Sschumii91 [91] : étude de cas immobilier (achat immeuble, gros travaux)

Bonjour,

J’ai étudié un peu la ville pour y investir (étude théorique, visites de deux agences et de plusieurs biens à vendre) afin de diversifier le risque géographique de mes investissements immobiliers.

J’ai finalement laissé tomber devant l’écroulement socio-économique de la ville, sa réputation et après la rencontre de plusieurs locataires qui préféraient faire des kilomètres en voiture plutôt que d’habiter là. Ces quelques opinions, ainsi que quelques autres recueillies en ville, bien que très subjectives, m’ont un peu alerté.

Cela ne veut pas dire que c’est impossible ou qu’il ne faut pas le faire, mon arbitrage n’a pas valeur universelle. Il était aussi dicté par le fait que je m’éloignais de mon domicile, ce qui est toujours une difficulté dans le domaine.

sschumii91 a écrit :

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé: 8,75%

Par contre c’est une certitude qu’il ne faut pas le faire avec si peu de rentabilité avec en plus tant de travaux. En quelques jours j’avais trouvé des biens entre 12% et 14% de rentabilité brut. En faisant un peu la fine bouche j’ai même eu un vendeur qui m’a baissé le prix de lui même sans que je ne lui demande rien ! Je n’ai jamais rencontré une telle attitude ailleurs.

Le problème dans ce genre de ville au prix du m2 très bas (on parle de +/- 800€/m2) c’est que les travaux valent rapidement aussi cher, voire plus, que le prix de vente. Il est impératif d’acheter vraiment pas cher avec relativement peu de travaux et d’être super performant sur la réduction des coûts de ceux-là.

sschumii91 a écrit :

J’ai l’impression que les chiffres sont plutot f et avorables avec autour de 500€ de cashflow par mois et plus d’impots avant des années.
…/…
Si je fais une offre, je suppose que de trop négocier ne sera pas possible, le prix étant déjà bien en dessous du marché. Pour les travaux à voir dans quelle mesure cela sera possible

Combien de biens avez vous visité dans le coin, de combien avez vous discuté les prix, savez vous depuis combien de temps les biens sont en vente ?
Franchement, pour être direct vous êtes dans une large erreur de jugement sur le marché local.

Les biens mettent des mois, parfois des années à se vendre. La différence entre les prix d’affiche et les prix réel est très importante. C’est une ville en déclin où l’hypothèse (nul ne sait avec assurance lire l’avenir) que les biens valent moins cher dans 10 ans qu’aujourd’hui est forte, il faut que la rentabilité compense largement ce risque.
Si les prix ont très légèrement augmenté ces derniers temps (moins que des comparables régionales), il ne faut pas se leurrer, c’est par le dumping des taux bas qui ne dureront pas éternellement.
Le prix du m2 fait que dès qu’un locataire est solvable, il achète. Il ne reste sur le "marché des locataires" que ceux qui ne sont pas crédibles pour une banque ou veulent passer très rapidement.

Bonjour,
DDtee vous a apporté de quoi reconsidérer votre projet.
Commencez par étudier le marché de très près.
J’ai fait un exceptionnel investissement locatif récemment, dans une préfecture en déclin en tenant le pari d’une stratégie de différenciation par le haut.

Quel bien est rare dans la ville et très demandé ?

Autrement dit, si vous optez pour un type de bien banal dans un quartier pas recherché et acheté trop cher + gros coûts de mise à niveau, c’est mal barré.

Bonjour,

C’est ce que j’avais cru comprendre. L’agence nous a fait visiter un immeuble avec façade à retravailler, et a expliqué que la ville subventionnait jusqu’a 10700€ de mémoire

Quant à ce que nous faisons comme type de logement nous sommes effectivement dans une optique haut de gamme.
Nous avons 4 meublés tous loués au dessus du prix du marché sans aucune vacances entre les locataires.
Equipés type airbnb (avec couverts etc..) et surtout refait à neuf, donc nous misons beaucoup sur la différenciation

Et mes devoirs je les fais. Venir papoter ici en fait parti

Le bien est en plein centre, proche marché, commerces etc.. et il y a peu de meublés dispo, encore moins au niveau de ce que l’on a l’habitude de faire . Après je sais que peu de meublés n’est pas necessairement bon dans le sens ou il n’y a peut ètre justement peut ètre pas trop de demande. Idem pour la colloc.

Après le premier meublé qu’on a fait, c’était le seul de la ville, donc il y avait de quoi craindre, mais au final beaucoup de demandes

juste pour bien comprendre.
Le rendement que j’annonce est selon le calcul fait avec la trame

mais dans l’estimation credit/loyers le cashflow est de plusieurs centaines d’euros. N’est ce pas ce qu’il faut regarder?

sschumii91 a écrit :

juste pour bien comprendre.
Le rendement que j’annonce est selon le calcul fait avec la trame

mais dans l’estimation credit/loyers le cashflow est de plusieurs centaines d’euros. N’est ce pas ce qu’il faut regarder?

Bonjour,

Le cash flow positif s’évalue principalement suivant la durée de votre prêt, faîtes la même simulation sur 15 ans ou sur 25 ans et il sera complètement différent.

Pour la rentabilité de votre projet qui comprend une part importante de travaux, il faut être vigilant sur le budget envisagé car en cas de dépassement vous n’êtes plus sur une même rentabilité.

Donc une renta > 12% permet une marge de sécurité plus importante, d’autant plus que votre gain ne se fera pas ou peu à la revente.