Taxe immobilière de 3% et SCPI : analyse d'un cas de figure

Cette discussion porte sur l'application de la taxe immobilière de 3%, prévue par l'article 990D du CGI, aux sociétés civiles (SCI) détenant des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Un membre pose la question de l'exonération ou non de cette taxe pour une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) possédant des parts de SCPI dont les immeubles sont situés en France. La question centrale concerne l'interprétation de l'obligation déclarative via le formulaire 2746-SD et les conditions d'exonération.

Un autre participant souligne que le formulaire 2746 vise principalement à lutter contre la fraude et la dissimulation de la détention immobilière, ce qui n'est pas le cas d'une SCI détenant des parts de SCPI. Il met en avant plusieurs arguments : la transparence des informations relatives aux associés d'une SCI (disponibles sur le Kbis) et des actifs détenus par les SCPI (présents dans les rapports annuels). Il rappelle également l'exonération prévue par l'article 990E du CGI pour les entités détenant moins de 5% de la valeur vénale des immeubles. Cet argument repose sur l'hypothèse qu'une SCI ne détient généralement pas plus de 5% des parts d'une SCPI donnée.

Un troisième participant, familier du sujet depuis 15 ans, confirme que les SCI détenant des parts de SCPI ne sont généralement pas concernées par cette taxe. Il explique que la taxe vise surtout les structures complexes visant à dissimuler la détention réelle de biens immobiliers et à échapper à l'imposition, souvent impliquant des montages juridiques internationaux. Il précise que pour les investisseurs français, de tels montages sont considérés comme un abus de droit et entraînent des contrôles fiscaux, même si la structure est légalement constituée. La tendance observée est donc une utilisation de la taxe pour cibler des cas de fraude sophistiquée plutôt que les détenteurs classiques de parts de SCPI.

Finalement, le membre initial conclut que sa SCI est exonérée de cette obligation, comme la plupart des détenteurs de parts de SCPI, car le seuil de 5% de participation dans une même SCPI n'est jamais atteint. La discussion met donc en lumière l'interprétation de la législation fiscale, l'importance de la transparence et l'objectif principal de la taxe de 3%, qui est de lutter contre la fraude fiscale organisée.