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#1 01/10/2021 15h30

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Bonjour,

Je me permet de poster sur le forum pour vous partager la situation de mon frere qui est expatriés hors de France.

Il possède 2 biens immobiliers: un a bordeaux et un en IDF.

Bien N°1 en IDF: il lui reste un capital du de 120K€ a peu près, contracté avec la Caisse d’épargne. C’était un PTZ a l’époque, donc il y’a une partie PTZ et une partie en prêt immobilier classique a un taux de 1.20%.

Il a mis son bien en location lorsqu’il s’est expatrié, vu qu’il avait un PTZ il a du faire une demande a l’époque et l’autorisation lui a été accordé a ce niveau la aucun problème.

Bien N°2 a bordeaux: Prêt contracté avec la banque LCL. Capital restant du de 140K environs.
C’est un investissement Duflot, dont il ne peut plus supporter financièrement de payer les mensualités parce que le loyer ne couvre pas du tout la mensualité et il ne bénéfice plus du crédit d’impot puisqu’il est expat maintenant.

Il souhaite faire défaut sur son prêt avec la banque LCL et il préfère que son appartement a bordeaux soit saisi pour rembourser son prêt. Mais en étant saisi, la vente forcée de l’appartement ne sera pas suffisante pour rembourser le capital du de 140k€.

Est ce qu’on peut lui saisir le bien N°1 également même si celui ci est toujours avec un prêt en cours et dépend d’une autre banque?

C’est une situation difficile, et une décision difficile et choquante à prendre. On aimerait avoir votre aide si vous vous y connaissez à ce sujet..

Merci beaucoup

Mots-clés : dufflo, défaut de paiement, saisie


En espérant apprendre de vos expériences!

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#2 01/10/2021 15h38

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ISTJ

?
Il vendra toujours mieux en vendant lui-même, je ne comprends pas pourquoi il voudrait être saisi ?

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#3 01/10/2021 15h41

Membre (2020)
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C’est un appartement avec un locataire en place qui paye un loyer minoré de 20%, (condition Dufflo), du coup grosse décote sur le bien.
Et le temps de donner congés au locataire, il faut attendre 6 mois et il ne peut plus supporter financièrement de payer le credit malheureusement…

Il ne lui reste qu’un mois ou deux de liquidités si j’ai bien compris sa situation.

Dernière modification par leszeus (01/10/2021 15h43)


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#4 01/10/2021 16h09

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Ce n’est intéressant pour vous et lui de lui racheter cet appartement?
Quel était sont cout d’achat, le capital restant du et la valeur actuelle?

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#5 01/10/2021 16h09

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Existe-t’il une possibilité d’avance sur succession? De vente d’une certaine quotité à un membre de la famille? A une sci familiale?

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[+2]    #6 01/10/2021 16h10

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Très mauvaise idée de laisser saisir le bien. Ca prend des années, c’est compliqué, la dette augmente (il n’y a pas que le CRD, mais aussi intérêts, pénalités, charges de copropriété, etc), et si la vente ne suffit pas à payer la totalité de la dette, votre frère continuera à avoir une dette sur le dos, qui pourra mener à la saisie de l’autre appartement, mais aussi à diverses poursuites s’il rentre en France un jour.

La solution, c’est de vendre ses deux biens rapidement. Comme ça il aura assez d’argent pour rembourser les prêts. De toute façon il n’est pas en France donc la gestion locative à distance, ça va lui poser des problèmes, et il y a toujours le risque d’impayés. Vendre est la meilleure solution. En plus, les rendements locatifs sont sans doute très faible, alors que les biens immobiliers n’ont jamais valu aussi cher, surtout dans les villes que vous indiquez. Il faut d’autant plus vendre que c’est un bon moment pour vendre.

Rapidement, donc à un prix attractif, qui permet une vente rapide. Il perd un peu d’argent, et alors ? Tout vaut mieux que l’essoreuse de la saisie immobilière.

Je sens d’ici qu’il ne va jamais se résoudre à vendre moins cher : "ah non, pas la décote du locataire Duflot, ah non, pas de décote pour obtenir une vente rapide, ah non, pas de commission à laisser à l’agent immobilier, ça fait trop suer de perdre tout cet argent". Très bien, qu’il garde ses biens et qu’il laisse aller à la saisie immobilière. Dans 5 ou 10 ans, quand tout sera enfin fini (peut-être), quand il verra combien il a tout perdu dans l’affaire, il comprendra enfin que tout aurait mieux valu, plutôt que de laisser saisir ses biens.

Dernière modification par Bernard2K (01/10/2021 16h46)


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Favoris 1   [+1]    #7 01/10/2021 16h16

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Il peut également faire suspendre les mensualités 12 mois (parfois prévu dans les contrats) de ces deux crédits et mettre en vente le ou les biens.

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#8 01/10/2021 16h26

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Quelle est sa situation financière exactement?

Pourquoi ne peut-il plus rembourser son crédit? Son salaire/ses revenus ont-ils diminué drastiquement? La règle des 1/3 a-t-elle été respectée? Ne peut-il pas réduire ses autres dépenses  éventuelles et "manger des pâtes" le temps de ?

Attendre de n’avoir plus qu’un mois de liquidité  devant soi pour réagir est dommage mais j’ai du mal à comprendre que la banque ait accepté de l’endetter au delà de sa capacité.

Il a aussi la solution de prendre contact avec une banque (Lcl, Caisse épargne, ou une autre) pour regrouper ses crédits et les étaler dans le temps. ça coûte. C’est une perte sèche mais cela peut rester moins pire que vendre forcé par le temps.

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#9 01/10/2021 16h27

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INTJ

Très mauvaise idée :
- la banque pourra le faire condamner à payer sa dette et chercher à faire exécuter le jugement dans son pays d’expatriation
- la banque pourrait saisir le bien numéro 1 s’il n’y a pas d’hypothèque ou attendre sagement que celui-ci soit remboursé pour le faire


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#10 01/10/2021 16h34

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Il pourrait suffir de vendre celui de Bordeaux et de faire un prêt familial pour combler le trou.  Ou une avance sur succession.

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#11 01/10/2021 19h31

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On a ni les échéances ni les loyers.
Avoir une idée de la valeur des biens seraient également intéressants.

Il est difficile de donner un conseil sans avoir toutes les billes en main.

En fait, ce qu’on sait c’est les CRD des biens et qu’il n’a plus de liquidités.
C’est un peu léger comme informations!

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#12 01/10/2021 20h37

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Bernard2K a écrit :

Très mauvaise idée de laisser saisir le bien. Ca prend des années, c’est compliqué, la dette augmente (il n’y a pas que le CRD, mais aussi intérêts, pénalités, charges de copropriété, etc), et si la vente ne suffit pas à payer la totalité de la dette, votre frère continuera à avoir une dette sur le dos, qui pourra mener à la saisie de l’autre appartement, mais aussi à diverses poursuites s’il rentre en France un jour.
.

Vous ne savez vraisemblablement pas dans quoi vous souhaitez volontairement vous lancer
Les rouages de la machine judiciaire sont longs à se mettre en bran le mais quand ils sont lancés ils écrasent tout sur leurs passages.

Pour m’intéresser aux saisies c’est un monde de requins.

Vendez à un particulier heureuX de faire une bonne affaire.
Plutôt qu’à un parterre de requins.

D’autant plus que les prédire sont longues
Que les charges et les impôts courent.
Les pénalités.

Et si un jour votre frère souhaite revenir en France.
Et acheter un bien immobilier…

Dans ma grosse copropriété un copropriétaire était à plus de 50 000 euros de charges de retard.plusieurs années.
Sa mère dans l’appartement
Le syndic a enfin fini la procédure
Visite du bien pour les enchères

La vente aux enchères n’a pas eu lieu cause covid.

Reportée 6 mois plus tard

À ce moment il a rembourse sa dette.

Tout sauf être saisi.
Lisez quelques témoignages de personnes saisis les conséquences be sont pas seulement financières.

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#13 02/10/2021 09h56

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ESTJ

Même avis que les collègues : votre frère n’imagine même pas la complexité ni la longueur de la procédure, et sans doute encore moins la moins value finale de cette très mauvaise idée.

Pour exemple dans une copro commerces ou je suis partie prenante, un copro acculé à cessé de payer tout (crédit charges de copro, etc…) en 2015 : la vente judiciaire est prévue dans 15 jours 😆 pour un de ses lots, mais suite à une « légère » erreur de procédure, son second lot va subir le même sort, mais un peu plus tard, le calendrier n’est pas encore fixé.

Pendant 2 ans la banque et la copro se sont attendues mutuellement en espérant que l’autre engage la procédure pour en supporter le coût : au final, ce sont les copro que j’ai du convaincre de provisionner le montant du prix de réserve de la vente aux enchères pour ouvrir le feu.

Les parties prenantes estiment que logiquement (si ce mot a encore un sens dans l’immo covid actuel…) le  lot devrait sortir autour des 60% de décote de son estimation avant covid….

Je ne donnerai pas ce conseil normalement, mais comme dit B2K si votre frère ne peut faire le deuil de sa MV à suivre par une vente rapide, il lui reste la solution d’arrêter de tout payer sur ce bien  et de réfléchir à la meilleure solution pour lui : vu l’inertie du système, il va refaire sa treso. Par contre, les frais induits vont lui coûter plus que de prendre directement sa moins value, mais peut être qu’une fois engagé dans cette voie, il acceptera mieux la situation.

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#14 02/10/2021 12h36

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Ma recommandation : suivre l’avis très pertinent de B2K, et des autres, à savoir
   - mettre les 2 biens en vente (par agence), à un prix qui fasse qu’ils se vendent assez vite (ensuite, il y a 3+ mois jusqu’à signature chez le notaire, et encaissement du cash après remboursement de l’emprunt), en acceptant la décote qui est réelle (et ne disparaîtra pas parce qu’on voudrait la nier) sur le bien bordelais (et, je suppose, sur le bien parisien, lui aussi occupé),
   - expliquer la situation (globale, sans mentir) à la banque et négocier un délai/différé de paiement des échéances (le temps de vendre les biens; la banque a aussi intérêt à ce que ça se règle à l’amiable avec 6 mois de différé plutôt qu’en contentieux),
   - et faire tout pour régler ceci à l’amiable plutôt que de se retrouver avec le bien saisie et au final vendu à vil prix avec une montagne de frais (liés à la vente, au défaut du prêt, à la procédure, etc.) qui reste au final à la charge du vendeur.

Dans quelques mois, ça permettra de solder le dossier, et de récupérer un peu de cash, pour financer le quotidien qui semble déjà pas simple financièrement, et éventuellement investir le surplus avec un rendement sans doute bien meilleur que le rendement actuel du bien parisien (et sans le souci de gérer un bien à distance).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#15 02/10/2021 13h01

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J’ai visité récemment un bien vendu aux enchères, occupé par son propriétaire. On voyait bien que le type a perdu pied, la maison était envahie de mouches, déchets, bierres vides, mégôts, une horreur, pourtant un bien qui avait 10 ans et paraissait neuf de loin. Là il y avait tout à refaire, les murs piqués non pas par la moisissure mais par les chiures de mouches/moucherons, je n’avais jamais vu cela.

Dans le cahier des conditions de vente, on retrouve le créancier, une banque, avec le prêt adossé.
On peut y voir le détail du capital restant dû mais aussi les intérêts de retard impayés et l’indemnité d’exigibilité.
Au final le bien est parti un peu en dessous du capital restant dû. Non pas que le secteur se soit dévalorisé mais le type a acheté neuf, il rend un taudis, à réserver aux professionnels. Il se retrouvera à la rue avec encore plusieurs dizaines de milliers d’euros de dette du fait des intérêts et indemnités.
Il y a de quoi se tirer une balle.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#16 02/10/2021 15h59

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Quelle est la valorisation de marché des biens ?
A moyen terme, si le ratio CRD / valo le permet, il est possible de refinancer le prêt via un crédit hypothécaire : allongement de la durée d’amortissement du CRD, dégagement d’une trésorerie de sécurité.
A court terme il faut d’urgence prévenir la banque des difficultés de repaiement de la dette. Regarder le contrat qui permet peut être le gel du repaiement pendant 12 mois. En l’absence d’une telle clause, négocier.
En tout état de cause faire volontairement défaut est une très mauvaise idée. Revendre à la va vite et figer une moins-value qu’il faudra de toute manière repayer est également une idée peu lumineuse qui n’arrange rien à long terme.

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#17 02/10/2021 17h38

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Votre demande oublie l’essentiel : que valent actuellement les deux biens sur le marché ? Votre frère a-t-il demandé une estimation à des agences ? Sa double opération immobilière est-elle bénéficiaire, blanche ou déficitaire ? Cet oubli révèle un mépris de la réalité, la fuite en avant d’une personne peu douée pour l’immobilier… Après avoir une réponse claire à cette question, la démarche à suivre sera plus facile. Toutes les affaires que j’ai vues en vente judiciaire étaient catastrophiques pour les vendeurs, aussi, même si c’est déficitaire, je préfère limiter la casse en vendant avec une perte maîtrisable plutôt que de partir en procédure judiciaire. Je partage donc les avis des autres intervenants. Par ailleurs, une vente judiciaire laisse des traces, et si un jour votre frère revient en France, il sera sur la "liste noire" des emprunteurs…

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#18 02/10/2021 19h38

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Bernard2K: Je vous remercie pour votre conseil ! Je ne pensais pas que les procédures de ventes judiciaires étaient aussi longues et compliqués.
Selon ce que mon frère m’avait expliqué c’était juste "il prend le bien le vend liquide le prêt et fini". En fait non, c’est loin d’être ça dans la réalité…

Kabal: Il avait déjà suspendu les mensualités lors de la crise Corona, Il avait obtenu 6 mois de suspension de mensualités. Du coup je ne pense pas qu’il puisse le refaire, faut qu’il demande à sa banque, c’est une bonne piste le temps de vendre.

Kiem: Lorsqu’il avait emprunté quand il était en France il était en bonne situation financière. Aujourd’hui son salaire ne lui permet que de subvenir a ses besoins de lui et sa famille pour le mois…
Je confirme que réagir au dernier moment comme ça, c’est pas du tout ce qu’il aurait fallu faire. Mais bon, les choses sont faites..

Oblible: Ca fait vraiment peur ce que vous dites. Merci pour les infos..

Caratheodory: prêt familial ou avance sur succession pas possible malheureusement, on a déjà traité le sujet

gunday: oui désolé pour le manque d’infos ! J’étais sous le choc d’apprendre la nouvelle quand j’ai posté du coup je n’ai pas été clair malgré moi !

amoilyon: se retrouver dans ce genre de situation je pense que ça donne un choc émotionnel a vie à la personne c’est vraiment une épreuve difficile à traverser pour lui et aussi pour toute la famille..

serenitis: punaise 6 ans après le bien est mis en vente en enchère yikes
A cote de ça, les procédures d’expulsion qui dure 2 ans c’est de la rigolade !
Merci pour ce partage d’expérience,

GoodbyLenine: je me suis permis de copier coller votre message pour le transférer a mon frere, il vous remercie beaucoup pour les conseils, très instructifs

Surin: c’est tellement choquant ! mais quelqu’un qui a encore des dettes et qui n’a plus rien et perd tout, comment la banque récupére le restant du ? c’est impossible selon moi

Je vous remercie à tous pour vos réponses et vos conseils, plusieurs de vos messages je me suis permis de les copier coller et de les envoyer à mon frere pour qu’il prenne connaissance de tout ca…

La valeur du bien N°1 en IDF est de 250k à 280k (sans décote). en vendant a 200k ça partira vite. la valeur du bien N°2 a bordeaux environs 140k mais vu que c’est du dufflo il y’a une décote. aucune idée de combien mais même en vendant à 90k il peut s’en sortir et rembourser toutes ses traites.

La meilleure solution comme plusieurs d’entre vous l’ont dit, négocier avec la banque un gel des mensualités -> vendre les biens -> rembourser la banque

En tout cas, vos messages l’ont beaucoup raisonné pcq il était parti pour tout "abandonner". Et finalement, grâce aux solutions que vous avez proposés, vous lui avez donner l’espoir qu’il puisse s’en sortir et je vous en remercie beaucoup

Dernière modification par leszeus (02/10/2021 19h38)


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#19 02/10/2021 20h09

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un peu moins de 400k de bien, et 250 en crédit …

Fonction du loyer IDF, est-ce qu’une restructuration globale de dettes, concernant les deux appartements qui viendraient en sûreté d’un refinancement total ?

Pour le Duflot, attention à prendre en compte le non respect de l’engagement de location qui se produisait avec les De Robien. Parce que ca peut devenir la triple peine : vendre à perte, ne pas solder le crédit, devoir rembourser les défiscalisations avec intérêts de retard puisque l’engagement n’a pas été respecté.

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#20 02/10/2021 20h16

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Vendre rapidement ne veut pas forcément dire brader surtout que ses biens sont situés dans deux zones potentiellement très demandées,même si la région Ile-de-France peut être très variable comme type de zone et plus-value potentielle par rapport à la date d’achat.Proposer une décote de 20 % comme indiqué dans votre post me semble très important pour le premier bien sauf si la zone s’est dépréciée ou si le loyer est particulièrement bas et/ou avec locataire protégé (senior).

Faites faire plusieurs estimations par des agences sérieuses ,puis faites  une moyenne pour fixer votre prix,éventuellement en croisant avec les données des ventes de biens identiques sur le site des impôts.
La décote a déjà été traitée sur ce forum,et est très variable en fonction du type de bien si le logement est occupé.

La période est plutôt intéressante pour les vendeurs car un certain nombre de personnes ont des liquidités et l’envie d’investir dans l’immobilier pour le coté patrimonial,même avec un rendement modeste,et surtout si le bien est bien placé.

Avec les nouvelles règles de prêt des banques,cela pourrait être plus compliqué à l’avenir pour les investisseurs,mais actuellement c’est le bon moment pour vendre et sortir de cette situation difficile pour votre frère.

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#21 02/10/2021 20h56

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@Leszeus

"La meilleure solution comme plusieurs d’entre vous l’ont dit, négocier avec la banque un gel des mensualités -> vendre les biens -> rembourser la banque"

Pour vendre le notaire doit se renseigner s’ il y a une hypothèque sur les biens..
Donc interroger les banques concernées par les prêts.
Elles seront donc au courant du projet de vente, en amont …

Pour ces 2 réflexions suivantes : je me hasarde aux questions, car pas assez qualifiée :
     Je ne connais pas les détails du dispositif en Dufflot, mais est-il "transmissible" à un acheteur (reprise et engagement des conditions en cours" ? Et cela permettrait-il d’ éviter  la restitution d’ impôt dont votre frère aurait bénéficié avant son expatriation, si les conditions du bien et de l’ occupant restent les mêmes ?…
     Pour le logement de Paris, avoir un locataire déjà en place peut ne pas être un motif de décote ? si ce locataire est sérieux, et que l’ acheteur ne veut pas y habiter -ou plus tard- lui-même => investissement locatif


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#22 02/10/2021 21h06

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Et en vendant seulement le logement en IDF? Ça permet de solder les deux prets?

Édit: j’ai mal lu. La réponse est non.

Il manque environ 60 k€, peut être moins. Une restructuration de crédit pour faire baisser l’endettement total autour de 60 k€ est peut-être possible, il faudrait que les  mensualités puissent être  couvertes par le loyer du bien bordelais.

Dernière modification par Caratheodory (02/10/2021 21h24)

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#23 02/10/2021 21h36

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Une restructuration en alignant les durées restantes des deux crédits … en visant une mensualité cumulé soutenable avec les deux loyers.

Je ne sais pas pour un expat, mais avec les "restrictions" récentes sur les crédits, certaines banques, chez moi (bassin lémanique) sont plus permissives sur les refinancements, parce qu’a priori moins coincées que pour un nouveau crédit.

(comme c’est très récent, c’est peut être plus une impression qu’une modification de leurs règles internes)

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#24 03/10/2021 09h42

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Je ne pense pas que des décotes aussi importantes que vous indiquez soient nécessaires. En ce moment, tout ce qui est au prix se vend, parfois même dans la journée.

Il faut faire venir des agents immobiliers pour estimer le bien, et puis choisir une bonne agence pour la vente. D’habitude, on choisit plutôt le haut de la fourchette d’estimation, là il faudra choisir un peu plus bas. Ce n’est pas facile de choisir une bonne agence, mais on y arrive.

On n’écrit pas Dufflo mais Duflot, du nom de la ministre qui a crée ce dispositif. Notez aussi que, du fait que votre frère ne bénéficie déjà plus du dispositif puisque non imposable en France, et du fait que l’acheteur ne pourra pas reprendre le dispositif à son compte, l’acheteur n’achète pas un Duflot. Il achète un appartement loué avec un loyer très bas. Ca intéresse du monde : ceux qui veulent augmenter le loyer avec le même locataire, ceux qui veulent le virer rapidement… Votre frère ne doit pas s’engager à quoi que ce soit concernant le locataire, il faut bien sûr laisser l’acheteur en faire son affaire.

Dernière modification par Bernard2K (03/10/2021 09h46)


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#25 03/10/2021 10h59

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leszeus, le 02/10/2021 a écrit :

La valeur du bien N°1 en IDF est de 250k à 280k (sans décote). en vendant a 200k ça partira vite. la valeur du bien N°2 a bordeaux environs 140k mais vu que c’est du dufflo il y’a une décote. aucune idée de combien mais même en vendant à 90k il peut s’en sortir et rembourser toutes ses traites.

On progresse, on a la valeur des biens.

Pour pousser l’analyse, il faudrait connaitre le déficit mensuel sur chaque bien, histoire de voir là où est l’urgence.

Ensuite, comme Bernard2K, la priorité est de faire estimer sérieusement l’ensemble.
Car indiquer une valeur du bien à 140k€, et une valeur de vente à 90k€, y a un problème dans l’estimation.
D’ailleurs, un bien que vous estimez à 90k€, alors qu’il y a un CRD de 140k€, je veux bien que le duflot est sur-payé, qu’il y a une décote du neuf, mais là, vous êtes à 40/50% de décote, ça me semble important !

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