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#1 10/12/2019 10h43

Membre (2019)
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Bonjour,

Je relance un sujet concernant l’investissement en Pinel, qui a été mainte fois débattu, mais que je souhaite placer dans le contexte d’un marché très tendu ou les prix de l’immobilier sont relativement faibles.

J’habite dans une ville de 93 en pleine mutation ou des dizaines de programmes neufs poussent les uns après les autres. La demande locative reste importante et les prix augmentent constamment.

Je souhaite comparer la rentabilité de l’investissement d’un 2P en Pinel dans cette zone avec celui d’un 2P en LMNP.

Pinel :
2P plein centre avec parking et les avantages/inconvénients du neuf.
Prix : 200k
Superficie assiette Pinel : 50m2
Loyer max : 670€ (Hors charge, hors parking)
Pas/peu de travaux pendant 10 ans
Frais de notaire négociable à 0%
Pas/peu d’apport
Financement sur 25 ans, taux 1.5%, ass 0.2%
Mensualités : 833€
En passant par la calculette Pinel de Meilleur taux, j’arrive à un effort de 700€ par an + 3500€ la première année.
Au bout de 6 ans, l’investissement aura donc coûté environ 7700€ pour un bien qui sera au prix du marché de la zone 170-180k pour un 2 P (je prends l’hypothèse que les prix n’augmenteront pas).
J’aurais donc la possibilité de vendre avec les risques de moins value que cela entraîne, ou de louer au prix du marché (850-950€ selon le régime) avec un cashflow qui pourrait être nettement détérioré (entre -100 et -300 par mois).

LMNP :
Bien équivalent dans l’ancien avec parking
Prix : 165k avec quelques travaux.
FN: 7.5% -> 12k
Travaux et ameublement : 10k à la louche.
Apport : frais de notaire - 12k
Total à financer : 175k
Mensualités : 729€ (même hypothèse que plus haut)
Loyer estimé : 850 € HC
Cashflow a peu prêt à l’équilibre (+/- 50€)
En partant de ces hypothèse, au bout de 6 ans, l’investissement aura coûté 12k (si le cashflow est nul), pour un bien ancien, avec potentiellement des travaux dans la copropriété et peut être plus de difficultés à louer. En prenant les mêmes hypothèse que plus haut, j’estime la valeur du bien au prix d’achat mais la vente du bien ne s’imposera pas.

Je précise que dans cette zone, les biens neufs ont un avantage comparatif énorme dans la mesure ou les biens anciens sont moyennement entretenus, le profil des locataires est plus difficile et donc il est plus difficile de louer. Je précise aussi qu’il paraît plus simple de sortir le parking du Pinel pour le louer à part (50-70€).

A la lumière de ces chiffres (estimations grosses mailles), j’ai du mal à voir l’arnaque telle qu’on peut la décrire à droite ou à gauche. Qu’en pensez vous smile ?

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi pinel

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#2 10/12/2019 11h00

Membre (2014)
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Bonjour

Ce serait bien de mettre les charges et la TF surtout si vous regardez les cash flow.

J’imagine que vous avez amorti le LMNP et n’avait donc pas d’impot ( alors que le Pinel en generera un peu sur la fin, et en gommera une autre partie plutot au debut )
d’ailleurs pour revendre il faudrait savoir quand le pinel n’est plus en deficit  sinon vous le trainez avec un CF tres negatif.

autre maniere de voir , votre bien est surpayé ( par rapport au LMNP ) de 20 % ( a la louche ) mais vous avez une reduc d’impot de 12%  ( " un peu " comme si vous le payez 176 k e en somme ).

maintenant que vous etes " a egalité "  le LMNP vous rapporte 190 euros en plus par mois de loyer tout en etant defiscalisé ( charge et ammortissement ) et je ne compte pas le fait que sur le Pinel les mensualités restent plus eleves

Ce serait interessant de calculer le gain net a 6 ans ( mais dans les faits ce ne sera pas 6 ans mais 8 9 )
apres solde du pret de 200 k  ( et de 165 k)
cdt

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#3 10/12/2019 11h10

Membre (2014)
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Il n’y a pas photo entre les 2 cas, les 2 sont de mauvaises affaires vu la faible rentabilité des logements ciblés. Et vous avez effectivement oublié plein de frais dans votre simulation.

Votre simulation prouve juste qu’une mauvaise affaire en Pinel vaut une mauvaise affaire dans l’ancien. Et pas que ce Pinel soit une bonne affaire. à moins que vous ne trouviez qu’un rendement de 4% et une décote à la revente soit une bonne affaire, auquel cas je m’incline.

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#4 10/12/2019 11h11

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Pour résumer, vous surpayez un bien de 20% pour nourrir le commercial, le promoteur … pour ensuite en récupérer une partie sous forme de réductions d’impôt.


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#5 10/12/2019 11h24

Membre (2019)
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Bonjour,

L’investissement en Pinel que vous décrivez est une mauvaise affaire en terme d’investissement car vous devez faire un effort d’épargne chaque mois/année. Ce bien se comporte donc comme un passif (vous devez payer de votre poche chaque mois/année pour le financer), alors qu’un bon investissement doit se comporter comme un actif (mettre de l’argent dans votre poche). En outre, il vous fait faire une moins-value à la revente. Ce placement vous fait donc perdre de l’argent durant 6 ans.

Concernant le bien en LMNP, il y a une très faible différence entre la mensualité et le loyer hors charge, donc cela paraît étonnant de dégager un CF positif dans ce cas. Il faut bien prendre en compte toutes les charges (taxe foncière, charges non imputables au locataire, vacance locative, frais d’agence si vous le mettez en agence…). Il faut aussi prendre en compte que vous aurez à renouveler le mobilier d’autant plus que la probabilité d’avoir un locataire soigneux dans le 93 n’est pas la plus élevée.


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#6 10/12/2019 11h28

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BernardChoubidexe a écrit :

Je précise que dans cette zone, les biens neufs ont un avantage comparatif énorme dans la mesure ou les biens anciens sont moyennement entretenus, le profil des locataires est plus difficile et donc il est plus difficile de louer.

Peut-être qu’un bien ancien moins cher "moyennement entretenu" mais bien refais, superlooké aurait un avantage concurrentiel également, rentabilité en plus ?

Mon avis rejoins celui de @Trahcoh, deux mauvaises affaires.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#7 10/12/2019 12h06

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Merci pour vos retours.
J’entends tous vos arguments et ils sont tous bons… sur le papier smile.
Je les challenge pour mûrir ma réflexion :

Le plus pertinent à mes yeux est le suivant : "Ceux sont 2 mauvaises affaires et du coup dire que le Pinel peut paraître moins mauvais en le comparant à une autre mauvaise affaire ne fait pas de lui une bonne affaire." => VRAI
Question : Avez-vous investi personnellement en Ile de France récemment ? Peut-on trouver des affaires aussi "mauvaise" dans le 92, 94 où le prix de l’immobilier est prêt de 2 fois supérieur pour des loyers à peine 40% supérieurs ?
Aujourd’hui avec l’érosion des taux de rendements, trouve-t-on encore des "bonnes affaires" telles que présentées par les Gourous du LMNP à savoir :
- Prix bas à l’achat
- Loyers élevés
- Défiscalisation
- En ile de France
- Avec des bons profils plutôt des étudiants
- En limitant les vacances locatives
- En mettant le moins possible.
J’ai l’impression parfois qu’on a du mal à s’adapter aux caractéristiques d’un marché.
J’ai pas forcément la réponse à cette question et finalement la réponse est adaptée aux objectifs de chacun.

L’argument de surpayer un bien pour nourrir un promoteur. Ok c’est aussi pertinent. On pose les chiffres : 
LMNP -> 165k -> + FN 177 k -> + travaux et meubles 187k
Pinel -> 200k pour un bien neuf avec décennale.
Le Pinel coûte 13k plus cher, et sur 6 ans les loyers perçus seront minorés de 20% environ.
En reprenant les chiffres de mon premier poste, le loyer rapporte 200€ de moins sur 6 ans :
200*12*6 = 14400 + 13 000 = 27 400€
Si on rapproche ce montant de la carotte fiscale qui fait économiser 24 600€, finalement la différence n’est pas énorme.
On peut d’ailleurs récupérer cette "différence" en louant le parking à côté.
Résultat : Sur 6 ans on est quasiment sur un match nul.

D’un point de vu comptabilité, j’ai n’ai pas affiché les charges ni la TF mais je les ai pris en compte dans les calcules du cashflow.
Sur 6 ans le bien qui coute le plus cher est le bien en LMNP si on part du principe qu’on apporte les frais de notaire contrairement au Pinel qui coûte 7 à 10k (je prends l’hypothèse de 2 biens comparables, avec TF et charges équivalentes).
Effectivement c’est un passif pour celui qui veut enchaîner des investissements puisqu’il coûtera 50-70€ par mois pendant 6,9 ou 12 ans. Mais pas un effort démesuré pour celui qui souhaite s’arrêter à 1 ou 2 biens. Donc tout dépend de l’objectif de chacun (j’aurais peut-être du partager les miens en amont smile).

Effectivement, on peut trouver des biens ici à 135-150k avant négo, mais dans des immeubles anciens, pas hyper biens entretenus, avec des charges élevés, sans parking, des proprios qui freinent des 4 fers quand il faut sortir de l’argent. Et clairement pour ces biens les profils de locataires vont être difficiles.

Je me fais un peu l’avocat du diable, mais c’est aussi comme ça qu’on avance.

Dernière modification par BernardChoubidexe (10/12/2019 12h09)

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#8 10/12/2019 12h17

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Bonjour,
Mon avis rejoint l’unanimité sur la comparaison entre "deux affaires" qui ne sont pas géniales.

Je vous rejoins complètement lorsque vous écrivez "Je précise que dans cette zone, les biens neufs ont un avantage comparatif énorme dans la mesure ou les biens anciens sont moyennement entretenus, le profil des locataires est plus difficile et donc il est plus difficile de louer."

Mais, ça ne fait pas la rentabilité réelle. Vous devrez être en mesure de supporter un effort d’épargne plus important lorsque l’avantage fiscal sera terminé. Pas obligatoirement absurde selon à quoi vous comparez, ce sont des choix personnels.
Dans ma ville de prédilection, des promoteurs vendent en ce moment des T2 équivalents en Pinel à 200 000 euros louables à peine 420 euros par mois… et ça se vend !

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#9 10/12/2019 12h24

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@Range19 : il y en a qui achètent un appartement neuf à 200ke, loué 420 ? C’est des golden pigeons !


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#10 10/12/2019 12h26

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Bonjour,

Bonjour, je suis surpris de la faible différence de prix entre un bien avec quelques travaux à 165K€ et un bien neuf à 200K€.
En général les écart de prix sont plus dans la fourchette 30% mais est ce que la surface est la même ?

Bien à vous,


Embrassez tous ceux que vous aimez

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#11 10/12/2019 12h31

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Et surtout est ce que ce sont les mêmes quartiers ? Parce qu’on peut avoir de grands écarts au sein de la même ville.


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#12 10/12/2019 12h32

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On est sûr de rien dans les estimations.
Ce dont je suis sur c’est qu’un 2 pièces de cette superficie avec parking dans le coins où je réside est forcément récent (après 2000) et est affiché ajd entre 170 et 180k (entre 3500 à 4000 le m2 en centre ville).
Je suis parti de la fourchette basse pour prendre en compte la négo.

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#13 10/12/2019 13h01

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Vous êtes bien sûr de pouvoir passer le loyer de 670 à 850-950 au bout de 6 ans (dans le Pinel) ?

Je ne questionne pas le fait de trouver un nouveau locataire à ce prix si votre bien était libre de toute contrainte, mais plutôt le fait que la loi vous empêchera de vous séparer du locataire en place au bout des 6 ans (renseignez vous sur les motifs de résiliation de bail par le propriétaire), et vous empêchera d’ailleurs aussi d’augmenter autant le loyer même avec un nouveau locataire.

Donc le scénario Pinel que vous imaginez me semble peu réaliste.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 10/12/2019 13h08

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Vrai, je ne suis pas sûr que cela soit possible.
On peut donner congé au locataire, mais je crois que la loi limite l’augmentation du loyer entre 2 locataires.
Par contre je répète que l’objectif au terme de la carotte fiscale c’est ni plus ni moins la vente.
En attendant que celle ci se concrétise, tout faire pour doper la rentabilité.

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#15 10/12/2019 13h21

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Pour quelle raison valable donneriez vous congé au locataire ?
1) si vous vendez loué , la decote est d’autant plus importante
2) si vous aviez des déficits, il vous faudra attendre le delai adéquat pour ne pas les recuperer lors de la vente.

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#16 10/12/2019 14h19

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BernardChoubidexe a écrit :

Loyer max : 670€ (Hors charge, hors parking)

J’aurais donc la possibilité de vendre avec les risques de moins value que cela entraîne, ou de louer au prix du marché (850-950€ selon le régime) avec un cashflow qui pourrait être nettement détérioré (entre -100 et -300 par mois).

C’est impossible et le simple fait que des immeubles neufs arrivent en proposant des loyers en baisse fait que le marché s’alignera dessus. Si ça doit remonter, jamais ça ne se fera de 27 à 42% en un claquement de doigt ou en remplaçant le locataire.
Vous devez être vendeur de Pinel pour arriver avec des chiffres aussi biaisés ou être sacrément fâché avec la réalité des choses.


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#17 10/12/2019 15h22

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Excusez moi, mais je ne vous ai pas demandé de juger.
Juste de partager une réflexion à la lumière des chiffres que je vous donne.

Vous pouvez les contester si vous le souhaitez.
Mais je vous affirme, croyez le ou non, qu’en moyenne un 2 pièces en location nue se loue ici entre 850 et 950€ CC. Faites du meublé et vous serez dans la fourchette haute.
Je vous affirme également que le loyer Pinel du logement dont je parle est fixé à 680€ HC.

Je vous rappelle que le Pinel n’est accessible qu’à certaines conditions de ressources tout en s’assurant de la solvabilité du locataire, souvent validé par un assureur.
Si le marché s’était aligné sur le Pinel en France, on aurait eu des millions de faillites de petits propriétaires.

Dernière modification par BernardChoubidexe (10/12/2019 15h24)

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#18 11/12/2019 08h49

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Comme plusieurs intervenants :
- 2 mauvaises affaires
- j’ai de gros doutes sur cette différence de prix réduite. Pourquoi le vendeur braderait-il son Pinel à 200 k€ si ce n’est "que" 20 % cher que l’ancien comparable ? Vérifiez que votre prix de Pinel est réaliste.
- le locataire qui s’en va pile au bout de 6 ans (ou 9 ans), c’est une vue de l’esprit. Si vous vendez occupé avec loyer minoré : grosse décote. Si vous donnez congé pour vendre : très contraignant y compris pour les acheteurs. Hausse du loyer : très encadré. Si le locataire n’a pas la bonne idée de s’en aller de lui-même, vous êtes dans la mouise.
- si vraiment vous partez sur du Pinel, j’aurais tendance à vous dire : cherchez un bien de qualité exceptionnelle de par son micro-emplacement. Par exemple dernier étage avec grande terrasse. Ca se calcule, mais je suppose que le différentiel de prix à la revente est supérieur au différenciel de prix à l’achat. On peut même avoir un RDC avec jardin qui présente un vrai plus à l’usage (notamment très apprécié pour les locations airbnb si le jardin est vraiment privatif et calme) mais ne doit pas coûter cher à l’achat puisque les RDC sont décotés.


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#19 13/12/2019 15h50

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Bonjour

Prenez également en compte la fiscalité :

En PINEL, vous obtenez un crédit d’impot qui sera versée N+1 car non modifiable dans le prélèvement à la source. En complément, vous aurez les PS à payer chaque année. Ces revenus d’ajoutent à vos autres revenus et donc augmentent votre RFR (qui sert souvent de base pour bénéficier de certaines réductions exemple taxe habitation)

En LMNP, si votre résultat après déduction des amortissements et charges est nul, pas de PS et pas d’ajout de revenus dans vos impots.

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