Yipin : étude de cas immobilier (LMNP ou LMP en frais réels)

Vos parents doivent déclarer ces BIC en tant que LMP (car recettes > 230000€, et recettes > revenus d’actvité (qui incluent les pensions de retraite), les conditions étant au niveau du foyer fiscal).

On ne peut pas être au régime micro-BIC pour un bien et au régime BIC réel pour un autre : le régime est unique au niveau du foyer fiscal.

Tout ceci n’aura aucun impact sur leurs pensions retraites. Pourquoi donc en aurait-il ?

Si vous optez pour le régime BIC réel, Vous faites bien de faire faire la comptabilité de cette activité par un expert-comptable (de préférence un qui a l’habitude de la location meublée). Il y a pas mal de subtilités qui ne sont pas vraiment à la portée d’un non-pro.

Mais dans la situation de vos parent, il serait possible (et probablement préférable) d’opter pour le régime micro-BIC (c’est possible si les recettes sont < 72 500€), et d’éviter de es compliquer la vie avec un comptable (pas gratuit), des amortissements, le besoin de lister toutes les charges, etc.
Si je fais rapidement quelques calculs (je ne garantis pas qu’ils soient sans erreur) :
  - les charges de locataion meublée seraient forfaitairement évaluees à 50%, donc c’est un revenu de location meublée de 17 500€ qui serait pris en compte.
  - on ajoute 15 000€ de pension de retraite, dont il faut déduire l’abattement de 10% (1100€ et 441€ pour 11 000€ et 4000€, 441€ étant l’abattement minimal), puis on retire 2416€ (abattement personne agée ou invalide, car ils ont + de 65 ans), et on obtient un revenu imposable de 28 543€.
  - le montant des impôts à payer, pour 2 parts (si un de vos parent est "invalide", ou ancien combattant, il y aurait 1/2 part en plus) avec le barème, serait alors 1178€ avant décote, et 72€ après décote (72€ qui seront mis en recouvrement, car > 60€).
Il me semble que ces revenus de location LMP en micro-BIC seraient à mentionner dans les case 5KP et 5LP de la déclaration n°2042 C PRO (avec la moitié du montant des recettes de location meublée pour chacun des 2 conjoints).

Bonjour Yipin,

Je vous propose la lecture de cet excellent article, qui devrait vous permettre de clarifier certains points :
Le couple et la location meublée

Par ailleurs, en l’état actuel des choses, un LMP exploitant uniquement en location longue durée n’a pas à s’inscrire au SSI et à verser les cotisations afférentes. Mais cela pourrait évoluer à l’avenir.

Concernant le passage de LMNP à LMP, et l’impact sur les déficits et reports d’amortissements :

En cas de passage de LMNP à celui de LMP les déficits antérieurs sont perdus. Néanmoins, par la suite, si l’activité est à nouveau exercée à titre non-professionnel, les déficits antérieurs non professionnels constatés depuis moins de dix ans et non encore imputés pourront l’être sur les bénéfices constatés.

En ce qui concerne les amortissements réputés différés, le passage LMP à LMNP ou inversement ne s’apparente pas à une cession d’activité, les amortissements restent donc reportables sous le nouveau régime d’imposition.

Source : Location meublée amortissements et déficits - SOCIC Expertise Comptable

Il va falloir que vous choisissiez, entre tous les sites internet sur lesquels vous avez lu, lesquels sont plus fiable que les autres (certains ont des infos qui datent pas mal…) !
Et répéter ici N fois des réponses à vos questions ne vous aidera pas à choisir.

Yipin a écrit :

Un couple marié peut-il faire une LMNP chacun avec un appartement, pour ne pas dépasser le seuil des 23000 euros qui les fera basculer au LMP ? On dirait que oui d’après l’article de maître Duvaux.

Vous lisez ce que vous voulez bien lire :

Paul Duvaux a écrit :

Si deux conjoints exercent chacun une activité de location meublée, il sera difficile de prétendre qu’il s’agit de deux entreprises différentes

Yipin a écrit :

J’ai lu sur des Sites internet que LMP implique cotisations au SSI et paiement des 1500 euros de cotisation minimale en cas de déficit.

Votre source est obsolète et/ou erronée.

Bernard2K a écrit :

Sur ces sujets, GBL est du niveau d’un avocat fiscaliste.

Juste pour clarifier, l’article auquel j’ai fait référence complétait les réponses de GBL, et ne les contredisait pas. Par exemple sur le caractère facultatif de la cotisation SSI pour les LMP non inscrits au RCS et qui ne font que de la location longue durée, c’est aussi la position de Paul Duvaux.

Par ailleurs je perçois dans votre message comme une touche de défiance vis-à-vis des avocats. Je nuancerai en disant que c’est comme tout, il y en a des bons et des moins bons, dans chaque spécialité. Je pense aussi que sur certains sujets où la législation est fluctuante, voire contradictoire, la pratique du droit est au moins aussi importante que la théorie. Voir par exemple la file consacrée à la PUMa, qui montre à quel point cela peut être compliqué de tenir une position à priori valide en droit, quand l’administration ou la justice ont une approche pratique opposée.

Désolée si je vous ai un peu vexés.

C’est juste que j’ai la tête dans le guidon, et quand GoodByLenine m’écrit qu’il vaut mieux que je passe en micro bic alors que le réel est beaucoup plus intéressant fiscalement pour payer peu d’impôts (et j’avais lu ça partout) grâce aux dotations aux amortissements, oui là je me pose des "questions" qui m’a amenée à dire "vous êtes sûr ? "

Et avant que je ne poste ici, une connaissance expert comptable m’avait aussi confirmé la cotisation minimale de 1500 euros en cas de LMP car mes parents ont un numéro de Siren pour le LMNP à frais réels. Et il avait dit que Siren c’est pareil que RCS ? mais ça je ne comprend pas.
Loueur en meublé professionnel : dois-je payer des cotisations ? - Previssima

Si vous avez de bons experts comptables spécialisés en LMP LMNP en région parisienne, je suis preneuse.
Merci à tous pour vos réponses et votre aide précieuse.

Dernière modification par Yipin (18/05/2020 15h38)