Yannor22 : étude de cas immobilier (héritage d'une maison avec travaux)

MaturinF · #1

Bonjour,
Je vais hériter d’1/3 d’une maison de mes grands-parents décédés.
Je pense acheter avec ma femme les 2/3 a mon frère et ma sœur.

La maison vaut dans les 300k€-350k€ et il y en a pour plusieurs K€ de travaux de rénovation.
Avant de me lancer dans l’opération je voudrais comprendre car je découvre.
Je ne fais pas d’hypothèse de vacances de location ou d’autres travaux.
Je fais simple avec un locataire présent et payant son loyer ou plusieurs locataires payant leurs loyers.
Je ne cherche pas un investissement rentable, l’objectif est de pouvoir habiter dans 4 ans dans cette maison.

Avec ma femme on touche actuellement environ 20k€ de loyer/an avec la 47.2% qui part aux impôts.
Si on l’achète en nom propre et que cette nouvelle maison est louée nue.
Dans l’hypothèse où il y en a pour 30k€ de travaux et que par exemple elle me rapporte 10k€ par an.

Cela fait en impôts :
N0 (20k€+10k€-10.700 (de déficits)) x47.5%= 9k€
N1 (20K€+10k€-10.700 (report de déficits)) x47.5%=9k€
N2 (20K€+10k€-8.600 (report de déficits)) x47.5%=10,1k€
N3 (20K€+10k€) x47.5%= 15k€
ou alors je n’ai pas compris et cela fait
N0 (20k€+10k€-30k€ (de déficits)) x47.5%= 0k€
N1 (20K€+10k€) x47.5%= 15k€
N2 (20K€+10k€) x47.5%= 15k€
N3 (20K€+10k€) x47.5%= 15k€

Si j’ai bien compris en LMNP on ne peut pas déduire les travaux mais un amortissement de 4%.
Donc pour 300 k€ euros on retranche la valeur attribuée au foncier 100k€ il reste 200k€ donc 200K€x4%=8k€ par an. Soit 8x4=32k€
N0(20k€+(10k€/2)-8k€)x47,5=8k€
N1(20k€+(10k€/2)-8k€)x47,5=8k€
N2(20k€+(10k€/2)-8k€)x47,5=8k€
N3(20k€+(10k€/2)-8k€)x47,5=8k€
Mes questions sont :
Pouvez-vous me dire si c’est a peut cela ou si ce que je dis c’est n’importe quoi ?
Y a-t-il une différence si on fait une SCI avec ma femme et qu’il faut que je me renseigne?

Merci d’avoir pris le temps de lire ce message.

Mots-clés : fiscalité, héritage, imposition, location

Canyonneur75 · #2

En matière d’impôts fonciers, les travaux s’imputent, dans cet ordre,
- sur les revenus fonciers de tous les immeubles possédés
- sur les autres revenus imposables l’année des travaux à hauteur de 10700 euros
- sur les revenus fonciers des 10 années à venir à hauteur des revenus

Donc dans votre exemple (en k€) :
N0 = 30-30 = 0 de revenus fonciers
et ensuite imposition sur 30 k€

Si 60 k€ de travaux
N0 = 30 - 30 =0 et 10,7 déduits des autres revenus
N1 = 30 - 19,3
et ensuite imposition sur 30 k€

Si 90 k€ de travaux
N0 = 30 - 30 =0 et 10,7 déduits des autres revenus
N1 = 30 - 30 = 0
N2 = 30 - 19,3
et ensuite imposition sur 30 k€

La déduction sur les autres revenus n’est pas spécialement avantageuse : le gain est de 10700 * TMI alors que la déduction sur les revenus fonciers donne un gain de 10700 * (TMI + PS)…

Il faut aussi prendre en compte que les travaux ne seront pas nécessairement réalisés la même année s’ils sont importants…

Par ailleurs, il me semble que vous mélangez le régime micro-bic (imposition sur 50 % des revenus sans amortissement) et le régime bic qui donne droit à amortissement.

A la grosse louche (le calcul des amortissements est beaucoup plus complexe), en micro bic on rajoute 5 k€ au revenu imposable et en BIC 2 k€ (10-8) mais avec des frais complémentaires (CFE + Comptable)…

Canyonneur

MaturinF · #3

Mon beau père m’a dit n’importe quoi…

Heureusement que vous êtes là +++ c’est plus clair.

Par contre c’est bien (en k€)
30 de revenu foncier - 30 de travaux = 0 impôts à la place de 15
et pas 60 de revenu foncier = 30 d’impôts -30 de travaux =0 d’impôts à la place de 30

Par contre pour votre exemple 3 avec 90

Si 90 k€ de travaux
N0 = 30 - 30 =0 et 10,7 déduits des autres revenus
N1 = 30 - 30 = 0
N2 = 30 - 19,3
et ensuite imposition sur 30 k€

Pourquoi ce n’est pas
N0 = 30 - 30 =0 et 10,7 déduits des autres revenus
N1 = 30 - 30 = 0 et 10,7 déduits des autres revenus
N2 = 30 - 8.6
et ensuite imposition sur 30 k€

Anarcheon · #4

Canyonneur75 a écrit :
En matière d’impôts fonciers, les travaux s’imputent, dans cet ordre,
- sur les revenus fonciers de tous les immeubles possédés
- sur les autres revenus imposables l’année des travaux à hauteur de 10700 euros
- sur les revenus fonciers des 10 années à venir à hauteur des revenus

La réponse se trouve au tout début du message de Canyonneur : ils ne sont déduisibles que des revenus de l’année durant laquelle les travaux ont eu lieu.
Etant supposé dans le reste de son message que les travaux ont lieu en totalité sur une seule année civile.

p0ulp3 · #5

Bonjour,

Si vous comptez habiter vous meme dans la maison dans 4 ans, le déficit foncier peut etre un souci :

Lorsqu’une année votre déficit foncier minore votre revenu global, vous devez continuer de louer durant les 3 années suivantes. Ainsi, pour des travaux réalisés en 2018 générant un déficit foncier, la location doit se poursuivre au moins jusqu’au 31 décembre 2021.

MaturinF · #6

Donc le mieux est de faire des travaux pour maximum 20k€ pour avoir de la marge s’il y a un problème avec le locataire, puis refaire 20k€ l’année d’après sans jamais allez dans le déficits de 10 700 euros? A ce moment là il n’y a plus d’histoire de dates entre les travaux et le moment ou je récupère la maison?

Canyonneur75 · #7

Le fait qu’un déficit foncier imputable sur les autres revenus soit requalifié n’est pas forcément un problème : dans le cas d’un arrêt de la location avant la fin du délai de 3 ans, le déficit foncier imputable sur les autres revenus est transformé en un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers futurs. Vous échangez donc une baisse d’impôt en année N (à hauteur de 10700 * TMI année N) contre une baisse d’impôt pour une année future (en fonction de votre stock de déficit imputable sur les revenus fonciers) avec à la clef une réduction d’impôt de 10700 * (TMI année N+X + PS).

Il convient plus de lisser les travaux pour ne pas entrer dans le déficit imputable sur les autres revenus qui procure une économie d’impôt plis faible que pour ce problème de requalification à partir du moment ou l’on dispose d’autres revenus fonciers sur lesquels le déficit pourra s’imputer dans les 10 ans.

Canyonneur

Bernard2K · #8

N’oubliez pas non plus que votre locataire ne s’en ira pas pile quand vous voudrez y habiter, pour vous faire plaisir. Il est protégé par la loi, et la "reprise pour habiter" nécessite un formalisme très précis et ne peut se faire qu’à l’échéance du bail (donc tous les 3 ans en location nue).

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