Démembrement d'un bien immobilier et régime des monuments historiques ?

Bonjour @bet et merci pour ces références, je ne connaissais pas le 750 ter, une vraie arme de destruction massive contre les trusts. Cela invalide effectivement le scénario d’un héritage des parts sociales de la holding, mais est-ce que cela invaliderait aussi une stratégie de donation progressive ? Le double usufruit me semble protéger efficacement les parents, préserver le régime fiscal spécial des MH, tout en diminuant drastiquement la valeur des parts de la holding ?

Merci @bet pour le rappel sur l’abus de droit, c’est vrai que ces usufruits gigognes ne tiendraient pas la route s’ils venaient à être regardé de près.

Vous allez dire que je suis tenace (voire borné), mais si l’on simplifie la structure, avec des SCI à l’IR ayant chacune la pleine propriété d’un immeuble, le propriétaire et son épouse étant chaque fois associés uniques, mais que l’on démembre les parts de ces SCI de la façon décrite dans le post original afin de conserver la fiscalité des monuments historiques tout en regroupant les SCI sous une SAS française, je pense qu’on pourrait justifier le montage dans un but patrimonial (pouvoir donner des parts aux enfants d’une seule société plutôt que SCI par SCI) ? Appliquer une décôte lors de la donation de ces parts serait plus risqué mais peut-être envisageable si elle reste légère ?

Je crois avoir découvert un autre outil intéressant dans le but d’essayer de protéger son patrimoine tout en bénéficiant de la fiscalité des MH : une SCI monégasque.

Contrairement aux SCI luxembourgeoise dont les parts sociales sont désormais considérées comme immeuble si la majorité des biens détenus est de nature immobilière[1], les parts de SCI monégasques restent gouvernées par une ancienne convention fiscale (1950), qui les définit spécifiquement comme meubles indépendamment des biens détenus, ce qui a été confirmé récemment (2015) [2].

Loger ses biens français dans une telle SCI donne donc l’option, lorsqu’on se sent en fin de vie, de bénéficier de la fiscalité monégasque sur les successions à condition de partir comme un vieil éléphant solitaire mourir à Monaco. Bon, il ne faut pas s’y prendre trop tard quand même, car il faut y vivre 5 ans pour être résident suivant les conditions de la convention fiscale. On se protège également contre pas mal d’évolutions tordues du droit à la propriété en France, le bien étant désormais détenu par une société de droit étranger (hors UE).

Bien, nous voilà en théorie avec plusieurs atouts supplémentaires comparé à la détention en direct. Mais comment continuer de bénéficier des déductions fiscales des monuments historiques lors de son vivant ? J’ai pensé au bail emphytéotique : en effet, la loi Finance de 2016 donne désormais les mêmes droits à l’emphytéote qu’au propriétaire[3] et rien n’empêche une société de droit monégasque de conclure un bail emphytéotique avec un résident français. Rien n’empêche non plus un emphytéote de sous louer.

Le montage étant déjà suffisamment exotique, je ne crois pas qu’ajouter une holding serait nécessaire ; mais Monaco reconnaissant les trusts[4], contrairement à la France, il devrait être possible d’aliéner complètement l’immobilier détenu - et endosser l’identité politiquement correcte d’un pauvre locataire - tout en restant seul maître à bord : "you’ll own nothing and be happy[5] - if you die in Monaco".

Curieux de vos commentaires sur mes élucubrations. A priori le montage ne conférant aucun avantage fiscal spécial du vivant du contribuable espiègle, il serait difficile à remettre en cause si l’on s’y prend suffisamment jeune (disons avant 50 ans) pour qu’on ne puisse pas parler d’abus de droit sur les successions ?

[1] Natixis Wealth Management | Ingénierie patrimoniale

[2] Nature fiscale des parts de SCI : meubles ou immeubles, Cass pléniere 02.10.15 : ETUDES FISCALES INTERNATIONALES

[3] Monuments Historiques : nouveau régime fiscal du bail emphytéotique

[4] Une réforme du droit monégasque facilite le règlement des successions internationales

[5] Welcome To 2030: I Own Nothing, Have No Privacy And Life Has Never Been Better

Dernière modification par doubletrouble (24/06/2021 08h05)

doubletrouble, le 24/06/2021 a écrit :

Je crois avoir découvert un autre outil intéressant dans le but d’essayer de protéger son patrimoine tout en bénéficiant de la fiscalité des MH : une SCI monégasque.

Contrairement aux SCI luxembourgeoise dont les parts sociales sont désormais considérées comme immeuble si la majorité des biens détenus est de nature immobilière[1], les parts de SCI monégasques restent gouvernées par une ancienne convention fiscale (1950), qui les définit spécifiquement comme meubles indépendamment des biens détenus, ce qui a été confirmé récemment (2015) [2].

Loger ses biens français dans une telle SCI donne donc l’option, lorsqu’on se sent en fin de vie, de bénéficier de la fiscalité monégasque sur les successions à condition de partir comme un vieil éléphant solitaire mourir à Monaco. Bon, il ne faut pas s’y prendre trop tard quand même, car il faut y vivre 5 ans pour être résident suivant les conditions de la convention fiscale. On se protège également contre pas mal d’évolutions tordues du droit à la propriété en France, le bien étant désormais détenu par une société de droit étranger (hors UE).

Bien, nous voilà en théorie avec plusieurs atouts supplémentaires comparé à la détention en direct. Mais comment continuer de bénéficier des déductions fiscales des monuments historiques lors de son vivant ? J’ai pensé au bail emphytéotique : en effet, la loi Finance de 2016 donne désormais les mêmes droits à l’emphytéote qu’au propriétaire[3] et rien n’empêche une société de droit monégasque de conclure un bail emphytéotique avec un résident français. Rien n’empêche non plus un emphytéote de sous louer.

Le montage étant déjà suffisamment exotique, je ne crois pas qu’ajouter une holding serait nécessaire ; mais Monaco reconnaissant les trusts[4], contrairement à la France, il devrait être possible d’aliéner complètement l’immobilier détenu - et endosser l’identité politiquement correcte d’un pauvre locataire - tout en restant seul maître à bord : "you’ll own nothing and be happy[5] - if you die in Monaco".

Curieux de vos commentaires sur mes élucubrations. A priori le montage ne conférant aucun avantage fiscal spécial du vivant du contribuable espiègle, il serait difficile à remettre en cause si l’on s’y prend suffisamment jeune (disons avant 50 ans) pour qu’on ne puisse pas parler d’abus de droit sur les successions ?

Je ne saisis pas l’intérêt du bail emphytéotique.

De ce que je comprends, si vous déménagez à Monaco :
- tant que le délai de résidence à Monaco n’a pas atteint 5 ans, vous êtes imposé à l’impôt sur le revenu comme résident français et pouvez donc bénéficier du régime des MH concernant l’immeuble détenu, avec des membres de votre famille, via une SCI de droit français ou monégasque ; si, par malheur, vous décédez dans ce délai, les parts de la SCI sont soumises aux droits de succession en France ;
- une fois le délai de 5 ans atteint, vous n’êtes plus imposé à l’impôt sur le revenu et perdez donc le bénéfice du régime des MH ; toutefois, en cas de décès, les parts de la SCI ne sont pas soumises aux droits de succession en France.

Donc, compte tenu de l’engagement de conservation d’une durée de 15 ans pour bénéficier du régime des MH, il suffit de déménager à Monaco au bout de la 10 ou 11e année de détention de l’immeuble.

Ai-je loupé quelque chose ?

Bonsoir

1) Une des conditions pour bénéficier sur le plan fiscal du régime des monuments historiques est que la SCI ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Vous en concluez que la SCI doit être nécessairement établie en France. Selon moi, votre interprétation va au-delà de la lettre du texte. Une SCI peut ne pas être soumise à l’impôt sur les sociétés, tout en étant établie un Etat autre que la France. Il suffit que, dans l’Etat où elle est établie, la SCI ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, il convient de le prouver auprès de l’administration fiscale française.

2) A supposer qu’une SCI établie en France soit requise, qu’est-ce qui empêche qu’elle ait l’un de ses associés qui déménage à Monaco ?
Les conventions conclues entre la France et Monaco (en ce qui concerne l’impôt sur le revenu et la fortune, d’une part, l’impôt sur les successions, d’autre part) font uniquement référence au domicile des personnes physiques. Aucune condition n’y figure quant au lieu d’établissement des sociétés.
De plus, l’article 156 bis du CGI n’exige pas que les associés de la SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés soient domiciliés en France.

J’en conclus donc que le bail emphytéotique est inutile.

savinien10 a écrit :

1) Une des conditions pour bénéficier sur le plan fiscal du régime des monuments historiques est que la SCI ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Vous en concluez que la SCI doit être nécessairement établie en France. Selon moi, votre interprétation va au-delà de la lettre du texte. Une SCI peut ne pas être soumise à l’impôt sur les sociétés, tout en étant établie un Etat autre que la France. Il suffit que, dans l’Etat où elle est établie, la SCI ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, il convient de le prouver auprès de l’administration fiscale française.

Je ne suis pas d’accord avec votre raisonnement. Quand vous écrivez "Vous en concluez que la SCI doit être nécessairement établie en France. Selon moi, votre interprétation va au-delà de la lettre du texte.", vous impliquez qu’une SCI monégasque pourrait bien être avant tout une SCI fiscalement translucide.
Or, une SCI monégasque est avant tout une société étrangère. Et non, l’imposition des sociétés étrangères ayant une activité en France n’est pas traité en filigranne dans la partie du code des impôts relative aux revenus fonciers, au prétexte d’une homonymie des sigles.
Une SCI monégasque ne s’appelle une "SCI" que parce qu’on parle français à Monaco. Donc, ça semble être une SCI comme en France. Qu’est-ce qui prouve qu’une SCI monégasque fonctionne comme une SCI française ? Comment, du point de vue de la France, pourrait-on savoir que c’est bien une société de personne translucide fiscalement, comme en France ?
Poussons le raisonnement : supposons que l’immeuble français appartient plutôt à une société implantée au Fiskistan. L’acronyme de ce type de société est BLOB (Businesky Limatitedesky Ordinary Brasuvky). Vous dites à l’inspecteur du fisc français : "ah mais d’après la loi du Fiskistan, c’est bien une société de personnes translucide fiscalement, donc je veux, moi M. Doubletrouble, être imposé en nom propre et en France sur les loyers, et donc bénéficier des dispositions avantageuses sur les MH".
L’inspecteur du fisc, qui se tend, va vous répondre sèchement : "Désolé, mais la règle de base, c’est que toute société étrangère réalisant une activité  sur le sol français est imposée à l’IS en France. L’immeuble étant sur le sol français, il ne fait aucun doute que l’activité est réalisée en France et que l’IS est dû en France. Vous voudrez donc bien nous présenter une compta bien carrée de votre BLOB, de façon à ce que ce BLOB puisse payer l’IS".

Je l’ai expliqué de façon imagée, mais c’est la règle de base telle que rappelée ici par exemple : Achat d?un bien immobilier en France par une société étrangère. | Cabinet Roche & Cie
"Dès lors que le bénéfice tiré de la location des immeubles aura son origine en France, les revenus générés seront soumis à l’impôt sur les sociétés.  Les règles de détermination du bénéfice sont celles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)."
On pourra aussi lire le bofip sur la territorialité de l’imposition des sociétés, c’est passionnant.

Du point de vue du fisc français, une SCI monégasque est avant tout une société de droit étranger exercant une activité sur le sol français, et cette activité est donc imposable selon la territorialité de l’imposition des sociétés, à savoir l’IS en France. Ca c’est la base.

Une fois cette base étant posée, serait-il possible que le fisc français veuille bien reconnaître qu’une SCI monégasque étant un objet moins étrange qu’un BLOB fiskistanais, il puisse se pencher sur la question de la translucidité voire transparence fiscale de cette société, et donc envisager que M. Doubletrouble puisse effectivement être imposable à titre personnel, et donc bénéficier des dispositions des MH ? Ce n’est pas impossible, comme semble l’indiquer l’arrêt "Diebold courtage" (on trouvera plus d’information par une recherche internet sur ces termes).

Et c’est là qu’on retombe sur le fait qu’il faut des avis de professionnels spécialisés, pour répondre à des questions du type :
- une SCI monégasque pourrait-elle être reconnue comme transparente ou translucide fiscalement par le fisc français, dans la suite de l’arrêt "Diebold courtage", ce qui ferait que ses associés seraient imposés en nom propre à l’IR ?
- estimation du risque de se prendre néanmoins un redressement fiscal par un inspecteur qui ne reconnaîtrait pas cette transparence, remettrait en cause l’application des avantages MH, et voudrait en conséquence d’une part redresser les associés sur cet avantage indu, et d’autre part imposer la SCI monégasque à l’IS français ?
- estimation du risque de se prendre une procédure d’abus de droit ?
- vaut-il mieux passer par un bail emphytéotique ? Est-ce que ça ne diminuerait pas ce risque de redressement, mais en augmentant le risque d’abus de droit ?

Voilà des questions qui relèvent de la compétence de professionnels pointus, et auxquelles je me garderai bien de répondre à leur place.

Dernière modification par Bernard2K (27/06/2021 09h37)

Bonjour,

Bernard2K, je vous rejoins sur le fait que, sur ce genre de montage, il vaut mieux recueillir l’avis de professionnels avisés. Ma réponse s’inscrit, comme pour doubletrouble, dans le cadre d’un divertissement intellectuel et elle ne constitue pas un conseil pour défiscaliser.

Par contre, je ne suis pas d’accord avec vous quand vous dites qu’une société étrangère ayant une activité en France doit payer l’IS en France.

Il appartient au juge de l’impôt, saisi d’un litige portant sur le traitement fiscal d’une opération impliquant une société de droit étranger, d’identifier d’abord, au regard de l’ensemble des caractéristiques de cette société et du droit qui en régit la constitution et le fonctionnement, le type de société de droit français auquel la société de droit étranger est assimilable. Compte tenu de ces constatations, il lui revient ensuite de déterminer le régime applicable à l’opération litigieuse au regard de la loi fiscale française. (Conseil d’État).

Une société civile monégasque peut donc être traitée fiscalement comme une société civile française, au regard de ses caractéristiques et du droit qui en régit la constitution et le fonctionnement. Sur l’analyse concrète, il appartiendrait au contribuable de fournir les statuts de la société monégasque. Quant au droit des sociétés civiles monégasques, je pense qu’il est possible d’en trouver la teneur par exemple ici : Les sociétés civiles / Activités à caractère civil / Généralités sur la création d’activité / Création d’activité / Service Public Entreprises- Monaco

De mon point de vue, qui est formulé à titre personnel, une société civile monégasque peut bénéficier du régime des MH.

S’agissant d’un "BLOB" ou d’une LLP par contre, même s’ils pourraient être assimilés à une société civile de droit français, le fait qu’ils ne portent pas le nom de "société civile" pourrait, peut-être, faire obstacle à l’application du régime des MH.

Concernant l’abus de droit, il suffit pour l’administration d’établir qu’un contribuable a tiré profit de la lettre du texte à l’encontre des objectifs voulus par leurs auteurs, dans un objectif principalement fiscal. Pour se prémunir de la mise en œuvre d’une telle procédure, il faudrait que le contribuable prouve que le choix d’une SCI de droit monégasque répondrait à des considérations autres que fiscales.

Mais, comme le dit doubletrouble, là les associés domiciliés en France de la société civile monégasque continueraient à payer leurs impôts en France, y compris l’IFI. Il serait  donc à mon sens difficile de considérer comme un abus de droit le fait qu’ils bénéficient, via une SCI monégasque, du régime des MH, puisqu’ils n’obtiennent aucune économie d’impôt sur le revenu supplémentaire à celle d’un contribuable français lambda.