Maystreet 92 : étude de cas immobilier (affaissement d'un immeuble)

L’immeuble n’a pas de souci depuis. Les comptes rendus d’AG des 3 dernières années ne signalent rien non plus.

L’ancien proprio (d’un certain âge) a refusé de faire les travaux à l’époque car il s’agit de sa résidence secondaire.

L’appartement qui n’a pas eu de rénovation depuis 30/40 ans à vu d’oeil, reste vivable en soi. Un plancher pas droit, fenêtres qui ont du mal  à s’ouvrir et quelques angles pas très droits.
Le fait que rien n’avait bougé depuis me rassurerait un peu, mais maintenant que le compromis est signé, je doute un peu surtout pour un 1er achat.

A noter qu’il y a aussi eu des ventes dans l’immeuble au prix du marché qui ont été faites ces dernières années mais j’imagine qu’il y a avait moins de travaux à faire.

L’entrepreneur pense qu’on pourra avoir un appartement très bien à la sortie (après il défend peut être juste son intérêt)…

Bonjour,

Le devis a-t-il été fait précisément car cela semble plus une estimation… qui pourrait déraper…
Autre doute que je pourrai avoir : l’exploration pendant le devis est-elle "profonde" ou simplement par observation globale des lieux… ? Des vices "cachés" pourraient faire gonfler fortement cela.

Pour ma part, je ne m’y risquerai que si, moi-même, je m’y connaissais finement en travaux/rénovation et BTP… sinon, c’est une partie poker où on peut gagner gros ou perdre gros…

Voilà le raisonnement que m’inspire un tel immeuble.

Cet immeuble a subi un affaissement. Par quelle cause ? C’est ce que j’aimerais savoir, d’où le besoin de lire les rapports d’expert de l’époque.

Ensuite, est-on certain que la cause a été identifiée et traitée, au point d’être certain que ça n’arrivera plus ? Peut-on vraiment être certain que la cause a été identifiée avec 100 % de certitude, et qu’elle a a traitée avec 100 % d’efficacité, de façon à ce que l’on soit tout à fait certain que ça n’arrivera plus jamais ?

Enfin, j’aimerais savoir ce que cause un tel sinistre : montant des travaux, délai des procédures. Juste "au cas où" ça se reproduirait, savoir dans quoi on s’embarque.

Par analogie, même si ce n’est peut-être pas la même cause ici, j’avais regardé un peu le cas des maisons fendues pour cause de dilatation différentielle de l’argile. L’internet abonde de témoignages disant que, malgré un traitement dans les règles de l’art, les fissures sont réapparues 5 , 10 ou 20 ans plus tard.

Par ailleurs, l’entreprise qui a fait les travaux a probablement une garantie décennale. Décennale, c’est 10 ans. Oh, les travaux ont été fait il y a… 9 ans. Si ça arrive à nouveau, est-on 100 % sûr que les assurances prendront en charge une deuxième fois ? Ne va-t-il pas y avoir bataille d’expert pour savoir si, même au-delà des 10 ans, la fragilité restante serait encore juridiquement imputable à l’entreprise ou au maître d’oeuvre ?

Un immeuble "roulette russe", pour seulement 10 % de décote au final par rapport à un immeuble "normal", je trouve que ça ne valorise pas beaucoup le risque. Et surtout, pouvez-vous vous permettre d’avoir un risque à hauteur de 300 k€ ? Si votre patrimoine immobilier était par exemple 10 fois plus important, ce risque serait supportable car dilué. Est-ce le cas ? Ah non, je lis "premier investissement". Est-ce pertinent de prendre un risque à 300 k€ comme premier investissement ?

EDIT : Trahcoh, désolé, j’ai édité mon message entre temps. Je me suis dit qu’il fallait sans doute être plus explicite, mais moins joueur.

Dernière modification par Bernard2K (13/07/2020 15h03)

tof1973, le 12/07/2020 a écrit :

Bonjour
Le prix reste très correct voire pas cher actuellement dans un marché parisien intra muros hyper tendu.
La question est plutôt à mon avis si vous arrivez gommer ce point originel avec des travaux.
Si oui, cela reste une belle affaire évidemment sous réserve que la consolidation ait été bien réalisée.
Vous avez la base Patrim au besoin pour vous rassurer sur les prix de vente.

Merci, je viens de regarder, il y a eu une vente récemment dans l’immeuble pour un prix à un peu moins de 300000 euros pour une surface équivalente. Je n’ai pas plus de détail sur l’état de l’appartement mais j’imagine qu’il était en meilleur état que celui je vise.

Merci à tous pour vos réponses et des différents points auquels je n’avais pas pensé.

Le devis a en fait fait en une heure, j’imagine que la facture peut en effet gonfler mais l’artisan avait l’air de dire que c’était loin d’être la première fois qu’il avait à faire à ce genre de situation. Je suis d’accord que c’est un risque, j’attend de voir plus de rapports d’expertise. Mais je ne pense pas pouvoir être sûr à 100% qu’il n’y aura pas d’affaissement dans le futur.

L’immeuble est construit non loin d’ancienne carrières comme c’est le cas pour beaucoup d’endroit dans le sud de Paris. Je pense qu’il est très difficile de mettre une valeur sur ce risque d’affaissement. Avec un raisonnement ultra simple, on devrait avoir un premium pour les immeubles construits loin des carrières?

Encore une fois, je vais attendre les rapports d’experts, et voir si le risque est bon à prendre mais je suis d’accord que ça a l’air d’un gros risque à prendre pour le moment. C’est peut être juste l’envie de trouver la "bonne affaire" qui me donne envie de passer à l’action sur cet appartement, et qui pourrait se retourner contre moi. Mais ma vision un peu candide de la chose, est que le risque de perdre la totalité des 300000 euros est très faible, étant donné qu’il y aura une assurance immeuble et appartement?

Dernière modification par maystreet (13/07/2020 16h02)

Le prix est légèrement moins élevé dans l’immeuble, car les dégâts sont encore visible sur la façade: différence de couleur au niveau du colmatage de fissure sur la façade.

S’il s’agit d’un problème au sous sol, il y aura alors un risque d’affaissement dans le futur, donc de ruiner toutes les rénovations que je pourrai avoir faites. Dans ce cas là, il me semble qu’il ne faudra pas avancer.

Si le problème est localisé et qu’il a été complètement réglé, l’immeuble ne devrait alors pas poser plus de risque qu’un autre immeuble, non?