Seapathfinder : étude de cas immobilier (plus-value et rachat des parts par une holding SCI)

Bonjour

avez vous bien noté que dans le schéma holding que vous envisagez votre SCI IR deviendra de fait à l’IS pour 998 millièmes si j’ai bien compris le montage ?

Ce qui induit entre autres, un amortissement du bâti avec des conséquences à la revente sur le calcul de PV.

Concernant la banque, à votre place, je leur présenterai la chose en leur demandant la levée de caution de votre associé au vu qu’il va sortir de l’association : soit le niveau de votre caution actuelle leur paraît suffisant au vu des sommes déjà remboursées, soit ils vont vous demander de reprendre un complément de caution.

Pour faire simple, voilà ce que j’ai compris :
- s’il s’agit seulement d’être à l’IS et pas à l’IR, il suffit de passer la SCI existante à l’IS. Attention quand même, c’est irréversible.
- S’il s’agit de faire transiter de la trésorerie entre plusieurs sociétés qui n’ont pas le même objet (par exemple une SAS d’activité et une SC d’investissement), c’est là que la holding est puissante.

Bonjour XAZH

Oui les enfants sont majeurs et capables, ils sont même associés aux travaux au titre de l’entraide familiale. Dégager des gravats etc… Ils sont même formés aux rudiments de droit des sociétés et du placoplâtre; du prix des bloc-porte et des isolants.

Rien d’opaque, ni de comptabilité pas claire, un comptable très rigoureux aux manettes. Aucune filouterie.  Je ne peux pas mal me comporter. Je suis du genre plutôt attaché à l’honnêteté aux bons comptes.

Qu’il y ait des éléments pas clairs dans mon exposé, je veux bien (impasse sur les impôts et les droits de vente). Je donnerai en temps voulu les détails. Je pesne que c’est intéressant.
Pourquoi les comptes courants sont déséquilibrés, pourquoi le capital restant dû est faible?
C’est la vie d’une société.
Ce sont des vases communicants. C’est parce que mon associé a pu négocier un remboursement anticipé d’un prêt à 5,6% sans frais alors qu’il avait des fonds. Cela a dégagé du disponible qu’il a récupéré chaque mois depuis. ça l’arrangeait et le delta de compte courant rémunéré.

La valeur d’une Société, de ses parts et de ses biens, c’est pas pareil. Mon associé pourrait attendre longtemps si on mettait en vente tous les biens séparément. La valeur de la moitié des parts, je veux bien en discuter. Nous avons voulu vendre un bien en 2014-2015, personne n’en voulait. Pas une visite. ça vaut combien? On a fait 2 appartements, qui rapportent 990 €/mois les deux, ça vaut combien? Un espace vide de 65 m² ça vaut combien? Dans une commune qui ferme ses usines, on va mettre combien de temps à vendre ces biens?

Toujours preneur de conseils

Amitiés

Seapathfinder

xazh a écrit :

Ce n’est pas le fait que les CCA soient déséquilibrés qui me dérange, ni le capital restant du.

C’est plutot la cohérence entre les fonds investis (485+168), la valeur de la société avant imputation des dettes (485), les revenus fonciers qu’elle génère … J’ai le sentiment que quelque chose cloche.

Quelle est la valeur des immeubles ?
Quel est le montant du cash de la SCI ?
Quelles sont les sommes versées par la SCI aux associés ?
La tenue des CCA tient elle bien compte des fonds versés par les associés au titre de la SCI et des fonds restitués par la SCI à ses associés ?

Une SCI IR n’est pas une société "commerciale", on n’estime pas sa valeur par rapport à ses revenus, mais par rapport à son patrimoine, puisque c’est sa destinatino première : posséder et gérer des biens immobiliers. Le revenu de la SCI étant celui des associés, il n’intervient que peu : on estime que la valeur de ce revenu est "induite" par la valeur des immeubles.

La valeur de votre SCI est de base son cash + la valeur des biens - une décote pour détention par SCI et non en direct. C’est logique : une SCI, c’est un moyen de posséder des immeubles, ils valent donc à peu près la même chose que vous les possédiez en propre ou par SCI.

Du coup, pour calculer les parts de votre associé, commencez par faire évaluer les biens par agence, appliquez une décote raisonnable, ajouter le cash, vous aurez une base défendable près le fisc pour cette SCI. Je ne parle pas des dettes, mais sur la valeur nette, bien sur elles imputent à la baisse cette valeur.

Notez que le fisc, pour admettre la valeur du CCA racheté, pourra vous demander de justifier tous les versements Associés --> SCI et SCI --> associés, pour vérifier que la valeur du CCA est correcte. (c’est souvent là, en cas de controle, que ca part en vrille quand la comptabilité et la liste des mouvements n’a pas été correctement tenue)

Bonjour,

Merci de me consacrer du temps, ces questions sont importantes.

Les sommes allouées à l’achat à la construction et à l’amélioration des bâtiments est bien de 485.000€.

En 2008 : 160.000 € en septembre 2008 taux5.6% sur 18 ans, une très mauvaise affaire.
Le bâtiment est ancien et nécessitera des travaux: 25.000€ en 2010 et 60.000€ empruntés sur 10 ans en 2014-2015. TOTAL pour ce premier groupe de bâtiment 245.000 € pour de l’ancien à la campagne. Personne n’en voulait en 2014 pour 129.000€ avant rénovation. C’est pas une super affaire.

En 2010 : achat d’un terrain et construction d’un bâtiment commercial pour 235.000€, là c’est une affaire.

On arrive bien à 480.000 €-485.000€

Ce qu’il faut comprendre c’est que mon associé a pu rembourser alors qu’il avait un apport suffisant, abondé son compte courant dans cette SCI de 120.000€ et remboursé le CRD du fameux prêt de 160.000€ à 5,6% sur 18 ans. Avec le disponible dégagé depuis grâce à lui 2015, il pu sortir régulièrement de l’argent de son compte courant.

Donc les comptes courants sont bien différents et la dette la même. Le tout bien contrôlé par le comptable. Il a fait 12 bilans il connait bien cette société.

Au niveau du cash, il n’y a pas grand chose, on est à l’équilibre. Il doit y avoir 6000€ sur le compte bancaire.

Le bâtiment ancien ne fait pas rêver; je pense qu’il est invendable au prix qu’on a mis dedans. Décote très probable, mais invendable à mon avis pour avoir essayé de la vendre. Il a de gros défauts, canalisations eaux usées qui passent en diagonale sous le RDC incertaine. Des atouts, colonne ERDF aux normes et AEP préinstallée. Je j’achèterais pas à 245.000€. A ce prix là il y a des fermes magnifiques sur la commune avec terrain et dépendances.
Je dirai 180.000€ pour une mise de 245.000€

Le nouveau bâtiment est beaucoup plus vendeur. L’affaire a été de pouvoir acheter du terrain très bien placé et viabilisé à 4 € du mètre carré. Nous en avons pris 1600. On est à la cambrousse. On ferme des usines. Le revenu par habitant est faible. Très en dessous de la moyenne nationale.
C’est pas Paris ou Bordeaux. Je dirai 300.000€ pour une mise de 235.000€

La valeur; c’est ce terrain, l’équivalent n’existe plus. Le bâtiment on pourrait encore le reconstruire pour la même somme encore aujourd’hui. On avait bien bossé et poussé la simplicité du bâtiment à l’extrême. On ne regrette pas.

Pas de trou dans la comptabilité, tout est net. Pour l’expertise par une agence, je vais le faire venir d’où ce gars là? Des appartements, il n’y a que nous et en commerce, plus que nous ou presque.

Pour la valorisation des parts, un coefficient de minoration, à justifier, de majoration pourquoi pas mais on est pas loin du compte. Il faut un accord entre associés on y est.

Pour le calcul de la plus value, on est à l’IR, Capital social de 1000€ détention des parts 12 ans.

Amitiés

Seapathfinder

Bonjour,

C’est bien de refaire l’historique des achats et des investissements. On ne referait peut-être pas le même parcours.

Je pense que c’est le notaire du village d’à côté qui sera de bon conseil pour établir une valeur "faciale" des biens en question, que je communiquerai.

Concernant les montages, comment ne pas apparaître comme essentiellement fiscal? Je pensais que les holdings sous forme de SC étaient des montages assez solides.

Inclure les enfants dans le montage me semble intéressant (quelles sont les règles en la matière). Il y a un aspect donation succession, c’est encore fiscal et on y échappe pas.

Amitiés

Seapathfinder

Seapathfinder, le 15/12/2020 a écrit :

Je pense que c’est le notaire du village d’à côté qui sera de bon conseil pour établir une valeur "faciale" des biens en question, que je communiquerai.

Concernant les montages, comment ne pas apparaître comme essentiellement fiscal? Je pensais que les holdings sous forme de SC étaient des montages assez solides.

Inclure les enfants dans le montage me semble intéressant (quelles sont les règles en la matière). Il y a un aspect donation succession, c’est encore fiscal et on y échappe pas.

Le notaire, oui, c’est un moyen d’obtenir une valeur. Une agence serait un poil mieux par rapport au fisc, parce que le fisc conteste souvent les estimations notariées avec des estimations de biens "en agence" (typiquement avec les évalutaions sur succession). Mais bon, une estim par notaire, c’est toujours mieux en défense qu’une estimation par soit même, même quand on est un "pro" de l’immobilier.

Les SC sont solides en holding… et si votre SC holding achetait d’un coté un immeuble, de l’autre une sarl de commerce, d’un autre encore des parts dans une SA non cotée, il n’y aurait aucun souci. SCI 2 achèterait intégralement SC1, en pleine propriété ou la moitié de SC1 en pleine propriété, idem : pas de soucis.

Mais vous voulez acheter l’usufruit de SC1 par SC2, avec les mêmes associés dans les deux SC, dans l’unique but de bénéficier du double amortissement comptable tout en conservant la plus value des particuliers à terme. Ca fait beaucoup à accepter.

Donc dans les montages qui passeraient plus facilement :
- SC1 en association vous + SC2, SC2 : vous et vos enfants, et idéalement un autre bien justifiant que SC2 existe pour un peu plus que simplement amortir SC1.
- SC1 avec vos enfants, mais SC2 avec des tiers, toujours en achetant autre chose en plus
- SC1 racheté par SC2 même associé, mais SC2 qui possède en plus Sarl / Sas dans le domaine commercial, domaine qui peut être la location des biens de SC1 (là, on est en mode Gite / Hotel exploité avec une structure dédiée, les murs appartenant à un autre) et dans ce cas SC2 qui sert à gérer les flux + la compta globale.

C’est très schématique, on ne peut pas simplifier autant, mais ca vous donne les grandes lignes : il faut IMPERATIVEMENT que SC2 puisse justifier son existence par elle même + que l’achat d’usufruit à un intérêt précis dans l’exploitation de SC2.

Quand on parle de ce genre de montage, il faut passer par un professionnel dédié. C’est le seul qui sera apte à regarder votre situation complète pour définir ce qui est faisable ou non ainsi que le niveau de risque pris.

On ne bricole pas tout ca simplement en lisant un livre sur les SCI et une explication rapide de montage sur un forum.

Mais vous voulez acheter une SC qui vous appartient par une autre SC qui vous appartient et ce pas en totalité mais uniquement l’usufruit. .

Bonjour,

xazh, le 16/12/2020 a écrit :

Mais vous voulez acheter l’usufruit de SC1 par SC2, avec les mêmes associés dans les deux SC, dans l’unique but de bénéficier du double amortissement comptable tout en conservant la plus value des particuliers à terme. Ca fait beaucoup à accepter.

C’est pourtant tout à fait valide sur le principe ; mais attention ! On ne le pratique presque plus à cause du 13 5° cgi : la mutation de l’usufruit des titres de SC1 est désormais taxable à l’IR chez le vendeur dans la catégorie des revenus fonciers…

Ajoutez-y le fait que l’opération serait taxable aux droits d’enregistrement, autant dire que l’avantage fiscal recherché se paie cher…

Edit : je viens de réaliser qu’à aucun moment Seapathfinder ne semble en fait avoir parlé de démembrement de propriété des titres de SC1… Quid ?

Dernière modification par VincenB (20/12/2020 10h40)

Seapathfinder, le 21/12/2020 a écrit :

Concernant SCI1, c’est la cible que je connais le mieux (défautset avantages), elle peut rester IR, avec mon compte courant actuel, pour ne pas perdre 12 ans de détention à l’IR. Que devient cette caractéristique si les parts restent dans une société IR détenue à 998/1000 par une holding IS?

Vous passez en IS en indirect et vous vous prenez le 238 bis K cgi dans la poire… Pertes des 12 années donc.

Je vais être franc : j’ai rien compris…

Bonjour,

Ben en fait c’était votre post précédent : vous m’aviez perdu, là.

Par contre ce que je puis vous dire c’est que si vous avez une SCI IR qui est détenue par une société à l’IS, vous n’êtes plus en détention à l’IR.

En effet, ce que dit le 238 bis K, c’est qu’en ce cas :
- le résultat de la SCI IR remonte fiscalement dans la société IS et y est imposé à l’IS ;
- et que toutes les règles de l’IS s’appliquent ; cela signifie que la plus-value de cession de l’immeuble sera imposée à l’IS dans la société de tête…

Si vous voulez bénéficier du régime des plus values immobilères, vous ne devez pas toucher à votre SCI ; je vous déconseille même de démembre cette SCI, on risque de vous décompter la durée dé détention à partir de la date du démembrement ce qui signifie la perte des 12 années déjà écoulées.

Dernière modification par VincenB (28/12/2020 15h26)

serenitis a écrit :

L’appellation est sci IR de fait à l’IS dixit mon EC. Dans mon cas, 98% des parts de la sci sont détenues par la holding, le reste par les associés personnes physiques.

C’est un montage que j’affectionne ; mais attention si on a plusieurs SCI et qu’on remonte trop de résultat(s) vers la holding.

Il n’y a pas d’appellation standard ; perso je préfère parler d’IS en indirect mais ça revient au même.

VincenB, le 19/12/2020 a écrit :

Bonjour,

C’est pourtant tout à fait valide sur le principe ; mais attention ! On ne le pratique presque plus à cause du 13 5° cgi : la mutation de l’usufruit des titres de SC1 est désormais taxable à l’IR chez le vendeur dans la catégorie des revenus fonciers…

Valide au plan civil, mais fiscalement :

Art 64 LPF a écrit :

Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

Traduction : si le fisc relève l’abus de droit, le double amortissement tombe, l’imposition est recalculée sans tenir compte du montage civil, les impots non payés entrainent pénalités pour abus + intérêts moratoires.

Pour éviter l’abus de droit, il suffit que le montage permette que la société mère / possédante (ici SC2) ait des objectifs ne se limitant pas à obtenir un effet fiscal par rapport à la SCI fille. Ce qui s’obtient en justifiant, par exemple, que la société mère investisse ailleurs en parallèle et dispose d’associés différents justifiant que ces investissements annexes ne soient pas dans SC1 …

Il fut un temps ce montage était un exercice pratique classique dans les études de gestion de patrimoine. Je ne sais pas si c’est encore le cas aujourd’hui. Mais même pour le non professionnel, les risques du montage sont connus, publiés par Denos, le Boulc’h, Brilliat, dans le Lefebvre, etc, etc, etc

VincenB a écrit :

Par contre ce que je puis vous dire c’est que si vous avez une SCI IR qui est détenue par une société à l’IS, vous n’êtes plus en détention à l’IR.

EN fait, tout se simplifie si on rappelle simplement que la SCI "IR" est techniquement une SCI transparente fiscalement, c’est à dire que la fiscalité est celle des associés. Les associés RP sont donc soumis à l’IRPP, les associés IS sont soumis à l’imposition selon le régime IS.

VincenB a écrit :

je vous déconseille même de démembre cette SCI, on risque de vous décompter la durée dé détention à partir de la date du démembrement ce qui signifie la perte des 12 années déjà écoulées.

Non. Dans ce montage, c’est bien la SCI 1 / Fille qui vend le bien. La durée de détention se calcule par rapport à l’entrée en possession du bien par cette SCI, peu importe les modifications de détention de la SCI dans le temps.

Si le démembrement est encore actif au moment de la vente, la fiscalité de la vente sera celle des associés, donc IS pour la SCI 2 / mère. Si le démembrement est fini, la SCI 1 est détenue uniquement par des particuliers, donc la fiscalité s’applique en conséquence. C’est bien l’intérêt du montage : obtenir sur une durée limitée l’imposition IS tout en conservant l’imposition des plus values des personnes physiques (c’est aussi ce qui rend ce montage contestable fiscalement et nous impose de prendre des précautions vis à vis de nos amis de Bercy)

Seapathfinder a écrit :

Si le risque est de remonter trop vers la SC holding. Peut-on multiplier les montages SC holding  SCI IR pour limiter par exemple la remontée à 38.000€ pour être autour des 15 % d’IS.

votre holding peut posséder 50 sociétés filles toutes imposées à 15%. Ce ne’st pas un souci. Vuos devez juste faire en sorte que le montage ne soit pas fiscalement contestable.

Si vous avez 50 SCI identiques détenues par une seule société mère uniquement dans le but de limiter à 15% l’IS de manière artificielle, vous risquez d’être en abus de droit fiscal. Si par contre, ces 50 sociétés sont différentes, pas les mêmes associés, certaines des filles sont des SCI, d’autres des sas, d’autres …

La règle est toujours la même : si le montage ne fait apparaitre qu’un jeu fiscal, vous prenez un risque.A vous de voir si le jeu en vaut la chandelle.