. Il faut les acheter en direct car elles seront nanties pour garantir le prêt,
-    Il est préférable d’emprunter sur la durée la plus longue possible, 25 ans, même si le taux est plus élevé (proposition de 2.4% hors assurance en crédit conso non alloué), afin de conserver une capacité d’épargne. C’est également important si je souhaite faire un nouveau prêt à l’avenir,

Plutôt d’accord (après la durée du prêt dépend plus de vos projets mais bon).

-    L’assurance n’est pas obligatoire mais très fortement conseillée, mieux vaut faire jouer la concurrence avec des comparateurs,

Dépend des banques.

-    Sur 100K, mon portefeuille ne pourra être que de 2-3 SCPI max,
-    Ce CGP se paye sur des rétrocessions de la part des sociétés de gestion des SCPI. Il intermédie pour mon prêt sans frais et ne prend pas d’argent sur l’achat, la vente et les loyers des SCPI. Il ne conseille pas les SCPI sur lesquels il a le plus de rétrocessions car celles-ci sont de toute façon proches, il peut donc rester neutre dans son conseil,

Yep.

-    Comme l’investissement est modeste, il conseille de prendre des SCPI anciennes, de grosses tailles et peu risquées, par exemple : Primonial, Sofidy, Immorente, Efimmo.

Cela dépend plutôt dans quoi vous voulez investir et votre profil de risque.
Mais aussi des SCPI que la banque vous autorisera à choisir.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 10/01/2022 20h23

Membre (2019)
Réputation :   9  

Je vais vous partager mon retour d’expérience car j’ai été dans une situation similaire à la vôtre il y a 3-4 ans : début de carrière, emploi stable et revenus similaires, désintérêt pour la résidence principale par souhait de liberté, et désintérêt de l’investissement locatif car trop complexe à gérer et moyennement rentable.

On peut voir les SCPI à crédit avec le verre à moitié plein : investissement facile, aucune gestion, levier du crédit qui permet de se constituer un capital. A titre personnel, je regrette quelque peu la part importante achetée à crédit. La fiscalité est lourde, les rendements tendent à décroître, même lorsqu’on sélectionne avec attention les SCPI. De plus, les revalorisations de parts ne suivent pas les promesses ambitieuses des CGP.

Je vous suggère de lire les files de ce forum consacrées à l’investissement en ETF avec un apport régulier mensuel. La constitution de patrimoine à long terme selon des schémas "lazy" fonctionne très bien. Si vous souhaitez absolument investir en SCPI à crédit, vous pouvez toujours commencer par 50 k€ sur une société. Considérez les SCPI très orientées à l’international, pour lesquelles la fiscalité finale pour une personne physique résidant en France est moins lourde.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 10/01/2022 20h36

Membre (2017)
Réputation :   66  

intuitive a écrit :

Je vous suggère de lire les files de ce forum consacrées à l’investissement en ETF avec un apport régulier mensuel.

Comme vous pouvez le voir dans mon message, j’ai plus de 78% de mon patrimoine dans un PEA en investissement passif sur trackers avec apport mensuel. L’idée, n’est donc pas d’augmenter cette enveloppe. Ce PEA a 5 ans et demi et je suis à 9.91% de TRI annuel, j’en suis donc très content.

Sinon en effet, la fiscalité est lourde mais je n’ai pas de cash supplémentaire à investir en dehors de mes petits apports mensuels.

Un emprunt conséquent n’est (quasi) possible en France que pour de l’immobilier ou alors il faut un gros patrimoine. J’ai acheté un peu sur marge sur mon CTO mais c’est cher et risqué. Prendre un crédit conso pour de la bourse n’est pas non plus recommandé. Il est cependant dommage de ne pas utiliser le levier du crédit (gagner un intérêt sur de l’argent que je ne possède pas) alors que mon salaire me permet (enfin) d’y accéder !

Neworld a écrit :

vous pouvez trouver un CGP/Banquier prêt à vous suivre si votre patrimoine financier couvre le montant que vous souhaitez emprunter.

Sauf qu’avec un patrimoine de 54 600 euros dont 43 000 en actions, il va être difficile de le faire accepter en garantie par un banquier, même si c’est de l’investissement passif.

Je ne suis pas pressé et me donne un bon temps de réflexion mais vos retours me font déjà bien avancer !

Hors ligne Hors ligne

 

#6 10/01/2022 22h52

Membre (2017)
Réputation :   0  

traz a écrit :

Il est préférable d’emprunter sur la durée la plus longue possible, 25 ans, même si le taux est plus élevé (proposition de 2.4% hors assurance en crédit conso non alloué), afin de conserver une capacité d’épargne.

C’est pas si mal comme taux, y-a-t-il des contreparties ? un apport mini ? pour le même montant et même durée avec une RP dont je suis propriétaire, je n’ai trouvé que du 2,55% et 2,65% (hors ADI), les courtiers de Louve Invest semblent pouvoir faire mieux, en cours d’investigation.

Hors ligne Hors ligne

 

#7 11/01/2022 01h07

Modérateur (2010)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 50 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2817  

 Hall of Fame 

traz, le 10/01/2022 a écrit :

Par ailleurs, je suis assez troublé par l’imposition des revenus des SCPI (je suis à 30% de TMI donc 30% d’impôts + 17.2% de PS soit presque 50% !) Je lis que je peux déduire les charges locatives des loyers (mais aussi les charges d’emprunt) pour calculer mon impôt, de quel ordre sont-elles pour des SCPI ?

Les charges que vous pourrez déduire sont sans doute juste les intérêts d’emprunt (car les "charges locatives" classiques sont déjà déduites du résultat des SCPI, donc de la quote-part que vous devrez déclarer comme revenu foncier).

Hé oui, 47.2%, ça fait beaucoup : peut-être que ça veut dire qu’investir ainsi à crédit dans des SCPI n’est pas la meilleure idée que vous avez eue. Sans oublier que le prix des parts, ou les montants distribués, peuvent diminuer… Peut-être que se contenter d’investir (sans emprunt) votre capacité d’épargne sur un PEA, ou dans un contrat d’assurance-vie, ou dans des foncières (sur un CTO) est une meilleure idée, mieux adaptée à votre situation. Ou même envisager d’investir à crédit dans une RP (à condition d’anticiper un maintien ou une hausse des prix de ce marché…), même si ça ne semble pas à votre gout.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#8 11/01/2022 19h19

Membre (2017)
Réputation :   66  

crabe a écrit :

C’est pas si mal comme taux, y-a-t-il des contreparties ? un apport mini ?

Non pas d’apport, c’est le taux qu’il m’a donné après avoir étudié mes documents, mais c’est peut-être pour m’attirer dans son giron.

GoodbyLenine a écrit :

peut-être que ça veut dire qu’investir ainsi à crédit dans des SCPI n’est pas la meilleure idée que vous avez eue. Sans oublier que le prix des parts, ou les montants distribués, peuvent diminuer… Peut-être que se contenter d’investir (sans emprunt) votre capacité d’épargne sur un PEA, ou dans un contrat d’assurance-vie, ou dans des foncières (sur un CTO) est une meilleure idée, mieux adaptée à votre situation. Ou même envisager d’investir à crédit dans une RP (à condition d’anticiper un maintien ou une hausse des prix de ce marché…), même si ça ne semble pas à votre gout.

Sauf que ma capacité d’épargne n’est que de 1000 euros par mois. Je me dis qu’il est dommage de ne pas utiliser le levier du crédit (c-à-d gagner de l’argent sur de l’argent que je ne possède pas) alors que j’en ai la possibilité (depuis peu), même si cela ne me permet pas d’avoir une rentabilité énorme.

En fait, je préférerai faire du levier sur actions mais cela est difficile dans ce pays sauf à faire de l’achat sur marge. Le problème est que Degiro ne fait pas de PEA pour l’instant (et pour toujours j’imagine) et que 80% de mon patrimoine (43K) est sur un PEA chez Bourse Direct.

Ou alors je repars sur l’idée d’un crédit conso non alloué pour de l’achat actions, mais je pense que cela peut être mal perçu par le prêteur.

Hors ligne Hors ligne

 

Discussions peut-être similaires à “emprunter pour acheter des scpi sans être propriétaire de sa rp ?”

Pied de page des forums

Parrainages Parrainages
Louve Invest
Prosper Conseil

[ Générée en 0.014 sec., 19 requêtes exécutées ]