Projet de construction locatif et impossibilité technique pour les normes handicapés ?

Comme je le disais pour le moment le permis a été refusé je n’en suis donc pas encore là

Que voulez-vous dire? Qu’avec un terrain qui n’est pas encore à mon nom, un permis refusé je peux recevoir une taxe à payer? Ca serait le comble..

J’ai appelé le correspondant de la ddt en charge des normes pour handicapés sa réponse est claire : aucune dérogation dans le neuf. Le chef du service instructeur pour les permis m’a dit que de son côté il n’avait pas à vérifier ces accès et normes.

Je trouve aussi du 5 et 2% ce n’est pas très clair et au minimum je vais avoir à rattraper 60cm..
La ddt n’a pas envie de m’aider elle me dit de voir un architecte sauf que aucun ne gère le sujet..

Dernière modification par Bre (06/10/2020 15h37)

Bonsoir,

D’un point de vue technique: Vous êtes obligé de faire un vide sanitaire ?
Ma coopérative a arrêter de faire ces vides sanitaires car ça coûtait trop cher et ils ne font plus que des dalles pleines .
D’ailleurs je pense que c’est beaucoup plus simple pour les réseaux car on peut les passer dedans.
Avec un vide sanitaire, le maçon coule une dalle de compression par dessus les hourdis et il n’aime pas que l’on mette des réseaux dedans donc vous êtes obligés de tout passer par le plafond ou aller ramper dans le vide sanitaire ( bonjour les ponts thermique )
A étudier.

Cordialement

Bonsoir,

Pas mal de mélange et d’approximation ci-dessus.

Faut reprendre dans l’ordre.

Je comprends :
Vous construisez deux appartements de plein pied ?
2 appartements dans un pavillon ? dans un bâtiment ?
Pourquoi vous devez respecter un vide sanitaire ?
Respecté pour ?
Du neuf ou de la rénovation ?
Combien de pièces ?
Surface des appartements ?
Vous parlez de 50m² de terrain c’est pour les 2 parking ?

Vous parlez d’un constructeur ? il dépose donc un PC, il connait pas les normes PMR ?

Si vous construisez du neuf la norme handicapé sera le moindre de vos soucis comparé à d’autres problèmes liés aux constructions neuves.

Pour la norme handicapé la DDT ne vous apportera rien. C’est pas son problème. La norme handicapé est le problème du permis de construire. Et de ce que vous construisez.

La rampe y a moyen de la contourner sans investissement (300€ max),

Une norme handicapé n’est pas que le fauteuil roulant, c’est aussi les non voyants, les mal entendants, et bien d’autres.

Vous parlez de parking, mettre une rampe en entrée pour un fauteuil roulant mais un parking non conforme PMR et c’est retour a la case départ.

Je comprends pas :
Le rapport avec une déclaration de fin de travaux ?
Si vous ne déclarez pas la fin des travaux ne vous inquiétez pas le fisc ne vous oublie pas et surveille votre PC. Et un PC n’est pas éternel

Je comprends pas bien ce que la déclaration de fin travaux vient faire dans la norme handicapé ?

Pour le PLU votre constructeur doit savoir le lire et le décrypter. Sinon le service urbanisme de votre Mairie l’aidera, si vous leur parlez gentiment. Mais faut avoir un peu de connaissance, sinon il vont vous envoyer voir un Architecte.

Pascal

bascarol, le 06/10/2020 a écrit :

Bonsoir,

Pas mal de mélange et d’approximation ci-dessus.

Faut reprendre dans l’ordre.

Je comprends :
Vous construisez deux appartements de plein pied ?
2 appartements dans un pavillon ? dans un bâtiment ?
Pourquoi vous devez respecter un vide sanitaire ?
Respecté pour ?
Du neuf ou de la rénovation ?
Combien de pièces ?
Surface des appartements ?
Vous parlez de 50m² de terrain c’est pour les 2 parking ?

Vous parlez d’un constructeur ? il dépose donc un PC, il connait pas les normes PMR ?

Si vous construisez du neuf la norme handicapé sera le moindre de vos soucis comparé à d’autres problèmes liés aux constructions neuves.

Pour la norme handicapé la DDT ne vous apportera rien. C’est pas son problème. La norme handicapé est le problème du permis de construire. Et de ce que vous construisez.

La rampe y a moyen de la contourner sans investissement (300€ max),

Une norme handicapé n’est pas que le fauteuil roulant, c’est aussi les non voyants, les mal entendants, et bien d’autres.

Vous parlez de parking, mettre une rampe en entrée pour un fauteuil roulant mais un parking non conforme PMR et c’est retour a la case départ.

Je comprends pas :
Le rapport avec une déclaration de fin de travaux ?
Si vous ne déclarez pas la fin des travaux ne vous inquiétez pas le fisc ne vous oublie pas et surveille votre PC. Et un PC n’est pas éternel

Je comprends pas bien ce que la déclaration de fin travaux vient faire dans la norme handicapé ?

Pour le PLU votre constructeur doit savoir le lire et le décrypter. Sinon le service urbanisme de votre Mairie l’aidera, si vous leur parlez gentiment. Mais faut avoir un peu de connaissance, sinon il vont vous envoyer voir un Architecte.

Pascal

Je vous redonne alors toutes les infos:
Construction de 2 petits pavillons de plein pied t2 de 45m2, vide sanitaire car en zone de risque inondable , 25m2 de parking 50m2 de terrain chacun
Le constructeur et donc son architecte ont déposé le permis et visiblement non, ils ne connaissent pas les normes pmr ou le plu tout comme les précédents, d’où mon certain agacement quand la DDT me dit de voir avec eux. Les contrôles sur l’accessibilité sont faits par un service de la DDT et non par la commune et il n’y a aucune justification sur le refus du PC en rapport avec l’accessibilité preuve que cela ne regarde pas la maison, eux regarde le respect du PLU, point.
Tant que je ne déclare pas de fin de travaux on ne peut pas contrôler l’accessibilité puisque je n’ai pas fini les travaux et donc si il n’y a pas encore les accessibilités pour handicapés on ne peut pas me le reprocher cqfd.. et je ne vois pas le rapport avec le fisc? Je ne cherche pas à frauder les taxes.
De nouveau: les constructeurs ne cherchent pas et l’urbanisme explique.. des choses qui ne sont pas écrites dans le PLU, vous pensez vraiment que je serai là si tout était aussi simple que ce que vous le dites? Avez-vous déjà fait construire avec les normes pmr? Car je souhaiterai vivement des conseils avisés de personnes qui ont rencontré mes difficultés.

Bonjour,

Oui je sais travailler comme vous le dites, et j’ai mon petit marché dans le secteur niveau location et je sais très bien ce qui sera rentable dans les années à venir, malheureusement rien dans l’ancien ne s’y prête (2ans que je cherche un petit immeuble ou une maison à diviser) ou du moins.. ne s’y prête quand on essaie de respecter les règles car j’ai vu des biens qui n’étaient pas divisibles le devenir.. l’urbanisme est pourtant au courant.. C’est pourquoi je me suis lancé dans le neuf mais force est de constater qu’il y a encore plus d’incompétents que ce que je ne le pensais déjà.. J’ai écumé quasiment tous les constructeurs dits sérieux de ma commune et je suis d’accord que c’est du rôle du constructeur de gérer tout cela, cependant ils ne font pas, celui qui a déposé le dit permis devait revoir cela avec l’urbanisme et me rappeler.. c’était il y a 1mois passé.. Je pourrai me fier au constructeur comme 95% des gens et les laisser gérer, mais voyant l’incompétence de ces personnes je crains d’avoir des soucis une fois la construction terminée..

Pour l’intégration de l’accessibilité : le constructeur m’a dit qu’il fallait pouvoir prévoir cette accessibilité mais pas forcément la créer, l’urbanisme m’a dit que si (une fois le PC refusé mais je le répète aucun argument de refus sur le manque d’accessibilité), mais qu’en même temps lui ne vérifie pas ce côté là.
Je n’attends pas trop des personnes ici de me trouver une solution technique, pour moi il n’y en a pas (limité à 25m² de stationnement sur lesquels il faudrait mettre une rampe qui occuperait environ 12m2 c’est tout vu..), mais plus une solution légale permettant de me passer de cette accessibilité.

Je dois voir un architecte ce matin, en espérant qu’il ai les compétences et la volonté..

Dernière modification par Bre (07/10/2020 09h13)

Bonjour,

si vous souhaitez que le sujet dérive sur le PC on peut.. mais c’est un casse tête! Si votre métier est de construire depuis 30ans je pense que vous conviendrez que 18mois pour un pc refusé pour 2 petits logements c’est assez peu commun..

donc je vais essayer de répondre dans l’ordre:

Un autre exemple de l’incompétence du dernier architecte : normes pmr normalement ok à l’intérieur, et il me met une marche de 20cm pour passer sur la terrasse..

Pour les contrôles DDT : je suis souvent bête et discipliné et quand la personne de la ddt de mon département me dit "on n’a pas le temps de venir contrôler tous les chantiers" moi je comprends que c’est eux qui contrôlent

Pour le fisc on ne se comprend pas: quand je dis que je ne cherche pas à frauder c’est que admettons je ne déclare pas de fin de chantier pendant 5ans, le fisc ne m’envoie aucune taxe pendant 5ans mais s’en rend compte ensuite et me demande de payer pour les années dues je n’y verrai alors aucun inconvénient,  je les dois c’est tout.

Oui parfois je m’agace car vous dites par exemple que la pmr dépend du permis de construire alors pourquoi l’urbanisme est incompétent sur ce point? On me dit de faire confiance à un architecte (ici, la ddt, etc) sauf qu’on ne peut pas leur faire confiance! Et de façon générale moi et les fonctionnaires ça ne passe pas, 2 élus, 2 technicien, une responsable de l’urbanisme et un chef de service instructeur 2 correspondant ddt, le ministere de la transition écologique (visiblement en charge des accès pmr)et tout le monde se renvoi la balle..

C’est du neuf (construction).

Sur mon dossier c’est très simple il y a 2 difficultés :
- le PC refusé.
Il est indiqué que je dois avoir un recul de 5m AU MOINS par rapport à la voirie
Ensuite que le batiment doit être dans une bande de 15m à compter du recul

J’ai un bâtiment de 15m et un recul de 6.5m, leur refus est justifié par le fait que je ne suis pas dans une bande de 20m par rapport à la voirie, et non je vous le dis d’avance les 20m ne sont mentionnés nulle part.
J’ai voulu proposer alors un PC valant division, ça règle le problème pour l’un et pour l’autre ils me disent que la hauteur pour un logement en fond de parcelle devient trop importante, ceci à nouveau non justifié. La règle dit : pour les bâtiments de 4m max ils doivent être en limite séparative. Mais cela ne signifie pas qu’en limite séparative on doit être à 4m.
(pour les personnes en angleterre il faut rouler à gauche n’est pas pareil que si on roule à gauche c’est qu’on est en angleterre (japon indonésie hong kong etc))

- l’accès pmr, à cause du vide sanitaire c’est compliqué, mais le plus compliqué est que l’urbanisme et la ddt me disent qu’ils ne m’aideront pas à réfléchir à une solution et vu que les architectes ne sont pas compétents..

Pour l’architecte d’hier, il semble compétent, mais pas volontaire, pour l’urbanisme il a halluciné en voyant toutes les personnes que j’ai vu et tout ce que j’ai fait, il dit de faire le dos rond et dire que l’urbanisme a raison, du coup il faudrait passer en toit plat et division, à la louche 5000€ pour moi à cause de services qui m’imposent des règles écrites nulle part.. Pour l’accès PMR il m’a dit qu’on ferait une lettre attestant que j’installerai un ascenseur si un handicapé voulait louer..

Si pc refusé pourquoi construire? Car c’est possible de construire! Je touche le terrain 60% moins cher que les autres surfaces du secteur, j’avais connaissance de multiples contraintes mais compliqué n’est pas impossible.
Si je ne m’était pas battu chaque fois aujourd’hui je peux vous dire que je n’aurai rien de tout ce que j’ai aujourd’hui. Les choses ne tombent pas toutes cuites et en étant ici vous savez à quel point la rentabilité est importante et qu’elle dépend essentiellement du prix d’achat.
Je conçois que mon dossier est compliqué et c’est pourquoi souvent j’essaie de couper court pour éviter de rentrer dans un méandre d’explications et pour que l’on se concentre sur le nœud du problème.
Merci à vous.

Pour le PC, j’ai mis 6.5m pour se garer tranquille, une berline classique fait 4.5/4.7m ca veut dire que vu la configuration on se garerait à 40cm du mur et avec poussette, valise, sac de course franchement c’est pas pratique, d’autant plus que de nouveau à cause du vide sanitaire je vais avoir environ 60cm de largeur de marches qui vont grignoter sur le stationnement.. réduire le bâtiment d’1.5m est impossible car après c’est l’habitabilité intérieure qui en partirait.

Dernière modification par Bre (08/10/2020 10h05)

J’entend ce que vous me dites sur le fait que l’accessibilité est regardée au moment du pc mais alors pourquoi :

- il n’y aucune raison dans le refus en rapport avec l’accessibilité?
- quand j’ai demandé au chef du service instructeur vers qui me tourner il n’a pas su quoi me dire (à aucun moment il ne m’a parlé de cette commission)

Le recours gracieux est déjà fait et ils ne changent pas leur position
La ddt m’a expliqué que le service du contrôle de légalité n’avait que 2mois pour contester la légalité d’un permis ou d’un refus de permis, ce délai est à ce jour dépassé, de plus ils m’ont dit que ce n’est pas à moi de contacter ce service, que de nouveau "ce service a les compétences pour juger ou non de la légalité d’un permis et que ce n’est pas à moi de leur demander s’il sont sûrs de leur coup sur ce dossier"
J’ai néanmoins fait un peu le forcing, ce service n’a pas daigné me rappeler mais une secrétaire volontaire les a recontacté et leur a demandé pourquoi je n’avais pas de nouvelle : ma commune ne dépend plus  d’une communauté de communes et le service instructeur de la commune est seul maître de la décision, il décide en toute autonomie car ils ont les compétences (vous allez dire que j’abuse avec ce terme mais je vous promet que c’est l’expression récurrente)

Le déféré au TA j’y songe sauf que je reste toujours sous compromis et le vendeur perd patience, j’aurai préféré démontrer qu’ils ont tord et avoir une annulation de refus de permis.

Votre remarque sur le fait que j’attende tranquille ici je la trouve un peu déplacée.. vous sauriez le nombre de mails, de coups de fils que j’ai envoyé/donné, le nombre de rdv avec les différentes personnes de ma commune.. vous diriez sûrement plus que je suis un pitbull qu’un arriviste..

Je n’ai pas compris :

Sur les règles et les termes : personnes ici ne peut rien pour vous : si vous n’expliquez pas, avec les termes qui conviennent car l’urbanisme ce n’est pas l’Application du Droit du Sol quel est votre soucis, dans quel cadre il s’inscrit, ce que vous avez déjà fait, quels sont vos intervenants, en restant correct : c’est compliqué d’aider.