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Jeremyfritzen [94] : étude de cas immobilier (louer en étant expatrié au Canada)

Investissement immobilier à distance : louer ou vendre avant expatriation ?

Cette discussion porte sur la décision d'un membre, Jeremyfritzen, de louer ou de vendre son appartement avant de partir vivre au Canada. Le membre envisage une expatriation à partir de juillet 2020 et doit choisir entre la vente de son bien immobilier, impliquant une probable moins-value, et sa mise en location. La gestion à distance du bien représente un risque significatif dans le scénario de la location.

L'analyse du scénario de location inclut le rachat de crédit pour couvrir le financement. Les participants débattent des aspects fiscaux, en particulier la déduction des charges et l'impact de différents régimes fiscaux (micro-BIC, régime réel) sur la rentabilité. Des questions sur les impayés locatifs et la capacité à y faire face sont soulevées, ainsi que la complexité du calcul de l'amortissement pour la location meublée.

Les estimations initiales de Jeremyfritzen montrent une rentabilité marginale, voire un léger déficit. Les suggestions des autres membres portent sur l'importance de considérer la location meublée au régime réel pour optimiser la déduction des charges et la rentabilité. Une analyse plus approfondie des coûts fiscaux est également encouragée. La discussion soulève la question de la nécessité de liquidités immédiates versus l'investissement à long terme.

Enfin, un autre membre, FrankV, introduit un élément crucial : la fiscalité canadienne. Il souligne l'obligation de déclarer les revenus et actifs mondiaux, même ceux générés en France, et l'impact potentiel de la double imposition. Il met en garde contre les conséquences fiscales lors d'un changement d'usage du bien (vente ou autre) au Canada sur les amortissements, conseillant finalement de considérer la vente et le réinvestissement selon les circonstances.

Globalement, la discussion met en lumière les complexités liées à l'investissement immobilier à distance, combinant des aspects financiers, fiscaux (français et canadiens) et logistiques. La décision optimale dépend fortement des objectifs et de la tolérance au risque de Jeremyfritzen, ainsi que de sa situation financière personnelle.


Pages : 1

#1 11/03/2020 19h48

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour,

J’ai déjà évoqué un projet similaire dans une autre discussion mais je me permets de créer un nouveau fil de discussion car le projet est maintenant différent et j’aimerais avoir votre avis avant de me lancer à corps perdu.

Ma femme et moi prévoyons de partir au Canada à partir de juillet 2020 (la date n’est pas encore confirmé mais j’ai une promesse d’embauche signée et mon futur employeur a fait une demande de permis de travail, pour laquelle elle est plutôt confiante). Je précise par ailleurs que je pense pouvoir décaler un peu la date de départ si nécessaire.

Nous sommes propriétaires d’un appartement, dont nous sommes résidents.
Se pose alors la question : Dois-je vendre ou louer mon appartement ?
J’ai donc ré-étudié (une nouvelle fois…) les scénarios et j’aimerais avoir votre avis sur ceux-là. Merci beaucoup par avance !

1/ Vente

     

Points positifs :

- Ne pas avoir à gérer un bien à distance (même s’il y a la gestion locative, c’est toujours plus compliqué avec l’Atlantique entre les 2)

     

Points négatifs :

- Probable moins-value (j’ai acheté un peu cher il y a 5 ans)

2/ Location

Ce scénario implique de faire un rachat de crédit pour environ 220 000€ (~140 000 de capital restant dû chez ma banque + rachat du PTZ + frais divers (indemnités de remboursement anticipé + frais de garantie)).
Voici mes estimations de financement et de revenus locatifs :


     

Points positifs :

- Le scénario avec rachat de crédit sur 25 ans me permet de couvrir mes frais
- Financement de mon patrimoine sans effort de trésorerie (sur le papier en tout cas, même si je me doute qu’il y aura des imrpévus : dégradations, travaux, travaux dans les parties communes votés en AG, etc.)

     

Points négatifs :

- Je serai loin pour gérer le bien
- Je me réengage pour 25 ans alors qu’il ne me restait plus que ~11 ans de crédit sur le prêt commercial (je ne parle pas du PTZ)

Le scénario 2 vous paraît-il viable et financièrement intéressant ?
Voyez-vous éventuellement quelque chose que j’oublie dans l’estimation des scénarios ? Des frais cachés ?

Merci beaucoup pour vos conseils !

Mots-clés : canada, expatrie, immobilier

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1    #2 11/03/2020 20h24

Membre (2017)
Réputation :   7  

Bonjour

Envisagez vous de louer en location nu ou meublé ?
Dans vos chiffres je ne vois pas les impôts que vous auriez à payer en cas de location.
En cas d’impayés pourriez vous faire face ?

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#3 12/03/2020 07h14

Membre (2018)
Réputation :   0  

Merci pour votre retour.

J’avais mal compris les charges déductibles… Je pensais bêtement qu’on pouvait déduire la mensualité de prêt mais c’est seulement les intérêts (normal !). Je pensais donc ne pas être soumis aux impôts.

J’ai donc revu les chiffres :



Si mes calculs sont bons, le plus intéressant serait donc de partir sur un non-meublé au régime réel (mais a priori, c’est pas mal de paperasse…) ou bien un meublé en micro-BIC.

Je deviens toutefois déficitaire, même si c’est de peu.
Ayant un peu d’épargne disponible (environ 20 000€) Je pourrai faire face à des impayés mais ce serait évidemment très malheureux…

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#4 12/03/2020 10h28

Membre (2019)
Réputation :   6  

Bonjour,

Faites le calcul avec la location meublée au réel.
Vous pourrez ainsi déduire d’avantages de frais (amortissement du bien par exemple) et il est fort probable que cela devienne le choix le plus intéressant si vous décidez de conserver votre bien.

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#5 12/03/2020 10h41

Membre (2018)
Réputation :   0  

Merci pour ce conseil.
Effectivement, je n’ai pas déduit les frais d’amortissement, ne sachant pas du tout comment évaluer le montant de départ à amortir.

Par ailleurs, en supposant que les flux de trésorerie soient tout juste positifs avec ce régime (de quelques dizaines d’euros), pensez-vous qu’il soit plus pertinent de garder l’appartement en sachant que je vivrai au Canada (VS le scénario de revente, avec une probable moins-value) ?

Merci !

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#6 12/03/2020 11h29

Membre (2019)
Réputation :   6  

Tout dépend de vos objectifs et de ce que vous souhaitez dans l’immédiat.

Si vous avez besoin de liquidités rapidement, dans ce cas privilégiez une vente. Combien vous resterait-il une fois les différents crédits soldés ?

Si vous préférez effectuer un investissement sur le long terme, peut-être vaut-il mieux choisir l’option mise en location. Tout dépend, encore une fois, de la rentabilité d’une telle opération. A voir après vos calculs et simulations si cela peut-être intéressant.

Vous pouvez également procéder à une vente pour effectuer ensuite un investissement locatif totalement nouveau. Cette fois-ci, vous feriez l’acquisition d’un bien dans le but de le louer et donc vous auriez une optique et une vision différente dans vos recherches et vos attentes.

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#7 12/03/2020 21h44

Membre (2018)
Réputation :   0  

Merci encore pour votre réponse.

Je suis un peu perdu sur l’estimation de l’amortissement…
Je comprends que l’on peut amortir notamment : le gros oeuvre, la façade, l’équipement (donc les meubles). Mais même si on trouve assez facilement le taux et la durée d’amortissement moyens, je ne sais pas du tout comment distinguer la valeur de ce chacun de chacun sur la valeur totale de mon bien (acheté environ 256 000€).

Savez-vous comment je peux estimer grossièrement l’amortissement ?

Merci encore pour votre aide

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#8 29/09/2021 17h38

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,
Pour avoir étudié la question car étant dans une démarche similaire à la vôtre, je pense qu’il vous faut intégrer le traitement fiscal qui vous sera réservé au Canada si vous devenez résident.

Le Canada vous impose de déclarer tous vos revenus et actifs mondiaux, et impose les revenus (même si générés hors Canada). La fiscaliste que j’ai contacté m’a indiqué que la convention entre nos deux pays prévoit la non double-imposition mais que c’est le taux le plus élevé qui est retenu (et ils ne sont pas forcément plus faible au Canada).

D’autre part, côté français le mieux dans votre cas semble en effet le régime LMNP (vous pouvez appeler un comptable ou simulez sur Fiscalité et déclaration location meublée LMNP et LMP | JD2M Expert-comptable immobilier pour avoir une idée des amortissements). Au Canada vous pouvez aussi faire quelque chose de similaire (les DPS) mais au moment de votre retour en France ou d’un "changement d’usage" (vente, ..) ces amortissement sont reintégrés à 50% à la plus-value (fictive) entre votre date d’arrivée et départ, et taxée à votre taux d’imposition (même si le bien n’est pas vendu!). Autrement dit ce que vous avez économisé en impôts pendant quelques années vous le repayez à la fin..

Il est possible pratiquer le LMNP en France et le régime classique au Canada, mais du coup vous paierez l’impôt canadien et l’optimisation côté FR n’apporte rien.

Si vous ajoutez à cela la gestion à distance (frais d’agence) avec les potentiels imprévus, travaux, relocation, vacances locatives qui peuvent plomber votre budget, le plus commode (surtout si vous ne pensez pas réhabiter un jour ce logement) est peut-être de vendre..et de réinvestir sur autre chose ou sur place éventuellement pour vous loger vous-même.
Bon courage dans vos démarches (si vous n’êtes pas déjà partis!)

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