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#1 06/12/2019 10h04

Membre (2018)
Réputation :   6  

Bonjour,

Réfléchissant sur un premier investissement locatif, j’hésite entre trois possibilités : les caves, les parkings ou un studio/appartement en région parisienne.

Studio : Les lignes du grand paris étant en construction, je me dis qu’il est possible de faire une plus value via l’achat d’un appartement sur une de ces lignes (un exemple : métro Saint denis pleyel, qui sera desservie par la 14 et 15). Cependant, avec l’augmentation des prix de ces derniers années, l’encadrement des loyers et les ennuis qui accompagnent un tel projet, je me pose des questions sur la faisabilité d’un tel projet.

Parking : je m’étais intéressé à ce marché, il y a plus de 5 ans (à l’époque je n’avais pas d’argent). j’ai constaté que les prix ont bien augmenté. Est il encore intéressant de se lancer dans les parkings (hors concession) sachant que le taux de rentabilité a bien diminué depuis l’augmentation des prix. Par ailleurs, je ne vois un avenir assez sombre pour ce type de bien avec la diminution du nombre de voitures sur Paris via une politique de plus en plus accès sur l’écologie…

Cave : Je me suis donc intéressé aux caves. des articles de presse annoncent entre 5% et 10% de renta pour des caves sur Paris. Cependant, comment on peut atteindre de tels taux avec une cave qui peut coûter au minimum 8000€ et qui est louée 25€/mois. Sans parler des problèmes qui peuvent dû à la sanité de la cave (humidité, etc..)

Pardonnez moi pour ce résumé assez grossier, je suis conscient qu’il y a bien plus de paramètres à prendre en compte (localisation, LMNP, ..)

Je vous remercie

Mots-clés : cave, investissement locatif, paris, parking, rentabilité, région parisienne, studio, taux de rentabilité

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#2 07/12/2019 09h39

Membre (2018)
Top 50 Monétaire
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Réputation :   317  

Bonjour,

Quelques élèments sur le sujet par thème. Je n’ai pas la prétention d’être exhaustif tant le sujet me semble vaste.

1 - Montant de l’investissement :
Les prix unitaires pour les parkings (P) et les caves (C) sont faibles. A investissement égal, vous allez gérer un nombre de biens plus important avec normalement moins de contraintes et moins d’imprévus mais un minimum d’administration (suivi des encaissements, paiement des charges, gestion des changements de locataires, suivi des copropriétés…)…
Par ailleurs, les frais accessoires à la vente seront proportionnellement plus élevés (frais de notaire, frais facturés par le syndic pour les états, le cas échéant). Peuvent s’ajouter des frais liés à la modification de l’état descriptif de division si celui ci est ancien (avant 1956 de mémoire) et les parties accessoires (cave, grenier) sont dans le même lot que l’appartement ….

2 - Fiscalité :
Location meublée impossible pour les C et P : donc soit IR (TMI + 17,2 % d’imposition sur le bénéfice) ou SCI à l’IS
Taxes foncières très variables d’un bien à l’autre : à bien cerner avant l’achat ce qui peut être délicat pour les C et P s’ils sont détenus avant l’achat avec d’autres biens à la même adresse

3 - Charges et règlement de copropriété :
Il convient de vérifier pour les C et P :
- que la cession des lots accessoires est possible à des personnes ne possédant pas de lot principal (sauf à invoquer que la disposition est contraire à l’article 8 de la loi de 1965 - mais cela peut retarder la vente de nombreux mois…)
- qu’il n’y a pas de restriction à l’utilisation des C, en particulier si vous les louez à un commerçant pour stocker de marchandises (l’utilisation doit être conforme à la destination de l’immeuble).
- que la répartition des charges n’est pas pénalisante pour votre investissement (d’une part en ce qui concerne le nombre de tantièmes affectés au lot - pour les caves - grosse différence entre une copropriété avec des tantièmes en 10 000 ème avec 1/10 000 pour une cave et une copropriété en 1 000 ème avec 2/1 000 pour une cave (il s’agit de cas que je connais) pour un ravalement de 100k€ on passe de 10 euros à 200 euros de charges pour la cave.. - j’ai également l’exemple d’un garage pour lequel le nombre de tantièmes est le 1/5 ème de celui d’un appartement de 70 m2, d’autre part, l’affectation de certains travaux - exemple d’un bâtiment de 10 garages indépendant pour lequel 75 % des frais de révision de la couverture sont affectés aux garages)

Une lecture approfondie du règlement de copropriété s’impose avant tout achat…

4 - Concurrence :
La demande est plus délicate à cerner en matière de C et P. Par ailleurs, il convient de prendre en compte l’uberisation de la location de P - certains sites louent en gros des parkings à des organismes divers et les louent à l’unité via internet : formalités réduites et offre large - à titre d’exemple je loue un parking 82 € / mois intra muros à proximité d’une porte de Paris)

5 - Intérêt du vendeur

Le vendeur doit avoir un intérêt financier à vendre "à la découpe"… sinon il préférera vendre en une seule fois

6 - Accès au marché

Le marché de vente des C est une niche, il convient de savoir capter les biens lors de leur mise en vente ou de pouvoir contacter les vendeurs potentiels…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/12/2019 09h54)

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#3 09/12/2019 14h34

Membre (2018)
Réputation :   6  

Merci pour ces éléments à prendre en considération

j’ai quand même bien que les prix des caves se sont envolés réduisant par la même occasion le taux de renta.
Du côté des parkings, la perspective dans les 20/30ans reste assez risquée

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