Bonjour BorderLine et Philippe,
Merci pour vos commentaires très enrichissants!
BorderLine a écrit :
20m², 55.000 euros au centre ville de Montpellier?
C’est une cave pas possible autrement (ou du black)! XD
Je ne parle pas du centre-ville mais près du centre-ville. Et si le bien est à rénover, je prends aussi si le prix d’achat est intéressant.
Exemple trouvé sur internet à la va-vite:
http://petites.annoncesexpress.fr/annon … -fr833106/
Je n’ai pas visité mais les critères sont là (le loyer est un peu juste par contre. J’ai trouvé cette annonce en 1 minute. En cherchant sur place, il y a peut-être moyen de trouver avec le loyer adéquat) et surtout qu’en 2015, la nouvelle faculté de Médecine (voir ML de hier) doit sortir de terre. Cette avenue est en plus un des repères de studios sur la ville. La ligne 1 du tramway permet de rejoindre le centre en 10 minutes.
Je pense que ce genre de biens va prendre encore plus de valeur avec cette annonce de hier.
Philippe30 a écrit :
- 3.300 € d’économies mensuelles me semblent un très bon argument pour les banques , c’est une capacité de trésorerie énorme.
Je ne me rends pas trop compte en fait.
Philippe30 a écrit :
-Si vous connaissez Montpellier en tant que ville vous ne semblez pas la connaître au niveau immobilier car un studio à ce prix ne se trouvera pas près des facs ou du centre vous pouvez ajouter 20 K€ à 30 K€.
Voir réponse à BorderLine.
Philippe30 a écrit :
-Pourquoi vous parlez d’une banque au moindre risque , c’est la banque qui prête donc qui prend le risque avec vous , oubliez la crise , le problème des euribors , vous empruntez et vous serez le propriétaire du bien à charge à vous de rembourser les échéances mensuelles.
Je crois que ce qui se passe dans le monde est grave(que les politiques et les banquiers n’ont plus aucun contrôle sur le système mis en place) et je pense que pas mal de gens vont perdre énormément. J’en avais parlé dans ma présentation: https://www.investisseurs-heureux.fr/t2052-1 (à partir du 28/04/2012).
Philippe30 a écrit :
- Attention à ne pas recommencer à penser à des achats cash…mettez un tiers du prix en apport mais prenez toujours un emprunt pour les raisons que je vous ai évoqués précédemment ( patrimoine , fiscalité )
Oui. Mais j’ai toujours en tête qu’en faisant un crédit, on paye 2 fois le bien (donc travailler plus… pour économiser plus). Alors si je peux 1 fois de temps en temps payer en cash, pourquoi pas, je me dis? Enfin à voir. Il faut que je laisse mûrir ces pistes.
Philippe30 a écrit :
- Au vue de votre capacité d’épargne ne soyez pas inquiet pour les banques
Pas inquiet pour les banques mais pour moi si ça se passe mal 
Quand vous regardez la décote de toutes les banques françaises (CA, SG, BNP,…) depuis plusieurs mois, il y a de quoi avoir un peu peur, non? Car comme dirait Anne Roumanoff: "On ne nous dit pas tout!".
D’ailleurs, dans la période du crédit, à partir de quand nous appartient le bien? Je veux dire, est-ce que tant que je n’ai pas remboursé le crédit, le bien appartient à la banque? Ou bien est-ce au prorata? (il m’avait semblé lire un article à ce propos que je ne retrouve pas)
Philippe30 a écrit :
Je vais vous donnez mon avis sur votre projet , à mon sens vous êtes "frileux" et inquiet par manque de connaissance du sujet , votre projet d’investissement dans l’immobilier est intéressant
mais pas comme vous le prévoyez.
Il y a certainement du vrai dans ce que vous dites.
Je pense que si je connaissais quelqu’un de fiable IRL (entrepreneur, visionnaire,…) avec ce genre de projets pour me guider ou me donner des conseils, ça serait plus simple pour me lancer et ne pas trop penser négativement.
Je continue de potasser le forum et d’autres ressources pour élargir ma vision des choses. 
Philippe30 a écrit :
Faire de l’investissement de plusieurs studios sur Montpellier peut sembler être une bonne idée mais ce n’est pas une bonne idée car il y a beaucoup ( trop ) de petite surface sur Montpellier pour les étudiants.
Ce n’est pas faux mais à chaque rentrée universitaire, il y a toujours un problème d’offre.
Philippe30 a écrit :
Les studios sont recherchés mais l’offre est très important comme vous n’êtes pas sur place ,vous allez devoir déléguer la gestion de vos biens à une agence qui va vous prendre des frais de gestion ( 6 à 7 % HT ) , des frais d’entrée dans les lieux ( 1/2 loyer mensuel ) , des frais de sortie et cela quasiment tous les ans ……..car l’étudiant ne reste pas longtemps dans les lieux.
Je connais une agence au sud de la ville qui ne prend pas de 1/2 loyer ou loyer pour l’entrée ou sortie des locataires.
Philippe30 a écrit :
Donc vous allez avoir beaucoup de frais et de la vacance locative importante , je ne vous parle pas des frais de copropriété qui dans de grandes résidences peuvent être important même pour un petite surface.
Oui, plutôt viser des petites copropriétés (ex: sans ascenseurs,…).
Philippe30 a écrit :
Prenez plutôt une surface plus grande de type T1 où le profil est plus un jeune célibataire ou un jeune couple qui vous assurerons une présence sur 1 an et demi à 2 ans, ce type de bien convient aussi au moins jeune divorcé ou à l’expatrié professionnel , vous "ratisserez" plus large en terme de clientèle.
Intéressant comme réflexion. Je raisonnais plus haut, plus en fonction du prix des appartements/loyers perçus.
Philippe30 a écrit :
Et ensuite dans votre projet initial de 8 studios sur une base de prix d’achat de 60 K€ cela donne 480 K€ à ce prix comme investissement regardez donc du coté des immeubles de rapport dont les avantages sont les suivants :
- vous évitez tous les frais de syndic ( croyez moi avec 8 studios la note sera élevée )
- Vous êtes maitre des décisions de gestion.
- Vous aurez proportionnellement plus de surface pour le même prix car les immeubles sont moins cher au m2.
- Vous aurez une diversification de vos lots ( studio , t1 , t2 , t3 ) comme c’est souvent le cas dans les immeubles de rapport qui sont composés de plusieurs surfaces.
- Vous pourrez lus facilement négociez avec une agence qui aura la gestion complète de l’immeuble.
J’avais vu un ou 2 sujets passés sur ce thème. Merci pour le lien.
L’idée est intéressante mais j’en ai presque le vertige.
Aujourd’hui, je n’ai pas ces 480.000 €. Je n’ai pas encore recommencé à travaillé et je dois avoir de côté environ 30.000 €. Ce qui n’a pas tellement de poids pour convaincre une banque à mon avis (?).
Et là, je pense qu’on joue à un autre niveau (niveau Champions League?
)en concurrence avec des groupes immobiliers, banques qui sont à l’affût de la moindre bonne affaire.
En tout cas merci pour ces précieux éclairages! 
EDIT:
Par contre, je vois un problème de taille que je ne sais pas trop comment gérer: comment être à l’affût d’une bonne affaire en n’étant pas sur place et agir rapidement? (cf: visiter le bien, avoir les renseignements/chiffres nécessaires, demande de prêt à la banque, notaire, signature de vente, etc.)
Pour info, je me trouve à 800km de distance.
Dernière modification par Seaver (08/07/2012 13h36)