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#1 21/12/2021 21h40

Membre (2019)
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Bonjour à tous,

Il y a sur le forum quelques intervenants expérimentés qui pourront sans doute m’éclairer sur un problème que je rencontre.

Je suis héritier en indivision (de par mes grands parents, dont je suis héritier en représentation de mon père) d’un terrain en bordure d’une petite commune de 2000 habitants. Il est situé en bord de route, entouré par 2 terrains construits et un cimetière. En face, de l’autre côté de la route se trouve un supermarché. La mairie a par le passé manifesté de l’intérêt pour ce terrain, tantôt pour agrandir le cimetière, tantôt pour y faire une aire de covoiturage sans que cela n’aboutisse.

Nous avons toujours considéré ce terrain comme une terre agricole. Un éleveur nous le loue d’ailleurs pour y mettre des bêtes.

Au moment de traiter la succession de mes grands parents, le notaire a attiré l’attention des héritiers sur la possibilité de vendre ce terrain comme constructible (jusqu’à présent nous considérions qu’il ne l’était pas).
Il a indiqué être en relation avec un lotisseur intéressé pour acheter le terrain. En l’absence de PLU, il (ou plutôt le lotisseur je présume, mais il est flou à ce sujet) a déposé une demande de certificat d’urbanisation pré-opérationnel dans ce but.

Aujourd’hui après 5 mois d’attente, rien n’a avancé et la mairie n’a pas répondu au sujet du certificat.
L’absence de réponse de la mairie vaut obtention d’un certificat d’urbanisme tacite qui permet de garantir que les règles d’urbanisme en vigueur le resteront pour 18 mois, sans pour autant autoriser l’opération envisagée.
D’après le notaire, nous sommes donc obligés d’attendre une réponse de la mairie avant d’envisager une telle opération.

Je me pose les questions suivantes :
- si la mairie donne une réponse favorable, sera t’elle d’ordre général (conclusion : oui le terrain est constructible et nous pouvons le vendre en tant que tel) ou bien est ce un accord uniquement pour le projet décris dans la demande (conclusion : oui pour le projet de cet acquéreur mais quid d’un autre projet ?)
- Quels sont les délais de réponse habituels dans ce genre de situation ? Et quel moyen avons nous pour faire avancer les choses ? (Le notaire nous propose de relancer nous même la mairie sans nous donner le contenu de la demande qui a été faite).

Je redoute que l’on se retrouve au pied du mur avec un acheteur unique qui profite d’avoir son certificat d’urbanisme pour imposer son prix. Pensez vous que nous devrions déposer nous mêmes une demande de certificat d’urbanisme pré-opérationnel ?

La communication du notaire a ce sujet reste étrangement vague. J’ai demandé à plusieurs reprises a ce qu’il m’envoie une copie de la demande de certificat envoyée, sans succès. Il nous a également recommandé de ne pas "faire de vagues" en faisant des démarches nous mêmes auprès de la mairie.

De plus, pour pouvoir traiter la succession, il nous a conseillé de valoriser le terrain a sa valeur agricole dans l’inventaire (tout en maintenant son discours sur faisabilité du projet de construction). L’éventuel impôt sur la plus value en cas de vente après réponse favorable de la mairie étant compensé par de moindres droits de succession (argument étonnant étant donné que nous passons sous l’abattement de 100k€ par enfant même en retenant une valeur constructible pour ce terrain…).
Bref, la confiance est écornée.

Y’a t’il des IH qui ont connu cas similaire ?
Je suis preneur de conseil sur la marche à suivre pour préserver mes intérêts et ceux des autres héritiers.

Mots-clés : construction, lotissement, plu

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[+1]    #2 21/12/2021 21h49

Membre (2021)
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INTJ

dans mon cas et avant adoption du PLUI (qui a été adopté l’an dernier) c’était la loi montagne qui s’appliquait (massif central oblige) et dans un cas comme celui là le terrain était parfaitement utilisable pour une construction (à ne pas confondre avec un terrain constructible, c’était un terrain agricole, mais sur lequel on pouvait construire).

Les règles étaient la nécessité d’être dans la continuité des zones construites (ça semble être le cas) et sans obstacle (rivière, colline …)

Evidement je n’ai aucune idée si c’est la loi qui s’applique dans votre cas, ou plus simplement le RNU, ou si c’est un PLU, un PLUI un POS…

Pourquoi ne pas vous rendre à la mairie tout simplement ?

pour ce qui concerne le notaire, je vous conseillerais de ne rien lui laisser faire, il est en train de vous bonimenter pour toucher sa commission (car oui les notaires sont aussi des agents immobiliers en quelque sorte, et peuvent gagner de l’argent de la sorte là où les frais de notaire proprement dit sont encadré par la loi)
Personne ne peut bloquer l’usage d’un bien vous appartenant en faisant une démarche sur ce même bien

Dernière modification par Sisyphe01 (21/12/2021 21h52)

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#3 21/12/2021 22h16

Membre (2019)
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INTJ

Bonsoir,
je ne répondrais pas sur l’urbanisme d’autre le feront mieux que moi.
J’attire votre attention sur la  plus-value qui est d’une part 19.6% d’impôt et CSG 9,2%, RDS 0.5% et prélèvement de solidarité 7,5%
Il y a 6% d’abattement par année de détention  pour les impôts, 1,65 % pour les prélèvements sociaux  au-delà de la cinquième il y aussi "LA TAXE SUR LA CESSION A TITRE ONEREUX DE TERRAINS NUS RENDUS CONSTRUCTIBLES (CGI, ART.1605
NONIES"
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 031219404/

Voir le CERFA 2048-TAB-SD https://www.impots.gouv.fr/portail/form … batir-tftc

Attention qu’il vous reste de l’argent à la fin sinon c’est le notaire et le promoteur qui feront une affaire


https://mes-bio-objets.fr Parrainage : Corum, BoursoBank JEMA6381UK, linxea

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[+2]    #4 21/12/2021 22h21

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Bonjour,

Il faut commencer par nous donner plus d’infos.

La commune est-elle au Règlement National d’Urbanisme ou en Loi Montagne ou Littoral ?

Toutefois, lu votre description :

Zenithar a écrit :

Il est situé en bord de route, entouré par 2 terrains construits et un cimetière. En face, de l’autre côté de la route se trouve un supermarché. La mairie a par le passé manifesté de l’intérêt pour ce terrain, tantôt pour agrandir le cimetière, tantôt pour y faire une aire de covoiturage sans que cela n’aboutisse.

Je pense qu’il n’est ni dans les parties actuellement urbanisée (PAU) nécessaire pour être constructible au RNU, ni en continuité du bâti pour la loi Montagne par exemple. Une vue élargie (googleview) me permettrait d’être catégorique.

La collectivité à toutefois laissé aller au tacite le CU : CUb qui devient Cua…Pour moi cela justifie une volonté des élus d’aller vers quelque chose. il serait mieux d’en discuter avec le maire. En effet si ses services établissent un refus sur le CUb, cela va "graver dans le marbre" peu ou prou le dit refus.
En théorie, changer le demandeur du Cu ou le projet ne change rien à la réponse (ce qui vous rassure sur votre crainte). Le délai de réponse est donné sur le formulaire, sachant que le maire ne peut pas vous demander des précisions ou pièces complémentaires…Vous voyez l’idée du Cub devenu CUa ?
A noter : il arrive que le service instructeur laisse aller en CUa car le projet est mal défini (et qu’il n’est pas possible de dialoguer cf supra) : souvent les gens pensent que mentionner le projet "construire sur mon terrain" suffit. Évidement non : construire quoi ? Une maison ? Un supermarché ? Donner un CUb positif dans ces conditions équivaut à un futur contentieux.
A noter : en cas de mise en place d’un PLU PLUi (Sysiphe : les POS sont caduques…Finis terminés ils n’existent plus, nulle part, depuis fin 2020 Les POS tireront bien leur révérence le 31 décembre), le CUb ne vaut plus rien.

A votre place en résumé :
- je poste les infos + cadastre ici (enlevez les "indices" etc) ; je rencontre le maire. Et qui que ce soit qui dépose le CUb n’y changera rien,
- je poste ici deux mois plus tard (délais d’instruction) le résultat et je vous indiquerais la voie du pré-contentieux gratuit.

Le Règlement National d’Urbanisme (RNU) | Données économiques Ariège, observation économique Ariège, liste d?entreprises CCI Ariège
Principe d’urbanisation continue en zone montagne

A+…

Dernière modification par Iqce (21/12/2021 22h24)


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[+1]    #5 21/12/2021 23h04

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Zenithar a écrit :

Nous avons toujours considéré ce terrain comme une terre agricole. Un éleveur nous le loue d’ailleurs pour y mettre des bêtes.

Avez-vous vérifié quel type de bail a cet éleveur ? Si c’est un bail rural, sa résiliation sera "compliquée".


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[+3]    #6 22/12/2021 11h55

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Sachant que, d’après le code rural, tout accord sous quel que forme qu’il soit, de plus d’un an ou se renouvelant sur plus d’un an, louant des terres agricoles contre un loyer, est un bail rural. Que cet accord soit oral ou écrit, que cet accord prétende ne pas être un bail rural, peu importe !

Donc, il y a un bail rural, extrêmement protecteur du locataire. Les conditions dans lequel le bail rural peut être rompu, en particulier en vue d’une construction sur terrain constructible, devraient être étudiées soigneusement par la personne qui a posté cette demande.


Les vacances sont finies, au travail !

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#7 22/12/2021 15h54

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M.erci à tous pour vos interventions.

Apres avoir creusé un peu, voici plus d’informations.

La commune à pour projet de mettre en place un PLU mais cela devrait prendre des mois voire des années. D’ici la, elle est soumise au RNU.

@Iqce
Voici la situation géographique :(terrain bordé de rouge)
Qu’en pensez vous ?



Comme vous, le notaire pense que la non réponse de la mairie est bon signe.
Je comprends l’idée du Cub qui devient Cua (qui ne veut pas accord mais qui témoigne d’une possible volonté des élus de faire quelque chose du terrain).

Il serait sans doute plus judicieux que je dépose moi même une demande de certificat d’urbanisation pré-op afin d’avoir les clés en main et un accès direct à la réponse (pas dit que l’éventuel acheteur nous laisse accéder librement à la réponse qu’il aura). Je vais donc me renseigner sur cette démarche et entrer en contact directement avec la mairie.

Pour ce qui est de l’éleveur qui utilise le terrain, ce problème à été soulevé. Je ne suis pas même pas sur qu’il ai un bail (perdu ou même jamais signé), aux dernières nouvelles il n’aurait pas payé le loyer (symbolique) depuis des années mais d’après ce que j’ai compris cela n’a guère d’importance, si il l’utilise il est protégé par le bail rural comme le souligne Bernard2K. Le notaire nous a demandé de lui envoyer un recommandé pour lui demander de ne plus y mettre ses bêtes (il semble comprendre la situation). Il a aussi évoqué une indemnité dans le cas d’une vente qui l’en priverait. Cela ne semble pas l’inquiéter plus que ça. Du coté des héritiers nous n’avons pas de connaissances particulières en la matière.

D’après ce que je vois sur le net, le changement de destination du terrain vaut motif de résiliation du bail rural (moyennant indemnités, qui selon le notaire seront dérisoires). Je suis preneur de retours si des IH ont connu telle situation.

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[+1]    #8 22/12/2021 16h31

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C’est amusant car j’ai eu un cas similaire il y a peu de temps : un terrain en continuité d’un village rue mais séparé des dernières habitations par l’église et le cimetière.

Au RNU, il faudrait être dans les parties actuellement urbanisées de la commune : hélas, ce terrain est en extension urbaine.

DDT a écrit :

Il n’existe pas de définition juridique de cette notion. L’appartenance d’un projet de construction à une PAU ne peut être estimée qu’au cas par cas à l’occasion de l’instruction d’une demande d’urbanisme (permis de construire, certificat d’urbanisme opérationnel " b ").
Si elle ne se situe pas dans le bourg lui-même, la situation de la construction dans la PAU est appréciée en se référant à 7 critères cumulatifs :
­ 1/ Le nombre de constructions
Pour être considérés regroupés en hameau, le minimum est 4 bâtiments d’habitation ou d’activités,
distants de moins de 50 mètres. Les bâtiments annexes et les constructions liées à l’agriculture ne sont pas pris en compte. OK
- 2/ La contiguïté ou la proximité immédiate du bourg ou d’un hameau
Sont hors PAU, les parcelles situées à plus de 50 m de la dernière construction du hameau. La distance peut être modulée en fonction de la topographie, la densité du bâti, les limites naturelles, la sensibilité agricole, …Il faut jouer sur ce point.
- 3/ L’existence de terrains voisins déjà construits OK
Sont considérés dans la PAU, les espaces vides entre deux constructions ou deux groupes de constructions, distants de moins de 50 mètres de ces constructions, et les parcelles entourées de constructions.

Donc pour moi, il faut rencontrer le maire et argumenter, le CUb devenu CUa s’explique totalement par une idée de négociation sous-jacente du maire.

En revanche, attention, votre terrain est clairement agricole : lors de l’instruction d’un CUb il n’est pas  forcément coutume de saisir le service agricole de la DDT., seul habilité à se prononcer sur ce point. Mais lors du permis, oui.

Il vous faut impérativement "déminer" ce point avec la maire, pour moi seul un projet utile au village pourra permettre d’aller au delà du refus de projet au niveau du PC à cause de la préservation des terres agricoles.
L’article L. 122- 10 du code de l’urbanisme1 dispose que les terres nécessaires au maintien et au développement des activités agricoles, pastorales et forestières, en particulier les terres qui se situent dans les fonds de vallée, sont préservées.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 033746405/

Ça, c’est beaucoup plus costaud que le point précédent. La DDT va regarder 1) si le terrain est inscrit à la PAC, à fait l’objet d’aide par le passé même lointain (par ex : irrigation de fruitiers, yc si le réseau et les fruitiers ont disparu car 2) sera également regardé le potentiel agricole du terrain. Et s’il y a peu ou prou un agri. qui utilise le terrain, même sans bail, même sans payer illégalement etc La DDT s’en contre fiche, elle ne gère pas du contentieux mais émet des avis en préservant les terres et les agriculteurs.

Désolé pour les alertes, je suis navré mais ce ne sera pas simple sad mais je vous invite à garder le moral et votre ligne de conduite, on en reparle au fil des échanges avec la commune.

Dernière modification par Iqce (22/12/2021 16h33)


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#9 22/12/2021 20h36

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Je vois ici un risque non négligeable de préemption par la mairie

ce serait sur ma commune, vous pouvez être sûr que je voterais pour une préemption, en prévision de futurs agrandissements du cimetière (mais évidement je ne connais pas la situation locale)

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[+3]    #10 22/12/2021 20h58

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Ah, Sysiphe vous allez me maudire mais…Rappelez-vous que nous sommes au RNU : pas de préemption possible sans document d’urbanisme : Droit de préemption urbain : pas de modification envisagée pour les communes soumises au RNU
wink
L’idée du législateur sur ce coup est bien de pousser les élus à se responsabiliser et à entrer dans l’urbanisme dit "de projet" qui permet de fait d’instaurer le droit de préemption dans une notion d’intérêt général.
Pour une fois, c’est facile  à comprendre (en résumé) : RNU = pas de projet et pas d’enquête publique (comme en PLU par ex) donc pas de raison de préempter.

NB : bien sur il y a moyen de biaiser. Mais, sauf à tomber sur un bon "conseil" qui fera la chose dans le respect des dispositions réglementaires et de surcroît avec les bons arguments, le 1er péquin venu fera trembler la mairie…Dans le cas d’espèce, je n’y crois pas, la mairie aurait déjà abattu ses cartes et la chose serait accessible sur le net (pour vérification ?).

Dernière modification par Iqce (22/12/2021 21h01)


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[+3]    #11 22/12/2021 23h20

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Notez aussi :
- un lotisseur achète un terrain "sous réserve de". Sous réserve d’obtention d’un permis de lotir et de pré-vente d’au moins 50 % des lots etc. Donc en fait le lotisseur se garantit avec un système "pile je gagne, face vous perdez". Si le terrain s’avère constructible, bingo, il lève l’option sur la promesse et il gagne plein d’argent. Si le terrain ne s’avère pas constructible, il vous rend votre terrain dont il s’avère qu’il ne vaut plus rien (pauvre terrain agricole à 4 k€/ha environ), et il vous paie une indemnité d’immobilisation d’un montant ridicule.
- si vous voulez vraiment gagner de l’argent, c’est à vous de faire le lotissement.
- si vous n’êtes pas pressé, vous pourriez aussi procéder par petites touches : détacher une parcelle de taille "villa", demander un PC pour une villa, vendre la parcelle avec le PC (voire avec la villa construite). 5 ans plus tard, vous en refaites une…
- comme le dit Iqce, il faut motiver le maire. Pour cela, un bon connaisseur du sujet et de l’intérêt de la commune pourrait vous aider. Par exemple, un archi ou un urbaniste local, éventuellement géomètre local qui savent ce que la commune accepte, ce qu’elle refuse, quels mots il faut utiliser, qui savent quels plans (dans tous les sens du terme) vont permettre de convaincre…
- le notaire semble déjà de mèche avec le lotisseur. A partir de là, je ne ferais plus confiance à ses conseils.
- vous dites "loyer non payé, ça ne change rien". Si, ça change. Si l’accord est certain avec un montant de loyer connu, alors il est en retard de loyer (ce qui vous donne un bon moyen de négociation, puisque vous avez hérité de la créance envers lui). Mais, si le loyer était gratuit, alors c’est un prêt à usage (commodat) qui n’est pas un bail rural (il manque le loyer pour que ça soit un bail !).
- personnellement, je n’enverrai surtout pas le recommandé à l’agriculteur : c’est reconnaître qu’il y a un bail, et c’est une manière bien abrupte d’entrer en négociation. Personnellement, dans un tel cas, j’irai négocier directement avec l’agriculteur. Tout d’abord sur le mode "je cherche à comprendre : avez-vous un bail écrit ? Si non, de quoi aviez-vous convenu à l’oral (sachant que j’ai mes propres informations, donc ne me racontez pas n’importe quoi, ça serait bien que ça soit cohérent avec ce que m’ont dit mes aïeux) ? Enfin, est-ce que vous pouvez vous passer de ce terrain ?".
Ensuite sur un mode "parlons de sous". J’invente les chiffres pour la suite : "donc, vous devez 10000 € de loyers en retard. La fin de la mise à disposition du terrain justifie une indemnité d’éviction, j’en conviens. Il me semble qu’un montant raisonnable serait 5000 €. 10000 € de créance dans un sens moins 5000 € d’indemnité. Vous me devez donc 5000 €. Voilà la base de la négociation. Qu’en pensez-vous ?".
Autre élément de négo : "je vous propose de signer un prêt à usage d’un an renouvelable. Ainsi, votre utilisation du terrain devient un avantage totalement gratuit pour vous. Pour moi, ça m’arrange que le terrain reste pâturé (ou fauché), donc entretenu, et parce que, soyons clair, si je devais vendre le terrain et/ou construire dessus, le prêt à usage prendrait fin. Mais ça vous fait toujours quelques années d’utilisation gratuite, en attendant". L’avantage pour vous : le prétendu bail, peut-être oral peut-être écrit, disparait, remplacé par un prêt à usage bien moins protecteur de l’utilisateur.
- Au total, dans une telle situation, le gain rémunère le travail. Si vous voulez que ça vous rapporte, il va falloir vous remonter les manches, vous renseigner, creuser à droite et à gauche, et probablement à un moment payer le bon prestataire (archi, urbaniste et/ou géomètre). Si vous voulez juste vous débarrasser du terrain, ou encore si vous laissez le notaire et le lotisseur dicter l’histoire, vous n’aurez que la portion congrue.

Dernière modification par Bernard2K (23/12/2021 00h21)


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#12 23/12/2021 08h57

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Je trouve aussi que votre notaire est en plein conflit d’intérêt, il veut vous inciter à vendre à un ami promoteur ( avec sans doute une commission pour lui à la clé ).


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#13 24/12/2021 16h55

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Iqce, le 22/12/2021 a écrit :

Donc pour moi, il faut rencontrer le maire et argumenter, le CUb devenu CUa s’explique totalement par une idée de négociation sous-jacente du maire.

En revanche, attention, votre terrain est clairement agricole : lors de l’instruction d’un CUb il n’est pas  forcément coutume de saisir le service agricole de la DDT., seul habilité à se prononcer sur ce point. Mais lors du permis, oui.

Il vous faut impérativement "déminer" ce point avec la maire, pour moi seul un projet utile au village pourra permettre d’aller au delà du refus de projet au niveau du PC à cause de la préservation des terres agricoles.

Si je vous suit, le maire à le pouvoir (du moins il peut essayer de le prendre) de dire oui à un projet qui l’arrange et non à un autre ?
Et vous dites ensuite qu’un Cub favorable ne veut pas dire qu’un PC sera accordé car la DDT va venir mettre le nez dans le dossier.

Si je comprends bien, il faut que le maire + la DDT donnent leur feu vert au projet pour qu’il ai une chance d’aboutir ? La DDT sera plus indulgente si le projet est soutenu par la mairie, c’est bien ce que vous dites ? D’où la nécessité de sonder le maire pour savoir il veut aller.

M.erci Iqce, aucun soucis de moral et par chance les 6 héritiers sont en phase et personne n’est pressé de régler la question. la seule contrainte de temps si j’ai bien compris c’est de faire aboutir la chose avant l’adoption d’un PLU qui pourrait nous fermer cette opportunité (ou au contraire la formaliser ? L’adoption d’un PLU pourrait aussi bien rendre le terrain "officiellement" constructible non ?).

@bernard2K :
Dans les grandes lignes, quelle différence y a t’il entre le fait de lotir ou de découper des terrains pour les vendre au fil de l’eau comme vous l’évoquez ? Une des solutions est plus accessible, moins contraignante, plus facile à faire passer administrativement ?

Il y a une chose qui m’échappe encore en partie. A quoi sert le certificat pré opérationnel par rapport au PC ? Pourquoi ne pas déposer tout de suite des PC par exemple pour 2-3 maisons ? Le certificat pré-op est il un préalable nécessaire ?

Sur le reste, je vais suivre vos conseils, contacter la mairie (cela a déjà été fait sans succès par ma tante : le responsable de l’urbanisme étant décédé récemment, ses collègues ont l’air perdus) ainsi qu’un géomètre qui est intervenu sur le terrain récemment a la demande d’un voisin. En fonction des résultats obtenu, redemander un certificat d’urbanisme pré-opérationnel qui ira dans le sens voulu par la mairie (c’est bien l’idée de vos propos Iqce et Bernard2K ?).
Egalement ne plus suivre les conseils du notaire et reprendre les choses en main.

Pour ce qui est de l’éleveur, j’ai collecté les infos que je n’avais pas (je suis à 700km du terrain et le dossier a été suivis successivement par mes oncles et tantes, pas évident de rassembler toutes les infos).
Aucun bail signé et loyer impayé depuis 4 ans (mes grands parents devenus trop âgés pour suivre cela). Une tante ayant eu cet éleveur au téléphone semble dire qu’il ne posera pas trop de problèmes, il peut se passer du terrain et à même dit ne pas chercher a être indemnisé (4 ans de loyer offert, c’est déjà sympa!).

Je vous tiendrais au courant courant janvier en fonction des échanges avec la mairie.

Encore M.erci à tous.

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[+1]    #14 24/12/2021 17h23

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Rappelez-vous :

- Au départ que votre bien est soumis au RNU. On est donc dans une compétence partagée, mais partagée…Un peu plus du coté de l’Etat que de l’élu qui signe "au nom de l’Etat".

- A mon avis le maire à bien compris que votre projet devait être refusé ; mais il souhaite que le fait ne soit pas établit (par un CUb négatif) car il a une idée derrière la tête. Il me semble que votre notaire partage mon approche.

Zenithar a écrit :

Si je vous suit, le maire à le pouvoir (du moins il peut essayer de le prendre) de dire oui à un projet qui l’arrange et non à un autre ?

En cas de projet "tangent" il peut faire un avis maire très favorable et contacter personnellement les services de l’Etat dont la DDT est le fer de lance en général.
Et vous dites ensuite qu’un Cub favorable ne veut pas dire qu’un PC sera accordé car la DDT va venir mettre le nez dans le dossier. Oui, exactement, ici également si le maire réclame dans son avis maire au niveau du CUb un avis de la DDT service agricole, ce serait mieux…

Si je comprends bien, il faut que le maire + la DDT donnent leur feu vert au projet pour qu’il ait une chance d’aboutir ?
Oui, exactement, cf avis DDT service agricole…
La DDT sera plus indulgente si le projet est soutenu par la mairie, c’est bien ce que vous dites ?
Le maire peut apporter des éléments extérieur au dossier et demander un arbitrage à l’Etat, par exemple entre la valeur agricole et la venue de nouveaux habitants avec survie de l’école etc (intérêt général) On comprend bien mieux cette notion d’arbitrage par ex dans le cas de l’installation d’une industrie créatrice d’emploi sur une terre agricole et/ou à enjeux environnementaux.

D’où la nécessité de sonder le maire pour savoir il veut aller. Oui

Pour ceux suivent (merci), en PLU PLUi la situation est différente : l’Etat à été associé lors de la mise en place du document, il s’est prononcé et dés lors le maire à le pouvoir de s’asseoir sur un avis Etat. Mais attention, l’Etat peut au contrôle de lagalité sur l’acte ainsi pris par le maire :
- demander un retrait de l’acte
- mettre le maire au tribunal.

C’est pour cela que je garde un mince espoir, "au RNU tout n’est pas foutu", dans le cas ou vous vous heurteriez à un refus, nous explorerons ensemble la voie de recours. Restez-en là pour l’instant, je sens que je vais vous noyer dans les infos, peut-être inutilement. wink

NB :

- Le certificat opérationnel permet de dégager les grandes lignes d’un projet sans recourir à l’architecte même si l’on est en SCI, même si l’on dépasse les 150m2 de surfaces de plancher. Il évite également les taxes liées au droit de construire générées par un permis. Pour un simple particulier, il n’y a pas à tergiverser : le CUb est la voie royale. Il donne de plus un droit intéressant en matière contentieuse : à condition d’être suffisamment précis cad "idem aux plans du PC" il permet de se faire rembourser les frais d’architecte et d’étude pour le PC qui se verrait opposer un refus ! Mais je vous dit "bon courage" pour avoir tenté le coup…Au RNU vous luttez contre l’Etat, pas contre la collectivité.
- Au regard des incertitudes évoquées sur la constructibilité du terrain et son devenir (cad l’idée de la collectivité), il est prématuré de réfléchir au type d’autorisation à déposer (DP division, PA, PC groupé).
- Je ne vois pas ce qu’un géomètre pourra vous apporter, au contraire. Mon 1er employeur ayant été un géomètre DPLG (j’étais chef de BE), le but en général est de vendre une prestation. Pas forcément de procéder en finesse.

Prenez les matchs les uns après les autres.

Dernière modification par Iqce (24/12/2021 17h26)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#15 24/12/2021 20h39

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En effet le notaire a dit que l’absence de réponse était bon signe mais sans aller plus loin. Il dit aujourd’hui qu’il ne peut rien faire de plus. L’éventuel acheteur se charge peut être de la "négociation".

J’avais noté que vous aviez un recours en cas de refus. Je n’ai pas poussé de ce côté, vous avez raison j’ai déjà assez d’informations à digérer pour le moment. Chaque chose en son temps.

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#16 25/12/2021 08h58

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Personnellement, je ne peux rien vous dire de plus. Je ne connais pas la procédure de lotissement. Tout ce que je peux vous dire, c’est sur la méthode :
- quand je ne sais pas, je creuse.
- quand j’ai besoin d’un conseil d’un pro, je prends un pro.
- je choisis soigneusement le pro : je vérifie que c’est la bonne catégorie de professionnel, et je vérifie à l’aide de différents critères qu’il est compétent et adapté à la situation.
- il y a très souvent le choix "gain supérieur, en échange de davantage de travail". Ca ne veut pas dire qu’il est toujours pertinent de produire ce travail. Parfois, on investit 100 pour revendre 110 de plus : ça n’en vaut pas la peine. Entre le délai, l’incertitude, les soucis, et les frais induits (déplacements, etc), le jeu n’en vaut pas la chandelle. Une des premières choses que vous devriez faire donc, c’est de chiffrer sommairement les différents scénarios pour voir si ça vaut vraiment la peine.
- j’avais un peu zappé "en indivision". Autrement dit, vous ne pouvez rien décider sans vos oncles et tantes. A moins de provoquer d’abord un partage successoral. En indivision, ça va être difficile (voire impossible) de faire des projets compliqués et/ou nécessitant un investissement préalable.
- dans ces conditions (indivision), il est probable que vendre à un lotisseur sera la meilleure solution. Dans un tel cas, je ferais au moins une mise en concurrence des lotisseurs disponibles dans le coin : demander à chacun de faire la meilleure offre : le prix est une chose ; mais il faut aussi regarder les autres termes de l’offre et notamment la durée du blocage dans la promesse, et le montant de l’indemnité d’immobilisation. Ca se négocie.

Voilà tout ce que je peux vous dire.


Les vacances sont finies, au travail !

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[+1]    #17 25/12/2021 12h37

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J’aurai une question à vous poser car j’ai eu le cas sur un de mes lotissements d’une commune très rurale qui n’avait pas de PLU.

Il y a avait au moins un document en mairie appelé "carte communale" ou l’on voyait quels terrains étaient constructibles ou non.

Et le terrain sur lequel j’ai fait mon lotissement était bien constructible. En l’absence de PLU c’est le RNU qui s’est appliqué quand nous avons déposé le permis d’aménager.

Avez vous vérifié si il ya avait une carte communale sur cette commune ?

Pour le reste, je vous conseille de vous rapprocher d’un avocat spécialisé en urbanisme qui défendra vos intérêts. Très souvent les notaires sont "de mèche" avec le marchand de bien ou le lotisseur du coin. Il le tuyaute pour prendre des ventes. Pour lui un lotissement c’est génial, il fait une vente avec le lotisseur et récupère autant de ventes de terrains qu’il y a de lots.

Etant moi même lotisseur, je vous parle en connaissance de cause :-)

Je connais un très bon avocat en uranisme sur le secteur de Lyon si jamais, il m’a aidé plus d’une fois avec ces cas compliqués.

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#18 25/12/2021 13h31

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La disparition (du « b » cette fois-ci) peut conduire à des quiproquos…
Votre avocat doit avoir moins de clients depuis la dépénalisation…
Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (25/12/2021 15h51)

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#19 25/12/2021 14h27

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ENTJ

Ademos : en tant que lotisseur, votre observation m’interpelle.
Rappelons dés lors  les articles élémentaires du code de l’urbanisme : le RNU c’est le RNU. On va éviter le cas des cartes communales partielles, d’autant que le bourg est en général dans la carte.

Et ce n’est pas moi qui le dit, c’est le code (légifrance), chacun son job smile :

"art L 111-1 a écrit :

Le règlement national d’urbanisme s’applique sur l’ensemble du territoire.

Toutefois :

1° Les dispositions des articles L. 111-3 à L. 111-5 ne sont pas applicables dans les territoires où un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou une carte communale est applicable ;

2° …

Cela veut dire que si en tapant le nom de la commune notre ami à trouvé "RNU" ou en demandant en mairie on lui à dit "RNU" on peut penser que l’on est au RNU (mais la conn.rie humaine est toujours possible, j’en conviens).

Après votre remarque n’est pas non plus totalement déplacée car effectivement la carte cle n’est rien d’autre qu’une application partielle du RNU : on délimite des secteurs ou l’on peut construire et d’autres non. Pour moi, cet outil ne devrait d’ailleurs pas exister, mais c’est du HS "pro".

Enfin, lorsque je parle au demandeur d’un recours contentieux après avoir évoqué la compétence partagée : à ce stade, sauf à vouloir dépenser de l’argent, il est inutile de parler avocat, en tant que particulier la démarche est gratuite et rapide. Au moins si vous me lisez, ce point pourra vous éviter des frais à l’avenir, et si vous êtes sectorisé sur Lyon (Sud) il y a des chances pour que nous nous connaissions.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#20 25/12/2021 14h35

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Iqce : C’est bien pour cela que j’ai recours à mon avocat en urbanisme, je suis loin de tout savoir :-)

J’ai pris cette habitude de me faire conseiller dès que j’ai un doute !

Je suis à côté de Saint Étienne, je fais la plupart de mes opérations dans la Loire.

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#21 02/02/2022 10h30

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Bonjour à tous,

J’avais contacté la mairie pour m’assurer qu’il n’y avait pas de carte communale, ils m’ont bien assuré que nous somme au RNU.

Pour le suivi de mon affaire, une tante à tenté d’obtenir un rendez-vous avec le maire ou le chargé d’urbanisme, mais resté sans réponse.
Elle a juste obtenu une réponse par mail d’une ’Directrice générale des services" de la commune. Mail qui me semble assez lunaire. Voici les grande lignes de ce qui y est dit :

- "par le passé (2017), lors d’une intention de vente, la mairie a fait valoir son droit de préemption en raison de la nécessité d’agrandir le cimetière et pour des aménagement urbains. Le vente n’a pas abouti car la SAFER s’y est opposé, le terrain étant agricole"
- "A ce jour, la commune étant au RNU, le terrain ne pourrait pas être constructible" (on est d’accord que cette dame est à coté de la plaque ?!)
- "la communauté de commune à pour projet d’instaurer un PLU. Le devenir de la parcelle sera donc réévalué à ce moment"
- "Monsieur le Maire pourra préempter de nouveau en cas de vente au regard de la nécessité d’étendre le cimetière"

Qu’en pensez vous ?

Mon ressenti c’est qu’en effet il y a bien une intention de la mairie de faire quelque chose de cette parcelle, mais surtout qu’il espèrent jouer sur notre ignorance.
Le raccourci pas de PLU = pas constructible me semble clairement de mauvaise foi (ou d’incompétence).
Quand à la préemption, au RNU elle ne tient pas si j’en crois Iqce…

Iqce, dans l’impossibilité de dialoguer avec la mairie, pensez vous que nous devrions déposer une nouvelle demande de certificat pré-op ? (pour rappel, seul le lotisseur l’a fait et nous ne voulons pas être dépendant de lui et de son notaire).

Encore merci pour vos éclairages,

Dernière modification par Zenithar (02/02/2022 10h32)

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[+2]    #22 02/02/2022 10h45

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ENTJ

Les termes rapportés, s’ils sont fidèles à la conversation, traduise effectivement :
1- une incompétence totale
2- une volonté de maîtriser le devenir de ce terrain.

On s’en doutait un peu cf supra wink

Sur l’aspect inconstructible au RNU, en revanche, je suis sur de mon coup et je l’ai déjà écrit :

"Au RNU, il faudrait être dans les parties actuellement urbanisées de la commune : hélas, ce terrain est en extension urbaine."

Pour le droit de préemption, il faut demander en quel honneur le maire peut préempter cf lien que j’ai donné plus haut. Y a t’il une ZAD ? Si oui que vient faire l’extension du cimetière dans une ZAD ?

Mais tout cela ne va pas faire avancer votre cause. Je pense que la commune veut ce terrain par tous les moyens sauf financiers (ah ah), je crois que si vous en lâchez un bout pour le cimetière, le restant sera/serait classé en constructible au futur PLU : les promesses n’engageant que ceux qui les croient, je vous invite à ne rendre effective cette transaction qu’une fois le PLU approuvé wink !

PS : une DGS (Directrice des Services) c’est une secrétaire de mairie qui pour faire 3 actes par an sur une commune de cette taille à convaincu son crédule de maire qu’il fallait la payer relativement cher.

Dernière modification par Iqce (02/02/2022 11h27)


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#23 02/02/2022 10h57

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Que feriez-vous dans mon cas Iqce ?

Persister à vouloir négocier avec la mairie ? Redéposer une demande de certificat pré opérationnel ? Attendre le PLU (est ce que le projet de cimetière peut jouer en notre faveur au moment de l’établissement du PLU?) ?

Pensez vous qu’on peut avoir un dénouement relativement rapide ? Pour rappel nous avons besoin de valoriser ce terrain dans la succession, au risque de se retrouver imposés à la plus value immobilière si on retiens la valeur agricole et que nous obtenons gain de cause ensuite.

Dernière modification par Zenithar (02/02/2022 10h59)

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#24 02/02/2022 11h32

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Hélas, un PLU (j’en ai fait dans une autre vie  récente) c’est minimum 2 bonnes années de procédure.

Il vous faut faire le calcul de l’imposition d’ici mettons 3 ans, valoriser le terrain s’il passe constructible et négocier sur ces bases…Mais si le maire à compris votre situation, c’est mal engagé. Au final peut être que vos calculs et des négociations non satisfaisantes feront que le terrain vous restera sur les bras. Dans ce cas des demandes régulières, annuelles, de CU op sont une bonne chose, pour la mémoire et le futur PLU.

Dernière modification par Iqce (02/02/2022 11h38)


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#25 02/02/2022 11h41

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Ok, donc dans les grandes lignes :

- continuer à dialoguer avec la mairie dans la mesure du possible
- demander régulièrement des CU op et attendre soit une réponse favorable, soit un PLU favorable
- être patient, la mairie devra bien se décider un jour. Le cimetière à l’air bien rempli sur google view :-)

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