Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)
Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine
Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !
Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.
#26 05/05/2021 16h27
- JMeuret
- Membre (2015)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs - Réputation : 139
Ne le prenez pas mal mais un "il me semble" ne va pas beaucoup nous aider.
Si vous parlez de télévision, on est dans un cas d’agent immobilier, donc cela n’a rien à voir.
Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas
Hors ligne
#27 05/05/2021 16h35
- LieKolchin
- Membre (2021)
- Réputation : 10
Dans une vente sans intermédiaire, la formulation de l’offre oblige certes le vendeur à vendre dès qu’il reçoit une offre au prix.
Cependant, il semble (j’ai bien compris que vous n’aimiez pas beaucoup ces mots, mais n’étant pas un spécialiste du secteur je prends des pincettes) que deux offres formulées le même jour sont réputées concomitantes, le vendeur aurait donc le choix entre les deux. Une rapide recherche google me donne ceci :
se loger
lien 2
PaP est du même avis, mais ils ne précisent pas sur quels éléments ils se basent pour dire "il est admis dorénavant"
PaP
Dernière modification par LieKolchin (05/05/2021 17h00)
Hors ligne
#28 05/05/2021 16h36
- Stochastic
- Membre (2016)
- Réputation : 26
titoux a écrit :
J’ai un autre point de vue.
J’ai rarement vu quelqu’un proposer une prix au dessus d’un prix affiché.
Je vois plutôt une manipulation du vendeur pour faire monter le prix.
Je serais de vous…je répondrais que vous restez en retrait mais que votre projet est quasi bouclé côté financier.
Je suis quasi certain que le vendeur reviendra vers votre proposition très rapidement.
Vous ne cherchez probablement pas dans un marché tendu. C’est une chose relativement courante sur mon secteur.
Hors ligne
#29 05/05/2021 17h01
- dangarcia
- Membre (2015)
Top 50 Portefeuille
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Expatriation
Top 50 Vivre rentier
Top 50 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 20 Finance/Économie
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 599
LieKolchin a écrit :
Dans une vente sans intermédiaire, la formulation de l’offre oblige certes le vendeur à vendre dès qu’il reçoit une offre au prix.
Le premier lien que vous donnez concerne une vente par intermédiaire.
Le second article est mal rédigé, toute la première partie concerne des offres, sous entendu en dessous du prix annoncé, qui n’engagent pas le vendeur et lui laissent le droit de choisir celle qui lui convient.
En revanche, dans la seconde partie de l’article est apportée une précision importante dès lors qu’on reçoit une offre au prix
Il faut noter également que si une offre d’achat arrive au prix que vous avez formulé dans l’annonce […] vous ne pouvez pas la refuser et il vous est interdit d’accepter une offre supérieur au prix de vente.
Là c’est bien premier arrivé premier servi.
Hors ligne
#30 05/05/2021 17h14
- JMeuret
- Membre (2015)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs - Réputation : 139
Dans mon cas précis, on a une offre faite le lendemain et non le jour même.
Question bête mais si ça ne se passe pas comme espéré, comment avoir un avis rapide, clair et net pour régler cette situation.
Il faut contacter un avocat immobilier ?
Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas
Hors ligne
#31 05/05/2021 17h22
- Zandu
- Membre (2014)
- Réputation : 9
Je confirme que cette pratique est relativement courante en secteur tendu, encore plus en ce moment, où l’offre s’effrite de mois en mois ..
J’ai été confronté à cette situation pour un investissement locatif, 3000 € à rajouter à mon offre d’achat initiale, qui n’avait été contresignée par le vendeur.
Pour ma part, une offre d’achat, juste acceptée oralement n’a aucune valeur, même au prix. Si le vendeur dispose de plusieurs offres au prix, il est libre de choisir celle qui lui plaira .. ce qui est très frustrant, surtout qu’on on visite en premier suivi d’une offre sans condition suspensive d’obtention de crédit.
Pour mon exemple, tout comme vous, j’étais le premier à visiter, et l’entente était très bonne. Le vendeur était gêné vis à vis de moi, mais l’appât du gain a pris le dessus, et tout cela a été expliqué très courtoisement.
Je savais pertinemment qu’il ne me menait pas en bateau, le bien restait une affaire, même avec les 3 000 € de surplus.
J’ai ravalé ma fierté et me suis aligné, sans aucun regret !
Selon la richesse de l’offre du secteur, la cohérence du prix, le temps que vous avez passé à trouver cette maison qui semble vous plaire, pesez le pour et le contre ..
Si vous avez mis un an à trouver ce bien qui vous plait, et s’il est au bon prix, aller dans le sens du vendeur en s’alignant ne sera peut être pas une mauvaise idée .. 3 000 € est une somme, mais comme déjà mentionné, nous parlons là d’1% du prix du bien ..
Hors ligne
#32 05/05/2021 17h45
- JMeuret
- Membre (2015)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs - Réputation : 139
Les 3000 en question était la somme du concurrent, du coup il faut mettre plus.
Je pense que je me suis un peu grillé car je n’ai pas m’empêcher d’écoute mon épouse qui m’a dit de glisser un petit mot sur la loi, et j’ai senti que ça ne passait pas trop. J’aurais du y aller sur une stratégie plus amicale (celle dans laquelle je me sentais le plus à l’aise) car au final je préfère payer 10000 de plus pour avoir la maison.
Maintenant c’est elle qui a voulu prendre le relais et elle envoyé pour proposer juste 1000 de plus ça me parait pas suffisant pour peser dans la balance (j’aurais dit au moins 2000 de plus) et je pense qu’on passe pour des fous à les contacter chacun de notre coté!
Je parie qu’on va donc se retrouver dans le cas où c’est l’autre qui est choisi. A voir comment je vais gérer la suite.
Dernière modification par JBeurer (05/05/2021 18h04)
Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas
Hors ligne
#33 05/05/2021 19h06
- JMeuret
- Membre (2015)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs - Réputation : 139
Je suis tombé sur ce texte qui me fait un peu douter car l’annonce vient de LBC. Qu’en pensez-vous?
Refus du vendeur de vendre son appartement à l?acquéreur - Droit immobilier
Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas
Hors ligne
#34 05/05/2021 20h15
- CedricdeBelgique
- Membre (2020)
- Réputation : 12
Pour moi, si vous n’avez pas reçu l’offre contre signée par le vendeur alors le vendeur est dans son droit.
Si vous avez un doute, vous devriez demander conseil à un avocat spécialisé, ça coute un petit billet mais ça permet d’être sûr de soi (pour renchérir ou faire plier le vendeur).
Bon courage pour la suite,
Cédric
Hors ligne
[+4] #35 05/05/2021 20h43
- Bernard2K
- Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif - Réputation : 3565
Hall of Fame
Au sujet du droit : j’ai retenu de la jurisprudence de la cour d’appel de Paris de 2014 que l’annonce publiée par un particulier est seulement considérée comme une "invitation à entrer en pourparlers". On en parlait déjà ici : p.6 Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?
Cette avocate fait la même lecture que Me Ronit Antebi précédemment cité : "L’accord sur la chose et le prix", Me Caroline Dubuis Talayrach, avocat - Journal de l’Agence
Cela semble aller à l’encontre de jurisprudences plus anciennes, qui considéraient que l’annonce était une offre de vente, et que donc une offre au prix était la rencontre des volontés. La tendance des juges est donc de pardonner au vendeur qui ne sait pas ce qu’il fait, le pauvre : il annonce un prix qui n’est pas une offre ferme mais seulement une invitation à discuter.
Dans votre cas, vous avez soumis une offre (écrite, précise, et signée, on suppose), au prix de l’annonce. Le vendeur n’a pas accepté formellement l’offre, puis vous dit qu’il faut monter davantage. Vous êtes donc dans la phase de pourparlers. Ces pourparlers s’avèrent être des enchères montantes, à votre grand dam. Au vu de cette jurisprudence de 2014, je ne vois rien qui interdise cette sorte de pourparlers.
Maintenant qu’on a vu le droit, la pratique :
- les vendeurs font ce qu’ils veulent : ils font des enchères montantes (surtout en ce moment !), ils se rétractent sur leur acceptation, etc. S’ils vendent en direct, ils sont protégés car l’annonce n’est qu’une "invitation à entrer en pourparlers". S’ils vendent via un AI, ils sont protégés car le mandat d’entremise ne permet pas à l’AI d’engager son mandant.
- les acheteurs font aussi ce qu’ils veulent (et sans doute bien pire) : ils font des offres dont ils savent qu’elles ne les engagent pas vraiment puisqu’ils ont les 10 jours de rétractation après le compromis et, même au-delà des 10 jours, la possibilité de fournir un refus de prêt. Ils exigent des trucs (des études, des travaux, du nettoyage, une baisse de prix, plusieurs contrevisites..), et puis finalement : "ah non, on ne donnera pas suite". La dernière tendance, dans un marché immobilier en forte ébullition, c’est de faire plusieurs offres en parallèle, sur plusieurs biens (pour les bloquer), puis seulement ensuite de se poser des questions sur ces biens puis, encore quelques jours plus tard, annoncer à l’un des vendeurs qu’on va honorer l’offre, et donc annoncer aux autres vendeurs qu’on vient de les bananer et que ce qu’ils ont pris pour une offre ferme était en fait du pipeau.
Face à grand n’importe quoi, tout le monde râle, tout le monde brandit la loi, mais personne ne va jusqu’au procès. En pratique, le vendeur floué est pressé de passer à l’acquéreur suivant. L’acheteur, voyant qu’il n’aura de toute façon pas cette maison-là, est pressé de rechercher une autre maison. Donc, tout le monde passe au sujet suivant, après avoir bien râlé.
Une anecdote : récemment, à titre personnel, je vendais un objet sur ebay, aux enchères. Ca monte, ça monte, et ça atteint un prix sympathique. Le meilleur enchérisseur ne paie pas et ne donne aucun signe de vie. Je consulte les pages d’aide ebay, et ça dit "au bout de 4 jours, vous pouvez ouvrir un litige pour non paiement". Ce que je fais. L’acquéreur fait toujours le mort. Je regarde à nouveau : "au bout de tant de jours, vous pouvez clotûrer le litige". Ce que je fais : cela annule la vente et me rembourse la commission ebay.
Voilà donc le fonctionnement "officiel" d’eBay : on a en rien à foutre du code civil qui dit que la vente est parfaite dès lors qu’il y a accord sur la chose et le prix. On ne force pas l’acheteur à payer. On ne lui met même pas un point négatif de réputation. Non, on efface l’ardoise, on oublie qu’il s’est engagé à acheter et à payer.
Pourtant, ebay est une grosse boîte sérieuse. Ils ont des juristes compétents. Ils connaissent la loi. Ils ont décidé sciemment de s’asseoir dessus. C’est trop compliqué de forcer un client à payer, alors tant pis. Et puis, le client est roi, n’est-ce pas ?
J’ai dû remettre en vente. La seconde fois, il y avait moins de compétition entre les enchérisseurs et c’est parti 12 % moins cher. Au total, j’y passe le double de temps, je perds de l’argent, et le petit plaisantin qui met des enchères bidon puis fait le mort, il peut continuer ses méfaits. C’est fou, non ?
Autre cas, encore mieux : l’acheteur paie, reçoit le colis au relais Mondial Relay, mais ne va pas le chercher (il avait dû changer d’avis entre temps, peut-être parce qu’il a trouvé qu’il avait payé trop cher). Le colis me revient. L’acheteur obtient le remboursement de la vente. J’ai fait encore plus de boulot pour rien : emballer l’objet, faire le colis, imprimer l’étiquette, porter le colis au relais (trajet en voiture), expliquer à l’acquéreur dans le détail à quel relais est son colis et pourquoi et comment le retirer… et puis second trajet en voiture pour récupérer le colis de retour.
Et dans ce second cas, il est où l’accord sur la chose et le prix ? La vente est annulée et l’acheteur remboursé, juste parce qu’il est trop flemmard ou trop hon pour aller le chercher au relais ? J’ai cherché le moyen de me plaindre, ou de lui coller un commentaire négatif : impossible !
Alors certes, les enjeux ne sont pas les mêmes, mais c’est juste pour dire : la vente parfaite par accord sur la chose et le prix, c’est dans les livres. La pratique, c’est que tout le monde fait n’importe quoi et que personne n’est inquiété.
Dernière modification par Bernard2K (05/05/2021 21h02)
Il faut que tout change pour que rien ne change
Hors ligne
#36 05/05/2021 20h59
- JMeuret
- Membre (2015)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs - Réputation : 139
Ce qui est dommage c’est de lire 95% des textes qui disent une chose et qu’en faisant des recherches plus approfondis on tombe sur un avis contraire. A vrai dire c’est le seul texte que j’ai trouvé qui allait dans ce sens…
Du coup j’étais persuadé de mon coup et dans les faits j’ai peut être tord.
Donc les conclusions c’est que quand ça passe par un agence immobilier, il y a un intermédiaire alors c’est mort, si c’est un particulier vu qu’il passe une annonce, c’est mort. Du coup je comprends pas l’intérêt de ces lois…
Je pense aussi que pour cette maison c’est mort, quelle idée de vouloir lui glisser discretement cette histoire de loi Je crois qu’il a décidé de ne plus du tout me répondre.
Va falloir passer à autre chose.
Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas
Hors ligne
[+1] #37 05/05/2021 21h36
- CedricdeBelgique
- Membre (2020)
- Réputation : 12
JMeuret a écrit :
Mais au passage j’ai pas envie de perdre cette maison.
N’abandonnez pas si vite, si vous voulez vraiment cette maison, vous risquez de le regretter. Dites au vendeur que vous vous êtes trompé et réenchérissez un petit coup (2000 au lieu de 1000 si j’ai bien lu), sait-on jamais !
Bonne continuation
Hors ligne
#38 05/05/2021 21h38
- JMeuret
- Membre (2015)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs - Réputation : 139
J’ai justement augmenté le prix de 3000 ! On va voir ce que ça donne.
Après c’est pas une maison exceptionnelle. C’est une maison à notre budget et dans une zone qui correspond à peu près à ce que l’on recherche. Sauf que l’offre est tellement rare. On risque d’attendre encore 6 mois pour devoir de nouveau se battre pour le même type de maison. (qu’on aura là encore peut être pas!) et 6 mois de loyer supplémentaire ça fera plus que ces 3000.
Dernière modification par JBeurer (05/05/2021 21h51)
Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas
Hors ligne
#39 06/05/2021 18h51
- Tlaloc
- Membre (2019)
- Réputation : 19
Légalement et pratiquement, vous ne pouvez rien faire. Sans compter que sa réaction est compréhensible s’il a mis un pris trop bas et que les acheteurs lui proposent plus.
Ca ne sert donc à rien d’être aigri ou revanchard. Si elle vous intéresse, montez, sinon abandonnez. Par contre blindez-vous un peu plus. (écrits en deux exemplaires, etc etc …).
Je rajoute aussi une anecdote sur les enchères, que je pratique régulièrement à Drouot. Ca arrive régulièrement qu’un bras se lève ou qu’une enchère soit criée après le coup de marteau : sytèmatiquement, elle est prise en compte ("désolé j’avais pas vu", "j’ai pas dit adjugé", "reprenons", ….)
Dernière modification par Tlaloc (06/05/2021 18h54)
Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse
Hors ligne
#40 07/05/2021 14h52
- Tchouikov
- Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 84
Tlaloc,
J’observe le même phénomène en salles des ventes que je fréquente assidument, tout comme vous.
A chaque fois, la justification donnée par le commissaire-priseur est la même : c’est le prononcé du mot "adjugé" qui emporte le transfert de propriété, pas le coup de marteau… (j’avoue ne jamais avoir eu la curiosité de vérifier le fondement juridique de cette affirmation).
Dans ces circonstances, il arrive que le commissaire-priseur remette les compteurs à zéro et ne reparte donc pas du prix premier prix d’adjudication. J’ai souvent constaté que l’acheteur évincé, dégoûté (tout comme je le serais à sa place), ne participait alors pas au deuxième feu des enchères et que le prix d’adjudication final s’avérait être inférieur à ce premier prix d’adjudication.
Hors ligne
Discussions peut-être similaires à “augmentation du prix après une offre d'achat pour un bien immobilier ?”
Discussion | Réponses | Vues | Dernier message |
---|---|---|---|
81 | 20 010 | 07/05/2018 11h43 par lachignolecorse | |
18 | 3 029 | 21/09/2018 18h10 par Ben31 | |
1 | 1 472 | 31/05/2020 22h41 par GoodbyLenine | |
22 | 4 244 | 28/10/2017 11h30 par Geoplace | |
6 | 2 282 | 13/09/2016 23h09 par Bernard2K | |
23 | 10 727 | 04/06/2018 15h10 par BenBBB | |
6 | 1 946 | 09/04/2018 23h15 par Geoplace |