Division d'un appartement avec une entrée commune ?

Bonjour,

Un peu de bon sens vous permettrait de répondre à l’ensemble de vos questions :

Nemes a écrit :

•    Tout d’abord, est-il légal de faire cela ? Faut-il l’accord de la copropriété ?

Evidemment non, en tout cas pas sans prendre connaissance du règlement de copropriété.
Ce que vous souhaitez faire est une division, il faut donc dans la majorité des cas l’accord des autres propriétaires.

Je passe sur l’éventualité où le PLU de votre ville impose des places de parking en cas de division, etc…

Nemes a écrit :

•    Ensuite, le numéro étant unique, la boite aux lettres sera commune au même titre que l’interphone et le compteur électrique. Cela pose-t-il problème ? Est-ce un frein à la location ? (bien que tous les autres équipements soient bien indépendants entre le studio et la colocation)

A votre avis ? Vous apprécieriez d’avoir à partager une boite aux lettres avec votre voisin ? De même que pour l’interphone ?

J’imagine la scène :
[dans le studio] : "tiens, ça sonne, boaf, le voisin va bien s’en occuper…".
[Dans l’appartement]"tiens, ça sonne, boaf, le voisin va bien s’en occuper…".
Du coup, personne ne se déplace jamais, et tout le monde peux récupérer le courrier de l’autre.

Votre truc, c’est les inconvénients du studio, couplés aux inconvénients de la coloc. Magique…

Idem pour les compteurs élec, à vous de mettre en place à systèmes de sous compteurs bien illégaux (à moins de faire du meublé, et encore).

Nemes a écrit :

•    D’un point de vue légal, faut-il présenter cette configuration comme étant une grande colocation de 3 personnes ? (même si en réalité la personne dans le studio est indépendante)

Il faut présenter cela comme un studio à louer avec un partage de boite aux lettres et d’interphone… Un peu de sérieux, vous seriez locataire, iriez vous louer un appartement comme celui ci ?

Nemes a écrit :

•    Pour terminer, au niveau des assurances habitation, comment cela se passe-t-il en cas de vol par exemple ? Qui est responsable si la porte principale n’a pas été fermée par un locataire et ouvre donc l’accès vers les deux logements ? Etant donné que la location fonctionnerait sous un format de 3 baux locatifs individuels, les locataires devront assurer leurs parties « privées » tandis que le propriétaire aura à la charge d’assurer l’entrée commune ? Cette affirmation est-elle exacte ? Sinon pourriez-vous me donner des informations à ce propos ?

Excellente question, je vous propose de prendre RDV avec un assureur, qui j’en suis sur vous fera les gros yeux.

Votre projet (pardon d’être direct) ressemble à des dizaines d’autres déjà présentés, mal pensé, pas préparé, approximatif, incohérent… Et surtout, irréaliste. Mettez vous une seconde à la place d’un potentiel locataire, et vous comprendrez que tout ceci ne tiens pas la route.

Soit vous faites une vraie division, avec les accords des copropriétaires, ajout de compteurs élec, eaux si besoin, internet, ajout d’interphone et de boîte aux lettres, soit vous ne faites rien. Mais se lancer dans ce genre de division "à l’arrache" serait une immense erreur qui risque de vous plomber pour longtemps.

Je ne peux que vous inviter à prendre le temps de vous FORMER. Ce forum est une mine d’or.
Lisez, lisez, lisez encore, et commencez sur un projet "simple" (un simple studio à rénover par exemple).

A vous lire,

Zap

Moi je vous trouve un peu dur.

Oui ce projet est complètement viable.

Il n’est pas légal si vous souhaitez diviser pour revendre séparément mais sinon aucun problème.
Pour moi les problèmes de la boîte aux lettres (facilement divisible) et de l’interphone n’en sont pas (ou alors vraiment vraiment mineurs): combien de logement n’ont pas d’interphone? Enormément.

"Il faut présenter cela comme un studio à louer avec un partage de boite aux lettres et d’interphone… Un peu de sérieux, vous seriez locataire, iriez vous louer un appartement comme celui ci ?"

Quand je lis ça je me dis: "heureusement que la plupart des gens sont persuadés que tous le monde vis à leur manière; cela laisse plein de place à ceux qui ont un peu plus d’imagination"

Pour les assurances aucun problème, elles assurent un risque et pas une conformité avec la copropriété.
Par contre il faut faire 2 bails avec le montant des charges forfaitaires et prendre à votre charge eau/elec/chauffage/tel. Pour les deux chambres il faut un seul bail solidaire pour ne pas se retrouver dans la situation ou l’un des colocs d’une chambre décourage toute location de l’autre chambre.
Et si deux compteurs électrique ne sont pas nécessaire il faut par contre deux tableau, un pour chaque appartement.

Il est quasi impossible de faire une division avec accord de la copropriété, place de parking ect… Donc le bon conseil est de ne rien faire?

Je ne suis pas de cet avis, des projets comme celui là j’en ai fait plusieurs et en dehors de faire exploser la rentabilité, ils assurent une substantiel plus value à la revente (en un seul lot à un investisseur bien sur).

A partir du moment ou le bien est vendu tel quel (c’est à dire sans division) il n’y a aucun problème ni chez le notaire ni pour la copropriété. En quoi la copropriété et/ou le notaire pourrait avoir à y redire? Le seul "inconvénient" pour la copropriété serait le passage mais dans ce cas il faudrait allouer un nombre maximum d’habitant pour chaque appartement… Heureusement on n’y est pas encore.
On peu appeler ça comme on veut mais ce n’est rien d’autre que de la colocation au  sens juridique.
Et c’est totalement légal.

Cela n’a rien à voir avec le fait de construire sur un terrain non constructible, ce qui un est totalement illégal, deux empêche toute revente ultérieur et trois peu amener une décision de justice vous imposant la destruction du bien…

Oui mais non…

Pour info j’ai été syndic pendant trois il y a une dizaine d’année…

Ce que je reproche un peu à ces forums (pas celui là en particulier mais à tous les forums en général) c’est qu’il y a beaucoup d’intervenants qui sont des experts juridique, savant tout puissant et qui nous ressortent textes et citations sans avoir aucune expérience du terrain.

En pratique et dans bien des cas le règlement de copropriété est obsolète et incomplet. Dans 90% des cas il n’est d’aucun recours. Vous parlez de la toute puissance du règlement de copropriété pour la jurisprudence mais avez vous un seul exemple à me citer d’une jurisprudence ayant interdit la colocation? Ce serait interessant de nous le faire partager…

Et non je le maintient vous pouvez vous goinfrer intellectuellement pendant des années, certain adorent, mais bien souvent vous vous rendrez compte que ces gens là agissent assez peu.

Je vous donne quelques exemples pour illustrer mon propos:

Il est interdit de manger en conduisant: connaissez vous quelqu’un ayant été verbalisé?
Il est obligatoire d’avoir une PNO: connaissez vous quelqu’un ayant été condamné pour défaut de PNO?
Le tapage nocturne est interdit par la loi: donc cela doit être facile de contraindre un locataire à fermer la musique le soir?

Bref je peux continuer comme ça pendant des heures:
Il y a ce qui est écrit et ce qui se passe vraiment et n’en déplaise aux érudits ce n’est pas toujours la même chose…

Bonjour à tous,

tuileur a écrit :

Il n’est pas légal si vous souhaitez diviser pour revendre séparément mais sinon aucun problème.
Pour moi les problèmes de la boîte aux lettres (facilement divisible) et de l’interphone n’en sont pas (ou alors vraiment vraiment mineurs): combien de logement n’ont pas d’interphone? Enormément.

C’est sur, en immeuble, monter une boite en lettre en plus alors qu’elles sont dans l’immense majorité regroupées en boites aux lettres communes, cela ce fait sans soucis. Comme l’interphone d’ailleurs, tout le monde à un accès avec interphone, mais pour votre locataire, ce sera juste une petite sonnette à pile.

D’ailleurs, comme nous faison ce que nous voulons, modifier les communs se fait sans l’accord des copropriétaires, c’est bien connu.

Je ne suis pas en accord avec vos propos, un logement sans interphone cela se voit, par contre sans même une sonette… Pour recevoir ses colis, c’est pratique.

tuileur a écrit :

Il est quasi impossible de faire une division avec accord de la copropriété, place de parking ect… Donc le bon conseil est de ne rien faire?

Ces règlements existes justement pour respecter les droits de TOUT le monde. Cela évite justement que les divisions dans les appartements finissent par toucher le confort des autres résidents, entre l’occupation des parkings, le bruit et le passage +++, et les risques électriques potentiels (les incendies à répétition dans de grosses copro sont une réalité).

tuileur a écrit :

Il est interdit de manger en conduisant: connaissez vous quelqu’un ayant été verbalisé?
Il est obligatoire d’avoir une PNO: connaissez vous quelqu’un ayant été condamné pour défaut de PNO?
Le tapage nocturne est interdit par la loi: donc cela doit être facile de contraindre un locataire à fermer la musique le soir?

Traduction, la loi dit que non, mais bon, comme tout le monde le fait, c’est normal. Bel état d’esprit en effet.

tuileur a écrit :

Je ne suis pas de cet avis, des projets comme celui là j’en ai fait plusieurs et en dehors de faire exploser la rentabilité, ils assurent une substantiel plus value à la revente (en un seul lot à un investisseur bien sur).

Pardon mais si c’est vrai, vous ne vendez pas à des investisseurs mais à des pigeons. Dans mon secteurs, ceux qui vendent des bien découpés sans déclaration ont tous les mal à trouver preneur ,et surtout, cela se vend avec une belle décote, et non l’inverse.

Et la limite entre investisseur et marchand de sommeil est fine, je tiens à le préciser.

Pour finir, je rebomdi sur votre premier message :

tuileur a écrit :

Moi je vous trouve un peu dur.

Comme dirait un excellent ami à moi : "Nous apprennons toujours mieux avec un coup de pied au derrière qu’avec des conseils."

Me montrer caustique (ou arrogant selon la lecture que vous faites) n’est pas par plaisir, mais je suis intimement convaincu que mettre un petit "coup de pied au derrière" fait bien plus réagir que de chercher sans arret à "enrober" les choses.

Et j’ai répondu à chacune des questions posées, même si les réponses ne plaisent pas.

Nous sommes en effet des adultes, se dire les choses de manière directe n’a rien d’enfantin, cela s’appelle "la vie".

Au plaisir de vous lire,

Zappaty

C’est ce que je disais, chacun sera libre de lire la jurisprudence et de décider en âme et conscience si cette jurisprudence datant de 2012 concernant un immeuble Hausmanien Parisien et une coloc bruyante, ayant entrainé 1000€ de dommages et intérêts pour "tapage nocturne" doit faire peur et nous retenir de faire de la colocation…

Pour anecdote lors d’une récente réunion d’AG et suite à la plainte de deux copropriétaires concernant un de mes colocataires dont la petite amie était trop bruyante pendant l’acte il m’a été notifié que le règlement de copropriété (qui date du début du siècle) stipulait que l’usage des habitations devait se faire selon de "bonnes moeurs"… (pour info il interdit aussi la présence de chien)
J’ai souri en répondant qu’il me semblait difficile de demander à mon locataire de donner moins de plaisir à sa compagne et qu’un juge saurait très certainement trancher à savoir si cela est contraire aux bonnes moeurs…

Pour Zappaty

Je comprend tout à fait vos réponses et je ne vous trouve pas arrogant mais permettez moi de penser que vous manquez cruellement d’expérience:

Une porte de boite aux lettres simple est aisément divisible en deux sans que dans 99,99% des cas la copropriété n’y trouve à redire.
Oui des appartements sans sonnette cela existe et je vous garantit que le problème du colis qu’il faudra allé chercher à la poste n’en est pas un pour la majorité des gens qui prendront une chambre en colocation.
Les risques d’incendie à répétition du fait d’une colocation sont légions? J’imagine encore que c’est votre expérience qui s’exprime… De plus rien ne vous empêche de faire les choses dans les règles et même de faire passer le consuel, cela n’a aucun rapport avec la division.

Traduction de mes exemples: il existe des centaines de règles qui sont: non respectées/inutiles/désuettes (au choix) et cela ne doit pas vous faire peur. Quand à mon état d’esprit je vous laisse seul juge de vos opinions, je ne me sens pas suffisamment "légitime" pour dicter à d’autre sur un forum des règles morales et de bonnes moeurs…

Et oui quand vous rencontrerez des investisseurs et/ou que vous en deviendrez un vous vous rendrez compte que c’est la rentabilité qui prime.

Exemple concret:

Achat en 2018 d’un appartement de 50m2 en rdc place Saint Bruno à Grenoble (Rdc et pas le meilleur quartier. de Grenoble)
Payé 63000€ plus 5000€ de frais de notaire.
Il était loué 350€ par mois.
J’ai fait une transaction avec le locataire pour qu’il partent et j’ai divisé l’appartement en deux avec un hall commun. Coût des travaux 17000€
Donc investissement total de 85000€
J’ai pris en locataire le conseil général de grenoble avec un loyer de 450€ par appartement.
Je l’ai revendu en 2019 (13 mois après l’avoir acheté) au prix de 110000€
A ce prix le rendement était de 9,8% brut et l’investisseur très content d’avoir un locataire solvable, pérenne avec une renta brute de presque 10% et dans tous les cas une opération neutre.
Je ne sais pas si il était un pigeon mais il m’a donné l’impression de ne pas être un mouton ;-)

Le code de la route prévoit que « tout conducteur doit se tenir constamment en état et en position d’exécuter commodément et sans délai toutes les manoeuvres qui lui incombent ». Si tel n’est pas le cas, le même article du code prévoit une amende pour le conducteur, dont le montant est de 35 euros (contravention de 2e classe).

Donc en pratique c’est incompatible avec le fait de tenir un sandwich en conduisant.

Mais je me fais un peu l’avocat du diable car je remarque que souvent quand de "jeunes" (dans le sens "nouveau") investisseurs viennent demander des conseils ou exposer un projet, on les noient sous des règles, des lois et des recommandations. Je trouve ça malheureusement très français et je trouve ça dommage.
Moi j’ai juste envie de dire à Nemes: Oui génial votre idée est bonne, vous avez compris que pour réussir il va falloir trouver de la valeur ajoutée là ou la plupart des autres ne verront que des contraintes. Donc accrochez vous, creusez et tenez bon.

Maintenant je ne suis pas un revendicateur, j’essaye d’être le moins polémique possible dans l’expression de mes idées et chacun fait bien ce qu’il veut au final.

Bonne journée à tous

PS: J’ai un peu de mal avec le logiciel du forum car j’ai l’impression que les messages sont modifiables au fur et à mesure. Si quelqu’un rajoute des lignes à son message initial (comme je suis en train de le faire ;-) ) forcément la réponse du dessous déjà écrite ne sera pas pertinente.

PS2: Pour Bernard: Je ne vous met pas du tout dans le même sac (et j’ai pris soin de lire les présentations de chacun avant de répondre) mais je n’arrive pas à "citer" des parties des messages précédents (je sais il faut que je me renseigne pour savoir comment faire) ce qui rend moins lisibles mes réponses

Dernière modification par tuileur (15/09/2020 14h05)

Pour citer une partie d’un message, cliquer sur "citer" en dessous de ce message, retirer les parties à ne pas citer, puis copier ce qui reste (avec les balises [ quote] et [ /quote]), et coller le dans le message où vous voulez le citer.

La charte prohibe de citer l’intégralité du message juste précédant le votre.

Bonjour,

J’ai transformer un apparterment de 78m2 en 4 chambre meublés.

Aucune obligation de déclarer quoi que ce soit comme vue précédemment tant que vous ne voulez pas diviser officiellement !