1001 : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements, frère et soeur)

Les réponses ci-dessus vous ont édifié : ce bien n’a pas vraiment les attraits d’un investissement intéressant, du moins pas à ce prix-là.

Je me contenterai de rajouter qu’il y a loin de l’annonce au bien, et qu’un des impératifs de l’investisseur en herbe doit être de visiter, visiter et visiter. La lecture de l’annonce doit permettre d’écarter les biens dont il n’y a visiblement rien à tirer, mais dans le doute, on visite! Qui sait si tel détail de l’annonce n’est pas le résultat d’un mauvais copier-coller, d’une erreur d’appréciation de l’AI, d’un mélange de photos…

Seule la visite permet de se faire une idée. Et quand bien même la visite confirmerait que le bien n’est pas intéressant, elle sera quand même instructive pour vous. Vous aurez quand même appris quelque chose, sur le quartier, sur l’AI, sur la construction locale, sur l’offre locative, sur l’état d’esprit des locataires…

Bien sûr, cela prend du temps, mais contrairement au financement qu’il vous faudra négocier, le temps vous appartient!

Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses.
En effet du coup je retiens principalement le fait qu’il faille visiter une quantité de biens avant de finaliser un choix.
Du coup si possible je vais essayer pour celui-ci, ça me permettrait de vous faire un retour.

La vétusté me laissait assez perplexe, mais oui avec 2/3 photos dur de tirer davantage de conclusions.
Quant aux éventuels travaux sur un bien comme ça, ils seraient dans un premier temps limités à de la normalisation car son état ne devrait pas nuire à la demande, son positionnement le rend attractif (Raffinerie Total, Usine Airbus et chantiers STX non loin, le secteur est très prisé)

Nous n’aurions pas besoin du capital concerné si celui-ci se limiterait à l’apport mentionné.

En tout cas merci, vos réponses permettent clairement de se réorienter vers les bonnes questions!

Merci

1001 a écrit :

Quant aux éventuels travaux sur un bien comme ça, ils seraient dans un premier temps limités à de la normalisation car son état ne devrait pas nuire à la demande

C’est regrettable que, tout en disant merci pour les remarques, vous n’en teniez aucun compte. Vous venez pour apprendre ou pas ?

Vous n’en tenez aucun compte car, tout en disant qu’il est difficile de savoir avec 3 photos, vous prétendez savoir qu’il y a peu de travaux à faire. Or, s’il y a sur ce forum des gens capables d’avoir une bonne idée des travaux à réaliser à partir de 3 photos, je ne crois pas que vous en fassiez partie.

Je vous dis que ces appartements sont complètement vétustes et nécessitent une rénovation d’ensemble.

Il est souvent illusoire de vouloir faire une mise aux normes, notamment électrique, indépendamment des autres travaux. Ça, c’est vraiment la fausse bonne idée de l’apprenti bailleur débutant : "y’a ka faire une mise aux normes électriques".

La modernité consiste à avoir non seulement une électricité aux normes, mais aussi des prises au bon endroit et suffisamment nombreuses, conformément aux usages modernes.

La modernité, c’est aussi d’avoir des radiateurs à inertie.

La modernité, c’est aussi d’isoler les parois vers l’extérieur.

Bien évidemment, il faut un compteur électrique par logement, il faut un disjoncteur et un tableau électrique accessibles depuis l’intérieur du logement…

Donc, très souvent, tant qu’à faire des travaux, on va faire tout à la fois, avec souvent un doublage en placo, qui permet à la fois d’isoler thermiquement, phoniquement, et de passer les réseaux.

Visitez donc cet immeuble avec un professionnel du bâtiment (entreprise tout corps d’état par exemple) pour avoir son avis et son devis, et vous en saurez vraiment plus. Même un électricien risque de vous dire "mettre aux normes sans refaire le reste ? C’est dommage. Et comment je fais passer mes prises, dans des goulottes ? C’est possible, mais c’est dommage."

Pour autant, n’abusez pas des demandes de devis car, dans une petite ville, les artisans sauront vite que untel demande plein de devis et ne fait jamais rien, et ils ne déplaceront même plus.

Il faut donc vous former. Il faut apprendre à juger de quand date une construction, de quand datent des travaux, si les murs sont isolés ou non… Il faut apprendre à regarder. Pour cela, il faut se former, s’informer, augmenter ses connaissances, discuter avec des gens qui savent, etc.

Bon, fin de l’effort pédagogique pour moi. Si vous tenez à vous engager dans l’aventure de l’immobilier locatif avec vos illusions et votre manque de connaissances actuels, libre à vous. Ce sont vos sous, vous êtes libre de les dépenser comme vous voulez ! Je ne vous embêterai plus. Mais j’espère que vous repenserez un peu à moi quand vous aurez un artisan qui dira "ouh là là" ou un locataire qui fera venir la commission de sécurité (ou équivalent).