Manille [Ivry-sur-Seine] : étude de cas immobilier (T2 de 31 m2)

Salut et bonne chance pour l’investissement;

Je trouve le prix au m2 un peu cher pour la commune (et meilleursagents est d’accord avec moi puisqu’il indique un prix moyen a 5300) mais comme il semble très beau d’après vos dires c’est possible.

La clé va être le taux d’occupation et personellement au vu de l’emplacement je pense que cela devrait le faire. Le temps nous le dira!

Bonjour à tous,

Grand merci pour vos réponses .

@BabyStepGiantStep effectivement, ce n’est pas la ville de première couronne parisienne la plus attractive qui soit, mais en fonction de l’emplacement qu’on sélectionne, on peut tirer son épingle du jeu. Il y a surement d’autres quartiers de la petite couronne qui sont sympathiques mais j’ai étudié cette ville et j’ai trouvé dans quelle rue (oui  on en est là!) et dans à quel prix max acheter pour faire une "bonne affaire".

@sentaza Le prix au m² est certes élevé dans mon cas par rapport à la moyenne de la ville, mais cette moyenne masque une énorme variance en fonction des rues. A côté de la mairie, à 5 minutes du métro, en face du parc, des commerces à côté (un supermarché à 30 secondes à pied), je partirais bien sur ça !

Au vu de tout ça, je pense que je ne fais pas un trop gros pari en espérant que ça va bien se louer, le futur nous le dire!

@Rastignac rdv demain midi avec ma notaire pour discuter de tout ça, je vous tiendrai au courant !

Manille

Je complete car je viens de lire votre présentation et que vous semblez donc être locataires.

Attention donc aux nouvelles recommandations du HSCF en matière de prêt, à savoir 33% de taux d’endettement et la façon de compter.

Vous avez 6200€ de revenus. Vous pouvez emprunter actuellement environ 480 000 € pour votre RP.

Après votre investissement, en respectant les règles, vous ne pourrez plus emprunter que 325 000 €.
on compte comme cela :
6200 de revenu + 80% de 900 € du loyer = 6920 € de revenus comptabilisés.
6920 x 33% = 2300 euros
2300 - 900 de mensualité du crédit locatif = 1400
1400 € de mensualité = capacité d’emprunt de 325 000 euros sur 25 ans.

Ces regles ne sont pas appliquées à 100% mais la recommandation est très forte, on le vois dans le taux de refus de crédits actuellement.

J’ai fait des arrondis et pris le plus favorable (80% alors que certaines ne prennent que 70% effectivement).  L’idée est de montrer le raisonnement plutot qu’un calcul à 10€ près qui dépendra aussi des taux, des assurances etc etc …

Bonjour à tous,

Je vous remercie pour vos retours. Excusez-moi ce temps de réponse, je suis en période de "rush" au boulot comme on dit!

Je vais essayer de donner mon point de vue par rapport à vos remarques. J’espère ne pas complètement me planter dans ma façon de penser  ! N’hésitez pas à me corriger si vous pensez que je me trompe. Je prends ce projet comme un projet test, qui n’est pas parfait, mais représentatif du genre d’investissement que je veux faire. Je vais apprendre, voir si tout se passe bien comme dans mes simulations, peaufiner le projet, et appliquer la nouvelle méthode dans 2 ans (si on veut bien me financer )

Tlaloc a écrit :

Je ne vois pas comment vous arrivez à seulement 100€ par mois de cash flow négatif vu toutes les charges. C’est un achat en propre ?

Tout a été bien prit en compte dans le calcul, je pense que ce qui aide beaucoup c’est le prêt sur 25 ans à 1.2% + assurance 0.15% qui baisse ce poste de dépense. Nous achetons en nom propre ! Si vous pensez toujours qu’il y a un loup, je détaillerai ici mon calcul!

Tlaloc a écrit :

Attention donc aux nouvelles recommandations du HSCF en matière de prêt, à savoir 33% de taux d’endettement et la façon de compter.

Vous avez 6200€ de revenus. Vous pouvez emprunter actuellement environ 480 000 € pour votre RP.

Après votre investissement, en respectant les règles, vous ne pourrez plus emprunter que 325 000 €.

Merci @Tlaloc et @RadioInvest pour cette analyse, je me la suit faite aussi et voici comment j’ai fait mon raisonnement:

- j’habite dans une 60m2 à Paris 13 en face du métro que je loue à 1200€
- notre chambre donne sur un parc (le calme absolu)
- l’appartement peut accueillir une personne en plus si on fonde une famille
- l’appartement nous permet d’être au boulot en 15 min pour madame et 25 minutes pour moi
- je ne prends pas trop de risques en disant que nos revenus devraient augmenter de 5% par an en moyenne sur les dix prochaines années, après il va falloir chercher à monter
- on n’exclu pas de passer un ou deux ans à l’étranger sur les dix prochaines années pour voir autre chose

==> Sauf cas de force majeure, je ne compte pas acheter ma RP avant une dizaine d’années. Je pars donc de ce principe pour le reste du raisonnement et je pense dédier ma capacité d’endettement à de l’investissement locatif. J’essaye aussi de me mettre sur des bons rails pour le jour où j’y pense.

j’attends donc que mon différé de 1 an passe, que l’appartement se loue, pour voir comment ça se passe en vrai. La suite sera d’augmenter mes revenus pour pouvoir faire un projet plus gros et plus rentable, acheter une ruine et faire une division ou une collocation (mais je n’y suis pas encore)!

@Mznaima concernant le loyer de 900€ trop élevé ce n’est pas mon avis, je crois qu’une très belle prestation meublée à 900€ se loue bien. C’est parmi les hauts loyers mais les jeunes cadres de mon âge cherchent tous ce genre de location.

Si j’arrive à faire mon annonce fictive, je vous dirai ce qu’il en ait, je me trompe peut-être mais mes propres recherches de locations dans le coin et la vitesse à laquelle je me suis fait passer devant par des "meilleurs profils" me réconfortent…

Manille

C’est une bonne nouvelle si votre location vous convient. je suis dans le même cas pour l’instant.

Votre capacité d’endettement devrait vous permettre une autre opération ensuite.

Ca m’intéresserait d’avoir des retours à terme sur ce genre d’investissements que je considère comme pas assez rentable. A savoir si le cout des travaux et du renouvellement des meubles n’a pas été sous-estimé ? Quid si la gestion est déléguée à un pro ? Vous pensez ne pas payer d’impot pendant combien de temps ?

Bonjour A tous,

Joyeux Noël si vous passez par ici aujourd’hui

Je ne sais pas comment j’ai fait pour passer à côté de vos messages @Tlaloc, je me rattrape tout de suite:

Tlaloc a écrit :

Ca m’intéresserait d’avoir des retours à terme sur ce genre d’investissements que je considère comme pas assez rentable. A savoir si le cout des travaux et du renouvellement des meubles n’a pas été sous-estimé ? Quid si la gestion est déléguée à un pro ? Vous pensez ne pas payer d’impot pendant combien de temps ?

Je ne manquerai pas de faire un retour sur cet investissement, j’espère qu’on pourra tous se dire dans une dizaine d’années que c’était bien une bonne idée!

Nous partons sur un bon rafraichissement de l’appartement : sol, mur, ouverture du salon sur la cuisine, modernisation de la cuisine. J’espère que nous n’aurons rien à retoucher avant 5 bonnes années. Normalement la gestion ne sera pas déléguée à un pro parce que j’habite à 15 minutes en vélo de l’appartement. C’est sur que s’il y a délégation de gestion, on est mal…

Selon le simulateur, on ne devrait pas payer d’impôt avant 22 ans… ça me paraît énorme. Je vais me faire un petit simulateur à la mano pour voir comment c’est possible!

Sinon, pour le moment tout avance doucement.

Niveau travaux : des concours de circonstances font que je n’ai pu faire visiter que 2 des 3 artisans que j’avais prévu (il y a des locataires et c’est compliqué d’y aller quand on veut…). Jai un devis pour le moment pour les travaux avec un artisan que j’ai beaucoup apprécié (très pro, force de proposition et bonne explication de ce qu’il compte faire).

J’ai un devis à 5300€ pour l’ouverture du salon sur la cuisine, et rafraichissement de tout l’appartement du sol au plafond (à moi de fournir le sol et le carrelage). En tout, on devrait être à 6000€ pour 30m² donc 200€ /m2 ce qui me parait très bien! Je vais essayer de comparer à deux autres devis avant de prendre une décision.

Je vous prépare un petit suivi de travaux pour ceux que ça intéresse !

Niveau emprunt : nous attendons l’offre de prêt de la banque verte

Bonnes fêtes de fin d’année,

Manille

Bonjour Manille
je suis intrigué par ce détail

Manille, le 01/11/2020 a écrit :

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Gros plus : Présence d’une buanderie personnelle sur le palier qui sera équipé d’un lave-linge et probablement d’un sèche-linge ainsi que de rangements

1.21 m2 d’après votre plan, en dehors de l’appart, est-ce pareil à chaque étage ?
porte fermée à clé et c’est intégré dans vos millièmes je suppose
vous nous direz en quels termes exacts c’est libellé dans votre document notarié ?

EDIT question subsidiaire : entre la buanderie et votre entrée il y a possibilité de racheter l’espace ou c’est l’appart mitoyen ?

Bonjour à tous,

Petites photos pour le suivi des travaux :









Work in progress!

Petit topo dès que c’est loué

Manille

Bonjour à tous,

On touche la fin de l’ameublement et de la déco, l’appartement part en location dès Mardi!

J’aimerais aujourd’hui avoir vos avis avisés concernant une situation à laquelle je fais face!

La situation est la suivante. L’artisan qui a effectué les travaux dans l’appartement souhaite le louer. Sa situation est très délicate, raison pour laquelle je ne sais pas trop quoi faire:

- Il s’est mit à son compte (en auto-entrepreneur) fin 2019 donc sa déclaration de revenus 2019 n’a que 3 K€ de chiffres d’affaires (il n’avait pas tout déclaré au début le temps de se lancer).

- Il a eu un préavis pour quitter son logement (qu’il doit quitter d’ici fin avril) parce que la propriétaire revient s’y installer

- Il ne se fait pas de fiche de paie, et n’a donc pour ainsi dire pas de dossier pour chercher une location => il n’a rien trouvé en 6 mois, et il a peur de finir dehors.

- Nos rapports pendants les travaux ont étés très cordiaux, les travaux on été réalisés dans les temps, il a toujours dit ce qu’il va faire et a toujours fait ce qu’il a dit, La facture a collé au devis, il a attendu qu’on soit complètement satisfait pour être payé, bref je l’ai trouvé très très réglo

J’ai déjà été dans une situation similaire quand j’étais étudiant (pas de garant, pas de revenus, c’était la galère) et une personne m’a fait confiance. Cette personne me connaissait autant que je connais l’artisan et sans cette personne, j’aurais eu un peu de mal à me loger. Je n’ai pas payé tous mes loyers à l’heure mais je les ai tous payés, donc j’ai envie de lui donner sa chance. C’est aussi pour ça que je ne fais pas confiance à mon jugement dans cette affaire

Là où le bat blesse, c’est que j’ai peur! Je ne pense pas qu’il décide d’arrêter de payer, je crois profondément qu’il est réglo (pas besoin de s’attarder dessus, en vrai ce n’est que mon impression et je n’ai absolument aucune preuve de cela). Je me dis juste que si jamais il n’a plus d’activité dans quelques mois parce que la crise arrête les travaux, il sera déjà dedans et ça va être compliqué de le sortir (et je n’ai aucune envie d’être dans la position de lui dire de partir, surtout que je connaissais les risques).

C’est mon premier investissement et je comptais prendre une garantie loyer impayés afin de me protéger au maximum.

Je me demande donc ce que ferait des bailleurs aguerris à ma place. Existe-il un moyen de lui louer l’appartement tout en me protégeant au maximum?

Il proposait de verser 4 ou 5 mois de loyers en avance histoire de me rassurer. Mais bon ça n’écarte pas le fond du problème.

Je dois louer en LMNP, et je ne pense pas que ce soit si simple que ça de se séparer d’un locataire même s’il s’agit d’un bail d’un an renouvelable.

Merci pour vos réponses.

Manille

Manille a écrit :

C’est mon premier investissement et je comptais prendre une garantie loyer impayés afin de me protéger au maximum.

Les assurances GLI demandent des garanties. Si votre locataire a un dossier bancal, elles risquent de vous refuser la souscription, ou pire de refuser de vous indemniser.

https://www.pap.fr/bailleur/loyers-impayes/se-proteger-contre-les-impayes-de-loyers/a1298/lassurance-loyers-impayes a écrit :

Pour que l’assurance fonctionne, le locataire doit tout d’abord satisfaire à des conditions précises de ressources. Ensuite, il doit fournir des pièces justificatives (bulletins de paie, avis d’imposition, etc.) et remplir une fiche de renseignements. C’est ce que les compagnies appellent l’agrément.

Xavier.

Difficile d’avoir des conseils avisés sur ce genre de situation. D’un point de vue factuel, il n’y a aucun intérêt à accepter sa demande. (hormis le fait qu’il va pas vous appeler pour un siphon bouché et qu’il y aura pas de perte de temps à chercher un locataire).
Après on est pas des machines sans âme..

Le locataire n’est pas éligible à la garantie Visale?
Combien de revenus il a perçus en 2020?

Il y aura toujours du boulot pour des artisans honnête et compétents.