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#1 12/12/2021 18h40

Membre (2016)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je viens d’acheter mon 4ième appartement pour faire de la location touristique. Or dans le même temps, j’ai quitté mon travail pour montrer ma startup avec un associé.

Du coup, je me rend compte qu’en 2022 je vais assez facilement dépasser les 23.000 euros de revenus locatifs touristiques et avoir moins de revenus des autres sources du foyer fiscal. Je me dirige donc tout droit vers le statut LMP.

Que pensez-vous de la stratégie suivante :
- créer une SARL de famille où je vais mettre 2 de mes enfants dedans (25% chacun et 50% pour moi). Cette structure va me racheter 2 de mes 4 appartements. J’en profite pour préparer une donation future.
- Je garde les 2 autres appartements et je vais générer moins de 23.000 euros / an.

Cela vous parait-il être une bonne stratégie pour éviter de basculer à LMP ?

Merci

Philippe

Mots-clés : immobilier, lmnp, sarl de famille

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#2 12/12/2021 20h02

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La première question à vous poser, c’est "pourquoi donc devrais-je éviter à tout prix de devenir LMP ?"  (car il reste pas mal d’avantages à ce statut, selon la situation de la personne concernée).

Ce que vous envisagez a un certain coût (principalement pour faire passer la propriété des biens à la SARL), et va vous occuper un moment (pour la mise en place, et aussi un peu plus pour gérer chaque année), alors que votre start-up devrait requérir 150% de votre énergie. Vous seriez LMP si 50% des recettes des biens mis dans la SARL, plus 100% de ceux conservés en propre, dépassait 23k€.

Autre question : quelle est la cohérence de vos actions, si vous venez d’acheter le 4ème appartement loué en meublé ?

Enfin, ça, c’est fait, et on ne peux donc plus le changer….

Par contre, ce que vous pouvez peut-être facilement changer, c’est :
   -soit de louer un des bien en nu (pendant quelques années, jusqu’à ce que vos revenus d’activité redeviennent conséquents), si ça vous permet de descendre sous le seuil des recettes. Et ça vous coutera probablement moins que de monter une SARL et d’y transférer vos biens…
   - soit de donner dès maintenant l’un de vos bien à vos enfants (50% à chacun si vous en avez 2), ce qui aurait un résultat proche de celui escompté en montant la SARL.

PS: Vous avez "sauté sans filet" (sans indemnisation pôle emploi en particulier) en quittant votre job bien payé (7k€/mois selon votre présentation) ? Parce que si non, il faudra bien plus de 23k€ de recettes pour passer LMP, pendant quelques temps encore…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 13/12/2021 08h18

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En général, on fait une SARL de famille pour sa capacité à être à l’IR, c’est à dire une société translucide. Donc, les revenus sont redispatchés dans l’IR des associés au pro-rata de leurs parts. Donc, vous allez retrouver vos revenus au rayon BIC, exactement comme si vous étiez resté en nom propre. A mon avis, ce que vous voulez faire ne sert à rien.

Certes, si vous donnez 50 % des parts, et si vos enfants sont imposés séparément, ça fera ces 50 % de revenus en moins sur votre feuille d’impôt. Mais ça fait aussi 50 % en moins dans votre portefeuille. Vous pourriez obtenir le même résultat en faisant directement une donation à vos enfants de 50 % des biens immobiliers que vous vouliez amener à la SARL.

Plutôt que de sauter à la conclusion "y’a qu’à faire une SARL de famille", vous devriez analyser complètement la situation.
Quel est le problème ?
Je risque de devenir LMP.
Vraiment ?
Comme dit GBL, commencez par regarder quels seront vos revenus de location meublée à comparer des autres revenus du ménage y compris les ARE, y compris peut-être la startup qui pourrait avoir le bon goût de vous payer, et voyez si la condition "revenus (recettes) de la location meublée supérieurs aux autres revenus du ménage" est remplie.
Si oui : est-ce un problème ? Comme dit GBL, bien regarder les conséquences du statut LMP. Ce n’est peut-être pas si désagréable.
Si c’est un problème, quels sont les moyens de faire baisser vos revenus de location meublée ?
- revendre
- garder, mais arrêter de louer. Ce n’est pas complètement impossible, on peut trouver de l’usage à un bien immobilier sans le louer (résidence secondaire, logement gratuit pour ses enfants…).
- garder, mais louer nu. Facile : il suffit d’enlever la couette ou les couverts, et comme vous ne fournissez plus l’ensemble des meubles obligatoires selon le décret, ce n’est plus une location meublée, donc imposition en revenus fonciers.
- éventuellement, amener une partie des biens immobiliers dans une structure imposée à l’IS (SCI, SARL…).

La SARL de famille imposée à l’IR n’apparaît pas dans cette liste de solutions.

Dernière modification par Bernard2K (13/12/2021 11h03)


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#4 13/12/2021 12h18

Membre (2016)
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Merci pour ces explications détaillées.

"éventuellement, amener une partie des biens immobiliers dans une structure imposée à l’IS (SCI, SARL…).".
Est-ce que dans je cas je peux créer ma SCI à l’IS détenu à 99% par ma holding et 1% en nom propre et me racheter 2 appartements ? Je ne serait pas en "abus de bien" car je fais uniquement de l’optimisation fiscale ?

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#5 13/12/2021 13h43

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Il suffit de dire que vous faites la SCI dans un but de transmission.

A noter aussi :
- plutôt qu’une structure qui vous achète le bien, il me semble plus logique d’apporter le bien en nature à la constitution de la société.
- n’y a-t-il pas des emprunts en cours sur ces biens ? La banque ne s’est-elle pas garantie sur ces biens ? Regardez toutes les conséquences.


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