@Rodin : votre expérience démontre surtout qu’il y a un vrai souci dans la manière dont l’encadrement des loyers est conçu et fixé. Si l’objectif est de combattre le mal-logement, en particulier les petites surfaces insalubres, alors il faut réussir à s’attaquer aux marchands de sommeil sans dégoûter les petits investisseurs privés, qui dans l’ensemble proposent des logements décents.
Si vous avez sélectionné le bien au prix proposé par votre propriétaire, c’est parce qu’il correspondait à vos critères, et que vous n’aviez ni l’envie ni peut-être les moyens (vous indiquez qu’il s’agit d’un T3 dans un quartier à 5000€/m2) de l’acheter aujourd’hui. Vous évoquez une concurrence terrible sur ce type de locations, avec une demande bien supérieure à l’offre. Comment est-ce possible que le loyer soit considéré comme nettement supérieur au prix du marché déterminé par l’encadrement des loyers ? soit le loyer de référence est trop bas, soit le dispositif doit prévoir une marge de manœuvre supérieure pour les biens avec des prestations supérieures à la moyenne. Autrement, quel intérêt pour les bailleurs d’engager des rénovations coûteuses, si cela ne permet pas de relouer plus cher ?
Une vraie solution pour s’attaquer aux marchands de sommeil serait de recouper de façon automatisée les infos des locataires (prestations CAF et SS en particulier) avec le cadastre pour identifier les biens suroccupés, et déclencher des contrôles terrains ciblés. Ou à minima, le faire au moment où les biens sont vendus, et les mairies prévenues par le biais du droit de préemption. Une vente bloquée, ou avec mise sous séquestre du montant des travaux nécessaires à la remise en conformité du logement, serait très incitative.
Si j’étais votre proprio, je percevrais votre démarche comme une déclaration de guerre. N’attendez plus de lui autre chose que des relations purement contractuelles, ce sera service minimum légal jusqu’à votre dernier jour de location. Il sera certainement TRES méticuleux lors de l’EDL de sortie. Pas sûr que vous soyez gagnant au final.