RiceCooker [44] : étude de cas immobilier (Pinel)

Bonsoir Range19, merci beaucoup pour votre message !

Range19 a écrit :

Cela vous fait un appartement à 3444 € du m² hors frais de notaire et garanties.

150k€/45m² je trouve 3 333€/m², ce qui me semble dans les prix "normaux" de Saint Nazaire. En analysant rapidement 20 annonces pour des appartements, j’ai trouvé une moyenne de 3049€/m², et une médiane de 3250€/m². L’appartement est donc plus cher que les annonces existantes, ce qui me semble logique si c’est du neuf. Cependant je suis ouvert aux critiques, j’ai estimé ces prix avec les moyens du bord.

Range19 a écrit :

Vous n’évoquez pas la question du parking/garage.
Ce prix semble plus de 10% au dessus du prix au m² maxi que l’on trouve par exemple sur se loger.
Et le prix maxi c’est en fonction d’un emplacement top. Est-ce que ce sera le cas de cet appartement ?

C’est vrai que j’ai oublié ce point, je vais le rajouter dans mon post originel. L’appartement est livré avec une place de parking, mais d’après mes recherches le stationnement est gratuit dans la rue.

Range19 a écrit :

Les questions à vous poser :
- Quel est votre objectif ?

- Utiliser mon argent "intelligemment", augmenter mes revenus et dégager du temps libre dans un futur à moyen terme.

Range19 a écrit :

- Pourquoi cette ville ? La connaissez-vous très bien ? Connaissez-vous le quartier ou sera implanté cette résidence ?

Je ne connais pas cette ville ni le quartier, j’habite dans le même département, il me semble que c’est une ville attractive en terme d’emplois, mais aussi au niveau tourisme voire étudiant.

Range19 a écrit :

- Pourquoi cet appartement là ?

Mon CGP a trouvé ce bien optimal en fonction de mes contraintes (petit budget notamment)

Range19 a écrit :

- Que savez-vous du marché immobilier de cette ville ?

Je ne sais pas grand-chose du marché immobilier en général,encore moins dans cette ville, ce qui fait de moi une proie facile j’en ai conscience.

Range19 a écrit :

- Comment gèrerez-vous votre bien ?

Une agence s’occupera de la gestion de la location.

Range19 a écrit :

-Vous êtes vous formé (cf par exemple le bouquin hautement recommandable de Julien Delagrandanne "l’investissement immobilier intelligent")

Non je n’en n’ai pas eu le temps, le choix du bien et la réservation se sont fait rapidement, car le bien est, je cite, "très rentable" et pourrait partir très vite (ça, ça a allumé un voyant rouge dans ma tête…)

Merci pour votre réponse maxlille ! Justement j’essaie de ne pas avoir d’affect, je n’ai pas de préférence à acheter ma résidence principale, ni investir dans une SCPI, un Pinel, une A/V ou que sais-je. Par contre pour les a priori, j’ai du mal à les déceler…

J’aimerais bien passer du temps en amont, mais c’est vrai que le CGP a eu une posture très "c’est un bien exceptionnel, il faut le réserver, on verra plus tard pour les détails, vous pourrez vous rétracter plus tard !", ce qui m’a mis la puce à l’oreille… En pratique, si aucun des plans de financement ne me convient, je pourrais me rétracter, je l’espère.

Et vous calculez une rentabilité brute de 4,25%, mais c’est sans compter l’avantage fiscale de 3k€/an, que je ne pourrais pas avoir si j’achetais un bien ancien pour le louer tout seul.

Si j’inclus le loyer + la carotte fiscale, ça fait 6 600 + 3 100 € = 9 700€, soit une rentabilité de 6,3%.

Le discours du CGP devrait vous mettre la puce à l’oreille.
Avec votre calcul de rentabilité, vous oubliez que votre "carotte fiscale" Est consommée dans le prix et les honoraires du CGP.
Vous calculez votre moyenne de prix sur quelques annonces dans une période où il y a peu d’offres dans beaucoup de villes.
Recherchez plutôt sur appli dvf les prix du quartier sur des transactions réelles.
Utilisez aussi les prix relevés par les sites spécialisés.

Côtés compétence : vous êtes donc ultra débutant et à l’affut d’une affaire. Un régal pour un vendeur.
Que Savez-vous de l’orientation et environnement immédiat du bien ?
Y-aura-t-il une cuisine équipée ?
Avez-vous déduit les frais de gestion, syndic, entretien courant dans vos calculs ?

Dernière modification par Range19 (31/12/2020 13h41)

Merci pour vos répones !

maxlille a écrit :

- n’est valable que 12 années maxi (votre bien vous le financez sur 20 ans ou plus). Donc votre renta de 6.3% n’est pas fiable sur le long terme.

- vous oblige non seulement à louer à un certain montant maximum, mais aussi à choisir des locataires avec revenus maxi.

- vous oblige à acheter un bien au dessus du prix du marché.

- vous oblige à acheter dans des zones en particulier.

- vous oblige à payer un intermédiaire

Faites l’exercice sur un bien hors pinel pour voir

Merci pour ces indications, je vais tenter l’exercice quand j’aurais un peu de temps, pas simple de jongler entre ces recherches et les préparatifs du nouvel An !

Pour la rentabilité, je pensais garder l’appartement 9 ans, puis essayer de le vendre. Ainsi, même dans le cas où je mets 3 ans à le vendre, je reste dans la limite des 12 ans, et conserve mon avantage fiscal.

Range19 a écrit :

Recherchez plutôt sur appli dvf les prix du quartier sur des transactions réelles.
Utilisez aussi les prix relevés par les sites spécialisés.

Côtés compétence : vous êtes donc ultra débutant et à l’affut d’une affaire. Un régal pour un vendeur.
Que Savez-vous de l’orientation et environnement immédiat du bien ?
Y-aura-t-il une cuisine équipée ?
Avez-vous déduit les frais de gestion, syndic, entretien courant dans vos calculs ?

Merci, je ne connaissais pas la DVF, c’est vrai que les prix constatés sur ce site sont très très loin de ce qui est affiché en ce moment… A une rue de mon futur appartement on voit une maison de 136m² à 92k€ en 2016 et en 2020 un appartement de 47m² à 57k€… ça me fait un peu peur.

Le DVF est une bonne base pour ce rendre compte du prix du marché,
mais ce n’est pas non plus suffisant, il manque l’indication sur les caractéristiques (exposition, étage..etc) du bien et surtout de son état général, qui peuvent expliquer des écarts de prix.
Également le prix affiché peut être net acheteur ou net vendeur (dans le cas ou les frais d’agence sont détachées du prix acquisition comme dans le cas d’un mandat de recherche)

Excusez moi mais vous êtes le profil parfait du pigeon pinel.
Ingénieur cadre / revenus correct mais pas le temps de s’occuper de quoi que ce soit…

Donc on vous colle un bon pinel dans les jambes, “ne vous inquiétez pas c’est une super affaire, vous n’avez plus qu’à signer”.

Vous vous apprêtez à vous engager sûr 20 ans pour une coquette somme. Et vous ne prenez même pas le recul nécessaire pour analyser la situation.

Je vais vous faire une confidence perso. J’ai une somme d’argent qui dort depuis pas mal de mois sur un livret a la noix. Je sais que je devrais me diversifier avec un pea,… mais je n’ai pas le temps de m’y intéresser et d’apprendre, comme vous! Je pourrais ouvrir rapidement un pea et mettre des sous sur la première action. Mais non je ne le fais pas tand pis, quand j’en aurai assez d’avoir des sous qui dorment et ne rapportent rien et bien je m’y intéresserai et ensuite je me lancerai.

En tout cas c’est ma vision des choses, et vous c’est quoi maintenant votre vision?

Petites remarques :

Règle N°1
Dans l’immobilier, avant d’acheter, il faut connaître son marché, et donc se taper une trentaine de visites, aller prendre un café le week-end, envisager le futur du coin dans cinq ans. Connaître les loyers (avec et sans charges), la population, le niveau des écoles, les commerces, les futurs transports… Si on ne connaît pas son marché, on n’achète pas, CGP ou pas CGP.

Règle N°2
Pour gagner de l’argent dans l’immobilier, la carotte fiscale est une très mauvaise conseillère, car elle fait oublier la règle N°1. On veut épater le voisin et on se fait écraser par le marché… Très souvent, les investissement Pinel ont été désastreux. L’immobilier a doublé de 1998 à 2010, et les carottes fiscales vendues par des CGP ont bien fonctionné quand tout avait augmenté. Depuis 2011, la fête est finie, sauf pour des investisseurs réfléchis.

Règle N°3
On ne gagne de l’argent que de deux manières : soit par une belle rentabilité du capital (7-8 % minimum), soit par une plus value espérée, assez fréquente dans certains quartiers de métropoles, ou par des travaux sur un bien en mauvais état. DDtee a su combiner les deux en province. Sentenza a réussi une jolie plus value avec un pinel à Romainville (banlieue nord de Paris) après une vraie réflexion sur son investissement. Ce choix doit être fait dès l’achat, après une étude minutieuse, en ayant obtenu un prix assez bas.

Règle N°4
Le neuf coûte en général autour de 20 % à 25 % de plus que l’ancien "correct". Au bout de 10 ans, votre achat neuf est devenu de l’ancien (on dit récent pour être gentil…), il a donc perdu au moins 20% de sa valeur dans le cadre d’un marché stable. Or, avec un Pinel, votre loyer est au dessous de la moyenne du coin, le locataire peut s’accrocher, et là votre bien a perdu 30 % de sa valeur…

Opinion personnelle
Au-dessous de 7% de rentabilité brute, il ne faut acheter que si l’on est sûr d’une forte plus value du quartier ou du bien, du genre 25 % sur 5 ans. Sinon, ça n’en vaut pas la peine, il suffit d’acheter un indice du CAC 40 pour avoir autant, sinon plus et avec moins d’ennuis.

Rastignac

RiceCooker a écrit :

Pour la rentabilité, je pensais garder l’appartement 9 ans, puis essayer de le vendre. Ainsi, même dans le cas où je mets 3 ans à le vendre, je reste dans la limite des 12 ans, et conserve mon avantage fiscal.

Oubliez les plans sur 9 ans ou 12 ans. Dès le lendemain de l’achat, votre bien neuf devient ancien et perd donc 30% de valeur. Il va ensuite suivre l’évolution du prix de l’ancien. N’espérez donc pas le vendre au prix où vous l’avez acheté.

Les simulations des CGP sont sur 9 ou 12 ans, avec un prix de revente identique, là effectivement, ça montre des rendements à 12%. Il faut demander à votre CGP des simulations sur 20 ans, des simulations selon le prix de revente.

Voici une étude de cas honnête sur le forum :
Caceray [51] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel)

Je suis toujours étonné que l’on puisse signer un achat à 155 000€ sans les frais divers en disant…"J’espère pouvoir me retracter si les conditions de financement ne me plaisent pas".

Vu les montants engagés et la durée de l’investissement, je ne signerais que si je connaissais absolument tous les tenants et les aboutissements.

Si vous ne maitrisez pas tout (location, fiscalité, déficit foncier etc), réfléchissez à deux fois avant de vous engager.