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SCPI : premier achat de SCPI…

Analyse et choix de scpi pour un investisseur non résident

Cette discussion porte sur l'investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), avec un focus sur la situation d'un investisseur non-résident. Les participants partagent leurs expériences et conseils, notamment en matière de diversification, de choix de SCPI et de financement. Un membre, souhaitant investir entre 50 et 100k euros, sollicite des recommandations sur une liste de SCPI proposée par son conseiller en gestion de patrimoine. Les discussions explorent les avantages et inconvénients de différentes stratégies d'investissement.

Un point central de la discussion est la diversification du portefeuille SCPI. Les membres suggèrent de ne pas se limiter à une seule SCPI et de répartir l'investissement sur plusieurs sociétés, avec des montants de 20 à 30k € par SCPI. L'importance de la nature de l'immobilier sous-jacent est évoquée, avec une distinction entre les SCPI investissant dans des bureaux et celles axées sur les murs de magasins. Les participants recommandent également d'éviter les SCPI dépendantes directement de banques ou d'assurances, les considérant comme des produits financiers accessoires.

Plusieurs SCPI sont mentionnées, avec un intérêt particulier pour Immorente, considérée comme un placement sain et à bon rendement. La question de la nue-propriété est également abordée. Cette option, où l'investisseur renonce aux revenus immédiats en contrepartie d'un prix d'achat réduit, est présentée comme intéressante pour ceux qui n'ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats et qui souhaitent différer l'encaissement des revenus. Cependant, les participants nuancent en soulignant que les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles en cas d'acquisition en nue-propriété, ce qui rend cette option moins intéressante en cas de recours à l'emprunt. Il est également indiqué que l'usufruit, lui, est généralement acquis par des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés qui l'amortissent.

La discussion aborde également les spécificités liées au statut de non-résident de l'investisseur initial. Il est souligné qu'un prélèvement à la source de 20% est appliqué sur les distributions des SCPI pour les non-résidents fiscaux, mais que ce n'est qu'un taux minimum. Il est également mentionné que le taux marginal d'imposition d'un non-résident est calculé sur la base de ses revenus mondiaux. L'intérêt d'un financement par emprunt pour un non-résident est débattu, avec la prise en compte de la déductibilité des intérêts d'emprunt de l'assiette imposable. Un membre souligne qu'il peut être peu pertinent de contracter un emprunt à un taux supérieur au rendement de la SCPI.

Enfin, les membres conseillent la prudence concernant les SCPI trop récentes, comme Cristal Rente, pour lesquelles il manque de recul pour évaluer leur performance. La SCPI Pierre 48, une SCPI de capitalisation qui ne distribue pas de revenus, est également abordée et considérée comme une option intéressante pour l'apport personnel mais pas si financée par l'emprunt. Des conseils sont donnés concernant les comparateurs de performance et l'association des petits porteurs de parts SCPI (appscpi.org). La discussion souligne l'importance de la réflexion personnelle pour choisir une stratégie adaptée à sa situation.


#26 02/07/2012 22h27

Membre (2011)
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Il me semble que le déficit créé sur les années 1et 2 sera reportable pendant 10 ans, non ?

Je complète mon post :

La société de gestion de la SCPI adresse chaque année à tous les associés le montant du revenu net à déclarer sur le formulaire N°2044. Toutes les charges et frais de gestion sont donc déduits par la société de gestion.

Les revenus fonciers nets résultent de l’équation basique :

Revenus fonciers Nets = Loyers Bruts – Intérêts d’emprunt – Frais de gestion

Si les revenus fonciers nets sont supérieurs à zéro alors on obtient un bénéfice foncier qui est à reporter sur votre déclaration 2042.

Si les revenus fonciers nets sont inférieurs à zéro alors on a un déficit foncier qui est à reporter sur votre déclaration 2042. Ce déficit est plafonné à 10 700 euros.

A SAVOIR:  : Si les intérêts d’emprunt sont supérieurs au loyers bruts, la variable ne peut pas créer du déficit foncier mais uniquement être utilisé en report pour les futurs revenus fonciers (reportable 10 ans ). Suivre les indications en page 4 de la déclaration 2044.

source : Déclaration des revenus des SCPI

Edit : citation intéressante mais sans lien avec la situation puisque le déficit N1 et N2 est imputé dès l’année suivante.

Je comprends votre remarque car ce système m’oblige à un effort d’épargne bien plus important que sur une durée longue (qui permet plus facilement de réaliser un auto-financement). D’un autre côté j’ai la garantie d’avoir payé mes parts dans 24 mois et en jouir dès à présent alors que je n’aurais, aujourd’hui, pas l’envie de sacrifier autant de cash (quasiment 7% du patrimoine global). Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par espenlind13 (24/10/2014 10h28)


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