Investissement SCPI : stratégies d'optimisation fiscale et comparaison de rendements
Cette discussion porte sur l'optimisation fiscale via l'investissement en SCPI, notamment par le biais d'un financement à crédit. Un membre présente une comparaison entre une stratégie dite "non optimisée" (investissement uniquement en SCPI de rendement) et une stratégie "optimisée" (investissement combinant SCPI de rendement et de capitalisation). Les arguments principaux mettent en avant la réduction de l'impôt sur le revenu et des contributions sociales grâce à la stratégie optimisée, en jouant sur la déduction des intérêts d'emprunt. L'opération optimisée, bien que demandant un effort d'épargne plus important, offre un rendement supérieur selon le premier chiffrage.
Plusieurs participants remettent en question la méthodologie de calcul du taux de rendement interne (TRI), soulevant des points importants concernant la prise en compte des frais d'assurance et des frais de souscription des SCPI. La discussion souligne l'importance de la diversification du portefeuille et soulève la question du choix des SCPI, notamment la rareté des SCPI de capitalisation autres que Pierre 48. Les membres débattent de l'impact des frais d'acquisition sur le TRI et clarifient la nature des frais applicables aux SCPI, notamment la différence entre les frais de souscription et les frais de notaire.
La discussion s'étend ensuite sur l'actualisation des simulations dans un contexte économique différent. Un membre effectue une nouvelle simulation, intégrant des taux d'intérêt plus élevés et des frais d'acquisition plus réalistes. Le rendement obtenu s'avère inférieur aux attentes, remettant en question l'intérêt de la stratégie dans le contexte actuel. D'autres options, comme l'investissement en nue-propriété, sont proposées comme alternatives. L'analyse des différentes stratégies met en lumière la complexité de la gestion du risque et l'importance d'une analyse approfondie avant tout investissement.
Les participants discutent finalement des difficultés pratiques de mise en œuvre de ces stratégies, notamment l'obtention de prêts bancaires pour ce type d'investissement et la recherche de SCPI adaptées. Le débat se focalise sur le choix des SCPI de capitalisation, la difficulté de trouver des alternatives à Pierre 48 et Patrimmo Croissance, et la comparaison avec d'autres placements comme la nue-propriété ou l'investissement dans des SCPI étrangères. La discussion met en lumière les difficultés de gestion et de calcul de rentabilité liés à ces stratégies d'investissement complexes.
Enfin, la discussion se termine sur la question de la déductibilité des intérêts d'emprunt dans le cas d'un investissement combinant une SCPI française et une SCPI étrangère. Il est finalement confirmé que la déductibilité des intérêts est limitée aux revenus de source française, invalidant une proposition d'optimisation fiscale.