Lozalex [Alsace] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour,

tout d’abord, si vous vouliez garder l’affaire pour vous, c’est raté. Une ville de 10000 habitants + un prix + un bien aussi atypique : on trouve l’annonce en 1 minute. Si vous pensez que c’est une bonne affaire, évitez d’attirer l’attention ainsi. Il n’y a pas que des enfants de chœur sur ce forum.

Ensuite, sur un tel projet, le chiffrage des travaux et l’identification des points faibles du bâtiment sont absolument essentiels. Ça se visite directement avec un architecte ou une entreprise tous corps d’état, sinon vous perdez votre temps.

Moi, quand je vois les photos, je me dis : "ouh là là, tout à refaire". Les photos étant généralement les parties les plus jolies, si ce qu’on voit sur les photos est le "rénové", ça promet. Rénové il y a 20 ans, oui ! Et sur un immeuble aussi ancien, plus on creuse, plus on découvre des choses. On sait quand on commence, on ne sait pas quand on finit.

Je me dis aussi "c’est pas haut de plafond". Et "le 2e étage semble manquer d’ouvertures". Et "quand il faut refaire la toiture sur un tel immeuble, ça doit coûter un oeil."

Pas sûr que les combles aménageables soient facilement aménageables compte tenu de ce manque d’ouverture, et le quartier ne semble pas être de ceux où l’on peut ouvrir une fenêtre de toît en claquant des doigts.

Vous dites 100 000 € de travaux. Mais tant qu’à sortir un chiffre du chapeau, pourquoi pas 200 000 € ? Si on veut vraiment rénover au goût du jour, et si vous ne faites pas une grande partie des travaux vous-mêmes, ce second chiffre me semble plus réaliste.

Bref, visitez, devisez. Et seulement après vous saurez ce qu’il en est.

Si je chausse mes lunettes roses, je me dis "rénovation complète en faisant dès le début appel à un géomètre pour s’assurer que ça soit bien divisable ; puis on loue en profitant du déficit foncier ; puis au bout de 10 ou 15 ans, on fait travailler le géomètre et on revend progressivement par appartements. Mais en nom propre alors, pas en SCI IS".

Ca me semble une affaire très ambitieuse en montant et en complexité, compte tenu de votre expérience.

Concernant la banque, je passe mon tour. Depuis qu’on m’explique que EURL ou SCI ou particulier en nom propre, on emprunte facilement tout pareil, j’en perds mon latin.

Je rejoins Bernard2K, j’ai trouvé le bien en quelques minutes, 100 000 euros en travaux m’a l’air vraiment optimisite..

L’inconvénient du bas-rhin c’est que c’est une région vraiment très chère, difficile de trouver de bonnes affaires et encore moins sans apport.

Dernière modification par michaelstaudi (18/04/2020 14h51)

michaelstaudi a écrit :

J…
L’inconvénient du bas-rein c’est que c’est une région vraiment très chère, difficile de trouver de bonnes affaires et encore moins sans apport.

L’inconvénient du bas rein c’est donc le risque de se faire avoir dans un secteur géographique sensible ; plus sérieusement peut être qu’il vaut mieux chercher un peu plus loin des rentabilités plus sympathiques et surtout prendre le temps, attendre quelques mois le temps de voir ce qui va se passer suite au Covid en termes de ventes immobilières, de paiement des loyers.

Si on a vu le même bien, je vous trouve un peu dur.
Les appartements ont l’air plutôt propres. (enfin sur photo c’est toujours relatifs).

Par contre radiateur électrique et polystyrènes au plafond. 2 choses que je trouve génial!
Au passage, je sais pas si c’est la photo, mais la faîtière au centre entre les 2 cheminées à l’air de creuser.

Après une interrogation : les logements rénovés n’ont pas été reloués ?
C’est pas un peu bizarre ? (car même en vendant, le temps de trouver un acheteur, je relouais pour faire rentrer des sous)

gunday a écrit :

Si on a vu le même bien, je vous trouve un peu dur.
Les appartements ont l’air plutôt propres. (enfin sur photo c’est toujours relatifs).

Ce n’est pas hideux (sauf le papier peint bouffé au-dessus de l’armoire), mais c’est une déco sans goût, disparate, peu qualitative (cf convecteurs et dalles de polystyrène au plafond), façon "rénové il y a 20 ans à la va comme je t.e pousse, sans arriver à prendre un parti entre garder l’ancien et faire du moderne". Ça ressemble à ce qu’on voit dans "maison à vendre" avant l’intervention de la décoratrice d’intérieur, c’est à dire disparate, daté, sans goût !

Encore une fois, se dire que ce qui est photographié est toujours ce qu’il y a de mieux. S’il n’y a pas de photo des SdB et cuisines, c’est qu’elles sont encore plus datées que les autres pièces. S’il n’y a (probablement) que les photos de l’appartement le mieux rénové, c’est que les autres appartements sont pires.

Et, franchement, ce genre d’"ancien ancien" (plus d’un siècle), à moitié rénové et pas toujours dans les règles de l’art, c’est un vrai casse-tête. Soit on refait vraiment à neuf, soit on fait seulement du "rafraîchissement" comme dit lozalex et on aura toujours des trucs à moitié mal foutus, comme une électricité pas aux normes, l’absence d’un compteur par appartement + 1 pour les parties communes, un manque d’isolation thermique et phonique, des fuites d’eau, des tuyaux d’évacuation qui se bouchent car sous-dimensionnés, une distribution des pièces pas du tout optimum (genre on passe dans un autre chambre pour accéder à l’autre), etc. L’ancien vraiment "vieux", c’est un casse-tête chinois, surtout quand on ne le reprend qu’à moitié.