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Quels meubles doivent garnir le logement ?
Le logement doit comporter les meubles permettant au locataire d’y vivre normalement, dès son arrivée, donc de cuisiner, se laver, dormir… Par conséquent, il doit être équipé des éléments indispensables pour cela. Le fait de ne disposer dans le logement que quelques meubles (un canapé-lit, une table ou une armoire par exemple), ne suffit donc pas à qualifier la location de meublée. Pourtant, aucun texte de loi ne donne de liste précise des meubles considérés comme indispensables à la vie au quotidien. Ce sont donc les décisions des tribunaux qui ont déterminé ce qu’est un meublé.
Des meubles indispensables
Sont indispensables : un couchage (lit ou canapé) avec une couette ou une couverture, une table, des chaises, un placard de rangement, des luminaires. Pour les pièces destinées au repos, un dispositif d’occultation des fenêtres doit être installé (volet, rideaux, stores…). Au-delà de ce mobilier de base, le logement doit également contenir le matériel nécessaire à la vie courante. La cuisine doit comporter l’électroménager nécessaire à la préparation des repas (plaque de cuisson ou cuisinière et réfrigérateur), ainsi que les ustensiles de cuisine (casseroles, poêles), mais aussi la vaisselle permettant de prendre les repas (assiettes, couverts, verres, etc.). Il s’agit d’éléments dont le locataire ne peut pas se passer.
Des éléments de confort supplémentaires
La question se pose souvent de savoir s’il faut ou non équiper le logement de certains éléments de confort tels que le petit électroménager (cafetière électrique, grille pain, bouilloire, four micro-ondes), le gros électroménager (lave-vaisselle, lave linge, sèche linge, four), ou encore d’éléments de confort tels qu’une télévision ou un lecteur DVD… Ces éléments ne sont pas considérés comme indispensables. Le propriétaire apprécie selon la taille et le standing du logement. Si celui-ci est assez vaste pour y accueillir une famille, un lave-linge ne représente plus un élément de confort mais une nécessité ! De même, dans un logement de standing, le locataire s’attend à trouver une télévision ainsi qu’un minimum d’équipements électroménagers. Par ailleurs, le propriétaire fournit le plus souvent des éléments de confort supplémentaire : tapis de salon ou de salle de bain, coussins, table basse, lampes complémentaires…
Pas obligatoire : le linge de maison
Le linge de maison, élément pourtant indispensable à la vie au quotidien n’a pas à être fourni par le propriétaire. Ce dernier peut donc louer un logement meublé sans fournir de draps ni de serviettes de toilette, de torchons ou de serviettes de table. En sont dispensés aussi bien les logements meublés loués comme résidence principale du locataire que les locations saisonnières.
Des meubles de bonne qualité et en nombre suffisant
Si les meubles n’ont pas à être neufs, ils doivent être en bon état d’usage et de réparation. Le propriétaire a donc intérêt à y installer plutôt des meubles robustes et résistants. Il doit les remplacer si nécessaire au cours du temps.
Pas de pièces vides !
Quel que soit le nombre de pièces composant le logement, toutes doivent être meublées de façon adéquate car tout le logement doit être habitable immédiatement par le locataire. Par conséquent, si une pièce reste vide alors que les autres sont suffisamment équipées pour vivre normalement, la location n’est pas considérée comme meublée. Le propriétaire apprécie selon la configuration du logement ce qui est nécessaire. Dans un studio, les meubles principaux sont généralement un clic-clac, une table, des chaises et un placard de rangement. En revanche, si le logement est constitué de plusieurs pièces, chacune d’elle doit être garnie de meubles.
Et si le locataire veut apporter ses propres meubles ?
Il arrive que le locataire souhaite apporter certains meubles personnels (son matelas, son bureau personnel par exemple) plutôt que d’utiliser ceux du logement. Mais si le propriétaire ne propose à titre de couchage qu’un simple sommier sans matelas, le logement n’est pas être considéré comme meublé. Le propriétaire a donc intérêt à disposer dans le logement tous les éléments indispensables car c’est au moment de l’entrée dans les lieux du locataire qu’on apprécie s’il s’agit bien d’un meublé. Cela ne prive pas le locataire qui le souhaite, dans un deuxième temps, de remplacer certains éléments ou de compléter l’aménagement par quelques meubles personnels. Charge à lui, ensuite, de remettre les meubles du propriétaire en place à son départ. A moins que le propriétaire ne les remise dans une cave, par exemple, tout en les laissant à la disposition du locataire.
Inventaire: le formulaire qui fait la différence !
L’élément clé de la location meublée, c’est l’inventaire. Il s’agit de la liste complète des équipements mobiliers (les meubles et tout le reste). C’est à l’arrivée du locataire qu’elle est établie. Le plus souvent, le propriétaire la prépare à l’avance en plusieurs exemplaires. Lors de la remise des clés, lorsque le propriétaire et le locataire font le tour du logement pour remplir le formulaire d’état des lieux, ils dressent en même temps l’inventaire complet du mobilier. Une fois cette tâche terminée, ils inscrivent la date et signent le document qui va ensuite être annexé au contrat de location.
Même si cette démarche peut paraître fastidieuse, (compter et noter le nombre de cuillers ou de fourchettes peut paraître superflu) elle est indispensable. Par la suite, si un doute était émis sur la qualification du logement en meublé, c’est ce document, l’inventaire, qui permet de faire la différence avec une location vide. Il témoigne de la présence de meubles et d’équipements suffisants pour permettre la qualification de meublé. Autre utilité de l’inventaire (comme de l’état des lieux): à la fin de la location, le propriétaire et le locataire comparent les documents et voient ce qui manque ou ce qui a été dégradé.
Et si le mobilier est en quantité insuffisante ?
Le contrat de location meublé est susceptible d’être considéré comme portant sur une location vide à défaut d’être suffisamment meublé. Or le cadre juridique et la fiscalité de la location vide sont très différents de ceux du meublé. Par exemple, en vide, le bail est de trois ans renouvelable par tacite reconduction et non de un an renouvelable comme en meublé. Le contrat, en meublé peut même être de neuf mois non renouvelables si le locataire est étudiant et que dès le départ, le propriétaire et le locataire se mettent d’accord pour un contrat de meublé pour étudiant de neuf mois.
Par ailleurs, les revenus tirés de la location vide sont des revenus fonciers alors que ceux tirés de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime fiscal n’est donc pas du tout le même.
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